La verdad sobre los precios de los inmuebles
Los inmuebles se han considerado tradicionalmente una inversión segura. Pero las recesiones y otras catástrofes están poniendo a prueba esa teoría, lo que hace que los inversores y los posibles propietarios se lo piensen dos veces.
- El valor de las viviendas tiende a subir con el tiempo, pero las recesiones y otras catástrofes pueden hacer que los precios bajen.
- Después de las caídas, el valor de las viviendas puede aumentar en algunas zonas del país debido a la fuerte demanda y la escasa oferta, mientras que otras zonas luchan por recuperarse.
- Los potenciales compradores de viviendas no deben centrarse en las tendencias nacionales, ya que los precios varían entre los estados e incluso las ciudades vecinas.
- Los bajos tipos de interés de las hipotecas tienen un efecto indirecto en los precios de la vivienda, ya que los consumidores están dispuestos a endeudarse más cuando el crédito es barato.
Precios históricos
Antes de 2007, los datos históricos de los precios de la vivienda parecían indicar que los precios inmobiliarios podrían seguir subiendo indefinidamente. De hecho, con pocas excepciones, el precio medio de venta de las viviendas vendidas en Estados Unidos subió de forma constante cada año desde 1963 hasta 2007 -cuando estalló la burbuja inmobiliaria y sobrevino la crisis financiera de 2008.
Rebote tras la crisis financiera
En 2013, el precio medio de venta de las viviendas vendidas en Estados Unidos había repuntado hasta los niveles anteriores a la crisis. Durante los siguientes años, la tendencia alcista parecía prometedora, hasta que en 2018 los precios se aplanaron, y luego empezaron a caer ligeramente en 2019.
Por supuesto, los precios inmobiliarios dependen en gran medida del mercado (ubicación, ubicación, ubicación), y las tendencias nacionales pueden contar solo una parte del panorama. Un boom en California puede enmascarar una caída en Detroit.
Incluso dentro de la misma ciudad, las cifras pueden variar mucho. Las zonas que experimentan un nuevo crecimiento o aburguesamiento pueden mostrar una apreciación significativa de los precios, mientras que las zonas del otro lado de la ciudad pueden estar en declive. El siguiente gráfico muestra cómo las regiones del sur, el oeste, el noroeste y el medio oeste experimentan diferentes tendencias en los precios de los inmuebles.
Cuando se miran las estadísticas nacionales y regionales, asegúrese de tener en cuenta la realidad del mercado en su área local. El aumento de los precios a nivel nacional puede no ayudarle si su ciudad, estado o barrio está en declive.
Precios actuales de la vivienda
Es demasiado pronto para saber qué pasará con los precios de la vivienda en 2020 y 2021, pero si la historia se repite, podemos esperar una caída de los precios de la vivienda como resultado de la recesión COVID-19. A partir de marzo de 2020, los contratos de compra comenzaron a caer en medio de los problemas hipotecarios, la falta de interés de los compradores e incluso la disminución de tasadores disponibles y otros profesionales necesarios para ejecutar las transacciones.
Al mismo tiempo, los posibles cambios y retrasos en la construcción se han convertido en una preocupación muy real. Una vez más, es demasiado pronto para saber lo que sucederá, pero es posible que los nuevos inicios y las renovaciones reciban un golpe en 2021.
Tendencias del hogar
Por supuesto, es importante tener en cuenta que otros factores además de la oferta y la demanda pueden afectar a los precios inmobiliarios. Por ejemplo, incluso antes de que los números empezaran a ir mal en 2008, la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas informó de que el tamaño medio de las viviendas en Estados Unidos era de 983 pies cuadrados en 1950, de 1.500 pies cuadrados en 1970 y alcanzó un máximo de 2.740 en 2015.
Esta tendencia continuó en la primera mitad de la década de 2000, después de lo cual empezó a disminuir un poco. Aun así, con casas cada vez más grandes y la inflación aumentando el coste de los materiales de construcción, es lógico que los precios de las viviendas suban. También hay otras tendencias que pueden hacer subir los precios, como las preferencias de los compradores por suelos, electrodomésticos y accesorios más caros.
Las viviendas como inversión
Debido a que los precios de las viviendas tienden a subir con el tiempo, la compra de una casa se ha considerado tradicionalmente una inversión segura. Sin embargo, un punto importante a tener en cuenta cuando se mira una casa como inversión es que nunca será rentable a menos que la venda.
