Alors, vous voulez acheter un duplex ? 6 Choses à savoir sur les maisons multifamiliales
L’une des façons les plus intelligentes de se constituer un patrimoine est d’acheter des biens immobiliers (en particulier des biens locatifs) ; il suffit de demander à Warren Buffett. Il a récemment déclaré qu’il achèterait » quelques centaines de milliers de maisons individuelles » en ce moment même s’il le pouvait.
Buffett réalise la valeur que les propriétés locatives peuvent apporter non seulement en termes de flux de trésorerie mensuels, mais aussi en termes d’appréciation et de déductions.
Mais regardons les choses en face. La plupart d’entre nous ne peuvent pas se permettre d’acheter quelques maisons unifamiliales en location tout en ayant les moyens d’acheter leur propre maison, et encore moins d’acheter quelques centaines de maisons unifamiliales. C’est pourquoi il y a une tendance récente chez les acheteurs de maisons à acheter des duplex ou même des unités multifamiliales pour vivre dans l’une des unités tout en louant les autres.
De mon point de vue en tant qu’agent immobilier et propriétaire, voici quelques éléments à garder à l’esprit.
Ce qui s’en vient:
L’achat d’une maison multifamiliale limitera vos options d’emplacement
Si votre objectif est d’obtenir un duplex, un triplex ou un quadruplex pour vivre dans une partie et louer l’autre ou les autres, vous pourriez être limité en termes d’emplacements parmi lesquels vous pourrez choisir.
Par exemple, là où je travaille à San Diego, les logements multifamiliaux ne se trouvent vraiment pas dans beaucoup de quartiers de banlieue de type cookie-cutter. Pour en trouver un à San Diego, vous devrez chercher dans les zones de type plus urbain/downtown ou dans les communautés de plage coûteuses comme Ocean Beach ou Pacific Beach.
Vous pourriez avoir encore plus de mal à trouver un logement multifamilial dans lequel vous seriez heureux de vivre si vous habitez dans une partie plus rurale des États-Unis. Mais si vous n’êtes pas extrêmement pointilleux sur le quartier dans lequel vous vivez actuellement, cela pourrait être l’occasion d’y entrer et de gagner beaucoup d’argent au fil du temps.
Troisième loi de Newton sur l’immobilier multifamilial
« Pour chaque avantage de posséder une propriété multifamiliale, il y a une réaction égale et opposée. »
Le principal avantage de posséder une unité multifamiliale et de vivre dans l’une des unités est le revenu locatif. Chaque mois, vous recevez un chèque de loyer qui compense votre hypothèque.
Un inconvénient ? La complexité fiscale. Il suffit de voir toutes les règles de l’IRS concernant les immeubles de placement. Consultez toujours votre professionnel de l’impôt avant de faire un gros achat d’investissement, en particulier un achat dont vous prévoyez de faire des dépréciations et des amortissements.
Un autre avantage de posséder un immeuble multifamilial et de vivre dans l’une des unités tout en louant les autres est que vous serez toujours à proximité de vos propriétés locatives afin de pouvoir vérifier leur état fréquemment. Si de la musique forte est diffusée tard le soir, vous serez le premier à le savoir. Si un tuyau éclate ou si les toilettes sont bouchées et que vos locataires ont besoin d’aide, au moins vous n’aurez pas à faire un long trajet pour régler la situation.
L’inconvénient ? Vous êtes proche de vos locataires, donc cette musique forte vous dérange, pas quelqu’un d’autre. Et si vous avez un locataire dans le besoin, il aura facilement accès à vous pour exprimer ses plaintes.
Le financement d’une maison multifamiliale est délicat mais faisable
Il peut sembler impossible d’acheter un duplex ou une unité multifamiliale avec votre budget, mais la réalité est que cela pourrait ne pas être aussi difficile que vous le pensez.
Selon Anthony Lococo, vice-président de Cornerstone Mortgage, « si vous achetez un duplex occupé par le propriétaire, vous pourriez certainement utiliser le revenu locatif de la deuxième unité » pour vous aider à vous qualifier pour l’achat.
Par exemple, si vous allez vivre dans un logement et louer le second, et que vous prévoyez que le second logement sera loué pour 1 200 $ par mois, ce revenu sera pris en compte dans les ratios d’admissibilité du prêteur.
Comment savez-vous à quel prix le second logement ou les logements supplémentaires seront loués ? Si vous n’avez pas déjà un bail en place (ce qui n’est probablement pas le cas), consultez rentometer.com pour connaître les loyers moyens dans la région et utilisez craigslist pour vous aider à vérifier les prix de location pour des unités similaires. Gardez à l’esprit que le revenu locatif potentiel peut vous aider à vous qualifier pour le prêt, mais ce n’est pas le seul facteur à prendre en compte.
