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Muchos propietarios que están atrasados en sus hipotecas viven con el temor de recibir una notificación de una acción de ejecución hipotecaria durante meses. Una vez que reciben la notificación, pueden imaginar a los banqueros en su puerta quitándoles las llaves inmediatamente. Sin embargo, esto no tiene que ser un temor tan inmediato porque muchos casos de ejecución hipotecaria tardan meses o incluso años en resolverse en Nueva York.
La ley de Nueva York exige que todas las ejecuciones hipotecarias pasen por el sistema judicial y sean ordenadas por un juez antes de que se pueda conceder al prestamista la propiedad de su casa. Este proceso judicial de ejecución hipotecaria implica muchos pasos diferentes destinados a proteger sus derechos como propietario, cada uno de los cuales lleva tiempo y los casos pueden alargarse. También tiene la oportunidad de contar con un abogado que le represente y que sepa cómo detener el proceso si es necesario para ganar más tiempo o buscar posibles soluciones que puedan detener la ejecución hipotecaria por completo. En resumen, el proceso judicial es más largo que los sistemas no judiciales utilizados por muchos estados. Sin embargo, este largo proceso le da oportunidades adicionales para salvar la propiedad de su casa, por lo que no siempre es un rasgo negativo.
Pasos en un caso típico de ejecución hipotecaria
Un prestamista hipotecario esperará hasta que usted haya incumplido su hipoteca antes de presentar una acción de ejecución hipotecaria, lo que generalmente significa que usted ha dejado de pagar durante 90 a 120 días. La empresa debe emitir una carta de demanda y tomar otras medidas antes de presentar un caso. Una vez presentado el caso, el prestamista tiene un período de tiempo durante el cual debe notificarle la acción contra usted y usted tiene la oportunidad de responder. Si no responde en el plazo establecido, el tribunal puede dictar una sentencia en rebeldía contra usted concediendo automáticamente la ejecución hipotecaria. Si bien esta es la forma más rápida de resolver un caso de ejecución hipotecaria en NY, también termina inevitablemente con la pérdida de su casa, por lo que no es preferible. Debido a que sólo tiene una cantidad limitada de tiempo para responder a una demanda y evitar una sentencia por defecto, debe llamar a un abogado experto en ejecuciones hipotecarias tan pronto como reciba la notificación de un caso – si no antes.
Una sentencia por defecto es sólo uno de los muchos caminos que puede tomar un caso de ejecución hipotecaria en Nueva York. La duración de su caso dependerá de las acciones tomadas tanto por usted como por su prestamista hipotecario. Nueva York exige que los prestamistas se reúnan con los propietarios al menos dos veces para intentar llegar a un acuerdo. Estos procedimientos de conciliación pueden implicar una mediación con un mediador externo o negociaciones entre sus abogados. Estas conferencias pueden terminar en un acuerdo entre usted y su prestamista para detener la acción de ejecución hipotecaria y en su lugar modificar su préstamo hipotecario o acordar aceptar una venta corta o una escritura en lugar de ejecución hipotecaria. En tales situaciones, su caso se resolverá en ese momento.
Si no se llega a un acuerdo, los abogados presentarán mociones de juicio sumario para que el tribunal falle a su favor. Si el tribunal no se pronuncia a favor de la moción y conceder el juicio sumario, el caso será entonces fijado para un juicio. Las fechas de los juicios pueden fijarse con mucha antelación y están precedidas por un largo y a menudo complejo proceso de descubrimiento. Durante este tiempo, su abogado recopilará pruebas para impugnar la acción de ejecución hipotecaria y su prestamista recopilará pruebas para impugnar cualquier defensa legal que usted haga valer. Usted puede seguir negociando durante este período de descubrimiento, especialmente si se entera de nuevas pruebas que pueden ser persuasivas para que su prestamista le apruebe una modificación de la hipoteca. Si su caso procede a juicio, el tiempo que tendrá que esperar dependerá del calendario del tribunal y de la acumulación de trabajo en ese distrito judicial.
