San Francisco, CA Real Estate Market Trends & Analysis [Updated 2021]

Springen Sie in ein weiteres Jahr auf dem San Francisco Real Estate Market:

• 2021 Immobilienmarkt von San Francisco

• 2020 Immobilienmarkt von San Francisco

• 2019 Immobilienmarkt von San Francisco

• 2016 Immobilienmarkt von San Francisco

• 2015 Immobilienmarkt von San Francisco

Der Immobilienmarkt von San Francisco ist seit fast einem Jahrzehnt mit den nationalen Trends Schritt gehalten. Die Nachrichten aus der Bay Area klingen langsam wie eine kaputte Schallplatte. Die hohen Preise, die nach dem Beginn des Aufschwungs im Jahr 2012 die Medien überschwemmten, sorgen auch 2021 noch für Schlagzeilen. Die Schlagzeilen sind wohlverdient; der nordkalifornische Markt bleibt einer der teuersten Märkte der Welt. Es ist jedoch erwähnenswert, dass die Stadt begonnen hat, Anzeichen von Temperament zu zeigen.

In der Tat sind Immobilien in San Francisco im ersten Quartal 2020 zu einem Synonym für eine der landesweit höchsten Verteilungen von rabattierten Verkäufen geworden. Das bedeutet nicht, dass der Immobilienmarkt von San Francisco relativ erschwinglich ist, sondern vielmehr, dass die Preise möglicherweise am Rande einer Kurskorrektur stehen. Nach Jahren historischer Wertsteigerungen scheint es nur noch wenig Spielraum für Preiserhöhungen zu geben.

Zusätzlich zu den hohen Preisen in der Stadt hat auch die Einführung des Coronavirus dazu beigetragen, die Wertsteigerungsraten zu dämpfen. Während COVID-19 für die Wirtschaft nichts weniger als schrecklich war, scheint es genau das gewesen zu sein, was die Immobilien in San Francisco brauchten. Die durch die Pandemie ausgelöste Angst und Unsicherheit hat den jahrelangen Aufwärtstrend gestoppt und die Preise auf den Boden der Tatsachen zurückgeholt – wenn auch nur leicht.

Die sinkenden Verkaufspreise sind ein gutes Zeichen für alle, die aktiv am Markt teilnehmen wollen, was die Frage aufwirft: Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um ein Haus in San Francisco zu kaufen? What do today’s high prices mean for local investors? More importantly, which San Francisco real estate trends will continue?

San Francisco Real Estate Market 2021 Overview

• Median Home Value: $1,402,470

• 1-Year Appreciation Rate: -2.5%

• Average Days On Market (Zillow): 63

• Median Rent Price: $4,500

• Price-To-Rent Ratio: 25.97

• San Francisco-Oakland-Fremont Unemployment Rate: 7.0% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)

• San Francisco County Population: 881,549 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• San Francisco County Median Household Income: $112,449 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• Percentage Of Vacant Homes: 9.83%

• Foreclosure Rate: 1 von 10.451 (0,9%)

Immobilieninvestitionen in San Francisco 2021

Die Gemeinschaft der Immobilieninvestoren in San Francisco hat einen ziemlich profitablen Lauf hinter sich, seit der Aufschwung des Marktes im Jahr 2012 richtig losging. Es ist jedoch erwähnenswert, dass der Erfolg der Investoren nicht nur in Nordkalifornien zu verzeichnen ist. Vielmehr haben Immobilieninvestoren im ganzen Land von großzügigen Renditen profitiert, insbesondere im Jahr 2020. Laut dem „U.S. Home Flipping Report“ von Attom Data Solutions für das dritte Quartal 2020 „stieg der Bruttogewinn des typischen Home Flips landesweit (die Differenz zwischen dem Median des Verkaufspreises und dem von den Investoren gezahlten Median) im dritten Quartal 2020 auf 73.766 US-Dollar – der höchste Betrag seit mindestens 2000.“

Nicht überraschend war der Immobilienmarkt von San Francisco einer der wenigen Orte, die landesweit einen Anstieg der Roherträge verzeichnen konnten. Die lokalen Immobilienpreise und die Nachfrage brachten San Francisco an die Spitze der Liste der besten Orte, an denen man im Jahr 2020 Häuser verkaufen kann. Mit einem durchschnittlichen Gewinn von 158.500 US-Dollar pro Verkauf hatte San Francisco im dritten Quartal des vergangenen Jahres die fünfthöchsten Rohgewinne und lag damit nur hinter San Jose, Kalifornien (Bruttogewinn von 290.000 US-Dollar), Ventura, Kalifornien (180.000 US-Dollar), Bridgeport, CT (177.500 US-Dollar) und Los Angeles, Kalifornien (161.500 US-Dollar), so der 2020 U.S. Home Flipping Report.

