De waarheid over onroerendgoedprijzen

Van oudsher wordt onroerend goed beschouwd als een veilige investering. Maar recessies en andere rampen stellen die theorie op de proef, waardoor investeerders en huiseigenaren in spe zich wel twee keer bedenken.

Historische prijzen

Vóór 2007 leken historische huizenprijsgegevens erop te wijzen dat de vastgoedprijzen voor onbepaalde tijd konden blijven stijgen. Op enkele uitzonderingen na steeg de gemiddelde verkoopprijs van verkochte woningen in de VS gestaag van 1963 tot 2007, toen de huizenzeepbel barstte en de financiële crisis van 2008 volgde.

Opleving na de financiële crisis

In 2013 was de gemiddelde verkoopprijs van verkochte woningen in de VS weer gestegen tot het niveau van vóór de crisis. De volgende jaren zag de opgaande trend er veelbelovend uit, tot 2018, toen de prijzen afvlakten, en vervolgens in 2019 licht begonnen te dalen.

Natuurlijk zijn vastgoedprijzen sterk afhankelijk van de markt (locatie, locatie, locatie), en nationale trends kunnen slechts een deel van het beeld vertellen. Een hausse in Californië kan een baisse in Detroit maskeren.

Zelfs binnen dezelfde stad kunnen cijfers sterk variëren. Gebieden met nieuwe groei of gentrificatie kunnen een aanzienlijke prijsstijging laten zien, terwijl gebieden aan de andere kant van de stad in verval kunnen zijn. De onderstaande grafiek laat zien hoe het zuiden, westen, noordwesten, en midwesten regio’s ervaren verschillende trends in onroerend goed prijzen.

Bij het kijken naar de nationale en regionale statistieken, moet u rekening houden met de realiteit van de markt in uw lokale omgeving. Stijgende prijzen op nationaal niveau kunnen u niet helpen als uw stad, staat of buurt in verval is.

Huidige huizenprijzen

Het is te vroeg om te zeggen wat er zal gebeuren met huizenprijzen in 2020 en 2021, maar als de geschiedenis zich herhaalt, kunnen we een daling van de huizenprijzen verwachten als gevolg van de COVID-19-recessie. Vanaf maart 2020 begonnen koopcontracten te dalen te midden van hypotheekproblemen, een gebrek aan interesse van kopers, en zelfs een afname van beschikbare taxateurs en andere professionals die nodig zijn om transacties uit te voeren.

Op hetzelfde moment zijn potentiële bouwveranderingen en vertragingen een zeer reële zorg geworden. Nogmaals, het is te vroeg om te weten wat er zal gebeuren, maar het is mogelijk dat nieuwe starts en renovaties een klap zullen krijgen in 2021.

Home Trends

Natuurlijk is het belangrijk om te overwegen dat andere factoren dan vraag en aanbod van invloed kunnen zijn op de vastgoedprijzen. Zelfs voordat de cijfers in 2008 de verkeerde kant op begonnen te gaan, meldde de National Association of Home Builders bijvoorbeeld dat de gemiddelde woninggrootte in Amerika in 1950 983 vierkante voet was, in 1970 1.500 vierkante voet, en in 2015 een piek van 2.740 vierkante voet bereikte.

Deze trend zette zich voort in de eerste helft van de jaren 2000, waarna deze enigszins begon af te nemen. Toch, met huizen die groter worden en inflatie toe te voegen aan de kosten van bouwmaterialen, is het niet meer dan logisch dat huizenprijzen zouden stijgen. Ook andere trends kunnen de prijzen opdrijven, zoals de voorkeur van kopers voor duurdere vloeren, apparaten, armaturen en dergelijke.

Huizen als beleggingen

Omdat huizenprijzen de neiging hebben om in de loop der tijd te stijgen, wordt het kopen van een huis van oudsher gezien als een veilige investering. Toch is een belangrijk punt om te overwegen wanneer u een huis als een investering beschouwt, dat het nooit zal renderen, tenzij u het verkoopt.

Praktisch gezien, zelfs als uw primaire woning in waarde verdubbelt, betekent dit waarschijnlijk alleen dat uw onroerendgoedbelasting is gestegen. Alle winst die u ervaart is op papier totdat u het pand verkoopt. Natuurlijk, voor veel huiseigenaren, dat is goed. Een huis dat in waarde verdubbelt is een mooi bezit om door te geven aan de kinderen en kleinkinderen.

