Money Crashers

Trotz Ihrer besten Bemühungen, eine gute Beziehung zu Ihrem Mieter aufzubauen, geht die Beziehung manchmal in die Brüche. Selbst wenn Sie ein guter Vermieter sind, müssen Sie wahrscheinlich mindestens einmal in Ihrer Laufbahn einen Räumungsprozess durchlaufen.

Vielleicht hat ein Mieter die Miete nicht bezahlt, vielleicht stört er die anderen Mieter, oder er hat Ihr Mietobjekt beschädigt.

Um den Mietvertrag vorzeitig zu beenden, müssen Sie das richtige rechtliche Verfahren einhalten. Wenn Sie vom vorgeschriebenen Verfahren abweichen, werden Sie nicht nur Ihren Räumungsprozess verlieren, sondern möglicherweise auch vor einem Zivilgericht landen und sich den Ruf eines Slumlords erwerben.

Entscheiden Sie, ob Sie räumen können

Die meisten Räumungsfälle beginnen damit, dass Ihr Mieter die Miete nicht zahlt, was eine der größten Schwierigkeiten beim Kauf von Mietobjekten und als Vermieter darstellt. Aber auch wenn Sie einen Mieter nicht rausschmeißen können, nur weil er Ihnen das Leben schwer macht, können Sie ihn aus anderen Gründen zwangsräumen, z. B.:

• Nach Ablauf des Mietvertrags auf dem Grundstück verbleiben, was als „Überbleibsel“ bezeichnet wird
• Große Schäden an Ihrem Eigentum verursachen, die Sie jedoch vor Gericht nachweisen müssen
• Gegen bestimmte Regeln verstoßen, die Sie im Mietvertrag festgelegt haben, z. B. Lärmbeschränkungen, Beschränkungen für Gäste oder Haustiere.

In vielen Staaten müssen Sie den Mieter bei kleineren Verstößen benachrichtigen und ihm Zeit geben, das Problem zu beheben, bevor Sie ein Räumungsverfahren einleiten können. Wenn Sie Ihren Mieter nicht vorher warnen, kann es sein, dass ein Richter nicht zu Ihren Gunsten entscheidet, wenn die Räumung vor Gericht verhandelt wird.

Learn the Landlord and Tenant Act

Wenn Sie entscheiden, dass Sie die Wohnung räumen können und weiter vorgehen wollen, sollten Sie sich mit dem Landlord and Tenant Act vertraut machen, in dem das rechtliche Verfahren für die Räumung eines Mieters erläutert wird. Um Ihren Fall zu gewinnen, müssen Sie das Räumungsverfahren buchstabengetreu einhalten. Wenn Sie einen Schritt auslassen, kann der Richter zu Gunsten des Mieters entscheiden, und der Mieter hat das Recht, Sie vor einem Zivilgericht zu verklagen.

Eine Kopie des Landlord and Tenant Act finden Sie auf der Website des Generalstaatsanwalts Ihres Landes. Wenn Ihr Bundesstaat diese Gesetze nicht online zur Verfügung stellt, erhalten Sie eine gedruckte Version bei einem örtlichen Gerichtsbüro oder über einen Anwalt.

Bekanntmachung

In vielen Bundesstaaten müssen Sie den Mieter schriftlich benachrichtigen, bevor Sie eine Räumungsklage einreichen. Möglicherweise müssen Sie dem Mieter auch Zeit geben, das Problem zu beheben, bevor Sie die Klage einreichen können. Das Gesetz von Ohio schreibt beispielsweise vor, dass der Vermieter den Mieter drei Tage vor Einleitung des Räumungsverfahrens schriftlich warnt, verlangt aber nicht, dass Sie dem Mieter zusätzliche Zeit zur Behebung des Problems einräumen. In dieser Mitteilung, der so genannten Räumungsmitteilung, muss Ihre Absicht, den Mieter zu vertreiben, deutlich zum Ausdruck kommen. Wenn die Gesetze in Ihrer Region vorschreiben, dass Sie dem Mieter eine Frist zur Behebung des Problems einräumen müssen, bevor Sie die Räumungsklage einreichen, müssen Sie diese Frist ebenfalls in der Kündigung angeben.