Wenige Märkte im ganzen Land haben einen so kometenhaften Preisanstieg erlebt wie die letzten acht Jahre, was die Frage aufwirft: Sind Immobilien in San Francisco eine gute Investition? Die Antwort ist relativ einfach: Ja, unter den richtigen Umständen. Die hohen Preise in der Stadt mögen einige Investoren davon abhalten, lokale Geschäfte zu tätigen. Doch dieselben Preise, die eine Investition erschweren, haben bereits zu einer sehr beeindruckenden Rendite geführt.

Es gibt mehr als eine Möglichkeit, in Immobilien in San Francisco zu investieren. Neben Ausstiegsstrategien, bei denen die Investoren ihre Objekte gewinnbringend verkaufen (Großhandel und Sanierung), sind langfristige Mietobjekte vielleicht sinnvoller als je zuvor. Zunächst einmal ist San Fran derzeit eine der wenigen Städte, in denen es tatsächlich billiger ist, zu mieten als zu besitzen. Mit einem Preis-Miet-Verhältnis von 25,97 ist es eindeutig günstiger, ein Haus zu mieten als es zu kaufen. Infolgedessen ist die Nachfrage nach Mietwohnungen historisch hoch – was bedeutet, dass sich Vermieter kaum Sorgen über Leerstände machen müssen. Die daraus resultierende Nachfrage wird es versierten Vermietern auch ermöglichen, die Mietpreise zu erhöhen, so dass die Entscheidung für den Besitz von Mietobjekten im Jahr 2021 noch rentabler wird.

Als ob das nicht genug wäre, machten die Auswirkungen von COVID-19 auf den Immobilienmarkt langfristige Investitionen attraktiver. Vor allem die niedrigeren Kreditkosten machten es leichter, die hohen Anschaffungskosten der Stadt zu verdauen. In einem Versuch, den Immobiliensektor zu stimulieren, kündigte die Fed an, die Zinssätze auf absehbare Zeit in der Nähe der historischen Tiefststände zu halten, und die lokalen Investoren sind bereit, diese Gelegenheit zu nutzen.

Investitionen in Immobilien in San Francisco sind derzeit unglaublich teuer. Allerdings hat die Gemeinschaft der Immobilieninvestoren in San Francisco bereits bewiesen, dass es möglich ist. Die Renditen in der Stadt sind höher als überall sonst, und es gibt keinen Grund zu der Annahme, dass sich dieser Trend in absehbarer Zukunft nicht fortsetzen wird.

Vollstreckungsstatistiken in San Francisco 2021

Der Immobilienmarkt von San Francisco weist keine hohe Vollstreckungsrate auf. Obwohl die Stadt einen der landesweit höchsten Durchschnittswerte für Eigenheime aufweist, entspricht nur eines von 10.451 Häusern der Beschreibung „notleidend“: Verzug, Versteigerung oder Bankbesitz. Tatsächlich liegt die Zwangsversteigerungsrate der Stadt mit 0,9 % nur geringfügig über dem nationalen Durchschnitt (der derzeit bei 0,7 % liegt).

Trotz der niedrigen Zwangsversteigerungsrate waren Immobilien in San Francisco in der jüngeren Vergangenheit jedoch etwas anfälliger für Zwangsversteigerungen. Dies ist zum großen Teil auf die Pandemie zurückzuführen, da immer mehr Hausbesitzer in eine schwierige finanzielle Lage geraten sind. Arbeitsniederlegungen und Arbeitsplatzverluste haben vielen San Franciscoern die Einkommensquellen genommen, auf die sie einst angewiesen waren, um ihre Hypotheken und Mieten zu bezahlen. Es ist zwar noch zu früh, um das Ausmaß der neuen Zwangsvollstreckungsanträge abzuschätzen, aber man kann davon ausgehen, dass sie im Laufe des Jahres 2021 zunehmen werden.

