Así que, ¿quieres comprar un dúplex? 6 cosas que hay que saber sobre las casas multifamiliares
Una de las formas más inteligentes de crear riqueza es comprando bienes inmuebles (en particular propiedades de alquiler); sólo hay que preguntarle a Warren Buffett. Recientemente se le citó diciendo que compraría «un par de cientos de miles de viviendas unifamiliares » ahora mismo si pudiera.
Buffett se da cuenta del valor que las propiedades de alquiler pueden aportar no sólo en términos de flujo de caja mensual, sino también en la apreciación y las deducciones.
Pero vamos a enfrentar los hechos aquí. La mayoría de nosotros no puede permitirse comprar unas cuantas viviendas unifamiliares en alquiler mientras se costea su propia casa, y mucho menos comprar un par de cientos de viviendas unifamiliares. Esta es la razón por la que ha habido una tendencia reciente en los compradores de viviendas que compran dúplex o incluso unidades multifamiliares para vivir en una de las unidades mientras se alquilan las otras.
Desde mi perspectiva como agente inmobiliario y propietario, aquí hay algunas cosas a tener en cuenta.
Lo que se avecina:
Comprar una vivienda multifamiliar limitará sus opciones de ubicación
Si su objetivo es conseguir un dúplex, tríplex o cuádruplex para vivir en una parte y alquilar la otra u otras, puede estar limitado en cuanto a las ubicaciones que podrá elegir.
Por ejemplo, donde yo trabajo en San Diego, las unidades multifamiliares realmente no se encuentran en muchos de los barrios suburbanos tipo cookie-cutter. Para encontrar una en San Diego, tendría que buscar en las zonas más urbanas/del centro de la ciudad o en comunidades de playa caras como Ocean Beach o Pacific Beach.
Podría tener un tiempo aún más difícil encontrar una unidad multifamiliar en la que sería feliz viviendo si vive en una parte más rural de los Estados Unidos. Pero si no eres extremadamente exigente con el barrio en el que vives ahora, esta podría ser tu oportunidad para entrar y ganar un buen dinero con el tiempo.
Tercera ley de Newton sobre los bienes raíces multifamiliares
«Para cada beneficio de ser dueño de una propiedad multifamiliar, hay una reacción igual y opuesta»
El principal beneficio de ser dueño de una unidad multifamiliar y vivir en una de las unidades es el ingreso por alquiler. Cada mes recibirás un cheque de alquiler que compensa tu hipoteca.
¿Un inconveniente? La complejidad fiscal. No hay más que ver todas las normas del IRS relativas a las propiedades de inversión. Siempre consulte a su profesional de impuestos antes de hacer una gran compra de inversión, especialmente una de la que espera hacer depreciaciones y amortizaciones.
Otro beneficio de poseer una unidad multifamiliar y vivir en una de las unidades mientras alquila las otras es que siempre estará cerca de sus propiedades de alquiler para que pueda comprobar el estado con frecuencia. Si hay música a todo volumen a altas horas de la noche, serás el primero en saberlo. Si se rompe una tubería o se atasca un inodoro y tus inquilinos necesitan ayuda, al menos no tendrás que hacer un largo viaje en coche para arreglar la situación.
¿El inconveniente? Estás cerca de tus inquilinos, así que esa música alta te molesta a ti, no a otra persona. Y si tienes un inquilino necesitado, tendrá fácil acceso a ti para expresar sus quejas.
La financiación de una vivienda multifamiliar es complicada pero factible
Puede parecer imposible comprar un dúplex o una vivienda multifamiliar con tu presupuesto, pero la realidad es que puede no ser tan difícil como crees.
Según Anthony Lococo, vicepresidente de Cornerstone Mortgage, «si se compra un dúplex ocupado por el propietario, definitivamente podría utilizar los ingresos por alquiler de la segunda unidad» para ayudarle a calificar para la compra.
Por ejemplo, si usted va a vivir en una unidad y el alquiler de la segunda, y usted anticipa la segunda unidad para ser alquilado por $ 1,200 por mes, que los ingresos se tendrán en cuenta a los ratios de calificación del prestamista.
¿Cómo se sabe lo que la segunda o unidades adicionales se alquilan por? Si aún no tiene un contrato de arrendamiento en vigor (que probablemente no lo tenga), compruebe en rentometer.com los alquileres medios de la zona y utilice craigslist para ayudarle a verificar los precios de alquiler de unidades similares. Tenga en cuenta que los posibles ingresos por alquiler pueden ayudarle a calificar para el préstamo, pero no es el único factor a tener en cuenta.
