Lo que cuesta alquilar un local comercial
Evaluar los costes de puesta en marcha puede ser difícil para los nuevos minoristas. Si varios de los pasos para planificar un negocio requieren que tenga una licencia de negocio minorista, ¿cómo obtendrá la información necesaria para determinar si su plan de negocio minorista es viable o no? La conclusión es que muchas de las cifras del plan de negocio tendrán que ser estimadas.
De la misma manera, si usted está planeando buscar un préstamo del banco para su negocio minorista. El banco quiere ver que has tenido en cuenta los costes de hacer negocios y querrá una imagen bastante precisa de cuáles van a ser tus costes. Esto incluye su alquiler.
Cómo presupuestar un local comercial
Entonces, ¿cómo saber lo que va a pagar de alquiler antes de pagarlo (o incluso antes de saber dónde va a ubicarse)? Tiene que investigar un poco y obtener algunas cifras sólidas de los propietarios del edificio y/o de las empresas de gestión. Conoce la parte alta y la parte baja de los alquileres de otros comercios en la zona donde quieres que esté tu tienda.
Investiga los comparables
Comienza por mirar las propiedades vacantes en la zona donde quieres abrir tu tienda minorista. La mayoría de las zonas tienen un precio medio por pie cuadrado. Por ejemplo, una tienda en un centro comercial popular situado directamente frente a una autopista muy transitada puede costar 23 dólares por pie cuadrado. Así que para 1.900 pies cuadrados, eso costaría aproximadamente 3.642 dólares al mes.
Un edificio independiente de tamaño similar situado a media milla de esa tienda puede costar sólo 11 dólares por pie cuadrado. Para el propósito de escribir un plan de negocios, usar un precio promedio de $17 por pie cuadrado sería una suposición segura en este ejemplo.
Analice los términos del contrato de arrendamiento
Otra gran consideración es el tipo de términos del contrato de arrendamiento que obtendrá. La mayoría de los propietarios en un espacio comercial como la venta al por menor pasarán a lo largo de sus costos de hacer negocios a usted como parte del acuerdo de arrendamiento.
Hay tres cargos comunes añadidos a su alquiler base cada mes. Por lo general, un propietario le cobrará por CAM (mantenimiento del área común) que son los costos del propietario para mantener el estacionamiento, la iluminación, etc. para el centro en el que se encuentra. Además, los propietarios pasarán a lo largo del costo de los impuestos a la propiedad para el espacio. También es habitual que el propietario te pida que pagues la prima del seguro de tu espacio. Aunque puede (y debería) estar obligado a contratar un seguro para los bienes ubicados en el espacio, el arrendador tiene una póliza para protegerse de los daños que pueda sufrir el espacio mientras lo esté alquilando. El coste de esta prima puede repercutirse en el contrato de arrendamiento.
Si usted tiene un contrato de arrendamiento con los tres costes descritos en el último párrafo, esto se llama un contrato de arrendamiento «triple neto». Esto se refiere al hecho de que su contrato de arrendamiento es el alquiler base, más la CAM, más el seguro, más los impuestos o el neto del alquiler base. Asegúrate de tener mucho cuidado al investigar esta condición en los contratos de alquiler de tu zona. Es más común que un propietario utilice un sistema de triple neto.
Esto significa que su alquiler de nuestro ejemplo ($3,642) podría ser en realidad un adicional de $200 por mes. Esa es una cifra significativa. Hemos conocido a muchos minoristas que dejaron estos costos fuera de su pro forma y se encontraron con graves problemas de flujo de caja una vez que abrieron su tienda.
Asegúrese de estimar el costo de los servicios públicos, el mantenimiento, su seguro de propiedad o las tasas y los posibles aumentos de alquiler. En el mejor de los casos, esta última partida será predecible, ya que probablemente firmará un contrato de alquiler por un plazo fijo a una carrera concreta. Pero lee la letra pequeña y conoce las condiciones en las que podría producirse una subida de tarifas.
Alternativas al alquiler de espacios comerciales
Cada vez más, las empresas de nueva creación renuncian a la vía tradicional de alquilar un local, y en su lugar recurren al co-working o a los espacios compartidos para ahorrar costes. Si usted está planeando hacer la mayor parte de su venta en línea, es posible que no necesite una ubicación de ladrillo y mortero en absoluto, pero sólo una dirección física a efectos fiscales.
Y para las operaciones de venta al por menor de temporada, puede tener más sentido no tener una ubicación permanente, en lugar de optar por el alquiler a corto plazo de un stand en un mercado de agricultores o un quiosco en un centro comercial u otro lugar ocupado. Aunque estas opciones ahorrarán dinero a corto plazo, pueden ser más difíciles de incluir en un presupuesto, ya que no son un coste fijo tradicional.
También debe estar atento a cualquier espacio de incubación de empresas en su área, que por lo general vienen sin costo alguno para una nueva empresa. Incubator spaces aren’t ideal if you’re planning to sell your goods directly to customers, but can be helpful when you’re still getting your business off the ground.