Explicación de los tipos de interés de las hipotecas
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Si tienes problemas para pagar tu hipoteca, es posible que puedas solicitar unas vacaciones de pago de seis meses. Puede obtener más información con los siguientes artículos:
- Cómo solicitar unas vacaciones para el pago de la hipoteca
- ¿Cómo ha afectado el coronavirus a los precios de la vivienda?
- Las últimas normas sobre las mudanzas
- Descubra más: nuestra guía de los diferentes tipos de hipotecas
- Tener un buen historial de crédito. Los prestamistas son muy minuciosos a la hora de comprobar tu historial crediticio cuando evalúan tu solicitud: quieren saber que eres bueno pagando tus deudas, así que cuanto mejor sea tu puntuación de crédito, más posibilidades tendrás de que te aprueben. Obtenga más información en nuestra guía sobre cómo mejorar su puntuación de crédito.
- Construya un depósito más grande. Los mejores tipos se reservan para las personas que piden un préstamo con una relación préstamo-valor (LTV) más baja, es decir, que piden prestado un porcentaje relativamente pequeño del precio de la propiedad. Puede conseguirlo ahorrando un mayor depósito o, si ya es dueño de una propiedad, aumentando su capital pagando su hipoteca cada mes.
- Compruebe. Hay docenas de prestamistas hipotecarios diferentes, desde los grandes nombres de la calle con los que está familiarizado hasta las marcas de desafío que están exclusivamente en línea. Cada uno de ellos ofrece una gama de productos diferentes, por lo que vale la pena dedicar tiempo a encontrar la oferta más adecuada para usted.
- Utilice un agente hipotecario independiente y completo. Los agentes hipotecarios no sólo están familiarizados con los diferentes productos que se ofrecen y son capaces de asesorar sobre los prestamistas con más probabilidades de aceptarle, sino que además tienen acceso a ofertas hipotecarias que no puede conseguir solicitando directamente.
- Averigüe más: Calculadora de LTV
- Averigüe más: hipotecas de mal crédito
Para conocer las últimas actualizaciones y consejos, visite el centro de información sobre el coronavirus de Which? coronavirus.
¿Por qué son importantes los tipos de interés de las hipotecas?
El tipo de interés de tu hipoteca determina cuánto crecerá el saldo de tu préstamo cada mes. Cuanto más alto sea el tipo de interés, más altas serán las cuotas mensuales.
Los tipos de interés se calculan siempre como un porcentaje del saldo de su hipoteca.
Si tiene una hipoteca de amortización -que es lo que hace la mayoría de la gente- pagará una cantidad fija de su saldo cada mes más los intereses. Los que tienen hipotecas de sólo interés pagan los intereses pero nada del capital.
¿Qué tipo de interés pagaré en mi hipoteca?
Los tipos de interés de las hipotecas son fijos o variables.
Hipotecas a tipo fijo
Con una hipoteca a tipo fijo, el tipo de interés -y, por tanto, las cuotas mensuales- son fijos durante un periodo determinado. Este puede ser tan corto como dos años o tan largo como 10 años.
Cuando lo comprobamos en septiembre de 2019, el tipo medio de una hipoteca a tipo fijo a dos años era del 2,77%.
Hipotecas de tipo variable
Con una hipoteca de tipo variable, tu tipo de interés podría subir o bajar de un mes a otro, lo que significa que la cantidad que pagas está sujeta a cambios.
La mayoría de las hipotecas con seguimiento siguen el tipo básico del Banco de Inglaterra (que actualmente es del 0,75%). Su tipo podría describirse como el «tipo básico + 2%», lo que significa que su tipo de interés sería del 2,75%, pero si el tipo básico cambia, también lo hará su tipo de interés.
Algunas hipotecas con seguimiento siguen el tipo Libor en lugar del tipo básico. El Libor es el tipo de interés que los bancos se cobran entre sí, aunque se eliminará gradualmente en 2021.
Las ofertas de seguimiento pueden ser tan cortas como dos años o durar todo el plazo de la hipoteca.
Las ofertas de hipotecas con descuento siguen el tipo variable estándar (SVR) del prestamista, que éste establece y puede cambiar en cualquier momento, menos un porcentaje determinado. Por lo tanto, si el SVR del prestamista es del 6,2% y su descuento es del 4%, pagará un 2,2%.
En la mayoría de las ofertas hipotecarias, su tipo de interés volverá al SVR del prestamista una vez finalizado el periodo inicial. Los tipos de interés variable tienden a ser relativamente altos, por lo que a menudo tiene sentido cambiar -o rehipotecar- antes de que se pase al tipo de interés variable.
¿Qué hipotecas tienen los tipos de interés más bajos?
Generalmente, los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo serán más altos que los de las ofertas variables.
Esto se debe a que estás pagando un poco más por la seguridad de saber cómo serán tus pagos cada mes.
La misma idea se aplica a las ofertas de tipo fijo más largas, de cinco años o más. El prestamista está asumiendo un mayor riesgo al ofrecer estas ofertas, ya que los tipos en el mercado más amplio podrían subir durante ese tiempo, por lo que un tipo fijo a más largo plazo será a menudo más alto que uno a más corto plazo.
En septiembre de 2019, analizamos los datos de Moneyfacts para encontrar los tipos de interés medios para cada tipo de hipoteca. Consulta la siguiente tabla para ver los resultados.
