Wow! US-Immobilienmarkt brutzelt, trotz Pandemie

Es war ein erstaunliches zweites Quartal. Die Verkäufe neuer Häuser stiegen im Jahresvergleich um 43,2 %. Die Stimmung unter den US-Häuslebauern ist auf dem höchsten Stand seit 35 Jahren. Umzüge in die Vororte verstärken den Druck auf die Hauskäufer, wobei Verlagerungen in steuergünstigere Gegenden und anhaltend niedrige Zinssätze den anhaltenden Immobilienboom in den USA noch verstärken.

Der S&P/Case-Shiller saisonbereinigte nationale Hauspreisindex stieg im Jahr bis zum 2. Quartal 2020 um 4,29% (inflationsbereinigt 3,62%) – ein Anstieg gegenüber dem Vorjahreswert von 3,25%.

Die Hauspreise stiegen laut S&P/Case-Shiller im jüngsten Quartal um 2,17 % (inflationsbereinigt um 2,29 %).

Die Hauspreise steigen laut Standard and Poor’s in allen 20 Großstädten des Landes weiter an, wobei Phoenix mit 8,96 % den höchsten Anstieg verzeichnete.Den höchsten Anstieg verzeichnete Phoenix mit 8,96% im zweiten Quartal 2020, gefolgt von Seattle (6,5%), Tampa (5,89%), Charlotte (5,74%), Cleveland (5,4%), Minneapolis (5,39%) und San Diego (4,98%). Moderatere Hauspreissteigerungen wurden in Portland (4,25%), Atlanta (4,2%), Miami (4,03%), Denver (4,02%), Los Angeles (3,91%), Washington (3,54%), Boston (3,51%), Las Vegas (3,33%), Detroit (3,07%) und Dallas (3,06%) verzeichnet. New York verzeichnete ein minimales Hauspreiswachstum von 1,67 %, ebenso wie San Francisco (1,45 %) und Chicago (0,6 %).

Den höchsten Hauspreisanstieg von 7 % im zweiten Quartal 2020 verzeichnete die Bergregion, gefolgt von East South Central (6,01 %), East North Central (5,61 %), South Atlantic (5,6 %), West North Central (5,41 %) und Pacific (5,13 %), so die FHFA. Bescheidenere Hauspreissteigerungen wurden in West South Central (4,78 %), New England (4,61 %) und Middle Atlantic (4,49 %) verzeichnet.

Der Median der Verkaufspreise für neu verkaufte Häuser fiel im August 2020 im Jahresvergleich um 4,34 % auf 312.800 US-Dollar, wie das U.S. Census Bureau mitteilte. Bei bestehenden Häusern stieg der Medianpreis im August 2020 gegenüber dem Vorjahr um 11,4 % auf 310.600 US-Dollar, wie die National Association of Realtors (NAR) mitteilte. Der Preisanstieg im August markiert den 102. aufeinanderfolgenden Monat mit Zuwächsen im Jahresvergleich.

Die Nachfrage steigt weiterhin stark an. Nach Angaben der National Association of Realtors (NAR) stiegen die Verkäufe bestehender Häuser im August 2020 um 10,5 % gegenüber dem Vorjahr auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 6 Millionen Einheiten. Ebenso stiegen die Verkäufe neuer Häuser um 43,2 % im Jahresvergleich auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 1.011.000 Einheiten im August 2020, so das US Census Bureau.

Die Bautätigkeit bleibt dennoch schwach. Im August 2020 fielen die Baugenehmigungen für neue Wohneinheiten um 0,1 % im Jahresvergleich, so das US Census Bureau. Die Baubeginne stiegen um 2,8 %, während die Fertigstellungen um 2,4 % zurückgingen.

„Die Wohnungsnachfrage ist robust, das Angebot jedoch nicht, und dieses Ungleichgewicht wird unweigerlich die Erschwinglichkeit beeinträchtigen und die Eigentumsmöglichkeiten einschränken“, sagte Lawrence Yun, Chefökonom des NAR. „

Die US-Wirtschaft ist im zweiten Quartal 2020 mit einer erstaunlichen Jahresrate von 32,9 % geschrumpft, nach einem Rückgang von 5 % im ersten Quartal – dem stärksten Rückgang seit den 1940er Jahren. Nach Angaben des IWF wird die US-Wirtschaft in diesem Jahr voraussichtlich um 6,6 % schrumpfen, was der erste Rückgang seit 11 Jahren wäre. Die Arbeitslosenquote sank im Juli 2020 auf 10,2 %, nachdem sie im April 2020 ein Rekordhoch von 14,7 % erreicht hatte, bleibt aber weit über der durchschnittlichen Arbeitslosenquote von 4,4 % von 2015 bis 2019.

Die Geschichte der US-Immobilienkrise

Der letzte Immobiliencrash begann im zweiten Quartal 2006. Zwischen dem zweiten Quartal 2006 und dem vierten Quartal 2011 fiel der S&P/Case-Shiller Composite-20 Home Price Index um 33,3 %. Unter den zwanzig größten Ballungsräumen verzeichnete Phoenix den größten Rückgang (-54,7%), gefolgt von Miami (-50,5%), Detroit (-43,3%), San Francisco (-40,8%), Los Angeles (-40,1%) und San Diego (-39,7%).