Heute sind die Postleitzahlen im Immobilienmarkt von San Francisco mit der höchsten Verteilung von Zwangsvollstreckungen:

• 94127: In jedem 3.996 Haus ist eine Zwangsvollstreckung zu verzeichnen

• 94132: In jedem 5.436 Haus ist eine Zwangsvollstreckung zu verzeichnen

• 94124: In jedem 5.739 Haus ist eine Notlage zu verzeichnen

• 94134: In jedem 6.370 Haus ist eine Notlage

• 94123: In in every 7,622 homes is distressed

Data Provided By RealtyTrac

Median Home Prices In San Francisco 2021

Der Wohnungsmarkt von San Francisco ist der teuerste Markt im teuersten Staat. Mit einem Medianwert von 1.402.470 Dollar liegt der durchschnittliche Wert eines Hauses in SF um mehr als eine Million Dollar über dem Medianwert in den Vereinigten Staaten. Es ist jedoch erwähnenswert, dass der heutige Wert eines Hauses das Ergebnis einer fast ein Jahrzehnt andauernden Wertsteigerung ist. Die Immobilienpreise haben sich seit dem Tiefpunkt der letzten Rezession mehr als verdoppelt.

Noch im ersten Quartal 2012, als die Rezession in den letzten Zügen lag, betrug der durchschnittliche Immobilienwert rund 680.000 Dollar. Zum Vergleich: Das ist immer noch mehr, als der Medianwert eines Hauses in Kalifornien heute beträgt (die Preise waren im Vergleich zu den benachbarten Märkten schon immer hoch). Nonetheless, real estate in San Francisco rode a wave of economic expansion and optimism for nine consecutive years, to the tune of a 106.2% appreciation rate.

Dating back even further (to the turn of the century), here’s a list of the neighborhoods that have appreciated the most (according to NeighborhoodScout):

• 16th St / 3rd St

• Golden Gate U-San Francisco / Mission St

• Post St / Taylor St

• U of California Hastings College of Law / Van Ness Ave

• Ave D / 4th St

• Kearny St / California St

• California Institute of Integral Studies / Mission St

• Farallon Islands

• San Francisco State U / 19th Ave

• Franklin St / Geary Blvd

Whether or not these are the best neighborhoods to invest in remains up for debate, but one thing is for certain: there is no denying the run they have had as of late. Jedes dieser Viertel verzeichnet nach wie vor ein bemerkenswertes Wachstum.

Die lokalen Immobilienwerte haben einen so historischen Lauf hinter sich, dass sich Kaufinteressenten seit Jahren die gleiche Frage stellen: Wird der Wohnungsmarkt in San Francisco zurückgehen? Wenn der Beginn des Jahres 2021 ein Indikator ist, könnte die Antwort ja lauten. Der Medianwert eines Hauses in San Francisco ist im letzten Jahr bereits um 2,5 % gesunken, und Zillow rechnet mit einem weiteren Wertverlust. Es ist noch zu früh, um zu sagen, wie stark die Preise fallen werden, aber dieser Trend ist eindeutig das Ergebnis zu vieler Jahre der Wertsteigerung.

Der Immobilienmarkt von San Francisco steht auf einem Podest für sich allein. Die hohen Preise, die zum Synonym für Immobilien in San Francisco geworden sind, haben einen Markt geschaffen, der mit keinem anderen vergleichbar ist. Dennoch gibt es immer noch viel Raum für Gewinnspannen, die für Immobilieninvestoren attraktiv bleiben. Mit einer soliden Ausstiegsstrategie können versierte Investoren die hohen Anschaffungskosten in der Region so nutzen, dass sich selbst einige der teuersten Geschäfte lohnen. Local demand supports a desirable rental market, which bodes incredibly well for well-positioned buy-and-hold investors.

Data Provided By Zillow

San Francisco Real Estate Market: 2020 Summary

• Median Home Value: $1,392,859

• 1-Year Appreciation Rate: +2.4%

• Median Home Value (1-Year Forecast): 3.9%

• Average Days On Market (Zillow): 61

• Median Rent Price: $4,500

• Price-To-Rent Ratio: 25.7

• Unemployment Rate: 2.2% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)

• San Francisco County Population: 883,305 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• San Francisco County Median Household Income: $104,552 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• Percentage Of Vacant Homes: 9.83%

• Foreclosure Rate: 1 von 6.658 (1,5%)

San Francisco Real Estate Investing 2020

Die San Francisco Real Estate Investing Community wurde im ersten Quartal 2020 weitgehend von der Einführung des Coronavirus beeinflusst. Zu Beginn des Jahres 2020 konzentrierten sich die Investoren im Allgemeinen auf die Sanierung und den Großhandel, wenn sich attraktive Gewinnspannen boten (was nicht oft der Fall war). Mit dem Ausbruch der Pandemie geriet der Immobilienmarkt in San Francisco jedoch ins Taumeln. Zunächst stagnierte der Markt vor lauter Angst und Unsicherheit. Niemand wollte ein Haus verkaufen, geschweige denn es während einer Pandemie besichtigen. Innerhalb weniger Wochen kam der Markt zum Stillstand.

