Todo lo que los compradores de vivienda deben saber sobre los honorarios de los agentes inmobiliarios
Aunque los compradores de vivienda tienden a comenzar su búsqueda en línea, el 87% de ellos finalmente compran su casa a través de un Realtor®.
Pero cuando usted contrata a un Realtor®, ¿cómo se les paga?
Primero, una introducción rápida: Un Realtor® no es exactamente lo mismo que un agente de bienes raíces, aunque hay una gran coincidencia entre esos dos títulos de trabajo. Un agente de bienes raíces es alguien que ha sido licenciado por el estado para ayudar a la transacción de bienes raíces (y por lo general es también un Realtor®, pero no siempre); Un Realtor® es un miembro de la Asociación Nacional de Realtors® (y es casi siempre también un agente de bienes raíces en ejercicio o corredor).
Los honorarios del Realtor® cubren el costo de los agentes del comprador y de los agentes del listado para la compra de viviendas. En Estados Unidos, estos honorarios suponen casi 100.000 millones de dólares anuales.
Como comprador de una vivienda, puede preguntarse si tendrá que pagar a su agente para que le represente.
Hay mucha confusión sobre estos honorarios. Common questions include:
- What are real estate agent fees?
- How much are they?
- When do agents get paid?
- What do these fees cover?
- Are real estate agent fees negotiable?
To answer all your questions, we did the digging for you. We searched the far reaches of the internet and interviewed a real estate pro to put together the ultimate guide to Realtor® fees for homebuyers.
Here’s how Realtor® fees work.
What are Realtor® fees?
As the name implies, these fees are paid to the buyer’s agent and listing agent for their services after closing.
According to Charlotte, North Carolina, real-estate-pro Heidi Hines, the fees are «commissions for the sale of a property.»
Estos honorarios son un porcentaje del precio de venta de la vivienda, que suele rondar el 6%.
«La ley estatal de Carolina del Norte dicta que no puede haber una tarifa fija para las comisiones de los agentes, pero pueden estar entre el 6% y el 8%», dice Hines.
¿Le parece alto el porcentaje? Tu agente no gana tanto como crees. Algunos agentes ganan tan sólo 11,85 dólares por hora, de media.
Aquí tienes un gráfico que ilustra cuánto gana un agente en una venta de casa típica:
Qué se incluye en los honorarios
Tanto los agentes del comprador como los del listado son expertos inmobiliarios locales, con conocimientos de derecho inmobiliario y negociación de contratos. Aunque los agentes no son abogados, estas habilidades son fundamentales.
Los agentes del comprador hacen mucho más que representar y negociar.
Other duties include:
- Searching the MLS
- Reporting property matches
- Scheduling showings
- Following up on offers
- Educating you on the homebuying process
- Showing you homes
In addition to contract negotiation and representation, listing agents are also responsible for marketing and showing the property.
Are real estate agent fees negotiable?
In real estate, everything is negotiable, and real estate agent fees are no exception.
However, because sellers typically pay agent commissions, there isn’t much incentive for buyers to negotiate.
Research also shows that buyer’s agents receiving less than 3% commission from a home sale are less motivated to show homes.
One advantage of negotiating commissions: The seller saves money at closing. Esto podría hacer que su oferta sea más atractiva.
Las razones por las que un agente puede estar dispuesto a reducir la comisión podrían incluir:
- Cobran una tarifa más alta que otros en su área.
- El agente está trabajando con usted en múltiples transacciones.
- Alaska
- Colorado
- Florida
- Kansas
- Maryland
- Oklahoma
- Texas
- Vermont
- Tarifa plana: Cobra a los vendedores una tarifa plana para listar y comercializar su casa.
- Porcentaje bajo: Similar a la tarifa plana, pero los agentes del listado se llevan un porcentaje menor de la comisión total. Así es como funciona Redfin para los vendedores.
- Sin comisión: Los vendedores hacen el trabajo, y el agente sólo lista la propiedad en la MLS. Estas son técnicamente propiedades FSBO.
- Modelo híbrido: Los agentes reciben una combinación de un porcentaje y una tarifa plana basada en el precio de la vivienda.
