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Viele Hausbesitzer, die mit ihren Hypotheken im Rückstand sind, leben monatelang in der Angst, einen Bescheid über eine Zwangsvollstreckung zu erhalten. Sobald sie die Benachrichtigung erhalten, stellen sie sich vielleicht vor, dass die Bankangestellten an ihrer Tür stehen und ihnen sofort die Schlüssel wegnehmen. Dies muss jedoch keine unmittelbare Befürchtung sein, denn in New York dauert es oft Monate oder sogar Jahre, bis eine Zwangsvollstreckung abgeschlossen ist.
New Yorker Recht verlangt, dass alle Zwangsvollstreckungen das Gerichtssystem durchlaufen und von einem Richter angeordnet werden, bevor dem Kreditgeber das Eigentum an Ihrem Haus übertragen werden kann. Dieses gerichtliche Zwangsvollstreckungsverfahren umfasst viele verschiedene Schritte, die dazu dienen, Ihre Rechte als Immobilieneigentümer zu schützen, und von denen jeder einzelne Zeit in Anspruch nimmt, so dass sich die Fälle hinziehen können. Sie haben auch die Möglichkeit, sich von einem Anwalt vertreten zu lassen, der weiß, wie er das Verfahren bei Bedarf aufhalten kann, um Ihnen zusätzliche Zeit zu verschaffen, oder der nach möglichen Lösungen sucht, um die Zwangsvollstreckung ganz zu verhindern. Kurz gesagt, das gerichtliche Verfahren ist langwieriger als die außergerichtlichen Verfahren, die in vielen Staaten angewandt werden. Dieses langwierige Verfahren bietet Ihnen jedoch zusätzliche Möglichkeiten, Ihr Wohneigentum zu retten, so dass es nicht immer eine negative Eigenschaft ist.
Schritte in einem typischen Zwangsvollstreckungsfall
Ein Hypothekengeber wartet, bis Sie mit Ihrer Hypothek in Verzug geraten sind, bevor er eine Zwangsvollstreckungsklage einreichen kann, was im Allgemeinen bedeutet, dass Sie 90 bis 120 Tage lang keine Zahlungen geleistet haben. Das Unternehmen muss ein Mahnschreiben ausstellen und weitere Schritte unternehmen, bevor ein Verfahren eingeleitet wird. Sobald das Verfahren eingeleitet ist, hat der Kreditgeber eine Frist, innerhalb derer er Sie über das Verfahren gegen Sie informieren muss und Sie die Möglichkeit haben, darauf zu reagieren. Reagieren Sie nicht innerhalb des vorgegebenen Zeitrahmens, kann das Gericht ein Versäumnisurteil gegen Sie erlassen, mit dem die Zwangsvollstreckung automatisch genehmigt wird. Dies ist zwar der schnellste Weg, um eine Zwangsvollstreckung in New York abzuwickeln, führt aber unweigerlich dazu, dass Sie Ihr Haus verlieren, und ist daher nicht empfehlenswert. Da Ihnen nur eine begrenzte Zeit zur Verfügung steht, um auf eine Forderung zu reagieren und ein Versäumnisurteil zu vermeiden, sollten Sie einen erfahrenen Anwalt für Zwangsvollstreckungsrecht anrufen, sobald Sie eine Benachrichtigung über einen Fall erhalten – wenn nicht schon vorher.
Ein Versäumnisurteil ist nur einer von vielen Wegen, die ein Zwangsvollstreckungsfall in New York nehmen kann. Die Dauer Ihres Verfahrens hängt von den Maßnahmen ab, die sowohl Sie als auch Ihr Hypothekengeber ergreifen. New York schreibt vor, dass sich Kreditgeber mindestens zweimal mit Hauseigentümern treffen, um eine Einigung zu erzielen. Diese Vergleichsverhandlungen können eine Mediation mit einem externen Mediator oder Verhandlungen zwischen Ihren Anwälten beinhalten. Diese Konferenzen können zu einer Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Kreditgeber führen, die Zwangsvollstreckung zu stoppen und stattdessen Ihr Hypothekendarlehen zu modifizieren oder einem Leerverkauf oder einer Urkunde zur Abwendung der Zwangsvollstreckung zuzustimmen. Wenn keine Einigung erzielt wird, stellen die Anwälte Anträge auf ein Urteil im Schnellverfahren, damit das Gericht zu Ihren Gunsten entscheidet. Gibt das Gericht dem Antrag nicht statt und gewährt ein Urteil im Schnellverfahren, wird der Fall zur Verhandlung angesetzt. Die Verhandlungstermine können weit in der Zukunft liegen, und ihnen geht ein langwieriges und oft komplexes Ermittlungsverfahren voraus. Während dieser Zeit wird Ihr Anwalt Beweise sammeln, um die Zwangsvollstreckung anzufechten, und Ihr Kreditgeber wird Beweise sammeln, um die von Ihnen geltend gemachten rechtlichen Einwände anzufechten. Sie können während dieser Offenlegungsphase weiter verhandeln, insbesondere wenn Sie neue Beweise erfahren, die Ihren Kreditgeber davon überzeugen können, Ihnen eine Hypothekenänderung zu genehmigen. Wenn Ihr Fall vor Gericht verhandelt wird, hängt die Wartezeit vom Zeitplan des Gerichts und dem aktuellen Rückstau in diesem Gerichtsbezirk ab.
