Contact Us

Veel huiseigenaren die achter zijn met hun hypotheken leven maandenlang in angst voor het ontvangen van een kennisgeving van een afscherming actie. Zodra ze bericht ontvangen, kunnen ze zich voorstellen dat de bankiers aan hun deur staan en onmiddellijk hun sleutels afpakken. Dit hoeft echter niet zo’n onmiddellijke angst te zijn, want veel gevallen van gedwongen executie nemen maanden of zelfs jaren in beslag om in New York te worden opgelost.
De wet van New York vereist dat alle gedwongen executies door het rechtssysteem gaan en door een rechter worden bevolen voordat de geldschieter het eigendom van uw huis kan worden toegekend. Dit gerechtelijke proces omvat veel verschillende stappen die bedoeld zijn om uw rechten als eigenaar te beschermen, en elk van deze stappen kost tijd en zaken kunnen lang aanslepen. U heeft ook de mogelijkheid om een advocaat te hebben die u vertegenwoordigt en die weet hoe het proces te stoppen als dat nodig is om u extra tijd te geven of mogelijke oplossingen te zoeken die de afscherming helemaal kunnen stoppen. Kortom, het gerechtelijk proces is langer dan de buitengerechtelijke systemen die door veel staten. Echter, dit lange proces geeft u extra mogelijkheden om uw huis te redden, dus het is niet altijd een negatieve eigenschap.
Stappen in een typische Foreclosure Case
Een hypotheekverstrekker zal wachten tot u in gebreke bent gebleven op uw hypotheek voordat het een afscherming actie kan indienen, wat over het algemeen betekent dat u betalingen gedurende 90 tot 120 dagen hebt gemist. Het bedrijf moet een aanmaningsbrief versturen en andere stappen ondernemen voordat een zaak wordt ingediend. Zodra de zaak is aangespannen, heeft de geldschieter een periode waarin hij u op de hoogte moet brengen van de actie tegen u en u de kans heeft om te reageren. Als u niet binnen de gestelde termijn reageert, kan de rechtbank een vonnis bij verstek tegen u wijzen waarbij de executie automatisch wordt toegewezen. Hoewel dit de snelste manier is om een executiezaak in NY op te lossen, eindigt het ook onvermijdelijk met het verlies van uw huis, dus het is niet te verkiezen. Omdat u slechts een beperkte hoeveelheid tijd heeft om op een vordering te reageren en een vonnis bij verstek te voorkomen, moet u een ervaren executiemaatregeladvocaat bellen zodra u een kennisgeving van een zaak ontvangt – zo niet eerder.
Een vonnis bij verstek is slechts een van de vele wegen die een executiemaatregel in New York kan bewandelen. De duur van uw zaak hangt af van de acties die zowel u als uw hypotheekverstrekker ondernemen. New York schrijft voor dat kredietverstrekkers ten minste twee keer met huiseigenaren bijeenkomen om te proberen tot een schikking te komen. Deze schikkingsprocedures kunnen bemiddeling met een derde bemiddelaar of onderhandelingen tussen uw advocaten inhouden. Deze conferenties kunnen uitmonden in een overeenkomst tussen u en uw geldschieter om de executie-actie te stoppen en in plaats daarvan uw hypothecaire lening te wijzigen of akkoord te gaan met een korte verkoop of een akte in plaats van executie. In dergelijke situaties wordt uw zaak op dat moment opgelost.
Als er geen schikking wordt bereikt, dienen de advocaten een verzoek in voor een summier vonnis, zodat de rechtbank in uw voordeel kan beslissen. Als de rechtbank niet in het voordeel van de motie beslist en een summier vonnis toewijst, zal de zaak voor een proces worden gebracht. De datum van de rechtszaak kan ver in de toekomst liggen en wordt voorafgegaan door een lange en vaak ingewikkelde ontdekkingsprocedure. Gedurende deze tijd zal uw advocaat bewijs verzamelen om de executie aan te vechten en uw geldschieter zal bewijs verzamelen om uw juridische verweer aan te vechten. U kunt tijdens deze periode blijven onderhandelen, vooral als u nieuwe bewijzen ontdekt die voor uw geldschieter overtuigend kunnen zijn om u voor een hypotheekwijziging goed te keuren. Als uw zaak voor de rechter komt, hangt de duur van de wachttijd af van de agenda van de rechtbank en de huidige achterstand in het betreffende rechtsgebied.
