Tendencias y análisis del mercado inmobiliario de San Francisco, CA [Actualizado 2021]
Salta a otro año en el mercado inmobiliario de San Francisco:
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2021 Mercado Inmobiliario de San Francisco
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2020 Mercado Inmobiliario de San Francisco
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2019 Mercado Inmobiliario de San Francisco
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2016 Mercado Inmobiliario de San Francisco
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2015 Mercado Inmobiliario de San Francisco
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Median Home Value: $1,402,470
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1-Year Appreciation Rate: -2.5%
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Average Days On Market (Zillow): 63
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Median Rent Price: $4,500
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Price-To-Rent Ratio: 25.97
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San Francisco-Oakland-Fremont Unemployment Rate: 7.0% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)
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San Francisco County Population: 881,549 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)
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San Francisco County Median Household Income: $112,449 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)
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Percentage Of Vacant Homes: 9.83%
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Foreclosure Rate: 1 de cada 10.451 (0,9%)
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94127: En en cada 3.996 viviendas está en dificultades
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94132: En en cada 5.436 viviendas está en dificultades
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94124: En en cada 5.739 viviendas está en dificultades
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94134: En de cada 6.370 viviendas está en dificultades
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94123: En de cada 7.622 viviendas está en dificultades
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16th St / 3rd St
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Golden Gate U-San Francisco / Mission St
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Post St / Taylor St
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U of California Hastings College of Law / Van Ness Ave
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Ave D / 4th St
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Kearny St / California St
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California Institute of Integral Studies / Mission St
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Farallon Islands
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San Francisco State U / 19th Ave
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Franklin St / Geary Blvd
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Median Home Value: $1,392,859
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1-Year Appreciation Rate: +2.4%
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Median Home Value (1-Year Forecast): 3.9%
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Average Days On Market (Zillow): 61
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Median Rent Price: $4,500
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Price-To-Rent Ratio: 25.7
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Unemployment Rate: 2.2% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)
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San Francisco County Population: 883,305 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)
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San Francisco County Median Household Income: $104,552 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)
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Percentage Of Vacant Homes: 9.83%
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Foreclosure Rate: 1 de cada 6.658 (1,5%)
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Valor medio de la vivienda: 1.353.500 dólares
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Tasa de apreciación a un año: 2,9%
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Valor medio de la vivienda (previsión a 1 año): 1,4%
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Precio medio del alquiler: 4.500 dólares
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Median Home Price: $742,900
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1-Year Appreciation Rate: 10.1%
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Unemployment Rate: 4.4%
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1-Year Job Growth Rate: 3.1%
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Population: 837,442
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Median Household Income: $79,624
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Pacific Heights
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Noe Valley
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South Beach
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Central Sunset
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Russian Hill
El mercado inmobiliario de San Francisco ha ido a la par de las tendencias nacionales durante la mayor parte de una década. Las noticias que salen del Área de la Bahía empiezan a sonar como un disco rayado. Los mismos precios elevados que inundaron los medios de comunicación tras el inicio de la recuperación en 2012 siguen siendo noticia en 2021. Los titulares son bien merecidos; el mercado del norte de California sigue siendo uno de los más caros del planeta. Sin embargo, cabe destacar que la ciudad ha empezado a dar muestras de temple.
De hecho, en el primer trimestre de 2020, el sector inmobiliario de San Francisco se ha convertido en sinónimo de una de las mayores distribuciones de ventas con descuento del país. Eso no quiere decir que el mercado inmobiliario de San Francisco sea relativamente asequible, sino que los precios pueden estar a punto de corregir el rumbo. Tras años de revalorización histórica, parece que queda poco margen para el aumento de los precios.
Además de los altos precios de la ciudad, la introducción del Coronavirus contribuyó a atemperar las tasas de apreciación. Aunque el COVID-19 ha sido poco menos que terrible para la economía, parece haber sido justo lo que el sector inmobiliario de San Francisco necesitaba. El miedo y la incertidumbre que dejó la pandemia frenaron los años de revalorización y devolvieron los precios a la tierra, aunque ligeramente.
