Hypothekenzinsen erklärt

Warum sind Hypothekenzinsen wichtig?

Ihr Hypothekenzinssatz bestimmt, wie stark der Saldo Ihres Kredits jeden Monat wächst. Je höher der Zinssatz, desto höher Ihre monatlichen Rückzahlungen.

Die Zinssätze werden immer als Prozentsatz des Saldos Ihrer Hypothek berechnet.

Wenn Sie eine Tilgungshypothek haben – was bei den meisten Menschen der Fall ist -, zahlen Sie jeden Monat einen bestimmten Betrag Ihres Guthabens zurück, zuzüglich der Zinsen. Wer eine reine Zinshypothek hat, zahlt Zinsen, aber nichts vom Kapital.

Welchen Hypothekenzins zahle ich?

Hypothekenzinsen sind entweder fest oder variabel.

Festzinshypotheken

Bei einer Festzinshypothek sind Ihr Zinssatz – und damit Ihre monatlichen Rückzahlungen – für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Dieser kann so kurz wie zwei Jahre oder so lang wie 10 Jahre sein.

Als wir im September 2019 nachschauten, lag der durchschnittliche Zinssatz für eine zweijährige Festhypothek bei 2,77 %.

Hypotheken mit variablem Zinssatz

Bei einer Hypothek mit variablem Zinssatz kann Ihr Zinssatz von Monat zu Monat steigen oder sinken, was bedeutet, dass sich Ihr Rückzahlungsbetrag ändern kann.

Die meisten „Tracker“-Hypotheken orientieren sich am Leitzins der Bank of England (der derzeit bei 0,75 % liegt). Ihr Zinssatz könnte als „Leitzins + 2 %“ bezeichnet werden, was bedeutet, dass Ihr Zinssatz 2,75 % beträgt, aber wenn sich der Leitzins ändert, ändert sich auch Ihr Zinssatz.

Einige Tracker-Hypotheken folgen dem Libor-Satz anstelle des Leitzinses. Der Libor ist der Kreditzins, den sich die Banken gegenseitig in Rechnung stellen – allerdings wird er 2021 abgeschafft.

Tracker-Hypotheken können eine Laufzeit von nur zwei Jahren haben oder über die gesamte Laufzeit der Hypothek laufen.

Diskonthypotheken richten sich nach dem variablen Standardzinssatz (SVR) des Kreditgebers, den dieser festlegt und jederzeit ändern kann, abzüglich eines bestimmten Prozentsatzes. Wenn also der SVR des Kreditgebers 6,2 % beträgt und Ihr Rabatt 4 %, zahlen Sie 2,2 %.

Bei den meisten Hypothekenverträgen fällt Ihr Zinssatz nach Ablauf der Anfangszeit wieder auf den SVR des Kreditgebers zurück. Die SVR sind in der Regel relativ hoch, so dass ein Wechsel – oder eine Umschuldung – oft sinnvoll ist, bevor Sie auf den SVR umgestellt werden.

• Erfahren Sie mehr: unser Leitfaden zu den verschiedenen Hypothekenarten

Welche Hypotheken haben die niedrigsten Zinssätze?

Generell sind die Zinssätze für Hypotheken mit festem Zinssatz höher als die für variable Angebote.

Das liegt daran, dass Sie etwas mehr für die Sicherheit zahlen, dass Sie wissen, wie Ihre Rückzahlungen jeden Monat aussehen werden.

Das Gleiche gilt für längere Festzinsvereinbarungen von fünf Jahren oder mehr. Der Kreditgeber geht ein größeres Risiko ein, wenn er diese Angebote macht, da die Zinssätze auf dem Markt in dieser Zeit steigen können. Daher ist ein längerfristiger fester Zinssatz oft höher als ein kürzerer.

Im September 2019 haben wir die Daten von Moneyfacts analysiert, um die durchschnittlichen Zinssätze für jede Hypothekenart zu ermitteln. Die Ergebnisse finden Sie in der folgenden Tabelle.

Wie erhalte ich den besten Hypothekenzins?

Das richtige Angebot für Sie hängt von Ihren Lebensumständen und Ihren Anforderungen an eine Hypothek ab. In den meisten Fällen müssen Sie bestimmte Bedingungen erfüllen, um sich für die günstigsten Zinssätze zu qualifizieren.