Bis Mai war klar, dass die Auswirkungen von COVID-19 auf den Immobilienmarkt in San Francisco nur vorübergehend sein würden. In nur wenigen Monaten verwandelte sich die Marktstimmung von Angst in Euphorie, da die staatliche Intervention und die historisch niedrigen Zinssätze die Aktivität ankurbelten; diese Aktivität sollte die Art und Weise, wie die Menschen im Laufe des Jahres 2020 in Immobilien in San Francisco investierten, prägen.

Immobilien in San Francisco waren schon viel zu lange exorbitant teuer, und der Rückgang der Zinssätze machte die Anschaffungskosten erträglicher. Als die Zinsen deutlich unter 3,0 % fielen, richteten viele Investoren ihr Augenmerk auf langfristige Mietobjekte. Die einzigartige Konvergenz von niedrigen Kreditkosten und der Möglichkeit, eine Hypothek mit dem Geld anderer Leute in einer der teuersten Städte des Landes zu tilgen, war zu attraktiv, um sie zu ignorieren. Außerdem minderte der Mangel an verfügbarem Wohnraum in der Stadt das Risiko von Leerständen. Selbst Menschen, die kaufen wollten, konnten dies aufgrund der geringen Bestände nicht, so dass im Jahr 2020 mehr Menschen gezwungen waren, zu mieten.

San Francisco Immobilienmarkt: 2019 Zusammenfassung

• Median Home Value: $1,353,500

• 1-Year Appreciation Rate: 2,9%

• Median Home Value (1-Jahres-Prognose): 1,4%

• Median Rent Price: $4,500

San Francisco Real Estate Investing 2019

Der Median Home Value lag im ersten Halbjahr 2019 bei $1,353,500. Innerhalb eines Jahres (März 2018 bis April 2019) stieg der Medianwert des Eigenheims in der produktivsten Stadt der Bay Area um bescheidene 2,9 %. Allerdings sank der Medianwert im März im Vergleich zum Vorjahresmonat, was laut CoreLogic „den ersten jährlichen Rückgang seit dem Tiefpunkt des letzten Immobiliencrashs vor sieben Jahren markiert“. Vor dem Rückgang waren die Immobilienpreise seit April 2012 in 83 aufeinanderfolgenden Monaten angestiegen.

Zum Vergleich: Der Medianwert eines Eigenheims in den Vereinigten Staaten liegt bei 226.700 Dollar, das sind 1.126.800 Dollar weniger als das durchschnittliche Haus in der Bay City. Auf nationaler Ebene stiegen die durchschnittlichen Hauspreise jedoch mehr als doppelt so schnell wie die Immobilien in San Francisco. Das liegt höchstwahrscheinlich daran, dass die Bay Area den Wendepunkt vor allen anderen Regionen erreicht hat.

Als einer der teuersten Immobilienmärkte des Landes waren die Preise in San Francisco für viele Investoren unerschwinglich. Allerdings waren Immobilien zwar teuer, aber auch sehr gefragt, was den Anlegern zugute kam. Trotz der Preise war die Nachfrage nach Immobilieninvestitionen ungebrochen hoch. Wer es sich leisten konnte, zu investieren, dem boten sich attraktive Gewinnspannen. Tatsächlich verzeichnete die Stadt im ersten Quartal 2019 die höchsten durchschnittlichen Renditen für Hausverkäufer – nur übertroffen von ihrem Nachbarn im Südosten: San Jose.

San Francisco Real Estate Investing 2016

Der Immobilienmarkt von San Francisco war in der ersten Jahreshälfte 2016 und auch für den Rest des Jahres nicht zu stoppen. Die Immobilienpreise haben sich im Vergleich zum nationalen Durchschnitt vervierfacht und sind im Vergleich zum Vorjahr weiter gestiegen, da die Stadt bei den Wertsteigerungsraten im oberen Bereich rangiert.

Trotz der schwächeren Erschwinglichkeit war die lokale Wirtschaft stark und im Aufwärtstrend. Der Wohnungsneubau übertraf den nationalen Durchschnitt, was sich positiv auf die Erschwinglichkeit auswirkte – wenn auch nur leicht.

