Contactez-nous

De nombreux propriétaires qui sont en retard sur leurs prêts hypothécaires vivent dans la crainte de recevoir un avis d’action en forclusion pendant des mois. Une fois qu’ils reçoivent l’avis, ils peuvent imaginer les banquiers à leur porte prenant leurs clés immédiatement. Cependant, cette crainte ne doit pas être aussi immédiate car de nombreux cas de forclusion prennent des mois, voire des années, pour être résolus à New York.
La loi de New York exige que toutes les forclusions passent par le système judiciaire et soient ordonnées par un juge avant que le prêteur puisse se voir accorder la propriété de votre maison. Ce processus de forclusion judiciaire implique de nombreuses étapes différentes destinées à protéger vos droits en tant que propriétaire, chacune d’entre elles prenant du temps et les affaires pouvant s’éterniser. Vous avez également la possibilité de vous faire représenter par un avocat qui saura, si nécessaire, arrêter la procédure pour vous faire gagner du temps ou chercher des solutions possibles pour arrêter complètement la saisie. En bref, la procédure judiciaire est plus longue que les systèmes non judiciaires utilisés par de nombreux États. Cependant, ce long processus vous donne des opportunités supplémentaires pour sauver votre propriété, ce n’est donc pas toujours un trait négatif.
Étapes d’un cas de forclusion typique
Un prêteur hypothécaire attendra que vous ayez manqué à votre hypothèque avant de pouvoir déposer une action de forclusion, ce qui signifie généralement que vous avez manqué des paiements pendant 90 à 120 jours. La société doit émettre une lettre de mise en demeure et prendre d’autres mesures avant de déposer un dossier. Une fois le dossier déposé, le prêteur dispose d’un délai pendant lequel il doit vous informer de l’action engagée contre vous et vous avez la possibilité de répondre. Si vous ne répondez pas dans le délai imparti, le tribunal peut rendre un jugement par défaut contre vous, autorisant automatiquement la saisie. Bien qu’il s’agisse du moyen le plus rapide de résoudre un cas de forclusion à New York, il aboutit inévitablement à la perte de votre maison et n’est donc pas préférable. Parce que vous n’avez qu’un temps limité pour répondre à une réclamation et éviter un jugement par défaut, vous devriez appeler un avocat compétent en matière de forclusion dès que vous recevez la notification d’un cas – si ce n’est pas avant.
Un jugement par défaut n’est qu’une des nombreuses voies que peut prendre un cas de forclusion à New York. La durée de votre affaire dépendra des mesures prises à la fois par vous et par votre prêteur hypothécaire. L’État de New York exige que les prêteurs rencontrent les propriétaires au moins deux fois pour tenter de parvenir à un accord de règlement. Ces procédures de règlement peuvent impliquer une médiation avec un médiateur tiers ou des négociations entre vos avocats. Ces conférences peuvent aboutir à un accord entre vous et votre prêteur pour arrêter l’action de saisie et modifier votre prêt hypothécaire ou accepter une vente à découvert ou un acte de cession en lieu et place de la saisie. Dans de telles situations, votre affaire sera résolue à ce moment-là.
Si aucun accord n’est trouvé, les avocats déposeront des motions de jugement sommaire pour que le tribunal statue en votre faveur. Si le tribunal ne se prononce pas en faveur de la motion et accorde un jugement sommaire, l’affaire sera alors fixée pour un procès. Les dates de procès peuvent être fixées longtemps à l’avance et sont précédées d’un processus de découverte long et souvent complexe. Pendant cette période, votre avocat recueillera des preuves pour contester l’action en forclusion et votre prêteur recueillera des preuves pour contester les défenses juridiques que vous faites valoir. Vous pouvez continuer à négocier pendant cette période, en particulier si vous découvrez de nouveaux éléments susceptibles de convaincre votre prêteur de vous accorder une modification de votre prêt hypothécaire. Si votre affaire passe en jugement, le temps que vous devrez attendre dépendra du calendrier du tribunal et de l’arriéré actuel dans ce district judiciaire.
