Die Wahrheit über Immobilienpreise

Immobilien gelten seit jeher als sichere Anlage. Aber Rezessionen und andere Katastrophen stellen diese Theorie auf den Prüfstand und bringen Investoren und potenzielle Hausbesitzer zum Nachdenken.

Historische Preise

Vor 2007 schienen die historischen Daten zu den Immobilienpreisen darauf hinzuweisen, dass die Immobilienpreise unbegrenzt weiter steigen könnten. Tatsächlich stieg der durchschnittliche Verkaufspreis der in den USA verkauften Häuser von 1963 bis 2007 – als die Immobilienblase platzte und die Finanzkrise von 2008 folgte – mit wenigen Ausnahmen jedes Jahr kontinuierlich an.

Erholung nach der Finanzkrise

Bis 2013 hatte der durchschnittliche Verkaufspreis der in den USA verkauften Häuser wieder das Vorkrisenniveau erreicht. In den folgenden Jahren sah der Aufwärtstrend vielversprechend aus, bis die Preise 2018 abflachten und 2019 leicht zu fallen begannen.

Natürlich hängen die Immobilienpreise stark vom Markt ab (Lage, Lage, Lage), und nationale Trends können nur einen Teil des Bildes wiedergeben. Ein Boom in Kalifornien kann eine Pleite in Detroit überdecken.

Selbst innerhalb ein und derselben Stadt können die Zahlen stark variieren. Gebiete, die ein neues Wachstum oder eine Gentrifizierung erfahren, können einen erheblichen Preisanstieg verzeichnen, während Gebiete am anderen Ende der Stadt rückläufig sein können. Die nachstehende Grafik zeigt, wie sich die Immobilienpreise im Süden, Westen, Nordwesten und Mittleren Westen unterschiedlich entwickeln.

Wenn Sie sich die nationalen und regionalen Statistiken ansehen, sollten Sie die Realität des Marktes in Ihrer Region berücksichtigen. Steigende Preise auf nationaler Ebene helfen Ihnen möglicherweise nicht, wenn Ihre Stadt, Ihr Bundesstaat oder Ihre Nachbarschaft im Niedergang begriffen ist.

Aktuelle Immobilienpreise

Es ist noch zu früh, um zu sagen, was mit den Immobilienpreisen in den Jahren 2020 und 2021 passieren wird, aber wenn sich die Geschichte wiederholt, können wir einen Rückgang der Immobilienpreise als Folge der COVID-19-Rezession erwarten. Ab März 2020 begannen die Kaufverträge aufgrund von Hypothekenproblemen, mangelndem Käuferinteresse und sogar einem Rückgang an verfügbaren Gutachtern und anderen Fachleuten, die für die Durchführung von Transaktionen benötigt werden, zu sinken.

Zur gleichen Zeit sind potenzielle bauliche Änderungen und Verzögerungen zu einer sehr realen Sorge geworden. Auch hier ist es noch zu früh, um zu wissen, was passieren wird, aber es ist möglich, dass Neubauten und Renovierungen bis 2021 einen Rückschlag erleiden werden.

Heimtrends

Natürlich ist es wichtig zu berücksichtigen, dass auch andere Faktoren als Angebot und Nachfrage die Immobilienpreise beeinflussen können. So berichtete die National Association of Home Builders, dass die durchschnittliche Hausgröße in Amerika 1950 bei 983 Quadratmetern lag, 1970 bei 1.500 Quadratmetern und 2015 bei 2.740 Quadratmetern ihren Höhepunkt erreichte.

Dieser Trend setzte sich in der ersten Hälfte der 2000er Jahre fort, danach begann er etwas zu sinken. Da die Häuser immer größer werden und die Inflation die Kosten für Baumaterialien in die Höhe treibt, ist es nur logisch, dass die Hauspreise steigen. Auch andere Trends können die Preise in die Höhe treiben, wie z. B. die Vorliebe der Käufer für teurere Bodenbeläge, Geräte, Einrichtungsgegenstände usw.

Häuser als Investitionen

Da die Immobilienpreise im Laufe der Zeit tendenziell steigen, gilt der Kauf eines Hauses traditionell als sichere Investition. Ein wichtiger Punkt bei der Betrachtung eines Eigenheims als Investition ist jedoch, dass es sich niemals auszahlen wird, es sei denn, Sie verkaufen es.

Praktisch gesehen bedeutet eine Verdoppelung des Wertes Ihres Hauptwohnsitzes wahrscheinlich nur, dass Ihre Immobiliensteuern gestiegen sind. Alle Gewinne, die Sie erzielen, stehen nur auf dem Papier, bis Sie die Immobilie verkaufen. Für viele Hauseigentümer ist das natürlich in Ordnung. Ein Haus, dessen Wert sich verdoppelt, ist ein schöner Vermögenswert, den man an die Kinder und Enkelkinder weitergeben kann.

