¡Wow! El mercado inmobiliario estadounidense chisporrotea, a pesar de la pandemia

Ha sido un segundo trimestre sorprendente. Las ventas de viviendas nuevas aumentaron un 43,2% en el año. El sentimiento de los constructores de viviendas de EE.UU. es ahora el más alto de los últimos 35 años. Los traslados a los suburbios se suman a la presión de la compra de casas, con desplazamientos a lugares con menos impuestos, y los continuos bajos tipos de interés, magnifican el actual auge de la vivienda en Estados Unidos.

El índice nacional de precios de la vivienda S&P/Case-Shiller ajustado estacionalmente subió un 4,29% durante el año hasta el segundo trimestre de 2020 (3,62% ajustado a la inflación) -superando el crecimiento del 3,25% del año anterior.

Los precios de la vivienda aumentaron un 2,17% durante el último trimestre (2,29% ajustado a la inflación), según S&P/Case-Shiller.

Los precios de la vivienda siguen subiendo en las 20 principales ciudades del país, según Standard and Poor’s, siendo Phoenix la que registra el mayor aumento, un 8.96% durante el año hasta el segundo trimestre de 2020, seguido de Seattle (6,5%), Tampa (5,89%), Charlotte (5,74%), Cleveland (5,4%), Minneapolis (5,39%) y San Diego (4,98%). Se observaron subidas más moderadas del precio de la vivienda en Portland (4,25%), Atlanta (4,2%), Miami (4,03%), Denver (4,02%), Los Ángeles (3,91%), Washington (3,54%), Boston (3,51%), Las Vegas (3,33%), Detroit (3,07%) y Dallas (3,06%). Nueva York experimentó un crecimiento mínimo del precio de la vivienda, del 1,67%, al igual que San Francisco (1,45%), y Chicago (0,6%).

La región de las Montañas registró el mayor aumento de los precios de la vivienda, un 7% interanual en el segundo trimestre de 2020, seguida de la región centro-sur oriental (6,01%), centro-norte oriental (5,61%), Atlántico Sur (5,6%), centro-norte occidental (5,41%) y Pacífico (5,13%), según la FHFA. Se registraron subidas más modestas de los precios de la vivienda en el Centro-Sur-Oeste (4,78%), Nueva Inglaterra (4,61%) y el Atlántico Medio (4,49%).

El precio medio de venta de las viviendas nuevas vendidas cayó un 4,34% interanual en agosto de 2020, hasta los 312.800 dólares, según la Oficina del Censo de Estados Unidos. En el caso de las viviendas existentes, el precio medio subió un 11,4%, hasta 310.600 dólares, en agosto de 2020, respecto al año anterior, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). El aumento de precios de agosto marca el 102º mes consecutivo de ganancias interanuales.

La demanda sigue aumentando con fuerza. Las ventas de viviendas existentes aumentaron un 10,5% interanual hasta una tasa anual desestacionalizada de 6 millones de unidades en agosto de 2020, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Asimismo, las viviendas nuevas vendidas se dispararon un 43,2% interanual hasta una tasa anual desestacionalizada de 1.011.000 unidades en agosto de 2020, según la Oficina del Censo de Estados Unidos.

A pesar de ello, la actividad constructora sigue siendo débil. En agosto de 2020, los permisos de construcción autorizados para nuevas viviendas cayeron un 0,1% interanual, según la Oficina del Censo de Estados Unidos. Las viviendas iniciadas aumentaron un 2,8%, mientras que las terminadas disminuyeron un 2,4%.

«La demanda de vivienda es robusta, pero la oferta no lo es, y este desequilibrio inevitablemente perjudicará la asequibilidad y dificultará las oportunidades de propiedad», dijo Lawrence Yun, economista jefe de la NAR. «Para asegurar un amplio aumento de la propiedad de la vivienda, es necesario construir más casas nuevas».

La economía estadounidense se contrajo a una sorprendente tasa anual del 32,9% en el segundo trimestre de 2020, tras una caída interanual del 5% en el primer trimestre, el mayor descenso registrado desde la década de 1940. Se espera que la economía estadounidense se contraiga un 6,6% este año, la primera contracción en 11 años, según el FMI. La tasa de desempleo bajó al 10,2% en julio de 2020, después de registrar un máximo histórico del 14,7% en abril de 2020, pero sigue siendo muy superior a la tasa media de desempleo del 4,4% entre 2015 y 2019.

La historia de la caída de la vivienda en Estados Unidos

La última caída de la vivienda comenzó en el segundo trimestre de 2006. Se produjo una caída del 33,3% en el índice de precios de la vivienda S&P/Case-Shiller compuesto-20 del segundo trimestre de 2006 al cuarto trimestre de 2011. Phoenix registró la mayor caída (-54,7%) entre las veinte mayores áreas metropolitanas, seguida de Miami (-50,5%), Detroit (-43,3%), San Francisco (-40,8%), Los Ángeles (-40,1%) y San Diego (-39,7%).