Todavía tendrá que tener un buen crédito, una baja proporción de deuda a los ingresos y un gran pago inicial, por lo general alrededor del 25% del precio de compra o más. En un dúplex de 500.000 dólares, usted está buscando un pago inicial de 125.000 dólares, sin incluir sus costos de cierre, tales como la plica y los honorarios del préstamo.
Utilice esta calculadora para calcular su proporción de deuda a ingresos.
Consulte esta lista de los principales prestamistas en el mercado actual que ofrecen hipotecas con diferentes términos y totales. Esta será una gran manera de comenzar la búsqueda de las mejores formas de financiar su nueva compra.
Conseguir un seguro para una vivienda multifamiliar
La vida de los dúplex requiere un seguro especializado, dirigido a las necesidades únicas de las viviendas multifamiliares. Si vas a alquilar una o las dos unidades de tu dúplex, el seguro de propietario puede ayudarte a protegerte. Por otro lado, si planeas ocupar ambas unidades, el seguro de propietario te cubrirá.
A continuación te presentamos dos opciones asequibles para los propietarios de dúplex.
Seguro de limonada
Los propietarios de dúplex que estén pensando en alquilar deben mirar primero el seguro de propietario. Lemonade ofrece pólizas para propietarios en Nueva York, Illinois, Texas, Pensilvania, DC y Nueva Jersey, con primas a partir de 25 dólares. Cubre los daños a la vivienda, cualquier propiedad que hayas colocado en la unidad, la pérdida de uso y la protección de la responsabilidad civil.
Para los no arrendadores, Lemonade ofrece un seguro de hogar que cubre la vivienda y todas tus posesiones. A través de la plataforma fácil de usar, puedes obtener un presupuesto en minutos.
Tanto si eres inquilino como propietario, la estructura de tarifas transparente de Lemonade la diferencia de otras aseguradoras. Toman una cuota del 20% de cada pago de la prima para cubrir los costes operativos básicos. Cualquier cantidad que no utilicen se destina a causas benéficas defendidas por sus clientes.
Policygenius
Otra opción de seguro de hogar para propietarios de dúplex es Policygenius. Con la plataforma de Policygenius, introduces tu información y, en cuestión de minutos, obtienes presupuestos de múltiples aseguradoras de primera categoría.
Pero una de las mejores cosas de Policygenius es su reevaluación anual de tu póliza. Cada año, su póliza será reevaluada para asegurarse de que está obteniendo las mejores tarifas disponibles.
Durante el proceso de solicitud, puede chatear con un representante para obtener orientación. Esto es opcional, pero es una opción útil para aquellos que les gusta un enfoque más uno-a-uno a los seguros.
Es incluso legal?
Si usted puede calificar, las directrices de préstamo para las unidades multifamiliares son sencillas. Sin embargo, hay algo que puede suponer un problema, según el agente hipotecario Anthony Lococo. «Si la segunda unidad está permitida o no. El hecho de que produzca ingresos no significa que se considere una «unidad». Los pisos de abuelita son un buen ejemplo…»
La mayoría de los agentes inmobiliarios pueden decirle lo difícil que es contar una casa con un piso de abuelita no permitido. La financiación puede ser aún más difícil. Si la propiedad no es un dúplex real, sólo una casa unifamiliar con una gran pared que divide las áreas y dos cocinas separadas, los prestamistas pueden no ser capaces de considerar los ingresos potenciales de alquiler en sus ratios de calificación, incluso si usted puede, de hecho, alquilarlo.
¿Qué pasa si usted quiere mudarse algún día?
Si usted compra su unidad multifamiliar con la intención de vivir en una de las unidades, puede llegar el momento en que esté listo para mudarse y conseguir algo más grande. En ese caso, puede optar por vender la unidad multifamiliar. Si no es absolutamente necesario venderla para poder comprar la nueva casa, considere la posibilidad de conseguir un inquilino en la unidad en la que estaba viviendo y mantener el conjunto como alquiler. Habiendo sido ya un propietario para sus vecinos, ser un propietario para una familia más no será un choque demasiado grande.
Cuando tenía 21 años (antes de ser un agente inmobiliario), compré una casa con un piso de abuelita no permitido, viví en la casa y alquilé el piso de abuelita. Esto produjo unos buenos ingresos que hicieron que mis pagos de la hipoteca fueran mucho más bajos. Cuando empecé a formar una familia y quise vivir en una zona diferente, finalmente vendí esa casa y puedo decir honestamente que nunca volveré a comprar una casa con un piso de invitados no permitido. Fue un reto venderla porque a pesar de tener compradores interesados, algunos prestamistas no estaban dispuestos a financiarla.