HOUSE PRICE CHANGE (%)
US Cities	Housing boom (Jan 1996-Mar 2006)	Housing crash (Apr 2006-Dec 2011)	Housing recovery, boom (Jan 2012-Dec 2019)	Q2 2020(y-o-y change)
New York	172.58	-24.45	25.57	1.67
Los Angeles	265.49	-40.06	74.25	3.91
Chicago	96.84	-33.47	31.73	0.60
Phoenix	182.59	-54.73	82.21	8.96
San Diego	247.66	-39.68	68.74	4.98
Dallas	–	-7.53	71.21	3.06
San Francisco	226.59	-40.82	105.19	1.45
Detroit	71.99	-43.31	81.69	3.07
Boston	152.49	-16.38	51.08	3.51
Seattle	134.22	-23.97	95.56	6.50
Composite-10	192.25	-33.52	55.22	2.80
Composite-20	–	-33.31	60.52	3.47
Sources: S&P, Global Property Guide

The U.S. housing market started to recover in the second half of 2012. In 2013, the S&P/Case-Shiller composite-20 home price index soared 13.5%. House prices continue to rise in the following years, albeit at a much slower pace. The S&P/Case-Shiller composite-20 home price index rose by 4.4% in 2014, by 5.5% in 2015, by 5.4% in 2016, by 6.2% in 2017, by 4% in 2018, and by 2.8% in 2019.

Nationale Hausverkäufe steigen inmitten sinkender Zinsen

Die Verkäufe bestehender Häuser (die Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und Genossenschaften umfassen) lagen im August 2020 bei einer saisonal bereinigten Jahresrate von 6 Millionen Einheiten, was einem starken Anstieg von 10,5% gegenüber dem Vorjahr entspricht, so die National Association of Realtors (NAR).

Nach Regionen:

• Im Nordosten stiegen die Verkäufe bestehender Häuser um 5.7% im August 2020 gegenüber dem Vorjahr auf eine Jahresrate von 740.000 Einheiten.
• Im Mittleren Westen stiegen die Verkäufe bestehender Eigenheime im August 2020 gegenüber dem Vorjahr um 9,3% auf 1,41 Millionen Einheiten.
• Im Süden stiegen die Verkäufe bestehender Eigenheime im August 2020 gegenüber dem Vorjahr kräftig um 13% auf 2,6 Millionen Einheiten.
• Im Westen stiegen die Verkäufe bestehender Häuser im August 2020 um 9,6 % gegenüber dem Vorjahr auf 1,25 Millionen Einheiten.

„Die Hausverkäufe überraschen weiterhin, und es gibt viele Käufer, die bereit sind, in den Markt einzutreten“, sagt Lawrence Yun, Chefökonom des NAR. „Weitere Verkaufszuwächse sind für den Rest des Jahres wahrscheinlich, da die Hypothekenzinsen um die 3 % liegen und die Erholung auf dem Arbeitsmarkt anhält.“

Auch die verkauften neuen Häuser stiegen um 43.2% im Jahresvergleich auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 1.011.000 Einheiten im August 2020, so das US Census Bureau.

Erstkäufer von Eigenheimen machten etwa 33% der Gesamtverkäufe im August 2020 aus, weniger als 34% im Vormonat, aber mehr als 31% vor einem Jahr, so der NAR. Darüber hinaus machten Barverkäufe 18 % aller Transaktionen im August 2020 aus, ein leichter Rückgang gegenüber 19 % vor einem Jahr. Einzelne Investoren, die für viele Barverkäufe verantwortlich sind, kauften im August 2020 14 % der Häuser, was dem Vorjahresniveau entspricht.

Wohnimmobilien blieben im August 2020 typischerweise 22 Tage auf dem Markt, ein deutlicher Rückgang gegenüber 31 Tagen vor einem Jahr, so NAR. Etwa 69 % der im August verkauften Häuser waren weniger als einen Monat auf dem Markt.

Stimmung auf Rekordhoch, zum Teil aufgrund der Verlagerung in die Vorstädte

Die Stimmung der US-Heimwerker stieg im September 2020 auf 83 und lag damit über dem Vorjahreswert von 68 – der höchste Wert in der 35-jährigen Geschichte der Umfrage, da viele Menschen aufgrund der Pandemie aus den Großstädten wegziehen, so der National Association of Home Builders (NAHB)/Wells Fargo Housing Market Index (HMI). Ein Wert von 50 liegt in der Mitte zwischen positiv und negativ.

Die zunehmende Abwanderung aus Hochsteuer- in Niedrigsteuerstaaten aufgrund des Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) hat die Wohnungsnachfrage weiter angekurbelt.

„Die Verlagerung des Eigenheimbaus in die Vorstädte hält die Bauherren auf Trab und wird auf der Nachfrageseite durch die niedrigen Zinsen unterstützt“, sagte NAHB-Chefökonom Robert Dietz. „Ein weiteres Zeichen für diesen wachsenden Trend ist, dass Bauunternehmen in anderen Teilen des Landes Anrufe von Kunden aus Märkten mit hoher Bevölkerungsdichte erhalten haben, die sich nach einem Umzug erkundigt haben.“

Die Bauunternehmer sind jedoch besorgt über den anhaltenden Anstieg der Kosten und Verzögerungen bei Baumaterialien, insbesondere bei Holz.

Die Holzpreise sind seit Mitte April 2020 um mehr als 170 % gestiegen, nachdem die Holzproduzenten im März und April wegen der Pandemie das Land geschlossen hatten.

