Sie wollen also ein Doppelhaus kaufen? 6 Dinge, die man über Mehrfamilienhäuser wissen sollte

Eine der klügsten Möglichkeiten, Vermögen aufzubauen, ist der Kauf von Immobilien (insbesondere von Mietobjekten); fragen Sie einfach Warren Buffett. Kürzlich wurde er mit den Worten zitiert, er würde „ein paar hunderttausend Einfamilienhäuser“ kaufen, wenn er könnte.

Buffett ist sich des Wertes bewusst, den Mietobjekte nicht nur in Bezug auf den monatlichen Cashflow, sondern auch in Bezug auf Wertsteigerung und Abzüge bringen können.

Aber sehen wir den Tatsachen ins Auge. Die meisten von uns können es sich nicht leisten, ein paar Einfamilienhäuser zur Miete zu kaufen und sich gleichzeitig ein eigenes Haus zu leisten, geschweige denn ein paar hundert Einfamilienhäuser zu kaufen. Deshalb gibt es in letzter Zeit einen Trend, dass Hauskäufer Doppelhäuser oder sogar Mehrfamilienhäuser kaufen, um in einer der Einheiten zu wohnen und die anderen zu vermieten.

Aus meiner Sicht als Immobilienmakler und Vermieter sind hier einige Dinge zu beachten.

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses schränkt Ihre Standortoptionen ein

Wenn Sie ein Doppel-, Dreifach- oder Vierfachhaus erwerben möchten, um in einem Teil zu wohnen und den anderen oder die anderen zu vermieten, kann es sein, dass Sie in Bezug auf die Standorte, aus denen Sie wählen können, eingeschränkt sind.

Dort, wo ich in San Diego arbeite, gibt es zum Beispiel in vielen Vorstadtvierteln keine Mehrfamilienhäuser. Um in San Diego ein solches Haus zu finden, muss man sich in den städtischen Gebieten oder in teuren Strandgemeinden wie Ocean Beach oder Pacific Beach umsehen.

Es könnte noch schwieriger sein, ein Mehrfamilienhaus zu finden, in dem man sich wohlfühlt, wenn man in einem ländlicheren Teil der Vereinigten Staaten lebt. Aber wenn Sie nicht extrem wählerisch sind, was die Gegend angeht, in der Sie jetzt leben, könnte dies Ihre Chance sein, einzusteigen und mit der Zeit gutes Geld zu verdienen.

Newtons drittes Gesetz über Mehrfamilienhäuser

„Für jeden Vorteil, den der Besitz eines Mehrfamilienhauses mit sich bringt, gibt es eine gleichwertige und entgegengesetzte Reaktion.“

Der Hauptvorteil des Besitzes eines Mehrfamilienhauses und des Wohnens in einer der Einheiten sind die Mieteinnahmen. Jeden Monat erhalten Sie einen Mietscheck, der Ihre Hypothek ausgleicht.

Ein Nachteil? Die steuerliche Komplexität. Schauen Sie sich nur einmal die Vorschriften des Finanzamtes für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien an. Lassen Sie sich immer von Ihrem Steuerberater beraten, bevor Sie eine größere Investition tätigen, vor allem, wenn Sie Abschreibungen erwarten.

Ein weiterer Vorteil des Besitzes eines Mehrfamilienhauses, bei dem Sie in einer der Einheiten wohnen und die anderen vermieten, besteht darin, dass Sie immer in der Nähe Ihrer Mietobjekte sind, so dass Sie den Zustand häufig überprüfen können. Wenn spät nachts laute Musik gespielt wird, sind Sie der Erste, der davon erfährt. Wenn ein Rohr geplatzt oder eine Toilette verstopft ist und Ihre Mieter Hilfe brauchen, müssen Sie wenigstens keine lange Fahrt auf sich nehmen, um die Situation zu beheben.

Der Nachteil? Sie sind in der Nähe Ihrer Mieter, so dass die laute Musik Sie stört und nicht jemand anderen. Und wenn Sie einen hilfsbedürftigen Mieter haben, kann er sich leicht an Sie wenden, um sich zu beschweren.

Die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses ist schwierig, aber machbar

Es mag unmöglich erscheinen, mit Ihrem Budget eine Doppelhaushälfte oder ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, aber in Wirklichkeit ist es vielleicht gar nicht so schwer, wie Sie denken.

Anthony Lococo, Vizepräsident von Cornerstone Mortgage, erklärt: „Wenn Sie ein eigengenutztes Doppelhaus kaufen, können Sie auf jeden Fall die Mieteinnahmen aus der zweiten Einheit verwenden“, um sich für den Kauf zu qualifizieren.

Wenn Sie beispielsweise in einer Einheit wohnen und die zweite vermieten, und Sie erwarten, dass die zweite Einheit für 1.200 Dollar pro Monat vermietet wird, wird dieses Einkommen bei den Qualifizierungsquoten des Kreditgebers berücksichtigt.

Woher wissen Sie, wie hoch die Mieteinnahmen für die zweite oder weitere Einheiten sein werden? Wenn Sie noch keinen Mietvertrag abgeschlossen haben (was wahrscheinlich nicht der Fall ist), sollten Sie auf rentometer.com die durchschnittlichen Mietpreise in der Gegend abfragen und Craigslist nutzen, um die Mietpreise für ähnliche Einheiten zu ermitteln. Denken Sie daran, dass die potenziellen Mieteinnahmen Ihnen helfen können, sich für den Kredit zu qualifizieren, aber sie sind nicht der einzige Faktor, der berücksichtigt werden muss.

