¿Qué es la ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria es lo que sucede cuando un propietario no paga la hipoteca.

Más específicamente, es un proceso legal por el cual el propietario pierde todos los derechos sobre la propiedad. Si el propietario no puede pagar la deuda pendiente, o vender la propiedad a través de la venta corta, la propiedad entonces va a una subasta de ejecución hipotecaria. Si la propiedad no se vende allí, la institución crediticia toma posesión de ella.

Para entender la ejecución hipotecaria, ayuda tener en cuenta que la palabra «propietario» en este caso es en realidad un término equivocado. «Prestatario» es un término más adecuado. Eso es lo que es una hipoteca, o escritura de fideicomiso: un contrato de préstamo por el precio de compra de la vivienda, menos el pago inicial. Este documento pone un gravamen sobre la propiedad comprada, lo que hace que el préstamo sea un «préstamo garantizado»

Cuando un prestamista le presta dinero sin ninguna garantía (deuda de tarjeta de crédito, por ejemplo), puede llevarle a los tribunales por falta de pago, pero puede ser muy difícil cobrarle el dinero. Los prestamistas suelen vender este tipo de deudas a agencias de cobro externas por centavos de dólar y cancelan la pérdida. Esto se considera un «préstamo no garantizado»

Un préstamo garantizado es diferente porque, aunque el prestamista puede tener una pérdida en el préstamo si usted no paga, recuperará una mayor parte de la deuda mediante el embargo y la venta de su propiedad.

Entonces, ¿qué sucede en una ejecución hipotecaria? Los detalles pueden variar según la ley estatal, pero podemos dividirlo en cinco etapas.

Etapa 1: Incumplimiento de pagos

Todo comienza cuando el propietario de la vivienda -el prestatario- no realiza los pagos de la hipoteca a tiempo. Por lo general, es porque no pueden, debido a dificultades como el desempleo, el divorcio, la muerte o desafíos médicos.

Si estás en esta difícil situación, es esencial que hables con tu prestamista lo antes posible. Hay varias opciones para ayudarte a mantener tu casa. El proceso de ejecución hipotecaria le cuesta al prestamista mucho dinero, y ellos quieren evitarlo tanto como usted.

A veces, un prestatario puede dejar de pagar la hipoteca intencionadamente porque la propiedad puede estar bajo el agua (en otras palabras, el importe de la hipoteca supera el valor de la vivienda) o porque está cansado de gestionar la propiedad.

Cualquiera que sea la razón, el resultado final es que el prestatario no puede o no quiere cumplir con los términos del préstamo.

Etapa 2: Notificación pública

Después de tres a seis meses de falta de pagos, el prestamista registra una notificación pública con la Oficina de Registro del Condado, indicando que el prestatario ha incumplido la hipoteca. En algunos estados, esto se denomina Aviso de Incumplimiento (NOD); en otros, se trata de una lis pendens, que en latín significa «demanda pendiente».

Dependiendo de la ley estatal, el prestamista puede estar obligado a colocar el aviso en la puerta principal de la propiedad. Este aviso oficial tiene por objeto hacer que los prestatarios sepan que corren el riesgo de perder todos los derechos sobre la propiedad y que pueden ser desalojados de las instalaciones. En otras palabras, están en peligro de ejecución hipotecaria.

Etapa 3: Pre ejecución hipotecaria

Después de recibir una NOD del prestamista, el prestatario entra en un período de gracia conocido como pre ejecución hipotecaria. Durante este tiempo – en cualquier lugar de 30 a 120 días, dependiendo de las regulaciones locales – el prestatario puede llegar a un acuerdo con el prestamista a través de una venta corta o pagar la cantidad adeudada.

Si el prestatario paga el incumplimiento durante esta fase, la ejecución hipotecaria termina y el prestatario evita el desalojo y la venta de la casa. Si no se paga el impago, la ejecución hipotecaria continúa.

Fase 4: Subasta

Si no se subsana el impago en el plazo establecido, el prestamista o su representante (denominado fiduciario) fija una fecha para que la vivienda se venda en una subasta de ejecución hipotecaria (a veces denominada venta fiduciaria). La notificación de la venta del fideicomisario (NTS) se registra en la Oficina del Registro del Condado y se entregan notificaciones al prestatario, se publican en la propiedad y se imprimen en el periódico. Las subastas pueden celebrarse en las escaleras del juzgado del condado, en la oficina del fiduciario, en un centro de convenciones en todo el país, e incluso en la propiedad en ejecución hipotecaria.

En muchos estados, el prestatario tiene el derecho de redención (puede llegar con el dinero en efectivo pendiente y detener el proceso de ejecución hipotecaria) hasta el momento en que la casa será subastada.

En la subasta, la casa se vende al mejor postor para el pago en efectivo. Dado que el grupo de compradores que pueden pagar en efectivo en el acto por una casa es limitado, muchos prestamistas llegan a un acuerdo con el prestatario (llamado escritura en lugar de ejecución hipotecaria) para recuperar la propiedad. O bien, el banco la vuelve a comprar en la subasta.

Etapa 5: Después de la ejecución hipotecaria

Si un tercero no compra la propiedad en la subasta de ejecución hipotecaria, el prestamista toma la propiedad de la misma y se convierte en lo que se conoce como una propiedad de propiedad bancaria o REO (real estate owned).

Las propiedades de propiedad bancaria se venden de una de dos maneras. La mayoría de las veces, son listadas por un agente inmobiliario local para su venta en el mercado abierto. Zillow lista las propiedades de propiedad del banco para la venta. Además, algunos prestamistas prefieren vender sus propiedades de propiedad bancaria en una subasta de liquidación, a menudo celebrada en casas de subastas o en centros de convenciones.