HOUSE PRICE CHANGE (%)
US Cities	Housing boom (Jan 1996-Mar 2006)	Housing crash (Apr 2006-Dec 2011)	Housing recovery, boom (Jan 2012-Dec 2019)	Q2 2020(y-o-y change)
New York	172.58	-24.45	25.57	1.67
Los Angeles	265.49	-40.06	74.25	3.91
Chicago	96.84	-33.47	31.73	0.60
Phoenix	182.59	-54.73	82.21	8.96
San Diego	247.66	-39.68	68.74	4.98
Dallas	–	-7.53	71.21	3.06
San Francisco	226.59	-40.82	105.19	1.45
Detroit	71.99	-43.31	81.69	3.07
Boston	152.49	-16.38	51.08	3.51
Seattle	134.22	-23.97	95.56	6.50
Composite-10	192.25	-33.52	55.22	2.80
Composite-20	–	-33.31	60.52	3.47
Sources: S&P, Global Property Guide

The U.S. housing market started to recover in the second half of 2012. In 2013, the S&P/Case-Shiller composite-20 home price index soared 13.5%. House prices continue to rise in the following years, albeit at a much slower pace. The S&P/Case-Shiller composite-20 home price index rose by 4.4% in 2014, by 5.5% in 2015, by 5.4% in 2016, by 6.2% in 2017, by 4% in 2018, and by 2.8% in 2019.

Las ventas de viviendas a nivel nacional aumentan, en medio de la caída de los tipos de interés

Las ventas de viviendas existentes (que incluyen casas unifamiliares, adosadas, condominios y cooperativas) se situaron en una tasa anual desestacionalizada de 6 millones de unidades en agosto de 2020, con un fuerte aumento del 10,5% respecto al año anterior, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).

Por regiones:

• En el noreste, las ventas de viviendas existentes aumentaron un 5.7% en agosto de 2020 respecto a un año antes, hasta una tasa anual de 740.000 unidades.
• En el Medio Oeste, las ventas de viviendas existentes aumentaron un 9,3% en agosto de 2020 respecto a un año antes, hasta 1,41 millones de unidades.
• En el Sur, las ventas de viviendas existentes aumentaron fuertemente un 13% hasta 2,6 millones de unidades en agosto de 2020 respecto a un año antes.
• En el Oeste, las ventas de viviendas existentes aumentaron un 9,6% interanual hasta 1,25 millones de unidades en agosto de 2020.

«Las ventas de viviendas siguen sorprendiendo, y hay muchos compradores en cartera listos para entrar en el mercado», dice Lawrence Yun, economista jefe de la NAR. «Es probable que las ventas sigan aumentando en lo que queda de año, con los tipos hipotecarios rondando el 3% y con la continua recuperación del empleo.»



Así mismo, las viviendas nuevas vendidas se dispararon un 43.2% interanual a una tasa anual ajustada estacionalmente de 1.011.000 unidades en agosto de 2020, según la Oficina del Censo de Estados Unidos.

Los compradores de primera vivienda representaron alrededor del 33% de las ventas totales en agosto de 2020, por debajo del 34% del mes anterior pero por encima del 31% de hace un año, según la NAR. Además, las ventas en efectivo fueron el 18% de todas las transacciones en agosto de 2020, ligeramente por debajo del 19% del año anterior. Los inversores individuales, que representan muchas ventas en efectivo, compraron el 14% de las viviendas en agosto de 2020, a la par con el año anterior.

Las propiedades residenciales normalmente permanecieron en el mercado durante 22 días en agosto de 2020, marcadamente por debajo de los 31 días del año anterior, según la NAR. Alrededor del 69% de las viviendas vendidas en agosto estuvieron en el mercado durante menos de un mes.

El sentimiento en el récord, en parte debido al cambio suburbano

El sentimiento de los constructores de viviendas de Estados Unidos aumentó a 83 en septiembre de 2020, por encima de los 68 del año anterior, la lectura más alta en los 35 años de historia de la encuesta, ya que muchas personas se alejan de las grandes ciudades debido a la pandemia, según el Índice del Mercado de la Vivienda (HMI) de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB)/Wells Fargo. Una lectura de 50 es el punto medio entre lo positivo y lo negativo.

Un creciente éxodo de los estados con altos impuestos a los estados con bajos impuestos, debido a la Ley de Recortes de Impuestos y Empleos (TCJA, por sus siglas en inglés), ha impulsado aún más la demanda de vivienda.