Desde un punto de vista práctico, incluso si su residencia principal duplica su valor, probablemente sólo significa que sus impuestos inmobiliarios han subido. Todas las ganancias que experimenta son sobre el papel hasta que venda la propiedad. Por supuesto, para muchos propietarios, eso está bien. Una casa que duplica su valor es un buen activo para pasar a los hijos y a los nietos.
Reducción
Si decide vender y comprar otra casa en la misma zona, recuerde que los precios de esas otras casas probablemente también han subido. Para obtener una ganancia real de su venta, probablemente tendrá que mudarse a una casa más pequeña en la misma zona, o mudarse fuera de la zona y encontrar un lugar menos caro para vivir.
Por supuesto, la reducción de tamaño es una opción atractiva para muchos jubilados y aquellos que ya no tienen hijos viviendo en casa. Aparte de las posibles ganancias financieras, una casa más pequeña es más fácil de cuidar (al menos en teoría), y puede solucionar futuros problemas de movilidad.
Préstamos sobre el valor de la vivienda
Aunque es posible aprovechar el valor de la vivienda pidiendo un préstamo sobre ella, utilizar su casa como un cajero automático no siempre es una buena estrategia.
No sólo los intereses que paga se comen sus ganancias, sino que el pago del préstamo le resta estabilidad financiera. Si los precios de los inmuebles bajan, puede encontrarse en la poco envidiable situación de deber más por el préstamo que lo que vale la casa.
Tipos de interés hipotecario
Los tipos de interés hipotecarios suelen subir durante los periodos de crecimiento económico. Cuando esto sucede, el mercado de trabajo es saludable y los salarios de las personas también aumentan. Por el contrario, los tipos hipotecarios tienden a bajar durante las desaceleraciones económicas, ya que la Reserva Federal trata de facilitar el gasto y los préstamos.
El tipo medio de las hipotecas a 30 años a tipo fijo ha estado por debajo del 5% desde 2010 (hay que tener en cuenta que incluso pequeños cambios en los tipos pueden tener un gran impacto en el coste total de la vivienda). Este gráfico del Banco de la Reserva Federal de San Luis muestra los precios históricos de las hipotecas de tipo fijo a 30 años, a partir de 1971.
Entonces, ¿cómo repercute esto en los precios de los inmuebles? Los tipos hipotecarios más bajos no tienen necesariamente una relación directa con los precios de la vivienda, aunque nos gustaría pensar que sí. Pero pueden tener un efecto indirecto sobre ellos. Cuando los tipos son bajos, los consumidores están más dispuestos a endeudarse y pueden hacerlo. Esto se debe a que el coste del crédito -es decir, los intereses- es barato. Sin embargo, el aumento de los tipos de interés tiende a debilitar la demanda de los compradores.
¿Es la compra de una vivienda una buena inversión?
La idea de que una vivienda es una buena inversión surge del hecho de que los precios de los inmuebles tienden a subir, al menos históricamente hablando. Dado que no hay forma de predecir el futuro mercado inmobiliario, es importante evitar que se produzca un exceso de confianza. Una casa es una buena inversión sólo si te la puedes permitir.
Por supuesto, aunque es poco probable que veas beneficios que puedas gastar si piensas vivir en la misma casa toda tu vida. Pero si compra con una estrategia de salida en mente, hay muchas más posibilidades de obtener un beneficio en efectivo.
En primer lugar, considere su motivación para comprar una casa. Si quiere vivir en ella, entonces probablemente no necesite pensar en su casa en términos de ganancias y pérdidas. Si espera ganar dinero, entonces necesita entrar en la transacción con una estrategia de salida. Esto también significa que debe tener un precio de venta en el fondo de su mente, todo ello manteniendo el precio de compra de la propiedad en primer plano.
Cuando el mercado alcanza su punto de precio, usted vende la propiedad al igual que lo haría con una acción que se ha apreciado. Este puede no ser un enfoque práctico para su residencia principal, dependiendo de su estilo de vida, pero es exactamente lo que muchos inversores inmobiliarios hacen cuando compran propiedades: renovarlas y venderlas. Sólo recuerde que los precios no siempre suben.
El resultado final
Con la historia como guía, la mayoría de los aspirantes a propietarios harían bien en comprar un lugar que realmente esperan habitar, pagar la hipoteca rápidamente, vivir allí hasta la jubilación, luego reducir el tamaño y mudarse a una casa menos costosa. No es una apuesta segura, pero esta estrategia aumenta la probabilidad de obtener beneficios.