Hoe lang duurt uw zaak?
De duur van een executiezaak hangt af van de werklast van de rechtbank waaraan uw zaak wordt toegewezen. Op dit moment zitten de rechtbanken in New York verstopt met een overweldigend aantal zaken. Terwijl verhinderingen werden verondersteld te zijn op een all-time high na de behuizing crash in 2009, rapporten blijkt dat kredietverstrekkers ingediend een geschatte 41.000 nieuwe gevallen tegen New York huiseigenaren vorig jaar, dat is slechts een daling ten opzichte van ongeveer 47.000 in 2009. Uit deze statistieken blijkt dat de rechtbanken geen pauze hebben gehad in de constante stroom van executiezaken die worden aangespannen. Eén rechtbank zou zelfs slechts drie rechters hebben die toezicht houden op ongeveer 12.000 zaken. Het mag geen verrassing zijn dat de zaken niet op de snelste manier worden afgehandeld en dat er een achterstand blijft bestaan.
Volgens het New York State Department of Financial Services duurt het gemiddeld 445 dagen om een executiezaak in New York af te ronden, waarbij het in sommige gevallen veel langer duurt, afhankelijk van de rechtbank waar de zaak is aangespannen. Veel zaken kunnen echter drie of vier jaar duren, afhankelijk van de verweren die worden aangevoerd, waaronder een verweer waarin de huiseigenaar beweert het slachtoffer te zijn van een roofzuchtige geldschieter.
De complexiteit en de aard van specifieke juridische verweren die uw advocaat aanvoert, zijn van directe invloed op de duur van uw zaak. Bijvoorbeeld, de verdediging van de vraag of uw hypotheekverstrekker de hypotheeknota wel of niet kan overleggen, zal over het algemeen geen grote vertraging opleveren. Dit komt omdat New York in 2013 een wet heeft aangenomen die de overlegging van de nota in elk geval vereist om de executoriale titel aan te tonen, zodat geldverstrekkers doorgaans beter georganiseerd zijn en de nota in een kortere periode kunnen overleggen. Aan de andere kant kan het voeren van een verdediging tegen roofkredieten meerdere rechtszittingen en de productie van complex bewijsmateriaal en ingewikkelde juridische argumenten vereisen, wat meer tijd in beslag zal nemen.
Hoe vertragingen in uw voordeel kunnen werken
Vertragingen en langdurige executiezaken zijn niet altijd negatief voor huiseigenaren. In feite hebben sommige huiseigenaren en hun advocaten opzettelijk hun executiezaken vertraagd om meer tijd te hebben om te onderhandelen en te bewijzen dat ze konden profiteren van een alternatieve oplossing, zoals een wijziging van de hypotheeklening. Bovendien kunnen huiseigenaren die moeite hebben om andere schulden af te lossen, een uitzettingszaak uitstellen door een faillissement aan te vragen, waardoor eventuele juridische acties worden stopgezet. In veel situaties kan een succesvol faillissement genoeg geld vrijmaken om de achterstand op de hypotheek in te lopen en afscherming te voorkomen of een betalingsregeling te treffen voor de achterstallige hypotheekbetalingen.
Overleg vandaag met een bekwame New Yorkse verdedigingsadvocaat tegen afscherming
De beste manier om inzicht te krijgen in het afschermingproces en de tijdlijn in New York is om uw situatie te bespreken met een zeer ervaren verdedigingsadvocaat tegen afscherming in New York. Bij het advocatenkantoor van Ronald Weiss hebben we talloze huiseigenaren in New York geholpen hun financiële problemen op een gunstige manier op te lossen door middel van verdediging tegen executies en faillissementsdiensten. Als u meer wilt weten over hoe ons kantoor u kan helpen, bel ons dan vandaag nog op 631-271-3737.
1http://www.realtytrac.com/real-estate-guides/foreclosure-laws/
2http://www.nydailynews.com/new-york/brooklyn/brooklyn-court-overwhelmed-wave-foreclosures-article-1.2557744
3http://www.dfs.ny.gov/consumer/hetptimeline.htm
4https://www.nycourts.gov/Courthelp/pdfs/NEDAP_ForeclosurePathsNYS.pdf