Trotz der starken Nachfrage blieb die Wohnungsbautätigkeit in den ersten acht Monaten des Jahres 2020 schwach, was zum Teil auf die steigenden Materialkosten infolge der pandemiebedingten Einschränkungen zurückzuführen ist. Im August 2020 (saisonbereinigte Jahresrate):

• Wohnungsbaubeginne: 1.416.000 Einheiten, 2,8 % mehr als ein Jahr zuvor
• Wohnungsbaufertigstellungen: 1.233.000 Einheiten, minus 2,4 % gegenüber dem Vorjahr
• Wohnungsbaugenehmigungen: 1.470.000 Einheiten, ein leichter Rückgang um 0,1 % gegenüber dem Vorjahr

Während des vorangegangenen Booms erreichten die Fertigstellungen im Jahr 2006 mit fast 2.000.000 Einheiten ihren Höhepunkt, stürzten dann aber auf 584.900 Einheiten im Jahr 2011 ab.

Die Gesamtzahl der zum Verkauf stehenden Häuser fiel laut NAR im August 2020 um 18,6 % gegenüber dem Vorjahr auf 1,49 Millionen Einheiten. Der Bestand an bestehenden Häusern lag im August bei 3 Monaten, gegenüber 4 Monaten vor einem Jahr. Auf der anderen Seite lag der saisonbereinigte Bestand an neuen Häusern, die Ende August 2020 zum Verkauf standen, bei 282.000 – das entspricht einem Angebot von etwa 3,3 Monaten, das laut U.S. Census Bureau von 5,5 Monaten vor einem Jahr deutlich gesunken ist.

Werden Zwangsversteigerungen zunehmen?

Die Zahl der Zwangsvollstreckungen, zu denen Verzugsmitteilungen, geplante Auktionen und Pfändungen gehören, sank in der ersten Jahreshälfte 2020 gegenüber dem Vorjahr um 44 % auf 165.530 Immobilien und um 90 % gegenüber dem Höchststand von 1.654.634 Immobilien im ersten Halbjahr 2020, so ATTOM Data Solutions.

Antebian merkte an, dass Zwangsvollstreckungen voraussichtlich steigen werden. „Das Volumen der notleidenden Immobilien wird fast garantiert deutlich ansteigen…weil Millionen von Amerikanern im Juni ihre Hypothekenzahlungen verpasst haben und dies aufgrund der Arbeitslosigkeit auch weiterhin tun werden.“

Die Zwangsvollstreckungsrate lag im ersten Halbjahr 2020 bei 0,12 % aller Wohneinheiten in den USA, nach 0,36 % im Jahr 2019, 0,47 % im Jahr 2018, 0,51 % im Jahr 2017, 0,7 % im Jahr 2016 und nach dem Höchststand von 2,23 % im Jahr 2010. Delaware hatte in H1 2020 mit 0,28% aller Wohneinheiten mit einer Zwangsvollstreckung die höchste Zwangsvollstreckungsrate im Land, gefolgt von New Jersey (0,25%), Illinois (0,24%), Maryland (0,21%) und Connecticut (0,18%).

Auch die Delinquenzrate für Einfamilienhypotheken fiel auf 2.49 % im 2. Quartal 2020, von 2,56 % im 2. Quartal 2019, 3,2 % im 2. Quartal 2018 und 3,66 % vor drei Jahren, so die US-Notenbank.

Zinssätze sinken erneut

Im September 2020 beließ die US-Notenbank den Leitzins unverändert bei 0 % bis 0,25 %, nachdem sie ihn im März 2020 von einem Zielbereich von 1 % bis 1,25 % gesenkt hatte, um die Wirtschaftstätigkeit inmitten der Koronavirus-Pandemie zu unterstützen. In ihrer jüngsten Sitzung hat die Fed angedeutet, dass sie den Leitzins nahe Null halten will, bis sich der Arbeitsmarkt des Landes vollständig erholt hat und die Inflationsrate auf 2 % gestiegen ist.

Das Land hat seit Februar immer noch 11,5 Millionen Arbeitsplätze verloren, während die jährliche Inflationsrate im August 2020 bei 1,3 % lag. Die Anträge auf Arbeitslosenunterstützung sind zwar zurückgegangen, liegen aber immer noch mehr als viermal so hoch wie vor dem Koronavirus.

Infolgedessen sinken auch die Hypothekenzinsen wieder.

• Der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken (FRMs) lag im August 2020 bei 2,94 %, nach 3,62 % im August 2019 und 4,55 % im August 2018.
• Der durchschnittliche Zinssatz für 15-jährige FRMs lag im August 2020 bei 2,48%, verglichen mit 3,08% ein Jahr zuvor und 4,02% vor zwei Jahren.
• Der durchschnittliche Zinssatz für 5-jährige anpassbare Hypotheken (ARMs) fiel im August 2020 auf 2,91%, verglichen mit 3,36% im August 2019 und 3,87% zwei Jahre zuvor.

Gefördert durch die sinkenden Zinssätze stiegen die ausstehenden Hypothekenschulden im zweiten Quartal 2020 im Vergleich zum Vorjahr um 4 % auf 16,28 Billionen US-Dollar, nach einem jährlichen Wachstum von 3,75 % im Jahr 2019, 3,56 % im Jahr 2018, 3,81 % im Jahr 2017 und 3,43 % im Jahr 2016, so das U.S. Federal Reserve System. Ein- bis Vierfamilienhäuser machten im zweiten Quartal 2020 rund 69,4% des Gesamtbetrags der ausstehenden Hypothekenkredite aus.

Die Größe des Hypothekenmarktes entsprach rund 73.6 % des BIP im Jahr 2019, ein Rückgang von mehr als 77 % in den vergangenen fünf Jahren und weit weniger als die 100,1 % des BIP im Jahr 2009, basierend auf Schätzungen des Global Property Guide.