El descenso de los precios de venta debería ser un buen augurio para cualquiera que quiera participar activamente en el mercado, lo que nos lleva a preguntarnos: ¿Es ahora un buen momento para comprar una casa en San Francisco? What do today’s high prices mean for local investors? More importantly, which San Francisco real estate trends will continue?
San Francisco Real Estate Market 2021 Overview
Inversión inmobiliaria en San Francisco 2021
La comunidad de inversores inmobiliarios de San Francisco ha disfrutado de una racha bastante rentable desde que la recuperación del mercado despegó realmente en 2012. Sin embargo, cabe destacar que el éxito de los inversores no ha sido exclusivo del norte de California. De hecho, los inversores inmobiliarios de todo el país se han beneficiado de generosas rentabilidades, especialmente en 2020. Según el Informe de Flipping de Viviendas en Estados Unidos del tercer trimestre de 2020 de Attom Data Solutions, «el beneficio bruto del flipping de vivienda típico en todo el país (la diferencia entre la mediana del precio de venta y la mediana pagada por los inversores) aumentó en el tercer trimestre de 2020 a 73.766 dólares, la cantidad más alta desde al menos el año 2000.»
No es de extrañar que el mercado inmobiliario de San Francisco fuera uno de los pocos lugares que marcaron el ritmo de los aumentos de las ganancias brutas en todo el país. Los precios locales de la vivienda y la demanda aterrizaron los inversores inmobiliarios de San Francisco hacia la parte superior de la lista de los mejores lugares para voltear casas en 2020. Con un beneficio medio de 158.500 dólares por volteo, San Francisco tuvo los quintos beneficios brutos más altos en el tercer trimestre del año pasado, sólo por detrás de San José, CA (beneficio bruto de 290.000 dólares); Ventura, CA (180.000 dólares); Bridgeport, CT (177.500 dólares); Los Ángeles, CA (161.500 dólares), según el Informe de Volteo de Viviendas en Estados Unidos en 2020.
Pocos mercados en todo el país han visto una subida meteórica de los precios que puede igualar la de los últimos ocho años, lo que plantea la pregunta: ¿Es el sector inmobiliario de San Francisco una buena inversión? La respuesta es relativamente sencilla: sí, en las circunstancias adecuadas. Los elevados precios de la ciudad pueden disuadir a algunos inversores de buscar ofertas locales. Aun así, los mismos precios que pueden dificultar la inversión ya han generado una rentabilidad muy impresionante.
Hay más de una forma de invertir en el sector inmobiliario de San Francisco. Además de las estrategias de salida que harían que los inversores vendieran sus acuerdos para obtener un beneficio (venta al por mayor y rehabilitación), las propiedades de alquiler a largo plazo son quizás más viables que nunca. Para empezar, San Francisco es actualmente una de las pocas ciudades en las que es realmente más barato alquilar que ser propietario. Con una relación precio/alquiler de 25,97, es inequívocamente más asequible alquilar una casa que comprarla. Como resultado, la demanda de espacios de alquiler es históricamente alta, lo que garantiza que los propietarios rara vez tendrán que preocuparse por las vacantes. La demanda resultante también permitirá a los propietarios astutos aumentar las tasas de alquiler, decidiendo tener propiedades de alquiler aún más viables en 2021.
Por si fuera poco, el impacto de la COVID-19 en el mercado inmobiliario hizo más atractivas las inversiones a largo plazo. En particular, la reducción de los costos de los préstamos facilitó la digestión de los altos costos de adquisición de la ciudad. En un intento de estimular el sector inmobiliario, la Fed anunció que mantendría los tipos cerca de los mínimos históricos en el futuro inmediato, y los inversores locales están listos y dispuestos a aprovechar la oportunidad.