«El cambio suburbano para la construcción de viviendas está manteniendo a los constructores ocupados, apoyados en el lado de la demanda por las bajas tasas de interés», dijo el economista jefe de la NAHB, Robert Dietz. «En otra señal de esta tendencia creciente, los constructores de otras partes del país han informado de que han recibido llamadas de clientes en mercados de alta densidad preguntando por su traslado».

Sin embargo, los promotores están ahora preocupados por el continuo aumento de los costes y los retrasos de los materiales de construcción, en particular de la madera.

Los precios de la madera se han disparado más de un 170% desde mediados de abril de 2020, después de que los productores de madera cerraran en marzo y abril mientras la pandemia azotaba el país.



A pesar de la fuerte demanda, la actividad de construcción residencial se mantuvo débil durante los primeros ocho meses de 2020, en parte debido al aumento de los costes de los materiales causado por las restricciones relacionadas con la pandemia. En agosto de 2020 (en tasa anual desestacionalizada):

• Viviendas iniciadas: 1.416.000 unidades, un 2,8% más que un año antes
• Viviendas terminadas: 1.233.000 unidades, un 2,4% menos que un año antes
• Permisos de vivienda: 1.470.000 unidades, un ligero descenso del 0,1% respecto a un año antes

Durante el anterior boom se alcanzó un máximo de casi 2.000.000 de terminaciones en 2006, pero se desplomó a 584.900 unidades en 2011.

El número total de viviendas existentes disponibles para la venta cayó un 18,6% interanual hasta 1,49 millones de unidades en agosto de 2020, según la NAR. El inventario de viviendas existentes se situó en agosto en una oferta de 3 meses, por debajo de la oferta de 4 meses de hace un año. Por otro lado, el inventario desestacionalizado de casas nuevas para la venta a finales de agosto de 2020 era de 282.000, lo que equivale a unos 3,3 meses de oferta, un fuerte descenso respecto a los 5,5 meses de oferta de hace un año, según la Oficina del Censo de Estados Unidos.

¿Empezarán a aumentar las ejecuciones hipotecarias?

Las presentaciones de ejecuciones hipotecarias, que incluyen avisos de impago, subastas programadas y embargos bancarios, se redujeron un 44% en el primer semestre de 2020 con respecto al año anterior, con 165.530 propiedades, y un 90% desde un pico de 1.654.634 propiedades en el primer semestre de 2020, según ATTOM Data Solutions.

Antebian señaló que se espera que las ejecuciones hipotecarias aumenten. «Está casi garantizado que el volumen de propiedades en dificultades aumente significativamente… porque millones de estadounidenses dejaron de pagar sus hipotecas en junio y seguirán haciéndolo debido al desempleo.»

La tasa de ejecuciones hipotecarias fue del 0,12% de todas las unidades de vivienda en Estados Unidos en el primer semestre de 2020, por debajo del 0,36% de 2019, el 0,47% de 2018, el 0,51% de 2017, el 0,7% de 2016 y del pico del 2,23% de 2010. Delaware tuvo la tasa de ejecuciones hipotecarias más alta del país en el primer semestre de 2020, con un 0,28% de todas las unidades de vivienda con una solicitud de ejecución hipotecaria, seguido de Nueva Jersey (0,25%), Illinois (0,24%), Maryland (0,21%) y Connecticut (0,18%).



Así mismo, la tasa de morosidad de las hipotecas unifamiliares cayó al 2.49% en el segundo trimestre de 2020, desde el 2,56% del segundo trimestre de 2019, el 3,2% del segundo trimestre de 2018 y el 3,66% de hace tres años, según la Fed estadounidense.

Los tipos de interés vuelven a bajar

En septiembre de 2020, la Reserva Federal dejó el tipo de interés de los fondos federales sin cambios, entre el 0% y el 0,25%, después de haberlo recortado desde un rango objetivo del 1% al 1,25% en marzo de 2020 para impulsar la actividad económica en medio de la pandemia de coronavirus. En su reciente reunión, la Fed indicó que tiene la intención de mantener el tipo clave cerca de cero hasta que el mercado laboral del país se haya recuperado por completo y la tasa de inflación haya subido al 2%.



El país sigue perdiendo 11,5 millones de puestos de trabajo desde febrero, mientras que la tasa de inflación anual era del 1,3% en agosto de 2020. Las solicitudes de prestaciones por desempleo han comenzado a disminuir, pero siguen siendo más de cuatro veces superiores al nivel anterior al coronavirus.

Como resultado, los tipos de interés de las hipotecas también están bajando de nuevo.

• El tipo de interés medio de las hipotecas a 30 años a tipo fijo (FRM) fue del 2,94% en agosto de 2020, por debajo del 3,62% de agosto de 2019 y del 4,55% de agosto de 2018.
• El tipo medio para las FRM a 15 años fue del 2,48% en agosto de 2020, por debajo del 3,08% de un año antes y del 4,02% de hace dos años.
• El tipo medio para las hipotecas de tipo ajustable (ARM) a 5 años cayó al 2,91% en agosto de 2020, desde el 3,36% de agosto de 2019 y el 3,87% de hace dos años.

