Burbuja inmobiliaria

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¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Una burbuja inmobiliaria, o burbuja inmobiliaria, es una subida de precios de la vivienda alimentada por la demanda, la especulación y el gasto exuberante hasta el punto de colapsar. Las burbujas inmobiliarias suelen comenzar con un aumento de la demanda, frente a una oferta limitada, que tarda un periodo relativamente largo en reponerse y aumentar. Los especuladores inyectan dinero en el mercado, impulsando aún más la demanda. En algún momento, la demanda disminuye o se estanca al mismo tiempo que aumenta la oferta, lo que provoca una fuerte caída de los precios, y la burbuja estalla.

Claves para entender

  • Una burbuja inmobiliaria es una situación sostenida pero temporal de precios sobrevalorados y especulación desenfrenada en los mercados de la vivienda.
  • Los EE.UU. experimentó una importante burbuja inmobiliaria en la década de 2000 causada por la afluencia de dinero a los mercados de la vivienda, las condiciones laxas de los préstamos y la política gubernamental de fomento de la propiedad de la vivienda.
  • Una burbuja inmobiliaria, como cualquier otra burbuja, es un acontecimiento temporal y tiene el potencial de producirse en cualquier momento que las condiciones del mercado lo permitan.
Entender una burbuja inmobiliaria

Una burbuja inmobiliaria es un evento temporal, pero puede durar años. Por lo general, está impulsada por algo fuera de lo normal, como la demanda manipulada, la especulación, los niveles inusualmente altos de inversión, el exceso de liquidez, la desregulación del mercado de financiación inmobiliaria o formas extremas de productos derivados basados en hipotecas, todo lo cual puede hacer que los precios de la vivienda se vuelvan insostenibles. Conduce a un aumento de la demanda frente a la oferta.

Según el Fondo Monetario Internacional (FMI), las burbujas inmobiliarias pueden ser menos frecuentes que las de la renta variable, pero tienden a durar el doble.

Las burbujas inmobiliarias no sólo causan un gran desplome de los bienes raíces, sino que también tienen un efecto significativo en las personas de todas las clases, los barrios y la economía en general. Pueden obligar a la gente a buscar formas de pagar sus hipotecas a través de diferentes programas o pueden hacer que rebusquen en las cuentas de jubilación para poder permitirse vivir en sus casas. Las burbujas inmobiliarias han sido una de las principales razones por las que la gente acaba perdiendo sus ahorros.

¿Qué causa una burbuja inmobiliaria?

Tradicionalmente, los mercados de la vivienda no son tan propensos a las burbujas como otros mercados financieros debido a los grandes costes de transacción y transporte asociados a la posesión de una casa. Sin embargo, un rápido aumento de la oferta de crédito, que se traduce en una combinación de tipos de interés muy bajos y una relajación de las normas de suscripción de créditos, puede atraer a los prestatarios al mercado y alimentar la demanda. Un aumento de los tipos de interés y un endurecimiento de las normas crediticias pueden disminuir la demanda, provocando el estallido de la burbuja inmobiliaria.

Burbuja inmobiliaria estadounidense de mediados del 2000

La tristemente célebre burbuja inmobiliaria estadounidense de mediados de la década de 2000 fue en parte el resultado de otra burbuja, esta vez en el sector tecnológico. Estuvo directamente relacionada, y lo que algunos consideran la causa, con la crisis financiera de 2007-2008.

Durante la burbuja de las puntocom de finales de la década de 1990, las acciones ordinarias de muchas nuevas empresas tecnológicas subieron a precios extremadamente altos en un periodo de tiempo relativamente corto. Incluso las empresas que eran poco más que startups y que aún no habían producido beneficios reales fueron pujadas hasta alcanzar grandes capitalizaciones de mercado por los especuladores que intentaban obtener un beneficio rápido. En el año 2000, el Nasdaq alcanzó su punto máximo y, al estallar la burbuja tecnológica, muchos de estos valores que antes volaban alto se desplomaron hasta niveles de precios drásticamente bajos.

Cuando los inversores abandonaron el mercado bursátil tras el estallido de la burbuja de las puntocom y el posterior desplome de la bolsa, trasladaron su dinero al sector inmobiliario. Al mismo tiempo, la Reserva Federal de Estados Unidos recortó los tipos de interés y los mantuvo bajos para combatir la leve recesión que siguió a la caída de la tecnología, así como para calmar la incertidumbre tras el atentado contra el World Trade Center del 11 de septiembre de 2001.

Esta avalancha de dinero y crédito se unió a diversas políticas gubernamentales diseñadas para fomentar la propiedad de la vivienda y a una serie de innovaciones del mercado financiero que aumentaron la liquidez de los activos relacionados con el sector inmobiliario. Los precios de las viviendas subieron, y cada vez más gente se dedicó a comprar y vender casas.

Durante los seis años siguientes, la manía de ser propietario de una vivienda creció hasta niveles alarmantes, ya que los tipos de interés cayeron en picado y se abandonaron prácticamente los estrictos requisitos para la concesión de préstamos. Se calcula que el 20% de las hipotecas de 2005 y 2006 se concedieron a personas que no habrían podido cumplir los requisitos normales de concesión de préstamos. Más del 75% de estos préstamos de alto riesgo eran hipotecas con tipos de interés ajustables, con tipos iniciales bajos y un reajuste programado después de dos o tres años.

Al igual que la burbuja tecnológica, la burbuja inmobiliaria se caracterizó por un aumento inicial de los precios de la vivienda debido a los fundamentos, pero a medida que el mercado alcista de la vivienda continuaba, muchos inversores empezaron a comprar casas como inversiones especulativas.
El fomento de la propiedad de la vivienda por parte del gobierno indujo a los bancos a bajar sus tipos y requisitos de préstamo, lo que estimuló un frenesí de compra de viviendas que hizo que el precio medio de venta de las mismas subiera un 55% entre 2000 y 2007.El frenesí de la compra de viviendas atrajo a los especuladores, que empezaron a vender casas para obtener decenas de miles de dólares de beneficios en tan sólo dos semanas.

Durante ese mismo periodo, el mercado de valores empezó a repuntar y, en 2006, los tipos de interés empezaron a subir. Las hipotecas de tipo variable empezaron a reajustarse a tipos más altos cuando aparecieron los signos de que la economía se estaba ralentizando en 2007. Con los precios de la vivienda tambaleándose en niveles elevados, la prima de riesgo era demasiado alta para los inversores, que dejaron de comprar casas. Cuando se hizo evidente para los compradores de viviendas que el valor de las mismas podía realmente bajar, los precios de la vivienda comenzaron a desplomarse, desencadenando una venta masiva de valores respaldados por hipotecas. Los precios de la vivienda disminuirían un 19% entre 2007 y 2009, y los impagos masivos de hipotecas darían lugar a millones de ejecuciones hipotecarias en los años siguientes.