- Dos por uno: Los agentes representan a un cliente tanto durante una venta como durante una compra, pero sólo cobran comisión por una venta.
- Reembolso al comprador: Los compradores reciben una parte de la comisión del agente del comprador de vuelta para utilizarla en lo que deseen, incluyendo los costes de cierre. Redfin utiliza este modelo.
Otras razones, incluyendo el precio de la vivienda, la ubicación y la rapidez con la que se venden las casas, pueden dar a los vendedores munición para negociar honorarios más bajos.
Recuerde: el hecho de que los honorarios de los agentes inmobiliarios sean negociables no significa que un agente vaya a reducir los suyos para conseguir su negocio. Una nueva investigación muestra que el 73% de los agentes no negociarán los honorarios.
Si usted está tratando de ahorrar dinero, considere la negociación de otros honorarios antes del cierre. Su divulgación de cierre proporciona un desglose de los honorarios que usted es responsable como el comprador.
Hablemos de estos honorarios durante las transacciones estándar y no estándar.
Honorarios del agente inmobiliario: Transacciones estándar
Independientemente del tipo de transacción, los honorarios del agente inmobiliario se pagan al cierre. El agente del listado incluye detalles sobre los honorarios en su acuerdo con el vendedor.
«Cuando los vendedores firman un contrato con un agente, los honorarios del Realtor® están ahí», dice Hines. «También incluye un desglose de la parte de esos honorarios que irá a parar al agente del comprador»
Utilicemos un ejemplo del mundo real para ilustrarlo.
Si una casa se cotiza por 350.000 dólares con una comisión del 6% para el agente, los honorarios totales al cierre serán de 21.000 dólares. Esto se divide entre el agente del comprador y el agente del listado, de acuerdo con el contrato.
En las transacciones estándar en las que los honorarios se dividen por la mitad, 10.500 dólares van al agente del comprador y la misma cantidad va al agente del listado. A continuación, los corredores se reparten su parte de la comisión según los acuerdos individuales con sus respectivos agentes. Algunos agentes se llevan el 50%, mientras que los mejores productores suelen recibir más. Cada corredor recibe un cheque en el momento del cierre y lo divide en consecuencia.
Ahora, hablemos de las transacciones no estándar.
Cuotas de los agentes inmobiliarios: Non-standard transactions
Certain situations affect the way Realtor® fees are collected and/or distributed.
These non-standard transactions include dual agency, FSBO (for sale by owner), iBuyers, buyers representing themselves, and discount brokers. Other situations include rentals and when sellers refuse to pay.
Dual agency
Situations where real estate agents represent both buyer and seller are called dual agency.
While it’s generally not recommended, it’s common in some areas.
Dual agency is illegal in nine states:
In a dual agency transaction, the agent is required to be neutral.
Dual agents receive fees for both the buyer and seller sides of the transaction. Because of this, sellers may reduce the commission. Este tipo de comisión se llama comisión dual o de tasa variable.
Compradores
Un iBuyer es una empresa que compra una casa, hace reparaciones mínimas y luego la vende. A diferencia de los volteadores de casas, los iBuyers generalmente compran casas con poca o ninguna renovación requerida.
Los iBuyers ofrecen una clara ventaja para los vendedores que buscan vender rápidamente y evitar la molestia de la lista. La comodidad de comprar una casa en línea y recorrer las casas fácilmente atrae a muchos compradores potenciales, también.
Los compradores de casas que utilizan un agente pueden seguir trabajando con iBuyers. Según Opendoor, uno de los mayores iBuyers, la compañía paga a los agentes de los compradores «una comisión estándar basada en las normas estatales».
Corredores de descuento
En un esfuerzo por ahorrar dinero en los honorarios de los agentes, algunos compradores recurren a los corredores de descuento.
Este es un término para los corredores de bienes raíces que cobran una tarifa plana o una tarifa con descuento por sus servicios. Mientras que muchos corredores de descuento son pequeñas empresas locales, las grandes corredurías como Redfin también se están subiendo al carro de los descuentos.
Muchos corredores de descuento siguen uno de estos modelos de precios:
¿Vale la pena utilizar un agente de descuento? Hay ventajas obvias para los vendedores, pero la publicidad puede ser engañosa. En la mayoría de los casos, los agentes del comprador siguen recibiendo la comisión completa.