Alentada por la caída de los tipos de interés, la deuda hipotecaria en circulación aumentó un 4% interanual hasta los 16,28 billones de dólares en el segundo trimestre de 2020 respecto al año anterior, tras un crecimiento anual del 3,75% en 2019, del 3,56% en 2018, del 3,81% en 2017 y del 3,43% en 2016, según el Sistema de la Reserva Federal de Estados Unidos. Las residencias de una a cuatro familias representaron alrededor del 69,4% del importe total de los préstamos hipotecarios pendientes en el segundo trimestre de 2020.



El tamaño del mercado hipotecario equivalía a alrededor del 73.6% del PIB en 2019, por debajo de más del 77% en los últimos cinco años, y muy por debajo del 100,1% del PIB en 2009, según las estimaciones de Global Property Guide.

Los alquileres siguen subiendo, la tasa de vacantes cae

El aumento de los alquileres es otra señal de los fundamentos económicos saludables. El alquiler medio solicitado en Estados Unidos aumentó un 2,5% interanual hasta los 1.033 dólares mensuales en el segundo trimestre de 2020, según la Oficina del Censo de Estados Unidos, el segundo nivel más alto tras el récord de alquileres mensuales de 1.041 dólares del trimestre anterior.



Por regiones:

• En el Medio Oeste, la mediana del alquiler solicitado se disparó un 13,8% interanual hasta los 907 dólares al mes en el segundo trimestre de 2020.
• En el Oeste, la mediana del alquiler solicitado aumentó fuertemente un 10.En el sur, el alquiler medio solicitado subió un 4,8% interanual hasta los 990 dólares al mes en el segundo trimestre de 2020.En el noreste, el alquiler medio cayó ligeramente un 1,8% en el segundo trimestre de 2020 con respecto al año anterior, hasta los 1.279 dólares al mes.
• Los alquileres medios se mantuvieron más o menos estables de 2008 a 2014, según la Oficina del Censo de Estados Unidos. Sin embargo, desde 2015, los alquileres han subido al menos tan rápido como los precios de la vivienda.

  La tasa de vacantes de alquiler en todo el país cayó al 5,7% en el segundo trimestre de 2020, por debajo del 6,6% del trimestre anterior y del 6,8% del año anterior, según las cifras de la Oficina del Censo de Estados Unidos. Fue el nivel más bajo desde el segundo trimestre de 1984.

  El Oeste tuvo la menor tasa de vacantes de alquiler del 3,8% en el segundo trimestre de 2020, seguido por el Noreste (4,2%), y el Medio Oeste (6,8%). El Sur tuvo la mayor tasa de vacantes de alquiler del 7,4% en el mismo período.

  

  Tasa de propiedad de la vivienda en fuerte aumento

  Después de tres años de crecimiento, la propiedad de la vivienda sigue aumentando en la primera mitad de 2019, a pesar del continuo aumento de los precios de la propiedad. La tasa de propiedad de la vivienda en Estados Unidos se situó en el 67,9% en el segundo trimestre de 2020, por encima del 65,3% del trimestre anterior y del 64,1% del año anterior, según la Oficina del Censo de Estados Unidos. De hecho, fue el nivel más alto desde el segundo trimestre de 2008.

  

  Por regiones:

  • En el Medio Oeste, la tasa de propiedad de la vivienda fue del 71,4% en el segundo trimestre de 2020, frente al 69,2% del primer trimestre de 2020 y el 68% del año anterior. Fue el nivel más alto desde el tercer trimestre de 2009.
  • En el Sur, la tasa de propiedad de la vivienda se situó en el 71,1% en el segundo trimestre de 2020, una fuerte mejora desde el 67,6% del trimestre anterior y el 66% del segundo trimestre de 2019.
  • En el Noreste, la tasa de propiedad de la vivienda fue del 63,3% en el segundo trimestre de 2020, por encima del 62,4% del trimestre anterior y del 61,2% de hace un año.
  • En el Oeste, la tasa de propiedad de la vivienda subió al 62,6% en el segundo trimestre de 2020, desde el 60,1% del trimestre anterior y el 59,3% de hace un año.

  La TCJA: ¿quiénes son los ganadores?

  El presidente Donald Trump firmó una ley fiscal histórica (conocida como Tax Cuts and Jobs Act o TCJA), la mayor revisión del código tributario estadounidense en más de 30 años, que entró en vigor el 1 de enero de 2018. La ley incluía una enorme reducción del tipo impositivo de las empresas del 35% al 21%. Pero también reduce el tope de la deducción de los intereses hipotecarios, aumenta las deducciones estándar, pero restringe las deducciones fiscales estatales y locales.