¿Cuánto durará su caso?
La duración de un caso de ejecución hipotecaria dependerá de la carga de trabajo del tribunal al que se asigne su caso. Actualmente, los tribunales de Nueva York están atascados con un número abrumador de casos. Aunque se creía que las ejecuciones hipotecarias estaban en su punto más alto después del colapso de la vivienda en 2009, los informes indican que los prestamistas presentaron un estimado de 41.000 nuevos casos contra los propietarios de Nueva York el año pasado, que es sólo una disminución de alrededor de 47.000 en 2009. Estas estadísticas demuestran que los tribunales no han tenido un respiro del constante flujo de casos de ejecución hipotecaria que se inician. De hecho, se informa que un tribunal tiene sólo tres jueces individuales que supervisan aproximadamente 12.000 casos. No es de extrañar que los casos no se tramiten de la manera más rápida y que persista el retraso.
Según el Departamento de Servicios Financieros del Estado de Nueva York, un caso medio de ejecución hipotecaria tarda unos 445 días en concluirse en Nueva York, y algunos tardan mucho más dependiendo del tribunal en el que se haya presentado el caso. Sin embargo, muchos casos pueden durar tres o cuatro años dependiendo de las defensas planteadas, incluyendo una defensa en la que el propietario alega que fue víctima de un prestamista depredador.
La complejidad y la naturaleza de cualquier defensa legal específica que su abogado plantee tendrá un impacto directo en la duración de su caso. Por ejemplo, la defensa de impugnar si su prestamista hipotecario puede o no producir la nota de la hipoteca generalmente no causará retrasos significativos. Esto se debe a que Nueva York aprobó una ley en 2013 que exige la presentación del pagaré en todos los casos para demostrar la capacidad de solicitar una ejecución hipotecaria, por lo que los prestamistas suelen estar más organizados y pueden presentar el pagaré en un período de tiempo más corto. Por otra parte, alegando una defensa de préstamo predatorio puede requerir múltiples audiencias judiciales y la producción de pruebas complejas y complicados argumentos legales, que tomará un período de tiempo más largo.
Cómo los retrasos pueden trabajar en su favor
Los retrasos y los casos de ejecución hipotecaria largos no son siempre una cosa negativa para los propietarios de viviendas. De hecho, algunos propietarios y sus abogados han retrasado intencionadamente sus casos de ejecución hipotecaria para tener más tiempo para negociar y demostrar que podrían beneficiarse de una resolución alternativa, como una modificación del préstamo hipotecario. Además, los propietarios que tienen dificultades para pagar otras deudas pueden retrasar un caso de ejecución hipotecaria presentando una declaración de quiebra, que ordenará que se detenga cualquier acción legal. En muchas situaciones, una bancarrota exitosa puede liberar suficiente dinero para ponerse al día en la hipoteca y evitar la ejecución hipotecaria o crear un plan de pago para los atrasos de la hipoteca adeudada.
Consulte con un abogado experto en defensa de ejecuciones hipotecarias de Nueva York hoy
La mejor manera de entender el proceso de ejecución hipotecaria y la línea de tiempo en Nueva York es discutir su situación con un abogado de defensa de ejecuciones hipotecarias altamente experimentado en Nueva York. En el bufete de Ronald Weiss, hemos ayudado a numerosos propietarios de viviendas de Nueva York a resolver favorablemente sus problemas financieros a través de la defensa de la ejecución hipotecaria y los servicios de bancarrota. Si desea saber más acerca de cómo nuestra oficina puede ayudarle, por favor llámenos al 631-271-3737 hoy.
1http://www.realtytrac.com/real-estate-guides/foreclosure-laws/
2http://www.nydailynews.com/new-york/brooklyn/brooklyn-court-overwhelmed-wave-foreclosures-article-1.2557744
3http://www.dfs.ny.gov/consumer/hetptimeline.htm
4https://www.nycourts.gov/Courthelp/pdfs/NEDAP_ForeclosurePathsNYS.pdf