Mieten steigen weiter, Leerstandsquote sinkt

Steigende Mieten sind ein weiteres Zeichen für gesunde wirtschaftliche Fundamentaldaten. Nach Angaben des U.S. Census Bureau stieg die mittlere Angebotsmiete in den USA im zweiten Quartal 2020 um 2,5 % auf 1.033 US-Dollar pro Monat – der zweithöchste Wert nach der Rekordmiete von 1.041 US-Dollar im vorangegangenen Quartal.

Nach Regionen:

• Im Mittleren Westen stieg die mediane Angebotsmiete im 2. Quartal 2020 um 13,8 % auf 907 US-Dollar pro Monat.
• Im Westen stieg die mediane Angebotsmiete stark um 10.6% auf US$1.502 pro Monat in Q2 2020 im Vergleich zum Vorjahr.
• Im Süden stieg die mittlere Angebotsmiete um 4,8% im Jahresvergleich auf US$990 pro Monat in Q2 2020.
• Im Nordosten fiel die mittlere Angebotsmiete leicht um 1.Im Nordosten sank die mittlere Angebotsmiete im 2. Quartal 2020 im Vergleich zum Vorjahr leicht um 1,8 % auf 1.279 USD pro Monat.

Die mittleren Mietpreise waren laut dem U.S. Census Bureau von 2008 bis 2014 mehr oder weniger unverändert. Seit 2015 sind die Mieten jedoch mindestens so schnell gestiegen wie die Hauspreise.

Die landesweite Mietleerstandsquote sank im zweiten Quartal 2020 auf 5,7 %, nach 6,6 % im Vorquartal und 6,8 % im Vorjahr, wie aus den Zahlen des U.S. Census Bureau hervorgeht. Dies war der niedrigste Stand seit dem zweiten Quartal 1984.

Der Westen wies im zweiten Quartal 2020 mit 3,8 % die niedrigste Mietleerstandsquote auf, gefolgt vom Nordosten (4,2 %) und dem Mittleren Westen (6,8 %). Der Süden wies im gleichen Zeitraum die höchste Mietleerstandsquote von 7,4 % auf.

Wohneigentumsquote steigt stark an

Nach drei Jahren Wachstum steigt die Wohneigentumsquote in der ersten Jahreshälfte 2019 weiter an, obwohl die Immobilienpreise weiter steigen. Die Wohneigentumsquote in den USA lag im zweiten Quartal 2020 bei 67,9 %, gegenüber 65,3 % im Vorquartal und 64,1 % ein Jahr zuvor, wie das U.S. Census Bureau mitteilte. Dies war der höchste Stand seit Q2 2008.

Nach Regionen:

• Im Mittleren Westen lag die Eigenheimquote im Q2 2020 bei 71,4%, gegenüber 69,2% im Q1 2020 und 68% im Vorjahr. Es war der höchste Stand seit Q3 2009.
• Im Süden lag die Wohneigentumsquote im Q2 2020 bei 71,1%, eine deutliche Verbesserung gegenüber 67,6% im Vorquartal und 66% im Q2 2019.
• Im Nordosten lag die Wohneigentumsquote im Q2 2020 bei 63,3%, gegenüber 62,4% im Vorquartal und 61,2% vor einem Jahr.
• Im Westen stieg die Wohneigentumsquote im 2. Quartal 2020 auf 62,6 %, von 60,1 % im Vorquartal und 59,3 % vor einem Jahr.

Das TCJA: Wer sind die Gewinner?

Präsident Donald Trump unterzeichnete am 1. Januar 2018 ein wegweisendes Steuergesetz (bekannt als Tax Cuts and Jobs Act oder TCJA), die größte Überarbeitung des US-Steuerrechts seit mehr als 30 Jahren. Das Gesetz beinhaltet eine massive Senkung des Körperschaftssteuersatzes von 35 % auf 21 %. Es senkt aber auch die Obergrenze für den Abzug von Hypothekenzinsen, erhöht die Standardabzüge, schränkt aber die Abzüge für staatliche und kommunale Steuern ein.

Zwei Jahre später scheint der positive Effekt des gestiegenen verfügbaren Einkommens den Verlust von Steuervorteilen zu überwiegen. Nach einer aktuellen Studie des Tax Policy Center erhielten etwa 65 % der US-Haushalte eine Steuersenkung, während nur 6 % mehr zahlten.

• Hypothekenzinsabzugsgrenze sinkt. Mit dem neuen Gesetz wird die Obergrenze für den Abzug von Hypothekenzinsen, der Hausbesitzern hilft, ihr zu versteuerndes Einkommen zu senken, bei neuen Häusern auf die ersten 750.000 US-Dollar eines Kredits von ursprünglich 1 Million US-Dollar begrenzt.
• Der Standardabzug wird erhöht. Mit dem neuen Gesetz wird der Standardabzug für alle Steuerzahler auf 12.000 US-Dollar für Alleinstehende und auf 24.000 US-Dollar für gemeinsam veranlagte Steuerzahler angehoben. Dies bedeutet, dass es für einige Haushalte möglicherweise nicht mehr sinnvoll ist, den Hypothekenzinsabzug aufzuschlüsseln, da er unter dem Standardabzug liegt.
• Der Abzug für staatliche und lokale Steuern (SALT) wird eingeschränkt. Das neue Gesetz begrenzt den SALT-Abzug auf 10.000 US-Dollar für den Wert von Immobilien, individuelle Einkommens- und Verkaufssteuern. Dies wird sich am stärksten auf Haushalte mit hohem Einkommen auswirken, da etwa 93 % der Haushalte mit einem Jahreseinkommen von 200.000 bis 300.000 US-Dollar den SALT-Abzug in Anspruch nehmen, verglichen mit nur 39 % der Haushalte mit einem Einkommen von 50.000 bis 75.000 US-Dollar.