Invertir en el sector inmobiliario de San Francisco es, por el momento, increíblemente caro. Sin embargo, la comunidad de inversores inmobiliarios de San Francisco ya ha demostrado que es posible. Los rendimientos en la ciudad son más altos que en casi cualquier otro lugar, y no hay razón para pensar que la tendencia no continuará en el futuro previsible.
Estadísticas de ejecuciones hipotecarias en San Francisco 2021
El mercado inmobiliario de San Francisco no alberga una gran tasa de ejecuciones hipotecarias. A pesar de albergar uno de los valores medios de la vivienda más elevados del país, sólo una de cada 10.451 viviendas se ajusta a la descripción «distressed»: impago, subasta o propiedad del banco. De hecho, la tasa de ejecuciones hipotecarias del 0,9% de la ciudad es sólo ligeramente superior a la de la media nacional (que actualmente ronda el 0,7%).
A pesar de la baja tasa de ejecuciones hipotecarias, sin embargo, los bienes inmuebles de San Francisco han sido ligeramente más susceptibles a las presentaciones de ejecuciones hipotecarias en la historia reciente. Debido en gran medida -en parte- a la pandemia, un mayor número de propietarios de viviendas han pasado por momentos financieros difíciles. Los despidos y la pérdida de puestos de trabajo han eliminado las fuentes de ingresos de las que tantos sanfranciscanos dependían para pagar sus hipotecas y alquileres. Aunque es demasiado pronto para saber el alcance de las nuevas presentaciones de ejecuciones hipotecarias, es seguro asumir que aumentarán en el transcurso de 2021.
Actualmente, los códigos postales del mercado inmobiliario de San Francisco con la mayor distribución de ejecuciones hipotecarias son:
Datos proporcionados por RealtyTrac
Precios medios de la vivienda en San Francisco 2021
El mercado de la vivienda en San Francisco es el más caro del estado más caro. Con un valor medio de la vivienda de 1.402.470 dólares, el valor medio de una vivienda en SF es más de un millón de dólares más que el valor medio de la vivienda en Estados Unidos. Sin embargo, cabe destacar que el valor actual de la vivienda es el resultado de casi una década de revalorización. Los precios de las viviendas se han duplicado con creces desde las profundidades de la última recesión.
Hasta el primer trimestre de 2012, cuando la recesión estaba en sus últimos momentos, el valor medio de la vivienda era de unos 680.000 dólares. Para poner las cosas en perspectiva, eso sigue siendo más que el valor medio de la vivienda en California hoy en día (los precios siempre han sido altos en relación con los mercados adyacentes). Nonetheless, real estate in San Francisco rode a wave of economic expansion and optimism for nine consecutive years, to the tune of a 106.2% appreciation rate.
Dating back even further (to the turn of the century), here’s a list of the neighborhoods that have appreciated the most (according to NeighborhoodScout):
Whether or not these are the best neighborhoods to invest in remains up for debate, but one thing is for certain: there is no denying the run they have had as of late. Cada uno de estos barrios sigue mostrando un crecimiento notable.
Los valores de las viviendas locales han tenido una racha tan histórica que los posibles compradores llevan años haciéndose la misma pregunta: ¿Bajará el mercado inmobiliario de San Francisco? Si el comienzo de 2021 es un indicador, la respuesta puede ser afirmativa. El valor medio de la vivienda en San Francisco ya ha caído un 2,5% en el último año, y Zillow espera una mayor depreciación. Es demasiado pronto para saber cuánto caerán los precios, pero esta tendencia es claramente el resultado de demasiados años de revalorización.
El mercado inmobiliario de San Francisco se encuentra en un pedestal para él solo. Los altos precios que se han convertido en sinónimo de bienes raíces en San Francisco han creado un mercado diferente a cualquier otro. Sin embargo, todavía hay mucho espacio para que los márgenes de beneficio sigan siendo atractivos para los inversores inmobiliarios. Con una buena estrategia de salida, los inversores inteligentes pueden trabajar con los altos costes de adquisición de la zona para hacer que incluso algunas de las operaciones más caras merezcan la pena. Local demand supports a desirable rental market, which bodes incredibly well for well-positioned buy-and-hold investors.