Sie müssen immer noch über eine gute Kreditwürdigkeit, ein niedriges Verhältnis von Schulden zu Einkommen und eine hohe Anzahlung verfügen, in der Regel etwa 25 % des Kaufpreises oder mehr. Bei einem Doppelhaus im Wert von 500.000 $ müssen Sie eine Anzahlung von 125.000 $ leisten, ohne die Abschlusskosten wie Treuhand- und Darlehensgebühren.

Benutzen Sie diesen Rechner, um Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen zu ermitteln.

Sehen Sie sich diese Liste der wichtigsten Kreditgeber auf dem heutigen Markt an, die Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten und Summen anbieten. Damit können Sie die Suche nach den besten Möglichkeiten zur Finanzierung Ihres neuen Hauses beginnen.

Versicherung für ein Mehrfamilienhaus

Das Leben in einem Doppelhaus erfordert eine spezielle Versicherung, die auf die besonderen Bedürfnisse von Mehrfamilienhäusern ausgerichtet ist. Wenn Sie eine oder beide Einheiten Ihres Zweifamilienhauses vermieten, können Sie sich mit einer Vermieterversicherung schützen. Planen Sie hingegen, beide Einheiten selbst zu bewohnen, ist die Hausratversicherung der richtige Ansprechpartner für Sie.

Nachfolgend finden Sie zwei erschwingliche Optionen für Eigentümer eines Zweifamilienhauses.

Vermieterversicherung

Duplex-Besitzer, die planen zu vermieten, sollten sich zunächst über eine Vermieterversicherung informieren. Lemonade bietet Policen für Vermieter in New York, Illinois, Texas, Pennsylvania, DC und New Jersey an, wobei die Prämien bei 25 Dollar beginnen. Sie deckt Schäden an der Wohnung, am Eigentum, das Sie in der Einheit untergebracht haben, Nutzungsausfall und Haftpflichtschutz ab.

Für Nicht-Vermieter bietet Lemonade eine Hausbesitzer-Versicherung an, die die Wohnung und alle Ihre Besitztümer abdeckt. Über die einfach zu bedienende Plattform können Sie in wenigen Minuten ein Angebot einholen.

Ob Sie Mieter oder Vermieter sind, Lemonade unterscheidet sich durch seine transparente Gebührenstruktur von anderen Versicherern. Von jeder Prämienzahlung wird eine Gebühr von 20 % erhoben, um die grundlegenden Betriebskosten zu decken. Jeder Betrag, der nicht verwendet wird, kommt gemeinnützigen Zwecken zugute, für die sich die Kunden einsetzen.

Policygenius

Eine weitere Möglichkeit der Hausratversicherung für Eigentümer von Doppelhäusern ist Policygenius. Auf der Policygenius-Plattform geben Sie Ihre Daten ein und erhalten in wenigen Minuten Angebote von mehreren erstklassigen Versicherern.

Das Beste an Policygenius ist jedoch die jährliche Neubewertung Ihrer Police. Jedes Jahr wird Ihre Police neu bewertet, um sicherzustellen, dass Sie die besten verfügbaren Tarife erhalten.

Während des Antragsverfahrens können Sie mit einem Vertreter chatten und sich beraten lassen. Dies ist optional, aber eine praktische Option für diejenigen, die eine persönliche Beratung wünschen.

Ist das überhaupt legal?

Wenn Sie sich qualifizieren können, sind die Kreditvergaberichtlinien für Mehrfamilienhäuser einfach zu handhaben. Eine Sache kann jedoch laut Hypothekenmakler Anthony Lococo ein Problem darstellen. „Die Frage, ob die zweite Einheit zulässig ist oder nicht. Nur weil sie ein Einkommen erwirtschaftet, heißt das nicht, dass sie als „Einheit“ gilt. Einliegerwohnungen sind ein gutes Beispiel…“

Die meisten Immobilienmakler können Ihnen sagen, wie schwierig es ist, ein Haus mit einer nicht genehmigten Einliegerwohnung zu verkaufen. Die Finanzierung kann sogar noch schwieriger sein. Wenn es sich bei der Immobilie nicht um ein echtes Doppelhaus handelt, sondern nur um ein Einfamilienhaus mit einer großen Trennwand und zwei separaten Küchen, können die Kreditgeber die potenziellen Mieteinnahmen möglicherweise nicht in Ihre Qualifikationsquoten einbeziehen, selbst wenn Sie es tatsächlich vermieten können.

Was ist, wenn Sie eines Tages ausziehen möchten?

Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus mit der Absicht kaufen, in einer der Einheiten zu wohnen, kann der Zeitpunkt kommen, an dem Sie bereit sind, auszuziehen und etwas Größeres zu kaufen. In diesem Fall können Sie sich entscheiden, das Mehrfamilienhaus zu verkaufen. Wenn Sie es nicht unbedingt verkaufen müssen, um sich für den Kauf des neuen Hauses zu qualifizieren, können Sie in Erwägung ziehen, einen Mieter für die Einheit zu finden, in der Sie bisher gewohnt haben, und das Ganze als Mietobjekt zu behalten. Da Sie bereits Vermieter für Ihre Nachbarn waren, wird es kein allzu großer Schock sein, Vermieter für eine weitere Familie zu sein.

Als ich 21 Jahre alt war (bevor ich Immobilienmakler wurde), kaufte ich ein Haus mit einer nicht genehmigten Einliegerwohnung, wohnte im Haus und vermietete die Einliegerwohnung. Das brachte mir ein nettes Einkommen, das meine Hypothekenzahlungen erheblich senkte. Als ich eine Familie gründete und in einer anderen Gegend leben wollte, verkaufte ich das Haus schließlich und ich kann ehrlich sagen, dass ich nie wieder ein Haus mit einer nicht genehmigten Einliegerwohnung kaufen werde! Es war schwierig zu verkaufen, denn obwohl es interessierte Käufer gab, waren einige Kreditgeber nicht bereit, das Haus zu finanzieren.