Combien de temps prendra votre affaire ?
La durée d’une affaire de forclusion dépendra de la charge de travail du tribunal auquel votre affaire est attribuée. Actuellement, les tribunaux de New York sont engorgés par un nombre écrasant d’affaires. Alors que l’on pensait que les saisies n’avaient jamais été aussi nombreuses après la crise immobilière de 2009, les rapports indiquent que les prêteurs ont déposé environ 41 000 nouveaux dossiers contre des propriétaires new-yorkais l’année dernière, ce qui n’est qu’une baisse par rapport aux 47 000 de 2009. Ces statistiques montrent que les tribunaux n’ont pas eu de répit dans le flux constant d’affaires de saisies. En fait, dans un tribunal, trois juges seulement superviseraient environ 12 000 affaires. Il n’est pas surprenant que les affaires ne soient pas traitées de la manière la plus rapide et qu’un arriéré persiste.
Selon le Département des services financiers de l’État de New York, il faut en moyenne 445 jours pour qu’une affaire de forclusion soit conclue à New York, certaines prenant beaucoup plus de temps en fonction du tribunal dans lequel l’affaire a été déposée. Cependant, de nombreuses affaires peuvent durer trois ou quatre ans en fonction des défenses soulevées, y compris une défense dans laquelle le propriétaire allègue qu’il a été victime d’un prêteur prédateur.
La complexité et la nature de toute défense juridique spécifique que votre avocat soulève auront un impact direct sur la durée de votre affaire. Par exemple, la défense consistant à contester si votre prêteur hypothécaire peut ou non produire la note d’hypothèque n’entraînera généralement pas de délais importants. En effet, l’État de New York a adopté en 2013 une loi exigeant la production de la note dans tous les cas pour démontrer la qualité à demander une forclusion, de sorte que les prêteurs sont généralement plus organisés et peuvent produire la note dans un délai plus court. D’autre part, alléguer une défense de prêt prédateur peut nécessiter de multiples audiences au tribunal et la production de preuves complexes et d’arguments juridiques compliqués, ce qui prendra plus de temps.
Comment les retards peuvent jouer en votre faveur
Les retards et les longs dossiers de forclusion ne sont pas toujours une chose négative pour les propriétaires. En fait, certains propriétaires et leurs avocats ont intentionnellement retardé leurs cas de forclusion pour avoir plus de temps pour négocier et prouver qu’ils pourraient bénéficier d’une résolution alternative, telle qu’une modification du prêt hypothécaire. En outre, les propriétaires qui ont du mal à payer d’autres dettes peuvent retarder un cas de forclusion en déposant une demande de faillite, qui ordonnera l’arrêt de toute action en justice. Dans de nombreuses situations, une faillite réussie peut libérer suffisamment d’argent pour rattraper l’hypothèque et éviter la forclusion ou créer un plan de paiement pour les arriérés hypothécaires dus.
Consultez un avocat compétent en matière de défense contre la forclusion à New York aujourd’hui
La meilleure façon de comprendre le processus et le calendrier de forclusion à New York est de discuter de votre situation avec un avocat de défense contre la forclusion très expérimenté à New York. Au cabinet d’avocats de Ronald Weiss, nous avons aidé de nombreux propriétaires de New York à résoudre favorablement leurs problèmes financiers grâce à des services de défense contre les saisies et de faillite. Si vous souhaitez en savoir plus sur la façon dont notre bureau peut vous aider, veuillez nous appeler au 631-271-3737 aujourd’hui.
1http://www.realtytrac.com/real-estate-guides/foreclosure-laws/
2http://www.nydailynews.com/new-york/brooklyn/brooklyn-court-overwhelmed-wave-foreclosures-article-1.2557744
3http://www.dfs.ny.gov/consumer/hetptimeline.htm
4https://www.nycourts.gov/Courthelp/pdfs/NEDAP_ForeclosurePathsNYS.pdf