Wie lange wird Ihr Fall dauern?
Die Dauer eines Zwangsvollstreckungsverfahrens hängt von der Arbeitsbelastung des Gerichts ab, dem Ihr Fall zugewiesen wird. Derzeit sind die New Yorker Gerichte mit einer überwältigenden Anzahl von Fällen überlastet. Während man glaubte, dass die Zahl der Zwangsvollstreckungen nach dem Immobiliencrash im Jahr 2009 ein Allzeithoch erreicht hatte, zeigen Berichte, dass Kreditgeber im vergangenen Jahr schätzungsweise 41.000 neue Fälle gegen New Yorker Hausbesitzer einreichten, was nur einen Rückgang von etwa 47.000 im Jahr 2009 bedeutet. Diese Statistiken zeigen, dass die Gerichte keine Pause von der ständigen Flut der eingeleiteten Zwangsvollstreckungsfälle hatten. Es wird sogar berichtet, dass an einem Gericht nur drei einzelne Richter für etwa 12.000 Fälle zuständig sind. Nach Angaben des New York State Department of Financial Services dauert es in New York durchschnittlich 445 Tage, bis eine Zwangsvollstreckung abgeschlossen ist, wobei es je nach dem Gericht, bei dem der Fall eingereicht wurde, auch deutlich länger dauern kann. Viele Fälle können sich jedoch über drei oder vier Jahre hinziehen, je nach den vorgebrachten Einwänden, einschließlich einer Verteidigung, bei der der Hausbesitzer behauptet, er sei das Opfer eines räuberischen Kreditgebers gewesen.
Die Komplexität und die Art der spezifischen rechtlichen Einwände, die Ihr Anwalt vorbringt, wirken sich direkt auf die Dauer Ihres Falls aus. So führt beispielsweise die Anfechtung der Frage, ob Ihr Hypothekengeber den Hypothekenbrief vorlegen kann oder nicht, im Allgemeinen nicht zu erheblichen Verzögerungen. Dies liegt daran, dass New York 2013 ein Gesetz verabschiedet hat, das die Vorlage des Schuldscheins in jedem Fall vorschreibt, um die Berechtigung zur Beantragung einer Zwangsvollstreckung nachzuweisen. Auf der anderen Seite kann die Behauptung, dass eine räuberische Kreditvergabe vorliegt, mehrere Gerichtsverhandlungen und die Vorlage komplexer Beweise und komplizierter rechtlicher Argumente erfordern, was einen längeren Zeitraum in Anspruch nimmt.
Wie Verzögerungen zu Ihren Gunsten ausfallen können
Verzögerungen und langwierige Zwangsvollstreckungsfälle sind nicht immer negativ für Hausbesitzer. Einige Hausbesitzer und ihre Anwälte haben ihre Zwangsvollstreckung sogar absichtlich hinausgezögert, um mehr Zeit für Verhandlungen und den Nachweis zu haben, dass sie von einer alternativen Lösung, wie z. B. einer Änderung des Hypothekendarlehens, profitieren können. Darüber hinaus können Hausbesitzer, die Schwierigkeiten haben, andere Schulden zu bezahlen, eine Zwangsvollstreckung hinauszögern, indem sie Konkurs beantragen, wodurch alle rechtlichen Schritte gestoppt werden. In vielen Fällen kann ein erfolgreicher Konkurs genug Geld freisetzen, um die Hypothek aufzuholen und die Zwangsvollstreckung zu vermeiden oder einen Zahlungsplan für die rückständigen Hypotheken zu erstellen.
Konsultieren Sie noch heute einen erfahrenen New Yorker Anwalt für Zwangsvollstreckungsverteidigung
Der beste Weg, das Zwangsvollstreckungsverfahren und den Zeitplan in New York zu verstehen, ist, Ihre Situation mit einem sehr erfahrenen Anwalt für Zwangsvollstreckungsverteidigung in New York zu besprechen. In der Anwaltskanzlei von Ronald Weiss haben wir zahlreichen New Yorker Hausbesitzern geholfen, ihre finanziellen Probleme durch die Abwehr von Zwangsvollstreckungen und Konkursen günstig zu lösen. Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, wie unsere Kanzlei Ihnen helfen kann, rufen Sie uns bitte noch heute unter 631-271-3737 an.
1http://www.realtytrac.com/real-estate-guides/foreclosure-laws/
2http://www.nydailynews.com/new-york/brooklyn/brooklyn-court-overwhelmed-wave-foreclosures-article-1.2557744
3http://www.dfs.ny.gov/consumer/hetptimeline.htm
4https://www.nycourts.gov/Courthelp/pdfs/NEDAP_ForeclosurePathsNYS.pdf