¿Cómo consigo el mejor tipo de interés hipotecario?
El acuerdo adecuado para ti dependerá de tus circunstancias y de lo que quieras de una hipoteca. En la mayoría de los casos tendrá que cumplir ciertas condiciones para poder optar a los tipos más competitivos que se ofrecen.
Siga estos pasos para aumentar sus posibilidades de conseguir una buena oferta:
¿Dónde puedo comparar los tipos de interés de las hipotecas?
Hay muchos sitios de comparación de precios que le permiten comparar los tipos de interés de las hipotecas, basándose en sus propios criterios personales.
Sin embargo, es importante no centrarse únicamente en el tipo que ofrece un prestamista, sino en el coste total de la hipoteca a lo largo del plazo del acuerdo. De esta manera, tendrá en cuenta las comisiones y la devolución de dinero asociada al acuerdo, así como el interés que se cobra.
Aquí es donde el APRC puede ayudar.
¿Qué es el TAE?
Los organismos reguladores exigen ahora que los prestamistas calculen la tasa anual equivalente (TAE) de una operación para facilitar la comparación de hipotecas. La TAE es el coste total del crédito para el consumidor, expresado como porcentaje anual. Todos los prestamistas calculan la TAE de la misma manera.
El APRC es interesante, pero a menudo tiene una utilidad limitada, ya que supone que se mantendrá el mismo producto hipotecario y el mismo proveedor durante todo el plazo (por ejemplo, 25 años) y que los tipos mostrados no cambiarán, incluso si el tipo es variable.
Puede comparar los tipos de interés de las hipotecas pero también sus APRC en Which? Money Compare.
¿Cómo se fijan los tipos de interés de las hipotecas?
Hay una serie de factores diferentes que intervienen en la forma en que un prestamista fija los tipos de interés de su gama de hipotecas.
Coste de los fondos
Lo primero que hay que tener en cuenta aquí es cómo el prestamista está financiando sus hipotecas. Cuanto más baratas sean las cosas para el prestamista, más bajos pueden ser sus tipos.
Las formas en que un prestamista financia sus préstamos pueden variar enormemente: mientras que algunos dependerán de la captación de depósitos de los ahorradores, otros obtienen su financiación a través de los mercados mayoristas, y algunos optan por una mezcla.
Aunque el tipo de interés básico del Banco de Inglaterra juega un papel importante, no hay una relación clara entre el tipo de interés básico y lo que los prestamistas tienen que pagar para obtener su financiación.
Préstamo a valor
Cuanto mayor sea el depósito que tenga, menor será el tipo de interés que podrá obtener. Si vas a comprar con un depósito del 40%, entonces podrás optar a tipos mucho mejores que si compras con un depósito del 10%.
Se reduce a una cuestión de riesgo. Si usted está pidiendo un préstamo con una alta relación préstamo-valor (LTV), entonces usted no tendrá mucho capital en la propiedad. Como resultado, si usted no paga el préstamo o el valor de la propiedad cae, el prestamista es más probable que tenga una pérdida.
Competencia
Otro factor que influirá en el precio de los tipos de interés será el nivel de competencia en el mercado, y los propios objetivos comerciales de un prestamista.
Si un prestamista quiere ser un actor dominante en el mercado hipotecario para ese año, observará cómo sus competidores están fijando el precio de sus préstamos y lo utilizará para calcular a qué tipo de interés se siente cómodo prestando.
Igualmente, si siente que sus préstamos ya están adelantados, entonces es probable que empiece a aumentar sus tipos en un intento de atraer a menos prestatarios.
Si quiere saber qué empresas combinan los mejores tipos y una excelente satisfacción del cliente, lea nuestra guía de los mejores prestamistas hipotecarios.
Su historial crediticio
Su historial como prestatario en el pasado tendrá una influencia significativa en las hipotecas a las que podría optar.
Por ejemplo, si ha dejado de pagar algunos pagos en el pasado, ya sea en tarjetas de crédito, préstamos personales o incluso en la factura de su teléfono móvil, quedarán marcas negras en su informe de crédito.
No todos los prestamistas considerarán a los prestatarios que tienen estas marcas negras en su historial de crédito, y los que lo hacen a menudo cobrarán una tasa de interés más alta como resultado del riesgo adicional percibido de prestarle a usted.
Comisiones y cargos de la hipoteca
Los prestamistas de la hipoteca no sólo hacen su dinero de los intereses que cobran en el préstamo; la mayoría de los productos vienen con una aplicación o comisión del producto también.
Estos suelen rondar los 1.000€, y pueden pagarse por adelantado o añadirse al saldo de su hipoteca, aunque hacer esto último le costará más, ya que pagará intereses por ello.
Los prestamistas también pueden ofrecer ofertas sin comisiones, pero normalmente pagará por ello a través de un tipo de interés más alto.
Por ejemplo, un acuerdo hipotecario puede tener un tipo de interés del 2,09% y venir con una comisión de producto de 999 libras. Sin embargo, también puede haber una versión sin comisiones disponible al 2,39%.
En este ejemplo concreto, la versión con la comisión sería más barata a largo plazo. Pero no siempre será así.
Todo dependerá de la cuantía de la comisión, y de la diferencia entre los dos tipos de interés.
Puedes calcular tú mismo la diferencia entre las ofertas de hipotecas sin comisiones y con comisiones con nuestra calculadora de amortización de hipotecas.