Aus der Sicht eines Investors waren Zwangsvollstreckungen eine Gelegenheit, die sich bot. Auf dem Wohnungsmarkt von San Francisco befanden sich im letzten Quartal 528 Immobilien in einem Stadium der Zwangsvollstreckung. Obwohl die Zahl der Zwangsvollstreckungen sehr niedrig war, lag sie um 40,0 % höher als im Vormonat und um 17,0 % höher als im gleichen Zeitraum des vergangenen Jahres.

San Francisco Real Estate Market: 2015 Summary

• Median Home Price: $742,900

• 1-Year Appreciation Rate: 10.1%

• Unemployment Rate: 4.4%

• 1-Year Job Growth Rate: 3.1%

• Population: 837,442

• Median Household Income: $79,624

San Francisco Real Estate Investing 2015

The city was in a league all to itself in 2015. For all intents and purposes, the Bay Area city had taken the recovery and run with it at a blistering pace. The Golden Gate City outpaced nearly every market in the country in terms of appreciation and value. It should come as no surprise that real estate appreciated nearly twice as fast as the national average at the time. Real estate investing proved to be very lucrative and set the table moving forward.

Homes were appreciating at a rate of 10.1%. The national average, on the other hand, was 5.7%. Vielleicht noch beeindruckender: In einem Zeitraum von drei Jahren (seit 2012) legten Immobilien um 60,7 % zu.

Der Immobilienmarkt wurde damals von ebenso beeindruckenden wirtschaftlichen Fundamentaldaten gestützt. Vor allem der Beschäftigungssektor sorgte für ein gesundes Angebot und eine gesunde Nachfrage in der Region. Die Arbeitslosenquote der Stadt lag mit 4,4 % deutlich unter dem Landesdurchschnitt. Was vielleicht noch wichtiger ist: Die Arbeitslosigkeit zeigte Anzeichen eines Rückgangs. Es wurde erwartet, dass das Beschäftigungswachstum auch die Wirtschaft der Stadt ankurbeln würde. Im Laufe eines Jahres lag die Wachstumsrate bei über 3,0 % und damit mehr als einen ganzen Prozentpunkt über dem Landesdurchschnitt.

Es gab jedoch einen Faktor, der die Entwicklung des Immobilienmarktes bremste: die Erschwinglichkeit. Mit Wertsteigerungsraten von mehr als 10,0 % im Laufe eines Jahres war die nordkalifornische Stadt weniger erschwinglich als die meisten anderen Wohnungsmärkte. Der durchschnittliche Haushalt im ganzen Land wendete 15,1 % seines Monatseinkommens für Hypothekenzahlungen auf. Für Eigentümer war es jedoch normal, 22,9 % ihres Einkommens für monatliche Hypothekenzahlungen auszugeben.

Glücklicherweise boten Nachlässe auf notleidende Immobilien eine gute Rendite. Der durchschnittliche Verkaufspreis eines nicht notleidenden Hauses lag bei 1.050.000 $. Der durchschnittliche Verkaufspreis einer Zwangsvollstreckung lag bei 780.300 $, also 26,0 % niedriger als bei nicht notleidenden Immobilien. Das war ein Abschlag von etwa 269.000 $. Der Betrag, den Investoren bei Zwangsversteigerungen im Jahr 2015 einsparten, war höher als der durchschnittliche Hauspreis im ganzen Land.

Die Mehrheit der Zwangsversteigerungen auf dem Wohnungsmarkt von San Francisco waren Vor-Zwangsversteigerungen oder drohende Zwangsversteigerungen, weil der Eigentümer nicht in der Lage war, eine ausstehende Hypothekenschuld zu begleichen. Dennoch befanden sich nur 3,3 % der Häuser in einer Position mit negativem Eigenkapital. Das war deutlich weniger als der nationale Durchschnitt von 16,9 %.

At the time, the best places to invest in San Francisco were:

• Pacific Heights

• Noe Valley

• South Beach

• Central Sunset

• Russian Hill

San Francisco County Map:

Summary

The San Francisco real estate market is unlike any other in California, let alone the world. Few places have seen such a historic run in value without detracting from demand. That said, 2021 may be the year price temperance makes the city more affordable, which is great news for everyone interested in participating in the market. Until prices return to some form of normalcy, however, investors are awarded the luxury of practicing long-term exit strategies. Despite the city’s high cost of living, rental properties appear to be more viable than ever and should remain so for the foreseeable future.

Haben Sie schon einmal darüber nachgedacht, auf dem Immobilienmarkt von San Francisco zu investieren? Wenn ja, worauf warten Sie noch? Wir würden uns freuen, wenn Sie uns in den Kommentaren Ihre Meinung zu Immobilien in San Francisco mitteilen würden:

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