Data Provided By Zillow
San Francisco Real Estate Market: 2020 Summary
Inversión inmobiliaria en San Francisco 2020
La comunidad de inversores inmobiliarios de San Francisco se vio influenciada en gran medida por la introducción del Coronavirus en el primer trimestre de 2020. De cara a 2020, los inversores generalmente practicaban la rehabilitación y la venta al por mayor siempre que se presentaban márgenes de beneficio atractivos (lo que no era frecuente). Sin embargo, la aparición de la pandemia hizo que el mercado inmobiliario de San Francisco se tambalease. Al principio, el mercado se estancó a causa del miedo y la incertidumbre. Nadie quería vender una casa, y mucho menos visitarla durante una pandemia. En cuestión de semanas, el mercado se paralizó.
Para mayo, era evidente que el impacto del COVID-19 en el sector inmobiliario de San Francisco iba a ser temporal. De hecho, en pocos meses, el sentimiento del mercado pasó del miedo al frenesí, ya que la intervención del gobierno y los tipos de interés históricamente bajos catalizaron la actividad; fue esa actividad la que marcaría la forma en que la gente invirtió en el sector inmobiliario de San Francisco en el transcurso de 2020.
Los bienes inmuebles en San Francisco habían sido exorbitantemente caros durante demasiado tiempo, y la caída de los tipos de interés hizo que los costes de adquisición fueran más soportables. Con los tipos cayendo muy por debajo del 3,0%, muchos inversores pusieron sus miras en las propiedades de alquiler a largo plazo. La convergencia única de los bajos costes de los préstamos y la posibilidad de pagar una hipoteca con el dinero de otra persona en una de las ciudades más caras del país era demasiado atractiva para ignorarla. Además, la falta de viviendas disponibles en la ciudad mitigaba el riesgo de desocupación. Incluso la gente que quería comprar no podía debido a los bajos niveles de inventario, lo que obligó a más personas a alquilar en 2020.
Mercado inmobiliario de San Francisco: Resumen 2019
Inversión inmobiliaria en San Francisco 2019
El valor medio de la vivienda fue de 1.353.500 dólares en la primera mitad de 2019. En un año (de marzo de 2018 a abril de 2019), el valor medio de la vivienda de la ciudad más prolífica del Área de la Bahía aumentó un modesto 2,9%. Sin embargo, el valor medio de la vivienda cayó en marzo en comparación con el mismo momento del año pasado, «marcando la primera caída anual desde el fondo de la última crisis inmobiliaria, hace siete años», según CoreLogic. Antes de la caída, los inmuebles habían subido de precio durante 83 meses consecutivos desde abril de 2012.
Para poner las cosas en perspectiva, el valor medio de la vivienda en Estados Unidos era de 226.700 dólares, es decir, 1.126.800 dólares menos que la vivienda media en la ciudad de la Bahía. Sin embargo, a nivel nacional, la mediana de los precios de las viviendas se revalorizó más del doble que los inmuebles de San Francisco. Esto se debe probablemente a que la zona de la bahía alcanzó un punto de inflexión antes que el resto.
Como uno de los mercados inmobiliarios más caros del país en ese momento, los precios de San Francisco eran prohibitivos para muchos inversores. Sin embargo, aunque los bienes inmuebles eran costosos, también tenían una gran demanda, lo que servía a los inversores. A pesar de los precios, la inversión inmobiliaria se vio favorecida por la demanda. Cualquiera que pudiera permitirse invertir podía encontrar atractivos márgenes de beneficio. De hecho, la ciudad tuvo el promedio más alto de rendimientos de los vendedores de viviendas en el primer trimestre de 2019 -sólo superado por su vecino del sureste: San José.
Inversión inmobiliaria en San Francisco en 2016
El mercado inmobiliario de San Francisco fue imparable en la primera mitad de 2016 y en el resto del año, por cierto. Los precios de las viviendas se cuadruplicaron en comparación con la media nacional y siguieron creciendo en relación con el año anterior, ya que la ciudad se situó en el escalón superior de las tasas de revalorización.
