Was ist eine Zwangsvollstreckung?

Eine Zwangsvollstreckung findet statt, wenn ein Hausbesitzer seine Hypothek nicht bezahlen kann.

Genauer gesagt, handelt es sich dabei um ein rechtliches Verfahren, bei dem der Eigentümer alle Rechte an der Immobilie verliert. Wenn der Eigentümer nicht in der Lage ist, die ausstehenden Schulden zu begleichen oder die Immobilie im Rahmen eines Leerverkaufs zu veräußern, kommt es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie. Wird die Immobilie dort nicht verkauft, geht sie in den Besitz des Kreditinstituts über.

Um die Zwangsvollstreckung zu verstehen, ist es hilfreich, sich vor Augen zu halten, dass das Wort „Hausbesitzer“ in diesem Fall eigentlich eine falsche Bezeichnung ist. „Darlehensnehmer“ ist ein treffenderer Begriff. Genau das ist eine Hypothek oder ein Treuhandvertrag: ein Darlehensvertrag über den Kaufpreis des Hauses abzüglich der Anzahlung. Mit diesem Dokument wird ein Pfandrecht an der gekauften Immobilie bestellt, was den Kredit zu einem „gesicherten Kredit“ macht.

Wenn ein Kreditgeber Ihnen Geld ohne jegliche Sicherheiten leiht (z. B. Kreditkartenschulden), kann er Sie bei Nichtzahlung vor Gericht bringen, aber es kann sehr schwierig sein, das Geld von Ihnen einzutreiben. Die Kreditgeber verkaufen diese Art von Schulden oft an externe Inkassobüros für einen Hungerlohn und schreiben den Verlust ab. Dies wird als „unbesicherter Kredit“ bezeichnet.

Ein besicherter Kredit ist anders, weil der Kreditgeber zwar einen Verlust aus dem Kredit hinnehmen muss, wenn Sie in Verzug geraten, aber einen größeren Teil der Schulden durch Pfändung und Verkauf Ihres Eigentums zurückerhält.

Was passiert also bei einer Zwangsvollstreckung? Die Einzelheiten können je nach Bundesland variieren, aber wir können sie in fünf Phasen unterteilen.

Phase 1: Versäumte Zahlungen

Es beginnt damit, dass der Hausbesitzer – der Kreditnehmer – seine Hypothek nicht rechtzeitig bezahlt. In der Regel liegt es daran, dass er aufgrund von Schwierigkeiten wie Arbeitslosigkeit, Scheidung, Tod oder gesundheitlichen Problemen dazu nicht in der Lage ist.

Wenn Sie sich in dieser schwierigen Situation befinden, sollten Sie unbedingt so bald wie möglich mit Ihrem Kreditgeber sprechen. Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie Sie Ihre Wohnung behalten können. Die Zwangsvollstreckung kostet den Kreditgeber viel Geld, und er möchte sie genauso vermeiden wie Sie.

Manchmal stellt ein Kreditnehmer absichtlich die Zahlung der Hypothek ein, weil die Immobilie möglicherweise unter Wasser steht (d. h. der Betrag der Hypothek übersteigt den Wert der Wohnung) oder weil er es leid ist, die Immobilie zu verwalten.

Was auch immer der Grund sein mag, im Endeffekt kann oder will der Kreditnehmer die Bedingungen des Kredits nicht erfüllen.

Stufe 2: Öffentliche Bekanntmachung

Nach drei bis sechs Monaten ausbleibender Zahlungen gibt der Kreditgeber beim County Recorder’s Office eine öffentliche Bekanntmachung heraus, in der er angibt, dass der Kreditnehmer mit der Hypothek in Verzug geraten ist. In einigen Bundesstaaten wird dies als Notice of Default (NOD) bezeichnet, in anderen als lis pendens – lateinisch für „anhängige Klage“.

Je nach Bundesland ist der Kreditgeber möglicherweise verpflichtet, die Mitteilung an der Eingangstür der Immobilie anzubringen. Diese offizielle Mitteilung soll die Kreditnehmer darauf aufmerksam machen, dass sie Gefahr laufen, alle Rechte an der Immobilie zu verlieren und möglicherweise aus den Räumlichkeiten vertrieben zu werden. Mit anderen Worten: Es besteht die Gefahr einer Zwangsvollstreckung.

Stufe 3: Pre-Forclosure

Nach dem Erhalt eines NOD vom Kreditgeber tritt der Kreditnehmer in eine Gnadenfrist ein, die als Pre-Forclosure bezeichnet wird. Während dieser Zeit – je nach den örtlichen Vorschriften zwischen 30 und 120 Tagen – kann der Kreditnehmer mit dem Kreditgeber eine Vereinbarung über einen Leerverkauf treffen oder den ausstehenden Betrag bezahlen.

Wenn der Kreditnehmer den Verzug während dieser Phase begleicht, endet die Zwangsvollstreckung und der Kreditnehmer vermeidet die Räumung und den Verkauf seines Hauses.

Phase 4: Versteigerung

Wird der Zahlungsverzug nicht innerhalb der vorgeschriebenen Frist behoben, setzt der Kreditgeber oder sein Vertreter (der so genannte Treuhänder) einen Termin fest, an dem das Haus im Rahmen einer Versteigerung (manchmal auch als Treuhänderverkauf bezeichnet) verkauft werden soll. Die Mitteilung über den Verkauf durch den Treuhänder (Notice of Trustee’s Sale, NTS) wird beim County Recorder’s Office registriert und dem Kreditnehmer zugestellt, am Grundstück ausgehängt und in der Zeitung abgedruckt. Auktionen können auf den Stufen des Bezirksgerichts, im Büro des Treuhänders, in einem Kongresszentrum im ganzen Land und sogar auf dem Grundstück, das Gegenstand der Zwangsvollstreckung ist, abgehalten werden.

In vielen Staaten hat der Kreditnehmer das Recht auf Rückzahlung (er kann das ausstehende Geld aufbringen und die Zwangsvollstreckung stoppen) bis zu dem Zeitpunkt, an dem das Haus versteigert wird.

Bei der Auktion wird das Haus an den Meistbietenden gegen Barzahlung verkauft. Da der Pool von Käufern, die es sich leisten können, ein Haus bar zu bezahlen, begrenzt ist, treffen viele Kreditgeber mit dem Kreditnehmer eine Vereinbarung (die so genannte „Deed in Lieu of Foreclosure“-Vereinbarung), um die Immobilie zurückzunehmen. Oder die Bank kauft es bei einer Auktion zurück.

Phase 5: Nach der Zwangsvollstreckung

Wenn ein Dritter die Immobilie bei der Zwangsversteigerung nicht erwirbt, geht sie in den Besitz des Kreditgebers über und wird zu einer so genannten bankeigenen Immobilie oder REO (real estate owned).

Bankeigene Immobilien werden auf zwei Arten verkauft. In den meisten Fällen werden sie von einem lokalen Immobilienmakler zum Verkauf auf dem freien Markt angeboten. Zillow listet bankeigene Immobilien zum Verkauf auf. Manche Kreditgeber ziehen es auch vor, ihre bankeigenen Immobilien in einer Liquidationsauktion zu verkaufen, die oft in Auktionshäusern oder Kongresszentren stattfindet.