Downsizing

Als u besluit te verkopen en een ander huis in hetzelfde gebied te kopen, bedenk dan dat de prijzen van die andere huizen waarschijnlijk ook zijn gestegen. Om echt winst te boeken met uw verkoop, zult u waarschijnlijk moeten verhuizen naar een kleinere woning in hetzelfde gebied, of verhuizen uit het gebied en een minder dure plek vinden om te wonen.

Natuurlijk is downsizing een aantrekkelijke optie voor veel gepensioneerden en degenen die geen thuiswonende kinderen meer hebben. Afgezien van de potentiële financiële voordelen, is een kleiner huis gemakkelijker te onderhouden (althans in theorie), en het kan toekomstige mobiliteitsproblemen aanpakken.

Leningen met eigen vermogen

Het is mogelijk om het eigen vermogen in uw huis aan te boren door er een lening tegen af te sluiten, maar uw huis gebruiken als een geldautomaat is niet altijd een goede strategie.

Niet alleen de rente die u betaalt, vreet aan uw winst, maar de betaling van de lening gaat ten koste van uw financiële stabiliteit. Als de vastgoedprijzen dalen, kunt u in de niet-benijdenswaardige positie terechtkomen dat u meer verschuldigd bent op de lening dan het huis waard is.

Hypotheekrente

Hypotheekrente stijgt over het algemeen in perioden van economische groei. Wanneer dit gebeurt, is de arbeidsmarkt gezond en stijgen de lonen van de mensen ook. Omgekeerd hebben hypotheekrentes de neiging om te dalen tijdens economische vertragingen als de Federal Reserve probeert om het gemakkelijker te maken om uit te geven en te lenen.

De gemiddelde 30-jaars vaste rente op hypotheken is sinds 2010 onder de 5% (houd in gedachten dat zelfs kleine veranderingen in de tarieven een enorme impact kunnen hebben op de totale kosten van uw huis). Deze grafiek van de Federal Reserve Bank of St. Louis toont historische prijzen voor 30-jaar vastrentende hypotheken, te beginnen in 1971.

Dus hoe werkt dit uit voor vastgoedprijzen? Lagere hypotheekrentes hebben niet noodzakelijkerwijs een directe relatie met huizenprijzen, ook al willen we graag dat dat wel zo is. Maar ze kunnen er wel een indirect effect op hebben. Wanneer de rente laag is, zijn consumenten meer bereid en kunnen ze het zich veroorloven om meer schulden aan te gaan. Dat komt omdat de kosten van het krediet – dat wil zeggen de rente – goedkoop zijn. Stijgende rentetarieven leiden echter meestal tot een zwakkere vraag van kopers.

Is het kopen van een huis een goede investering?

Het idee dat een huis een goede investering is, komt voort uit het feit dat vastgoedprijzen de neiging hebben te stijgen, althans historisch gezien. Aangezien er geen manier is om de toekomstige vastgoedmarkt te voorspellen, is het belangrijk om te voorkomen dat u er tot over uw oren in gaat zitten. Een huis is alleen een goede investering als u het zich kunt veroorloven.

Het is natuurlijk onwaarschijnlijk dat u winst zult zien die u kunt uitgeven als u van plan bent om uw hele leven in hetzelfde huis te blijven wonen. Maar als u koopt met een exit-strategie in gedachten, is er een veel grotere kans op het realiseren van een contante winst.

Denk eerst aan uw motivatie voor het kopen van een huis. Als u erin wilt wonen, dan hoeft u waarschijnlijk niet na te denken over uw huis in termen van winst en verlies. Als u hoopt geld te verdienen, dan moet u de transactie ingaan met een exit-strategie. Dit betekent ook dat u een verkoopprijs in uw achterhoofd moet hebben, terwijl u de aankoopprijs van het onroerend goed op de voorgrond houdt.

Wanneer de markt uw prijspunt bereikt, verkoopt u het onroerend goed net zoals u een aandeel zou verkopen dat in waarde is gestegen. Dit is misschien niet een praktische aanpak voor uw hoofdverblijfplaats, afhankelijk van uw levensstijl, maar het is precies wat veel vastgoedbeleggers doen wanneer ze onroerend goed kopen – renoveren en verkopen. Vergeet niet dat de prijzen niet altijd stijgen.

The Bottom Line

Met de geschiedenis als leidraad, zouden de meeste huiseigenaren in spe er goed aan doen een huis te kopen dat ze ook echt hopen te bewonen, de hypotheek snel af te betalen, daar te wonen tot hun pensioen, dan te downsizen en te verhuizen naar een minder duur huis. Het is geen zekerheid, maar deze strategie verhoogt wel de kans op winst.