  

  Dos años después, parece que el efecto positivo del aumento de la renta disponible compensa la pérdida de beneficios fiscales. Según un estudio reciente realizado por el Centro de Política Fiscal, cerca del 65% de los hogares estadounidenses obtuvieron una rebaja de impuestos, mientras que sólo el 6% pagó más.

  • Disminuye el tope de la deducción de los intereses hipotecarios. La nueva ley limita el umbral de la deducción, que ayuda a los propietarios a reducir sus ingresos imponibles, en las nuevas viviendas a los primeros 750.000 dólares de un préstamo desde el millón de dólares original.
  • Aumenta la deducción estándar. La nueva ley eleva la deducción estándar para todos los contribuyentes a 12.000 dólares para los declarantes solteros y a 24.000 dólares para los declarantes conjuntos. Esto implica que para algunos hogares puede dejar de ser mejor detallar la deducción de los intereses hipotecarios, ya que sería inferior a su deducción estándar.
  • Se restringe la deducción de los impuestos estatales y locales (SALT). La nueva ley limita la deducción SALT a 10.000 dólares del valor de la propiedad, los ingresos individuales y los impuestos sobre las ventas. Esto tendrá el mayor impacto en los hogares de altos ingresos, ya que alrededor del 93% de los hogares que ganan entre 200.000 y 300.000 dólares anuales reclaman la deducción SALT, en comparación con sólo el 39% de los hogares que ganan entre 50.000 y 75.000 dólares.

  Los hogares de altos ingresos cosechan los mayores beneficios de la nueva ley, ya que sus tipos impositivos se redujeron significativamente. Según el tramo de ingresos:

  Ingresos de los hogares	Porcentaje de hogares que obtuvieron una reducción de impuestos
  Menos de 30.000 dólares	32.1%
  De 30.000 a 50.000 dólares	69.1%
  US$50,000 – US$75,000	81.7%
  US$75,000 – US$100,000	86.6%
  Over US$100,000	89.5%
  Sources: Tax Policy Center, MarketWatch

  The TCJA’s US$10,000 limitation on deductions for state and local taxes appears to have accelerated relocations from high-tax states like California, New York, Illinois, and New Jersey to low-tax and no-tax states such as Colorado, Idaho, Florida, Texas, Utah, and Nevada. This added more housing demand and put more pressure to the already tight housing market.

  Plunging economy, ballooning deficit

  The U.S. economy shrank by a whopping annual rate of 32.9% in Q2 2020, following a y-o-y fall of 5% in Q1, amidst social distancing restrictions and lockdowns. It was the steepest decline on record dating back to the 1940s.

  Se espera que la mayor economía del mundo se contraiga un 6,6% este año, la primera contracción en 11 años, según las estimaciones del FMI.

  Se prevé que el déficit presupuestario federal se dispare hasta los 3,3 billones de dólares en 2020, más del triple del déficit registrado en 2019, impulsado principalmente por el gasto masivo del Gobierno y las ayudas de estímulo para paliar la pandemia, según la Oficina Presupuestaria del Congreso (CBO). Se espera que el déficit alcance cerca del 16% del PIB este año, el nivel más alto desde 1945.

  

  Como resultado, la deuda federal subirá a cerca del 98% del PIB este año y superará el tamaño de la economía estadounidense en 2021, según la CBO. La CBO dijo que el desequilibrio fiscal no se ha visto en Estados Unidos desde el final de la Segunda Guerra Mundial.

  La inflación a nivel nacional se situó en el 1,3% en agosto de 2020, el nivel más alto desde marzo de 2020, pero todavía muy por debajo del objetivo de la Fed del 2%.

  El mercado laboral muestra algunos signos de mejora. La tasa de desempleo bajó al 10,2% en julio de 2020, tras registrar un máximo histórico del 14,7% en abril de 2020. Pero sigue siendo muy superior a la tasa de desempleo media del país, del 4,4% entre 2015 y 2019.

  El interés de los compradores extranjeros por Estados Unidos está cayendo.

  Los compradores de vivienda extranjeros adquirieron 154.000 propiedades estadounidenses entre abril de 2019 y marzo de 2020, lo que supone un descenso del 16% con respecto al año anterior, según el Perfil 2020 de Transacciones Internacionales en Bienes Raíces Residenciales de la NAR. Asimismo, el valor de las propiedades compradas por extranjeros durante el mismo periodo cayó un 5%, hasta los 74.000 millones de dólares. Los compradores chinos representaron más del 20% de todas las transacciones extranjeras, seguidos por los canadienses (12,8%), mexicanos (7,8%), indios (7,3%) y colombianos (1,8%).