Befolgen Sie diese Schritte, um Ihre Chancen auf ein gutes Angebot zu erhöhen:

• Sie müssen eine gute Kreditwürdigkeit aufweisen. Die Kreditgeber prüfen Ihre Kreditwürdigkeit sehr genau, wenn sie Ihren Antrag beurteilen – sie wollen wissen, ob Sie Ihre Schulden zurückzahlen können. Je besser Ihre Kreditwürdigkeit ist, desto größer sind Ihre Chancen auf eine Genehmigung. Weitere Informationen finden Sie in unserem Leitfaden zur Verbesserung Ihrer Kreditwürdigkeit.
• Legen Sie sich eine größere Anzahlung zu. Die besten Zinssätze erhalten Kreditnehmer mit einem niedrigen Beleihungsauslauf (LTV), d. h. mit einem relativ geringen Prozentsatz des Immobilienpreises. Sie können dies erreichen, indem Sie eine größere Anzahlung leisten oder, wenn Sie bereits eine Immobilie besitzen, Ihr Eigenkapital erhöhen, indem Sie Ihre Hypothek jeden Monat abbezahlen.
• Informieren Sie sich. Es gibt Dutzende von Hypothekarkreditgebern, von den großen Marken, die Sie kennen, bis zu den Herausforderern, die ausschließlich online tätig sind. Jeder von ihnen hat eine Reihe unterschiedlicher Produkte im Angebot, und es lohnt sich, sich Zeit zu nehmen, um das für Sie am besten geeignete Angebot zu finden.
• Wenden Sie sich an einen unabhängigen, marktübergreifenden Hypothekenmakler. Hypothekenmakler sind nicht nur mit den verschiedenen angebotenen Produkten vertraut und in der Lage, Sie über die Kreditgeber zu beraten, die Sie am ehesten akzeptieren, sondern sie haben auch Zugang zu Hypothekenangeboten, die Sie bei einer direkten Bewerbung nicht bekommen können.

Wo kann ich Hypothekenzinsen vergleichen?

Es gibt viele Preisvergleichsseiten, auf denen Sie Hypothekenzinsen anhand Ihrer persönlichen Kriterien vergleichen können.

Es ist jedoch wichtig, sich nicht nur auf den Zinssatz zu konzentrieren, den ein Kreditgeber anbietet, sondern auf die Gesamtkosten der Hypothek über die gesamte Laufzeit des Vertrags. Auf diese Weise können Sie nicht nur die Zinsen, sondern auch etwaige Gebühren und Rückvergütungen berücksichtigen, die mit dem Geschäft verbunden sind.

Hier kann der effektive Jahreszins helfen.

Was ist der effektive Jahreszins?

Die Aufsichtsbehörden verlangen von den Kreditgebern, dass sie den effektiven Jahreszins eines Darlehens ausrechnen, um den Vergleich von Hypotheken zu erleichtern. Der effektive Jahreszins ist die Gesamtkosten des Kredits für den Verbraucher, ausgedrückt in einem jährlichen Prozentsatz. Alle Darlehensgeber berechnen den effektiven Jahreszins auf die gleiche Weise.

Der effektive Jahreszins ist interessant, aber oft nur von begrenztem Nutzen, da er davon ausgeht, dass Sie während der gesamten Laufzeit (z. B. 25 Jahre) bei demselben Hypothekenprodukt und Anbieter bleiben und dass sich die angegebenen Zinssätze nicht ändern, selbst wenn der Zinssatz variabel ist.

Sie können Hypothekenzinsen, aber auch deren effektive Jahreszinsen auf Which? Money Compare vergleichen.

Wie werden Hypothekenzinsen festgesetzt?

Es gibt eine Vielzahl verschiedener Faktoren, die eine Rolle dabei spielen, wie ein Kreditgeber die Zinssätze für sein Hypothekenangebot festsetzt.

Mittelkosten

Der erste Punkt, der hier zu berücksichtigen ist, ist, wie der Kreditgeber seine Hypotheken finanziert. Je billiger die Dinge für den Kreditgeber sind, desto niedriger können seine Zinssätze sein.