Vous devrez toujours avoir un bon crédit, un faible ratio dette/revenu et un acompte important, généralement autour de 25 % du prix d’achat ou plus. Sur un duplex de 500 000 $, vous aurez besoin d’une mise de fonds de 125 000 $, sans compter vos frais de clôture tels que les frais d’entiercement et de prêt.
Utilisez ce calculateur pour déterminer votre ratio dette-revenu.
Voyez cette liste des meilleurs prêteurs sur le marché aujourd’hui qui offrent des prêts hypothécaires avec des conditions et des totaux variables. Ce sera un excellent moyen de commencer la recherche des meilleures façons de financer votre nouvel achat.
Assurer une maison multifamiliale
La vie en duplex nécessite une assurance spécialisée, ciblée sur les besoins uniques des maisons multifamiliales. Si vous louez l’un ou les deux logements de votre duplex, une assurance pour propriétaire peut vous protéger. En revanche, si vous prévoyez d’occuper les deux logements, l’assurance du propriétaire vous couvrira.
Vous trouverez ci-dessous deux options abordables pour les propriétaires de duplex.
L’assurance Limonade
Les propriétaires de duplex qui envisagent de louer devraient d’abord s’intéresser à l’assurance des propriétaires. Lemonade propose des polices pour les propriétaires à New York, Illinois, Texas, Pennsylvanie, DC et New Jersey, avec des primes à partir de 25 $. Elle couvre les dommages au logement, tout bien que vous avez placé dans le logement, la perte d’usage et la protection de la responsabilité civile.
Pour les non-locataires, Lemonade propose une assurance propriétaire pour couvrir le logement et tous vos biens. Grâce à la plateforme facile à utiliser, vous pouvez obtenir un devis en quelques minutes.
Que vous soyez locataire ou propriétaire, la structure tarifaire transparente de Lemonade la distingue des autres assureurs. Ils prélèvent une commission de 20 % sur chaque paiement de prime pour couvrir les coûts opérationnels de base. Tout montant qu’ils n’utilisent pas est affecté à des causes caritatives défendues par leurs clients.
Policygenius
Une autre option d’assurance habitation pour les propriétaires de duplex est Policygenius. Avec la plateforme Policygenius, vous entrez vos informations et, en quelques minutes, vous obtenez des devis de plusieurs assureurs de premier ordre.
Mais l’une des meilleures choses de Policygenius est sa réévaluation annuelle de votre police. Chaque année, votre police sera réévaluée pour s’assurer que vous obtenez les meilleurs taux disponibles.
Pendant le processus de demande, vous pouvez discuter avec un représentant pour obtenir des conseils. C’est facultatif, mais c’est une option pratique pour ceux qui aiment une approche plus individuelle de l’assurance.
Est-ce même légal ?
Si vous pouvez vous qualifier, les directives de prêt pour les unités multifamiliales sont simples. Une chose peut toutefois poser problème, selon le courtier en prêts hypothécaires Anthony Lococo. « Il s’agit de savoir si la deuxième unité est autorisée ou non. Ce n’est pas parce qu’elle produit un revenu qu’elle est considérée comme un « logement ». Les appartements de mamie sont un bon exemple… »
La plupart des agents immobiliers peuvent vous dire à quel point il est difficile de dire à une maison avec un appartement de mamie non autorisé. Le financement peut être encore plus difficile. Si la propriété n’est pas un véritable duplex, mais simplement une maison unifamiliale avec un grand mur cloisonnant les espaces et deux cuisines séparées, les prêteurs peuvent ne pas être en mesure de prendre en compte le revenu locatif potentiel dans vos ratios d’admissibilité, même si vous pouvez, en fait, le louer.
Et si vous voulez déménager un jour ?
Si vous achetez votre immeuble multifamilial avec l’intention de vivre dans l’un des logements, le moment peut venir où vous êtes prêt à déménager et à obtenir quelque chose de plus grand. Dans ce cas, vous pouvez choisir de vendre le logement multifamilial. Si vous n’êtes pas absolument obligé de le vendre pour pouvoir acheter la nouvelle maison, envisagez de trouver un locataire dans le logement que vous habitiez et de garder l’ensemble comme une location. Ayant déjà été un propriétaire pour vos voisins, être un propriétaire pour une famille de plus ne sera pas un trop grand choc.
Lorsque j’avais 21 ans (avant d’être un agent immobilier), j’ai acheté une maison avec un appartement de mamie non autorisé, j’ai vécu dans la maison et loué l’appartement de mamie. J’ai vécu dans la maison et j’ai loué l’appartement de la mamie. Cela m’a procuré des revenus intéressants qui ont permis de réduire considérablement mes paiements hypothécaires. Lorsque j’ai fondé une famille et que j’ai voulu vivre dans une autre région, j’ai fini par vendre cette maison et je peux dire honnêtement que je n’achèterai plus jamais de maison avec un appartement de grand-mère non autorisé ! C’était un défi de vendre parce que malgré des acheteurs intéressés, certains prêteurs n’étaient pas prêts à la financer.