Condominios garantizables vs. no garantizables – Cómo financiarlos
Comprar un condominio no es tan fácil como parece. Hay un montón de factores que juegan un papel crucial en la decisión del valor, así como las políticas del condominio que uno está planeando comprar. Una de las cosas más importantes a tener en cuenta es si el condominio que usted está planeando comprar es uno garantizado o uno no garantizado. Por lo tanto, se hace necesario entender lo que realmente significa y por qué es tan importante saberlo de antemano.
¿Qué es un condominio no garantizado y uno garantizado?
Un condominio no garantizado es aquel en el que el préstamo no puede ser vendido a Freddie Mac o Fannie Mae y por lo tanto, se considera una propiedad más arriesgada para comprar o conceder un préstamo. (1) Por otro lado, un préstamo garantizable es elegible para vender a Freddie Mac o Fannie Mae.
La garantizabilidad juega un papel enorme en la decisión de si el préstamo debe ser aprobado o no.
Un condominio no garantizable es una propiedad en la que el préstamo no es elegible para ser vendido a Freddie Mac o Fannie Mae, y como tal, son considerados por la mayoría de los bancos como más «arriesgados.» Freddie Mac y Fannie Mae han establecido criterios a la hora de evaluar las promociones de condominios. Por el contrario, un préstamo de condominio garantizable puede venderse a Freddie Mac o Fannie Mae. Muchas veces, la garantizabilidad de un desarrollo es el factor decisivo para muchos prestamistas, y puede tener un gran impacto en si su préstamo será aprobado o no.
– Brad Pauly, Pauly Presley Realty
Características que hacen que un desarrollo no sea garantizable
- El condominio es una parte del proyecto que aún no está terminado.
- Un desarrollo de proyecto en el que el desarrollador aún no ha dado el control de las cosas a la asociación de propietarios del desarrollo.
- Un desarrollo de condominio que ofrece alquileres a corto plazo.
- Aparte de estas características, las razones / factores mencionados a continuación son también una clara indicación de que un proyecto no es garantizable.
¿Cuáles son los factores que hacen que un condominio no sea garantizable?
Los factores más significativos que hacen que la compra de un condominio no sea garantizable son:
- Ocupación por parte de los propietarios de menos del 50 por ciento
- Es decir, en el desarrollo del condominio, menos de la mitad de las unidades del condominio son alquileres ocupados o inquilinos ocupados en lugar de las propias unidades del condominio.
- Tener un 10% de propiedad en el desarrollo del proyecto de condominio
- En caso de que el 10% o más del desarrollo es conocido por un solo propietario, el desarrollo se considera un poco inestable. Básicamente, lo que significa que una parte demasiado significativa del proyecto es propiedad de una sola persona. Por lo tanto, el control de ese único propietario es excesivo. Esto puede tener un impacto en varias otras políticas, así como otras decisiones que implican los derechos de los propietarios.
- Delincuencia del 15%
- Si el proyecto de condominio tiene más del 15 por ciento de sus propietarios más de 30 días de morosidad en el momento de cualquier investigación, el condominio es considerado como un no garantizado.
- 10% Cap Reserve
- Todos aquellos desarrollos que necesitan ser mostrados como garantizables deben tener una partida en el presupuesto que comparten anualmente que muestra que su parte del desarrollo está haciendo una contribución del 10% de sus ingresos anuales en un fondo de reserva de capital. Este fondo se utiliza para diferentes propósitos como reparaciones de cimientos, techos, sistemas de riego, mantenimiento de diferentes elementos, etc.
- Puede haber bastantes otras razones, aparte de las mencionadas anteriormente. Sin embargo, estos cuatro son los más destacados que suelen observarse detrás de los condominios no garantizados.
- Puede comprar el condominio con dinero en efectivo.
- Puede comprar la unidad de condominio en el contrato de tierra.
- Puede comprarlo con la ayuda de un préstamo de cartera.
Puedes ver este vídeo para aprender más sobre este tema.
Cómo encontrar un prestamista de condominios no garantizables
Cuando estás haciendo una compra de condominio, los prestamistas hipotecarios en ocasiones, aplican una inspección adicional a tu solicitud. Y, tanto usted como su HOA deben estar de acuerdo con un conjunto de directrices que están escritas o decididas.
La razón detrás de esto es bastante simple- usted no es el único individuo que es responsable del mantenimiento o cualquier otra cosa asociada con el condominio. También debe depender de la asociación del condominio para cuidar de ciertas cosas.
El prestamista querría tener una idea clara sobre la condición de la propiedad, si está en un buen riesgo o no o si hay algún tipo de problemas financieros asociados con el desarrollo de los condominios.
Fannie Mae y Freddie Mac también tienen un conjunto definido de requisitos que las asociaciones de condominios tienen que cumplir y un fondo mínimo tiene que estar allí en la reserva, etc.
Todos estos factores son muy cruciales al hacer una compra de condominios.
Aparte de estos, la ubicación del condominio, los servicios que se proporcionan, la reputación de sus desarrolladores y el transporte son algunas otras cosas que usted debe considerar al finalizar la compra de un condominio.
En caso de que desee comprar un condominio que no sea garantizable, hay tres maneras en las que puede hacerlo:
Pensamientos finales
De estas opciones también, es muy difícil realmente tener tanto dinero en efectivo en las manos para hacer toda la compra con él en una sola vez. Por lo tanto, piense bien en otras opciones si realmente desea comprar uno. Sin embargo, se aconseja explorar más estas formas en lugar de elegir una a ciegas y de forma precipitada. Comprar un condominio es una gran decisión. Por lo tanto, usted debe asegurarse de que usted está haciendo sabiamente y están seguros, así como conscientes de las consecuencias de la misma si any.
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