Haushalte mit hohem Einkommen profitieren am meisten von dem neuen Gesetz, da ihre Steuersätze deutlich gesenkt wurden. Nach Einkommensklassen:

Haushaltseinkommen	% der Haushalte, die eine Steuersenkung erhielten
Unter 30.000 US$	32.1%
US$30.000 – US$50.000	69.1%
US$50,000 – US$75,000	81.7%
US$75,000 – US$100,000	86.6%
Over US$100,000	89.5%
Sources: Tax Policy Center, MarketWatch

The TCJA’s US$10,000 limitation on deductions for state and local taxes appears to have accelerated relocations from high-tax states like California, New York, Illinois, and New Jersey to low-tax and no-tax states such as Colorado, Idaho, Florida, Texas, Utah, and Nevada. This added more housing demand and put more pressure to the already tight housing market.

Plunging economy, ballooning deficit

The U.S. economy shrank by a whopping annual rate of 32.9% in Q2 2020, following a y-o-y fall of 5% in Q1, amidst social distancing restrictions and lockdowns. It was the steepest decline on record dating back to the 1940s.

Die größte Volkswirtschaft der Welt wird in diesem Jahr voraussichtlich um 6,6 % schrumpfen, was nach Schätzungen des IWF die erste Kontraktion seit 11 Jahren wäre.

Das Defizit des Bundeshaushalts wird 2020 voraussichtlich auf 3,3 Billionen US-Dollar ansteigen und sich damit gegenüber 2019 mehr als verdreifachen, was nach Angaben des Congressional Budget Office (CBO) vor allem auf die massiven Ausgaben der Regierung und die Konjunkturhilfen für die Pandemiehilfe zurückzuführen ist. Es wird erwartet, dass das Defizit in diesem Jahr etwa 16% des BIP erreichen wird, den höchsten Stand seit 1945.

Als Ergebnis wird die Bundesverschuldung in diesem Jahr auf etwa 98% des BIP steigen und 2021 die Größe der US-Wirtschaft übertreffen, so das CBO. Das CBO sagte, dass das fiskalische Ungleichgewicht in den USA seit dem Ende des Zweiten Weltkriegs nicht mehr gesehen wurde.

Die landesweite Inflation lag im August 2020 bei 1,3 % – der höchste Stand seit März 2020, aber immer noch weit unter dem Ziel der Fed von 2 %.

Der Arbeitsmarkt zeigt einige Anzeichen einer Verbesserung. Die Arbeitslosenquote sank im Juli 2020 auf 10,2 %, nachdem sie im April 2020 ein Rekordhoch von 14,7 % verzeichnet hatte. Sie liegt aber immer noch weit über der durchschnittlichen Arbeitslosenquote des Landes von 4,4 % von 2015 bis 2019.

Ausländisches Kaufinteresse an den USA sinkt.

Ausländische Hauskäufer erwarben von April 2019 bis März 2020 154.000 US-Immobilien, ein Rückgang von 16 % gegenüber dem Vorjahr, so das 2020 Profile of International Transactions in U.S. Residential Real Estate von NAR. Auch der Wert der von Ausländern gekauften Immobilien sank im gleichen Zeitraum um 5 % auf 74 Milliarden US-Dollar. Auf die chinesischen Käufer entfielen mehr als 20 % aller ausländischen Transaktionen, gefolgt von den Kanadiern (12,8 %), Mexikanern (7,8 %), Indern (7,3 %) und Kolumbianern (1,8 %).

Sechs Bundesstaaten in den USA verzeichnen das stärkste Interesse ausländischer Käufer – Florida, Kalifornien, Texas, Arizona, New Jersey und Hawaii. Leider waren die meisten von ihnen in diesem Jahr von Reisebeschränkungen aufgrund des Coronavirus betroffen. Aber in allen Fällen hat der lebhafte Inlandsmarkt eine Verlangsamung der ausländischen Nachfrage mehr als aufgewogen.

Florida

Floridas Immobilienmarkt wird in erster Linie von ausländischen Investoren und nicht von einheimischen Käufern gestützt. Nach Angaben des NAR erwarb jeder fünfte ausländische Käufer in den USA seine Immobilie in Florida. Etwa 41 % der kanadischen Käufer, die oft als Schneevögel bezeichnet werden, kauften in Florida.

„Viele Kanadier und andere Ausländer fanden Florida wegen seiner günstigen Steuergesetze so verlockend“, sagte der Chefökonom des NAR, Lawrence Yun. „Darüber hinaus verfügen viele Ballungsgebiete in Florida über ein relativ günstiges Immobilienangebot – eine Kombination, die den Bundesstaat zu einem sehr beliebten Reiseziel macht.“

Im August 2020 stieg der durchschnittliche Verkaufspreis für bestehende Einfamilienhäuser in Florida nach Angaben der Florida Realtors um 13,2 % gegenüber dem Vorjahr auf 300.000 US-Dollar. Ebenso stieg der landesweite Medianpreis für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser im selben Zeitraum um 14,5 % auf 217.500 US-Dollar.