  Seis estados de EE.UU. ven el mayor interés de los compradores extranjeros: Florida, California, Texas, Arizona, Nueva Jersey y Hawai. Por desgracia, la mayoría se han visto afectados por las restricciones de viaje relacionadas con el coronavirus este año. Pero en todos los casos, el boyante mercado nacional ha compensado con creces cualquier ralentización de la demanda extranjera.

  Florida

  El mercado de la vivienda de Florida se ve impulsado principalmente por los inversores extranjeros más que por los compradores locales. Normalmente, uno de cada 5 compradores extranjeros en Estados Unidos adquirió sus propiedades en Florida, según la NAR. Alrededor del 41% de los compradores canadienses, a menudo denominados pájaros de la nieve, compraron en Florida.

  «Muchos canadienses y otros extranjeros encontraron a Florida tan atractiva debido a sus leyes fiscales indulgentes», dijo el economista jefe de NAR, Lawrence Yun. «Además, muchas áreas metropolitanas de Florida tienen un inventario de propiedades más baratas, relativamente hablando – una combinación que hace que el estado sea un destino muy popular.»

  En agosto de 2020, el precio medio de venta de Florida para las viviendas unifamiliares existentes aumentó un 13,2% interanual hasta los 300.000 dólares, según Florida Realtors. Asimismo, el precio medio estatal de las propiedades en condominios y casas adosadas se disparó un 14,5% interanual hasta los 217.500 dólares en el mismo periodo.

  «El mercado inmobiliario de Florida continúa ganando impulso y proporcionando apoyo a la economía del estado, incluso mientras todos permanecemos atentos para proteger nuestra salud, salvaguardar nuestras comunidades y tratar de mantener los negocios en marcha durante la pandemia en curso», dijo el presidente de 2020 Florida Realtors, Barry Grooms.

  «Nuestros hogares se han vuelto más importantes que nunca en los últimos meses mientras nos ocupamos de las órdenes de permanencia en el hogar, de trabajar desde casa, de ayudar a los niños con la educación a distancia y mucho más», agregó Grooms.

  Las ventas cerradas para viviendas unifamiliares aumentaron un 8,8% a 29.495 unidades en agosto de 2020 con respecto al año anterior, según Florida Realtors. Asimismo, las ventas de condominios y casas adosadas aumentaron un 10,3% interanual a 11.100 unidades.

  Las propiedades de gama alta están liderando el resurgimiento del mercado inmobiliario de Florida.

  «Las ventas de viviendas unifamiliares de 1.000.000 de dólares o más aumentaron casi un 82% interanual, mientras que las ventas en el rango de 600.000 a 1.000.000 de dólares aumentaron casi un 72%», dijo el economista jefe de Florida Realtors, Dr. Brad O’Connor. «Y, al igual que en la categoría de viviendas unifamiliares, las ventas de condominios y casas adosadas de 1.000.000 dólares o más aumentaron un 63,5% con respecto al pasado agosto, y las ventas en el rango de 600.000 a 1.000.000 dólares subieron más de un 71%.»

  Florida es uno de los estados más poblados de Estados Unidos. Muchas de sus ciudades dependen en gran medida de los jubilados, ya que los residentes de 60 años o más representan más del 20% de la población. De hecho, en Naples, constituyen más del 61%, según un artículo de Forbes.

  El inventario se encontraba en una oferta limitada de 2,3 meses para viviendas unifamiliares y en una oferta de 5,3 meses para condominios y casas adosadas en agosto de 2020, según Florida Realtors.

  California

  California es el estado estadounidense más poblado, con más de 39,8 millones de residentes, y el segundo destino más popular para los compradores de vivienda extranjeros, junto a Florida. El estado representa alrededor del 12% de todas las compras internacionales del país cada año. Las cifras anteriores a la pandemia mostraban que alrededor de un tercio de las compras extranjeras en California eran realizadas por ciudadanos chinos, seguidos por los compradores del Reino Unido (20%), y los ciudadanos indios y mexicanos (10% cada uno).

  El sur de California había sido especialmente popular entre los padres chinos que esperaban enviar a sus hijos a las universidades estadounidenses. Sin embargo, en medio de una creciente guerra comercial entre Estados Unidos y China, exacerbada por la pandemia del COVID-19, la inversión china general en el mercado inmobiliario de Estados Unidos ha estado cayendo desde el año pasado.

  Según el economista Gay Cororaton de NAR, las compras chinas de propiedades residenciales en Estados Unidos cayeron bruscamente de 32.000 millones de dólares en 2018 a solo 13.400 millones de dólares el año pasado. Y en el primer semestre de 2020, la inversión inmobiliaria china en el país se paraliza debido a la pandemia.