Downsizing

Wenn Sie sich entschließen, zu verkaufen und ein anderes Haus in derselben Gegend zu kaufen, denken Sie daran, dass die Preise dieser anderen Häuser wahrscheinlich ebenfalls gestiegen sind. Um wirklich einen Gewinn aus dem Verkauf zu erzielen, müssen Sie wahrscheinlich in ein kleineres Haus in derselben Gegend umziehen oder aus der Gegend wegziehen und einen günstigeren Ort zum Leben finden.

Natürlich ist Downsizing für viele Rentner und Menschen, die keine Kinder mehr zu Hause haben, eine attraktive Option. Abgesehen von den potenziellen finanziellen Vorteilen ist ein kleineres Haus pflegeleichter (zumindest theoretisch), und es kann zukünftige Mobilitätsprobleme lösen.

Wohnungsbaudarlehen

Es ist zwar möglich, das Eigenkapital Ihres Hauses durch die Aufnahme eines Darlehens anzuzapfen, aber Ihr Haus als Geldautomat zu benutzen, ist nicht immer eine gute Strategie.

Nicht nur, dass die Zinsen, die Sie zahlen, Ihren Gewinn auffressen, sondern die Darlehenszahlung nimmt Ihnen auch die finanzielle Stabilität. Wenn die Immobilienpreise sinken, können Sie in die wenig beneidenswerte Lage kommen, mehr für den Kredit zu zahlen, als das Haus wert ist.

Hypothekenzinsen

In Zeiten wirtschaftlichen Wachstums steigen die Hypothekenzinsen im Allgemeinen. Wenn dies der Fall ist, ist der Arbeitsmarkt gesund und die Löhne der Menschen steigen ebenfalls. Umgekehrt sinken die Hypothekenzinsen in Zeiten der Konjunkturabschwächung, da die US-Notenbank versucht, die Ausgaben und die Kreditaufnahme zu erleichtern.

Der durchschnittliche 30-jährige Festhypothekenzins liegt seit 2010 unter 5 % (bedenken Sie, dass selbst winzige Änderungen der Zinssätze große Auswirkungen auf die Gesamtkosten Ihres Hauses haben können). Diese Grafik der Federal Reserve Bank of St. Louis zeigt die historischen Preise für 30-jährige Festhypotheken, beginnend im Jahr 1971.

Wie wirkt sich dies nun auf die Immobilienpreise aus? Niedrigere Hypothekenzinsen stehen nicht unbedingt in direktem Zusammenhang mit den Immobilienpreisen, auch wenn wir das gerne glauben würden. Aber sie können einen indirekten Einfluss auf die Preise haben. Wenn die Zinsen niedrig sind, sind die Verbraucher eher bereit und können es sich leisten, mehr Schulden aufzunehmen. Das liegt daran, dass die Kreditkosten – d. h. die Zinsen – billig sind. Steigende Zinssätze führen jedoch tendenziell zu einer schwächeren Käufernachfrage.

Ist der Kauf eines Hauses eine gute Investition?

Der Gedanke, dass ein Haus eine gute Investition ist, rührt daher, dass die Immobilienpreise tendenziell steigen, zumindest historisch gesehen. Da es keine Möglichkeit gibt, den zukünftigen Immobilienmarkt vorherzusagen, ist es wichtig, sich nicht zu übernehmen. Ein Haus ist nur dann eine gute Investition, wenn Sie es sich leisten können.

Natürlich ist es unwahrscheinlich, dass Sie Gewinne erzielen, die Sie ausgeben können, wenn Sie vorhaben, Ihr ganzes Leben lang in demselben Haus zu wohnen. Aber wenn Sie beim Kauf eine Ausstiegsstrategie im Hinterkopf haben, ist die Chance auf einen Bargeldgewinn viel größer.

Zunächst sollten Sie sich überlegen, warum Sie ein Haus kaufen. Wenn Sie darin wohnen wollen, brauchen Sie wahrscheinlich nicht über Ihr Haus in Bezug auf Gewinne und Verluste nachzudenken. Wenn Sie hoffen, Geld zu verdienen, müssen Sie die Transaktion mit einer Ausstiegsstrategie angehen. Das bedeutet auch, dass Sie einen Verkaufspreis im Hinterkopf haben sollten, ohne dabei den Kaufpreis der Immobilie aus den Augen zu verlieren.

Wenn der Markt Ihren Preis erreicht hat, verkaufen Sie die Immobilie genauso wie eine Aktie, die an Wert gewonnen hat. Je nach Ihrem Lebensstil ist dies für Ihren Hauptwohnsitz vielleicht kein praktischer Ansatz, aber es ist genau das, was viele Immobilieninvestoren tun, wenn sie Immobilien kaufen – sie renovieren und verkaufen. Denken Sie nur daran, dass die Preise nicht immer steigen.

Das Fazit

Die meisten angehenden Hausbesitzer tun gut daran, ein Haus zu kaufen, das sie auch wirklich bewohnen wollen, die Hypothek schnell abzuzahlen, dort bis zum Ruhestand zu leben und dann in ein billigeres Haus umzuziehen. Das ist keine sichere Sache, aber diese Strategie erhöht die Wahrscheinlichkeit, einen Gewinn zu erzielen.