„Floridas Wohnungsmarkt gewinnt weiter an Schwung und stützt die Wirtschaft des Bundesstaates, auch wenn wir alle wachsam bleiben, um unsere Gesundheit zu schützen, unsere Gemeinden zu sichern und zu versuchen, die Geschäfte während der anhaltenden Pandemie am Laufen zu halten“, sagte Barry Grooms, Präsident von Florida Realtors 2020.

„Unsere Häuser sind in den letzten Monaten wichtiger denn je geworden, da wir uns mit Aufträgen von zu Hause aus beschäftigen, von zu Hause aus arbeiten, Kindern bei der Fernausbildung helfen und vieles mehr“, fügte Grooms hinzu.

Die abgeschlossenen Verkäufe für Einfamilienhäuser stiegen im August 2020 gegenüber dem Vorjahr um 8,8 % auf 29.495 Einheiten, so die Florida Realtors. Ebenso stiegen die Verkäufe von Eigentumswohnungen und Stadthäusern um 10,3 % im Jahresvergleich auf 11.100 Einheiten.

Hochpreisige Immobilien führen die Wiederbelebung des Wohnungsmarktes in Florida an.

„Die Verkäufe von Einfamilienhäusern im Wert von 1.000.000 Dollar oder mehr stiegen im Jahresvergleich um fast 82 %, während die Verkäufe im Bereich von 600.000 bis 1.000.000 Dollar um fast 72 % stiegen“, sagte Dr. Brad O’Connor, Chefökonom von Florida Realtors. „Und wie in der Kategorie der Einfamilienhäuser stiegen die Verkäufe von Eigentumswohnungen und Reihenhäusern ab 1.000.000 Dollar um 63,5 % gegenüber dem letzten August, während die Verkäufe im Bereich von 600.000 bis 1.000.000 Dollar um mehr als 71 % zunahmen.“

Florida ist einer der bevölkerungsreichsten Bundesstaaten der Vereinigten Staaten. Viele seiner Städte sind stark von Rentnern abhängig, wobei die Einwohner im Alter von 60 Jahren und älter mehr als 20 % der Bevölkerung ausmachen. In Naples machen sie sogar mehr als 61 % aus, wie aus einem Artikel von Forbes hervorgeht.

Der Bestand an Einfamilienhäusern lag im August 2020 bei nur 2,3 Monaten, der an Eigentumswohnungen und Reihenhäusern bei 5,3 Monaten, so die Florida Realtors.

Kalifornien

Kalifornien ist mit mehr als 39,8 Millionen Einwohnern der bevölkerungsreichste US-Bundesstaat und nach Florida das zweitbeliebteste Ziel für ausländische Hauskäufer. Auf den Bundesstaat entfallen jährlich etwa 12 % aller internationalen Käufe im Lande. Zahlen aus der Zeit vor der Pandemie zeigten, dass etwa ein Drittel der ausländischen Käufe in Kalifornien von chinesischen Staatsbürgern getätigt wurden, gefolgt von Käufern aus dem Vereinigten Königreich (20 %) sowie indischen und mexikanischen Staatsbürgern (jeweils 10 %).

Südkalifornien war besonders beliebt bei chinesischen Eltern, die ihre Kinder auf amerikanische Universitäten schicken wollten. Doch inmitten eines wachsenden Handelskriegs zwischen den USA und China, der durch die COVID-19-Pandemie noch verschärft wurde, sind die chinesischen Investitionen in den US-Wohnungsmarkt seit dem vergangenen Jahr insgesamt zurückgegangen.

Nach Angaben des Ökonomen Gay Cororaton von NAR sind die chinesischen Käufe von Wohnimmobilien in den USA von 32 Milliarden US-Dollar im Jahr 2018 auf nur noch 13,4 Milliarden US-Dollar im vergangenen Jahr stark zurückgegangen. Und in der ersten Hälfte des Jahres 2020 kommen die chinesischen Immobilieninvestitionen im Land aufgrund der Pandemie zum Erliegen.

„Die Herausforderung ist, dass wir kurzfristig über das Coronavirus sprechen, es sind Reisebeschränkungen. Sie können das Haus nicht physisch besuchen. Ich hatte während des chinesischen Neujahrsfestes Leute, die hierher kommen wollten, um sich Immobilien anzusehen, aber sie konnten es wegen des Ausbruchs in Wuhan nicht tun“, sagte Jill Ji von Douglas Elliman, einer US-Immobilienfirma.

Glücklicherweise steigen die Immobilientransaktionen nach Monaten des Rückgangs dank der robusten Inlandsnachfrage wieder an. Im August 2020 stiegen die Verkäufe bestehender Einfamilienhäuser in Kalifornien nach Angaben der California Association of Realtors (CAR) um 14,6 % gegenüber dem Vorjahr auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 465.400 Einheiten. Der Medianwert der Tage, die für den Verkauf eines kalifornischen Hauses benötigt wurden, lag im August 2020 bei 13 Tagen und damit deutlich unter dem Vorjahreswert von 23 Tagen.

Der landesweite Medianwert des Hauspreises stieg nach Angaben der CAR im August 2020 um 14,5 % gegenüber dem Vorjahr auf ein neues Rekordhoch von 706.900 US-Dollar. Fast alle größeren Regionen verzeichneten zweistellige Preissteigerungen gegenüber dem Vorjahr. Die San Francisco Bay Area verzeichnete im August 2020 den höchsten Medianpreisanstieg von 18,7 % im Jahresvergleich, gefolgt von der Central Coast (16,4 %), Südkalifornien (12,9 %) und dem Central Valley (12,2 %).