  «El reto es, a corto plazo, hablamos del coronavirus, son las restricciones de viaje. No pueden venir físicamente a visitar la propiedad. Tuve personas durante el Año Nuevo chino que querían venir a ver propiedades, pero no pudieron hacerlo debido al brote en Wuhan», dijo Jill Ji de Douglas Elliman, una firma inmobiliaria estadounidense.

  Afortunadamente, después de meses de declive, las transacciones inmobiliarias están aumentando de nuevo, gracias a la robusta demanda interna. En agosto de 2020, las ventas de viviendas unifamiliares existentes en California aumentaron un 14,6% interanual hasta alcanzar una tasa anual ajustada estacionalmente de 465.400 unidades, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California (CAR). El número medio de días que se tardó en vender una vivienda en California fue de 13 días en agosto de 2020, lo que supone un fuerte descenso respecto a los 23 días del año anterior.

  El precio medio de la vivienda en todo el estado se disparó un 14,5% interanual para alcanzar un nuevo récord de 706.900 dólares en agosto de 2020, según las cifras de CAR. Casi todas las regiones principales registraron aumentos de precios de dos dígitos con respecto al año anterior. El área de la bahía de San Francisco registró el mayor crecimiento del precio medio del 18,7% interanual en agosto de 2020, seguido por la costa central (16,4%), el sur de California (12,9%) y el valle central (12,2%).

  «La fuerte recuperación de la vivienda en California en términos de ventas y precios en los últimos meses es alentadora, ya que los compradores motivados están ansiosos por comprar casas en medio de las tasas de interés más bajas de la historia, lo que llevó al crecimiento más rápido de las ventas en una década», dijo la presidenta de CAR 2020, Jeanne Radsick. «Sin embargo, el persistente bajo inventario de viviendas continuará empujando los precios de las casas debido a la fuerte competencia de los compradores, que está empezando a superar los beneficios de las tasas de interés bajas récord y obstaculizar la asequibilidad de la vivienda.»

  Texas

  Texas es otro de los destinos favoritos de los inversores internacionales, especialmente de los compradores de vivienda indios y mexicanos. El «Estado de la Estrella Solitaria» representa constantemente entre el 9% y el 12% de todas las viviendas estadounidenses vendidas a compradores extranjeros. Alrededor del 28% de los compradores de México adquirieron viviendas en Texas el año pasado. Texas también es un punto caliente para los compradores de la India (13%), el Reino Unido (4%), China (3%) y Canadá (3%).

  Sin embargo, al igual que la tendencia nacional, las ventas de propiedades extranjeras en Texas han caído en cifras de dos dígitos el año pasado. Pero además de los inversores extranjeros, Texas también es un lugar popular para los compradores nacionales porque no tiene impuesto estatal sobre la renta. Estos inversores locales mantuvieron el mercado a flote el año pasado. Durante 2019, el total de viviendas vendidas en Texas aumentó un 4%, hasta las 357.238 unidades.

  Pero en el segundo trimestre de 2020, el total de ventas cerradas cayó un 9,9% interanual hasta 91.970 viviendas, según Texas Realtors, principalmente por el impacto adverso de la pandemia, unido a una oferta limitada.

  El precio medio de la vivienda en todo el estado subió modestamente un 2,9% hasta los 252.000 dólares en el segundo trimestre de 2020 respecto al año anterior, según cifras de Texas Realtors. En el área de Dallas-Forth Worth-Arlington, que representa casi el 29% del mercado de Texas, el precio medio subió un 2,3% interanual hasta los 286.494 dólares en el segundo trimestre de 2020. El precio medio también aumentó un 2,2%, hasta 330.000 dólares, en el área de Austin-Round Rock, y un 2,4%, hasta 255.000 dólares, en el área de Houston-The Woodlands-Sugar Land.

  Las propiedades residenciales normalmente permanecieron en el mercado un total de 93 días en el segundo trimestre de 2020, frente a los 88 días del segundo trimestre de 2019 y los 87 días de hace dos años. El inventario se situó en una oferta de 3 meses en el segundo trimestre de 2020, por debajo de los 3,9 meses de un año antes.

  Arizona

  El mercado de la vivienda de Arizona sigue siendo ajustado, en medio de un fuerte crecimiento de la población junto con una baja oferta de viviendas. En el área metropolitana de Phoenix, el precio medio de venta aumentó fuertemente un 16,1% interanual hasta 325.000 dólares en agosto de 2020, según el Arizona Regional Multiple Listing Service, Inc. (ARMLS). Esto está en línea con el índice S&P/Case-Shiller que mostró que Phoenix vio el mayor crecimiento interanual del precio de la vivienda durante el año hasta el segundo trimestre de 2020.