A pesar de que la asequibilidad era más débil, la economía local era fuerte y estaba en una tendencia al alza. La construcción de nuevas viviendas superó la media nacional, lo que ayudó a la asequibilidad, aunque ligeramente.
Desde el punto de vista de los inversores, las ejecuciones hipotecarias fueron una oportunidad en ciernes. El mercado de la vivienda de San Francisco tenía 528 propiedades en alguna fase de ejecución hipotecaria durante el último trimestre. A pesar de ser muy bajas, las ejecuciones hipotecarias fueron en realidad un 40,0% más altas que el mes anterior y un 17,0% más altas que el mismo periodo del año anterior.
San Francisco Real Estate Market: 2015 Summary
San Francisco Real Estate Investing 2015
The city was in a league all to itself in 2015. For all intents and purposes, the Bay Area city had taken the recovery and run with it at a blistering pace. The Golden Gate City outpaced nearly every market in the country in terms of appreciation and value. It should come as no surprise that real estate appreciated nearly twice as fast as the national average at the time. Real estate investing proved to be very lucrative and set the table moving forward.
Homes were appreciating at a rate of 10.1%. The national average, on the other hand, was 5.7%. Tal vez más impresionante: los inmuebles se revalorizaron un 60,7% en un periodo de tres años (que se remonta a 2012).
En ese momento, el mercado de la vivienda estaba respaldado por unos fundamentos económicos igualmente impresionantes. El sector del empleo, en particular, respaldaba una oferta y una demanda saludables para la zona. Con un 4,4%, la tasa de desempleo de la ciudad estaba muy por debajo de la media nacional. Y lo que es aún más importante, el desempleo mostraba signos de descenso. Se esperaba que el crecimiento del empleo reforzara también la economía de la ciudad. A lo largo de un año, la tasa de crecimiento del empleo superó el 3,0%, más de un punto porcentual por encima de la media nacional.
Sin embargo, hubo un factor que impidió el progreso del sector inmobiliario: la asequibilidad. Con tasas de revalorización que superaban el 10,0% en el transcurso de un año, la ciudad del norte de California era menos asequible que la mayoría de los demás mercados inmobiliarios. El hogar medio del país dedicaba el 15,1% de sus ingresos mensuales al pago de la hipoteca. Sin embargo, lo normal era que los propietarios destinaran el 22,9% de sus ingresos a los pagos mensuales de la hipoteca.
Afortunadamente, los descuentos en las propiedades en dificultades ofrecían un gran retorno de la inversión. La mediana del precio de venta de una vivienda no angustiada era de 1.050.000 dólares. La mediana del precio de venta de una vivienda en ejecución hipotecaria fue de 780.300 dólares, es decir, un 26,0% menos que las ventas de viviendas sin problemas. Esto supuso un descuento de aproximadamente 269.000 dólares. La cantidad que los inversores se ahorraron en las ejecuciones hipotecarias en 2015 fue superior a la mediana del precio de la vivienda en todo el país.
La mayoría de las ejecuciones hipotecarias en el mercado de la vivienda de San Francisco eran preejecuciones o estaban en riesgo de ser poseídas debido a la incapacidad del propietario para pagar una obligación hipotecaria pendiente. No obstante, sólo el 3,3% de las viviendas se encontraban en situación de patrimonio negativo. Esta cifra es considerablemente inferior a la media nacional del 16,9%.
At the time, the best places to invest in San Francisco were:
San Francisco County Map:
Summary
The San Francisco real estate market is unlike any other in California, let alone the world. Few places have seen such a historic run in value without detracting from demand. That said, 2021 may be the year price temperance makes the city more affordable, which is great news for everyone interested in participating in the market. Until prices return to some form of normalcy, however, investors are awarded the luxury of practicing long-term exit strategies. Despite the city’s high cost of living, rental properties appear to be more viable than ever and should remain so for the foreseeable future.
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