„Kaliforniens starke Immobilienerholung in Bezug auf Verkäufe und Preise in den letzten Monaten ist ermutigend, da motivierte Käufer darauf erpicht sind, Häuser inmitten der niedrigsten Zinssätze aller Zeiten zu erwerben, was zum schnellsten Umsatzwachstum in einem Jahrzehnt geführt hat“, sagte 2020 CAR-Präsidentin Jeanne Radsick. „Allerdings wird der anhaltend niedrige Wohnungsbestand aufgrund des starken Wettbewerbs unter den Käufern die Immobilienpreise weiter in die Höhe treiben, was die Vorteile der rekordtiefen Zinssätze zunichte macht und die Erschwinglichkeit von Wohnraum beeinträchtigt.“

Texas

Texas ist ein weiteres beliebtes Ziel für internationale Investoren, insbesondere für indische und mexikanische Hauskäufer. Auf den „Lone Star State“ entfallen ständig etwa 9 % bis 12 % aller an ausländische Käufer verkauften US-Häuser. Etwa 28 % der Käufer aus Mexiko kauften im vergangenen Jahr Häuser in Texas. Texas ist auch ein Hotspot für Käufer aus Indien (13 %), dem Vereinigten Königreich (4 %), China (3 %) und Kanada (3 %).

Allerdings sind die Verkäufe ausländischer Immobilien in Texas im vergangenen Jahr ähnlich wie der nationale Trend zweistellig zurückgegangen. Doch neben ausländischen Investoren ist Texas auch ein beliebter Standort für einheimische Käufer, da es keine staatliche Einkommenssteuer gibt. Diese einheimischen Investoren hielten den Markt im vergangenen Jahr über Wasser. Im Jahr 2019 stieg die Gesamtzahl der in Texas verkauften Häuser um 4 % auf 357.238 Einheiten.

Aber im zweiten Quartal 2020 sanken die abgeschlossenen Verkäufe laut Texas Realtors um 9,9 % auf 91.970 Häuser, hauptsächlich aufgrund der negativen Auswirkungen der Pandemie in Verbindung mit einem begrenzten Angebot.

Staatsweit stieg der Medianpreis für Eigenheime im zweiten Quartal 2020 im Vergleich zum Vorjahr leicht um 2,9 % auf 252.000 US-Dollar, basierend auf Zahlen von Texas Realtors. In der Region Dallas-Forth Worth-Arlington, die fast 29 % des texanischen Marktes ausmacht, stieg der Medianpreis im zweiten Quartal 2020 um 2,3 % gegenüber dem Vorjahr auf 286.494 US-Dollar. Auch im Gebiet Austin-Round Rock stieg der Medianpreis um 2,2 % auf 330.000 US-Dollar und im Gebiet Houston-The Woodlands-Sugar Land um 2,4 % auf 255.000 US-Dollar.

Wohnimmobilien blieben im Q2 2020 insgesamt 93 Tage auf dem Markt, gegenüber 88 Tagen im Q2 2019 und 87 Tagen vor zwei Jahren. Der Bestand lag im Q2 2020 bei 3 Monaten, gegenüber 3,9 Monaten vor einem Jahr.

Arizona

Der Wohnungsmarkt in Arizona bleibt angespannt, inmitten eines starken Bevölkerungswachstums in Verbindung mit einem geringen Wohnungsangebot. In der Phoenix Metro Area stieg der Median des Verkaufspreises laut Arizona Regional Multiple Listing Service, Inc. im August 2020 um 16,1 % auf 325.000 USD. (ARMLS). Dies steht im Einklang mit dem S&P/Case-Shiller-Index, der zeigt, dass Phoenix im zweiten Quartal 2020 den höchsten Anstieg der Hauspreise im Jahresvergleich verzeichnete.

Im August 2020 stiegen die Gesamtverkäufe im Vergleich zum Vorjahr um 1,7 % auf 8.878 Einheiten. Der neue Bestand stieg im August 2020 um 4,1 % gegenüber dem Vorjahr auf 9.825 Einheiten. Trotzdem sank der Gesamtbestand im gleichen Zeitraum um 22,8 % auf 13.510 Einheiten.

„Ich denke, dass wir für den Rest des Jahres 2020 und das gesamte Jahr 2021 einen sehr aktiven Kaufmarkt sehen werden“, sagte Andrew Grant-Godoy von Wells Fargo Home Lending. „Die Menschen verstehen, wie wichtig es ist, ein Haus zu haben – einen Ort, an dem man sich ausruhen kann, einen Ort, an dem man Platz für eine Familie hat. Jetzt wird dieser Raum zum Zuhause, zur Schule, zum Arbeitsplatz, und die Menschen verstehen, dass es sehr wichtig ist, ein Haus zu haben.“

Wohnimmobilien blieben im August 2020 in der Regel 51 Tage auf dem Markt, gegenüber 63 Tagen im Vorjahr.

Arizona, insbesondere seine Hauptstadt Phoenix, zieht wegen des ganzjährig sonnigen Wetters und der warmen Temperaturen das Interesse ausländischer Hauskäufer auf sich. Es ist auch bekannt für seine erstklassigen Wellness-Resorts, pulsierenden Nachtclubs und von Jack Nicklaus entworfenen Golfplätze. Der Grand Canyon, der als eines der sieben Naturwunder der Welt gilt, zieht jedes Jahr Millionen von Besuchern an.