  En agosto de 2020, las ventas totales subieron un 1,7% a 8.878 unidades desde un año antes. El inventario nuevo aumentó un 4,1% interanual hasta las 9.825 unidades en agosto de 2020. A pesar de esto, el inventario total se redujo un 22,8% a 13.510 unidades en el mismo período.

  «Creo que vamos a ver un mercado de compra muy activo para el resto de 2020 y todo 2021», dijo Andrew Grant-Godoy de Wells Fargo Home Lending. «La gente entiende la gran importancia de tener una casa ahora mismo; un lugar donde ir a descansar, un lugar donde ir y tener espacio para tener una familia. Ahora ese espacio se está convirtiendo en el hogar, la escuela, el lugar de trabajo, y la gente entiende que es muy importante tener uno».»

  Las propiedades residenciales normalmente permanecieron en el mercado durante 51 días en agosto de 2020, por debajo de los 63 días de un año antes.

  Arizona, especialmente su capital Phoenix, atrae el interés de los compradores de viviendas extranjeros por su clima soleado durante todo el año y sus cálidas temperaturas. También es conocida por sus balnearios de alta gama, sus vibrantes clubes nocturnos y sus campos de golf diseñados por Jack Nicklaus. El Gran Cañón, reconocido como una de las siete maravillas naturales del mundo, atrae a millones de visitantes cada año.

  Nueva Jersey

  Nueva Jersey es conocida por sus 130 millas de costa, que abarcan desde Sandy Hook hasta Cape May. Sus hermosas playas de arena blanca y sus paseos marítimos atraen a cientos de miles de visitantes cada año, muchos de los cuales deciden comprar una casa más adelante. La costa de Jersey es especialmente famosa por sus características naturales, residenciales y culturales únicas debido a su ubicación junto al océano. Nueva Jersey también es conocida por su población italiana y por los edificios victorianos que se conservan.

  En agosto de 2020, el precio medio de venta de las viviendas unifamiliares existentes en Nueva Jersey se disparó un 17,1% interanual, hasta los 410.000 dólares, según datos de la agencia inmobiliaria New Jersey Realtors. Asimismo, el precio medio estatal de las propiedades en condominios y casas adosadas subió un 5,6% interanual hasta los 285.000 dólares.

  Las ventas cerradas de viviendas unifamiliares aumentaron un 9,7% interanual hasta las 9.691 unidades en agosto de 2020 y un 2,1% hasta las 2.410 unidades de condominios y casas adosadas, según los agentes inmobiliarios de Nueva Jersey. Sin embargo, durante los primeros ocho meses de 2020, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares, condominios y casas adosadas se mantuvieron a la baja en un 6,3% y 14,6%, respectivamente.

  El promedio de días en el mercado para las viviendas unifamiliares fue de 52 en agosto de 2020, por debajo de los 59 días de un año antes. El inventario se situó en una oferta de 3 meses en agosto de 2020, lo que supone un fuerte descenso respecto a los 5,6 meses de agosto de 2019.

  Hawaii

  Hawaii es un destino turístico de renombre mundial, conocido por sus hermosas islas bordeadas de playas de arena blanca y cálida y una flora verde y exuberante. La paz y la serenidad del estado, la vida en la playa, los campos de golf, los parques naturales y la cultura son sencillamente irresistibles para los turistas y los compradores internacionales de todo el mundo.

  En 2019, las llegadas de turistas aumentaron un 5,4% interanual hasta alcanzar un récord de 10,4 millones de personas, tras un crecimiento de casi el 6% en 2018. La mayoría de los compradores de viviendas en Hawái proceden de California, Arizona, China, Alemania, Rusia, Japón y Canadá.

  La mediana del precio de venta de las viviendas unifamiliares en todo el estado aumentó un 6% interanual hasta los 707.250 dólares en agosto de 2020, según Hawai’i Realtors. Kauai experimentó el mayor aumento de precios del 14,2% durante el año hasta agosto de 2020, seguido por el condado de Hawaii (11,4%), y Oahu (6,2%). In contrast, Maui registered a y-o-y price fall of 3.2%.

  Oahu and Maui had the most expensive housing in Hawaii in August 2020, with median prices of US$839,000 and US$799,000, respectively.

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  • 165,530 U.S. Properties with Foreclosure Filings in First Six Months of 2020, Hit All-Time Low (Attom Data Solutions): https://www.attomdata.com/news/market-trends/foreclosures/attom-data-solutions-midyear-2020-u-s-foreclosure-activity-report/
  • Fed pledges to keep interest rates near zero for years (CNN): https://edition.cnn.com/2020/09/16/economy/federal-reserve-september-meeting/index.html
  • Homebuilder sentiment soars to record high, but lumber prices raise a red flag (CNBC): https://www.cnbc.com/2020/09/16/homebuilder-sentiment-soars-to-record-high-but-lumber-prices-rise.html
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