En el pasado, los corredores de descuento proporcionaban servicios limitados, como menos marketing para los vendedores o una educación mínima para los compradores. Sin embargo, la evolución de la tecnología facilita que los agentes hagan más cosas sin comprometer el servicio. Muchos agentes de descuento anuncian que son proveedores de servicios completos con honorarios más bajos.
Si está comprando una propiedad de alto precio, la rebaja del comprador puede ser útil. Al igual que con cualquier agente, lea las reseñas para asegurarse de que su reembolso no viene con un coste oculto.
En venta por el propietario (FSBO)
Los propietarios que ponen en venta sus propias casas suelen estar motivados por el deseo de recortar las comisiones de la ecuación.
Pero como el 87% de los compradores utilizan un agente inmobiliario, los vendedores todavía tienen que lidiar con las comisiones inmobiliarias.
A diferencia de los vendedores con un agente, las ventas FSBO requieren que el propietario comercialice la propiedad y negocie en su propio nombre.
En el pasado, los listados FSBO a menudo incluían un precio más alto si un comprador estaba trabajando con un agente. Pero los vendedores de hoy en día se están dando cuenta del beneficio de pagar comisiones a los agentes del comprador. Siguen ahorrando en comisiones porque sólo pagan a un agente.
Para los compradores, las FSBO suelen ser un mejor negocio. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (National Association of Realtors®) informa que las casas FSBO se venden a un precio medio de 200.000 dólares. Eso es 80.000 dólares menos que las casas con un agente de ventas.
Agente inmobiliario como comprador
Si eres agente inmobiliario y compras una vivienda para ti, ¿hay honorarios por parte de la compra?
Sí. El agente del listado ha acordado con el vendedor pagar al agente del comprador en su acuerdo.
Si usted es el comprador y un agente con licencia, puede recibir el pago de los honorarios del agente del comprador. Sin embargo, puede optar por hacer su oferta más atractiva renunciando a los honorarios del comprador. Dado que muchas corredurías ofrecen a sus agentes el cierre gratuito de sus propias propiedades, un agente muy competitivo puede rebajar sus honorarios para ganar la guerra de ofertas.
Alquileres
¿Qué pasa si está buscando alquilar en lugar de comprar?
En situaciones de alquiler, sigue habiendo honorarios por utilizar agentes inmobiliarios, pero cómo se pagan y cuánto se pagan depende del contrato de alquiler.
En algunos casos, las empresas inmobiliarias cobran a los inquilinos una cuota inicial que cubre un cierto número de visitas a la propiedad, además de negociar el contrato de alquiler.
En otros casos, los honorarios son pagados por el propietario o el inquilino y son un mes de alquiler o un porcentaje del pago anual del alquiler.
¿Qué sucede si el vendedor se niega a pagar los honorarios del agente?
En casos raros, un vendedor puede negarse a pagar las comisiones del agente.
Hay un par de resultados potenciales si esto sucede.
Si los vendedores ya acordaron los honorarios en su contrato, el corredor puede llevarlos a los tribunales. A menos que el vendedor pueda demostrar que el corredor no cumplió con su acuerdo, ya han acordado los honorarios y deben pagarlos.
Aunque los vendedores suelen pagar comisiones en una transacción inmobiliaria, no es obligatorio. Los compradores que están motivados para conseguir que se acepte una oferta en un mercado altamente competitivo pueden ofrecer pagar las comisiones.
Si el vendedor sigue sin ser razonable y usted está decidido a comprar la propiedad, puede buscar el asesoramiento de un abogado inmobiliario para que le ayude en la negociación. Sin embargo, con el dinero que va a repartir, puede ser igual de razonable pagar los honorarios usted mismo.
Los honorarios de los agentes inmobiliarios
Los honorarios de los agentes inmobiliarios forman parte de las ventas de viviendas en todas partes, pero los compradores no tienen demasiados motivos para preocuparse.
Dado que el vendedor suele pagar estas comisiones, dedica tu tiempo a buscar otras formas de ahorrar dinero. Al igual que los honorarios del agente inmobiliario, casi todo en una transacción inmobiliaria es negociable.