New Jersey

New Jersey ist bekannt für seine 130 Meilen lange Küste, die sich von Sandy Hook bis Cape May erstreckt. Seine wunderschönen weißen Sandstrände und Strandpromenaden ziehen jedes Jahr Hunderttausende von Besuchern an, von denen sich viele später für den Kauf eines Hauses entscheiden. Besonders berühmt ist die Jersey Shore wegen ihrer einzigartigen Natur-, Wohn- und Kulturmerkmale, die auf ihre Lage am Meer zurückzuführen sind. New Jersey ist auch für seine italienische Bevölkerung und die erhaltenen viktorianischen Gebäude bekannt.

Im August 2020 stieg der durchschnittliche Verkaufspreis für bestehende Einfamilienhäuser in New Jersey im Jahresvergleich um 17,1 % auf 410.000 US-Dollar, wie aus den Zahlen der New Jersey Realtors hervorgeht. Ebenso stieg der landesweite Medianpreis für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser um 5,6 % im Jahresvergleich auf 285.000 US-Dollar.

Die abgeschlossenen Verkäufe von Einfamilienhäusern stiegen im August 2020 um 9,7 % auf 9.691 Einheiten und um 2,1 % auf 2.410 Einheiten für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser, so die New Jersey Realtors. In den ersten acht Monaten des Jahres 2020 gingen die abgeschlossenen Verkäufe von Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Reihenhäusern jedoch um 6,3 % bzw. 14,6 % zurück.

Die durchschnittliche Verweildauer auf dem Markt für Einfamilienhäuser lag im August 2020 bei 52 Tagen, verglichen mit 59 Tagen ein Jahr zuvor. Der Bestand lag im August 2020 bei 3 Monaten, ein deutlicher Rückgang gegenüber 5,6 Monaten im August 2019.

Hawaii

Hawaii ist ein weltbekanntes Reiseziel, bekannt für seine wunderschönen Inseln mit warmen, weißen Sandstränden und grüner, üppiger Flora. Die Ruhe und Gelassenheit, das Strandleben, die Golfplätze, die Naturparks und die Kultur des Bundesstaates sind für Touristen und internationale Käufer aus aller Welt einfach unwiderstehlich.

Im Jahr 2019 stiegen die Touristenankünfte um 5,4 % im Vergleich zum Vorjahr auf einen Rekordwert von 10,4 Millionen Menschen, nach einem Wachstum von fast 6 % im Jahr 2018. Die meisten Hauskäufer auf Hawaii kommen aus Kalifornien, Arizona, China, Deutschland, Russland, Japan und Kanada.

Der landesweite Median-Verkaufspreis für Einfamilienhäuser stieg laut Hawai’i Realtors im August 2020 um 6 % gegenüber dem Vorjahr auf 707.250 US-Dollar. Kauai verzeichnete den größten Preisanstieg von 14,2 % im Jahr bis August 2020, gefolgt von Hawaii County (11,4 %) und Oahu (6,2 %). In contrast, Maui registered a y-o-y price fall of 3.2%.

Oahu and Maui had the most expensive housing in Hawaii in August 2020, with median prices of US$839,000 and US$799,000, respectively.

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• U.S. Properties With Foreclosure Filings See A Slight Uptick As Coronavirus Pandemic Continues (Attom Data Solutions): https://www.attomdata.com/news/market-trends/foreclosures/attom-data-solutions-august-2020-u-s-foreclosure-market-report/
• 165,530 U.S. Properties with Foreclosure Filings in First Six Months of 2020, Hit All-Time Low (Attom Data Solutions): https://www.attomdata.com/news/market-trends/foreclosures/attom-data-solutions-midyear-2020-u-s-foreclosure-activity-report/
• Fed pledges to keep interest rates near zero for years (CNN): https://edition.cnn.com/2020/09/16/economy/federal-reserve-september-meeting/index.html
• Homebuilder sentiment soars to record high, but lumber prices raise a red flag (CNBC): https://www.cnbc.com/2020/09/16/homebuilder-sentiment-soars-to-record-high-but-lumber-prices-rise.html
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• Existing-Home Sales Hit Highest Level Since December 2006 (National Association of Realtors): https://www.nar.realtor/newsroom/existing-home-sales-hit-highest-level-since-december-2006
• Monthly New Residential Sales, August 2020 (US Census Bureau): https://www.census.gov/construction/nrs/pdf/newressales.pdf
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• An Update to the Budget Outlook: 2020 to 2030 (Congressional Budget Office): https://www.cbo.gov/publication/56517
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• Chinese real estate investment in the U.S. comes to a standstill (SupChina): https://supchina.com/2020/04/14/chinese-real-estate-investment-in-the-u-s-comes-to-a-standstill/
• Texas Quarterly Housing Report Q2 2020 (Texas Realtors): https://www.texasrealestate.com/wp-content/uploads/TQHR_2020_Q2.pdf
• Texas International Homebuyers Report 2019 Edition (Texas Realtors): https://www.texasrealestate.com/wp-content/uploads/2019TexasInternationalHomebuyerReport.pdf
• Monthly Statistics for the Phoenix Metro Area (Arizona Regional Multiple Listing Service, Inc.): https://armls.com/docs/2020-AUGUST-STATwith-commentary.pdf
• New Jersey Monthly Indicators (New Jersey Realtors): http://njar-public.stats.10kresearch.com/docs/lmu/2020-08/x/EntireState?src=page
• Monthly Market Overview (Hawaii Realtors): https://www.hawaiirealtors.com/resources/housing-trends/