Die Art und Weise, wie ein Kreditgeber seine Darlehen finanziert, kann sehr unterschiedlich sein: Während einige sich auf die Beschaffung von Einlagen von Sparern verlassen, erhalten andere ihre Finanzierung über die Großhandelsmärkte, und einige entscheiden sich für eine Mischung.

Der Leitzins der Bank of England spielt zwar eine Rolle, aber es gibt keinen eindeutigen Zusammenhang zwischen dem Leitzins und dem, was Kreditgeber für ihre Finanzierung zahlen müssen.

Darlehen im Verhältnis zum Wert

Je höher die Einlage, desto niedriger der Zinssatz, den Sie bekommen können. Wenn Sie ein Haus mit 40 % Anzahlung kaufen, erhalten Sie wesentlich günstigere Zinssätze als bei einer Anzahlung von 10 %.

Es ist vor allem eine Frage des Risikos. Wenn Sie ein Darlehen mit einem hohen Beleihungsauslauf (LTV) aufnehmen, werden Sie nicht viel Eigenkapital in der Immobilie haben. Wenn Sie den Kredit nicht zurückzahlen können oder der Wert der Immobilie sinkt, macht der Kreditgeber mit größerer Wahrscheinlichkeit einen Verlust.

• Erfahren Sie mehr: LTV-Rechner

Wettbewerb

Ein weiterer Faktor bei der Festsetzung der Zinssätze ist der Grad des Wettbewerbs auf dem Markt und die eigenen Geschäftsziele des Kreditgebers.

Will ein Kreditgeber den Hypothekenmarkt in diesem Jahr beherrschen, wird er sich ansehen, wie seine Konkurrenten die Preise für ihre Kredite gestalten, und daraus ableiten, zu welchem Zinssatz er Kredite vergeben kann.

Gleichermaßen wird er, wenn er das Gefühl hat, dass seine Kreditvergabe bereits über dem Zeitplan liegt, wahrscheinlich damit beginnen, seine Zinssätze zu erhöhen, um weniger Kreditnehmer anzulocken.

Wenn Sie wissen möchten, welche Unternehmen Top-Zinsen und hervorragende Kundenzufriedenheit miteinander verbinden, lesen Sie unseren Leitfaden zu den besten Hypothekenanbietern.

Ihre Kreditvergangenheit

Ihre Vergangenheit als Kreditnehmer hat einen erheblichen Einfluss auf die Hypotheken, für die Sie sich qualifizieren könnten.

Wenn Sie beispielsweise in der Vergangenheit einige Zahlungen verpasst haben, sei es bei Kreditkarten, Privatkrediten oder sogar bei Ihrer Handyrechnung, werden schwarze Flecken in Ihrer Kreditauskunft hinterlassen.

Nicht alle Kreditgeber ziehen Kreditnehmer mit solchen schwarzen Flecken in ihrer Kreditgeschichte in Betracht, und die, die es tun, verlangen oft einen höheren Zinssatz, weil sie das Risiko einer Kreditvergabe an Sie höher einschätzen.

• Erfahren Sie mehr: Hypotheken mit schlechter Bonität

Hypothekengebühren und -kosten

Hypothekengeber verdienen ihr Geld nicht nur mit den Zinsen, die sie für das Darlehen verlangen; bei den meisten Produkten fällt auch eine Antrags- oder Produktgebühr an.

Diese betragen oft um die 1.000 Pfund und können entweder im Voraus bezahlt oder zu Ihrem Hypothekendarlehen hinzugezählt werden, wobei letzteres Sie mehr kostet, da Sie dafür Zinsen zahlen müssen.

Die Kreditgeber können auch gebührenfreie Angebote machen – aber dafür zahlen Sie in der Regel mit einem höheren Zinssatz.

Ein Hypothekendarlehen mit einem Zinssatz von 2,09 % kann zum Beispiel mit einer Produktgebühr von 999 £ verbunden sein. Es kann aber auch eine gebührenfreie Version mit 2,39 % angeboten werden.

In diesem Beispiel wäre die Version mit der Gebühr langfristig günstiger. Aber das wird nicht immer der Fall sein.

Alles hängt von der Höhe der Gebühr und der Differenz zwischen den beiden Zinssätzen ab.

Den Unterschied zwischen gebührenfreien und gebührenpflichtigen Hypothekenangeboten können Sie mit unserem Hypothekenrückzahlungsrechner selbst berechnen.