Wenn Sie die Kündigung schreiben, geben Sie das Datum der Zustellung, den Zeitrahmen, den der Mieter zur Behebung des Problems hat, und das Datum an, an dem Sie die Räumungsklage einreichen werden. Übergeben Sie die Kündigung dem Mieter persönlich oder hängen Sie sie an seiner Haustür auf.

Räumen Sie die Wohnung aus

Gewappnet mit dem Wissen über das Gesetz und nachdem Sie Ihrem Mieter eine Chance gegeben haben, können Sie nun endlich den Räumungsprozess einleiten, indem Sie eine Gerichtsverhandlung beantragen. Wenn Ihr Staat eine Kündigungsfrist vorschreibt, reichen Sie die Räumungsklage am Morgen nach Ablauf der Wartefrist ein. Wenn Ihr Bundesland keine Kündigungsfrist vorsieht, können Sie die Räumungsklage sofort einreichen. Sie können die Klage bei Ihrem örtlichen Gericht einreichen und müssen eine Gebühr entrichten, um das Verfahren einzuleiten. Nachdem Sie den Papierkram erledigt haben, wird Ihnen der Gerichtsschreiber einen Anhörungstermin nennen, und das Gericht wird den Mieter benachrichtigen.

Vorbereiten auf das Gericht

Vor der Räumungsanhörung müssen Sie Ihren Fall vorbereiten. Sammeln Sie alle Unterlagen, die Ihnen zur Verfügung stehen, einschließlich Ihres Mietvertrags, einer Kopie der schriftlichen Kündigung, Bankauszüge über fehlende Mietzahlungen oder zurückgegebene Schecks sowie Aufzeichnungen über den gesamten Schriftverkehr zwischen Ihnen und dem Mieter. Bereiten Sie das vor, was Sie dem Richter sagen werden, bevor Sie den Gerichtssaal betreten. Üben Sie. Auch wenn Sie nicht so klingen wollen, als würden Sie aus einem Drehbuch ablesen, müssen Sie wissen, was Sie sagen wollen, und sich vor dem Richter wohl fühlen. Lassen Sie es sich nicht anmerken, dass Sie Details ausgelassen haben.

Am Tag der Anhörung haben sowohl Sie als auch der Mieter die Möglichkeit, dem Richter Ihre Argumente vorzutragen. Der Richter wird dann entscheiden, ob er die Räumung fortsetzt oder dem Mieter erlaubt, in der Wohnung zu bleiben. Wenn Sie den Fall gewinnen, wird der Richter Ihnen Anweisungen für die Räumung des Mieters geben.

Räumen Sie den Mieter aus dem Haus

Nach der Anhörung hat der Mieter eine bestimmte Zeit, um die Wohnung zu verlassen. In einigen Staaten muss der Mieter die Wohnung in weniger als 48 Stunden verlassen. In anderen beträgt die Frist fünf Tage. Wenn diese Frist abläuft und der Mieter noch da ist, müssen Sie Ihr Haus mit dem Sheriff besichtigen, der den Mieter entfernt und alle persönlichen Gegenstände auf den Bordstein stellt. Nutzen Sie diese Zeit, um die Wohnung auf Schäden zu untersuchen. Nehmen Sie eine Kamera mit und machen Sie gute Fotos. Sie können den Mieter für größere Schäden vor einem Zivilgericht verklagen.

Schlusswort & Warnung

Befolgen Sie den Abschnitt über die Zwangsräumung eines Mieters im Landlord and Tenant Act sorgfältig. Versuchen Sie nicht, den Mieter selbst zu vertreiben. Das Auswechseln der Schlösser an der Wohnung des Mieters oder der Haupttür des Gebäudekomplexes, das Entfernen der Besitztümer des Mieters oder das Abschalten der Strom- und Wasserversorgung kann schwerwiegende rechtliche Folgen nach sich ziehen. In den meisten Staaten können Mieter einen Vermieter verklagen, der versucht, sich selbst zu rächen. Wenn Sie es mit einem problematischen Mieter zu tun haben, verdienen Sie eine Lösung. Geben Sie Ihre Macht nicht auf, indem Sie kleine Fehler machen.

Hatten Sie schon einmal einen Mieter zu vertreiben? Mit welchen Herausforderungen waren Sie dabei konfrontiert, und waren Sie erfolgreich?