La bulle immobilière

Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ?

Une bulle immobilière, ou bulle du logement, est une hausse des prix du logement alimentée par la demande, la spéculation et les dépenses exubérantes jusqu’au point d’effondrement. Les bulles immobilières commencent généralement par une augmentation de la demande, face à une offre limitée, qui prend une période relativement longue pour se reconstituer et augmenter. Les spéculateurs injectent de l’argent sur le marché, ce qui augmente encore la demande. À un moment donné, la demande diminue ou stagne en même temps que l’offre augmente, ce qui entraîne une forte baisse des prix – et la bulle éclate.

Comprendre une bulle immobilière

Une bulle immobilière est un événement temporaire, mais elle peut durer des années. Habituellement, elle est alimentée par quelque chose qui sort de la norme, comme une demande manipulée, la spéculation, des niveaux d’investissement anormalement élevés, un excès de liquidités, un marché du financement immobilier déréglementé ou des formes extrêmes de produits dérivés basés sur des prêts hypothécaires – tous ces éléments peuvent rendre les prix des maisons insoutenables. Cela conduit à une augmentation de la demande par rapport à l’offre.

Selon le Fonds monétaire international (FMI), les bulles immobilières sont peut-être moins fréquentes que les bulles d’actions, mais elles ont tendance à durer deux fois plus longtemps.

Les bulles immobilières ne provoquent pas seulement un krach immobilier majeur, mais ont également un effet important sur les personnes de toutes les classes, les quartiers et l’économie globale. Elles peuvent obliger les gens à chercher des moyens de rembourser leurs hypothèques par le biais de différents programmes ou peuvent les amener à piocher dans leurs comptes de retraite pour se permettre de vivre dans leur maison. Les bulles immobilières ont été l’une des principales raisons pour lesquelles les gens finissent par perdre leurs économies.

Qu’est-ce qui provoque une bulle immobilière ?

Traditionnellement, les marchés du logement ne sont pas aussi sujets aux bulles que d’autres marchés financiers en raison des coûts de transaction et de portage importants associés à la possession d’une maison. Cependant, une augmentation rapide de l’offre de crédit entraînant une combinaison de taux d’intérêt très bas et un assouplissement des normes de souscription de crédit peut amener des emprunteurs sur le marché et alimenter la demande. Une hausse des taux d’intérêt et un resserrement des normes de crédit peuvent diminuer la demande, provoquant l’éclatement de la bulle immobilière.

La fameuse bulle immobilière américaine du milieu des années 2000

La fameuse bulle immobilière américaine du milieu des années 2000 était en partie le résultat d’une autre bulle, celle-ci dans le secteur technologique. Elle était directement liée à la crise financière de 2007-2008, et ce que certains considèrent comme la cause de celle-ci.

Lors de la bulle Internet de la fin des années 1990, de nombreuses entreprises de nouvelles technologies ont vu leurs actions ordinaires faire l’objet d’enchères à des prix extrêmement élevés dans un laps de temps relativement court. Même des entreprises qui n’étaient guère plus que des startups et n’avaient pas encore produit de bénéfices réels ont été portées à des capitalisations boursières importantes par des spéculateurs qui tentaient de réaliser un profit rapide. En 2000, le Nasdaq a atteint un sommet et, avec l’éclatement de la bulle technologique, nombre de ces actions autrefois de haut vol se sont effondrées à des niveaux de prix radicalement inférieurs.

Alors que les investisseurs abandonnaient le marché boursier à la suite de l’éclatement de la bulle Internet et du krach boursier qui a suivi, ils ont déplacé leur argent dans l’immobilier. Dans le même temps, la Réserve fédérale américaine a réduit les taux d’intérêt et les a maintenus à un niveau bas afin de lutter contre la légère récession qui a suivi l’effondrement technologique, ainsi que pour apaiser l’incertitude qui a suivi l’attaque du World Trade Center le 11 septembre 2001.

Ce flot d’argent et de crédit a rencontré diverses politiques gouvernementales conçues pour encourager l’accession à la propriété et une foule d’innovations sur les marchés financiers qui ont augmenté la liquidité des actifs liés à l’immobilier. Les prix des maisons ont augmenté et de plus en plus de personnes se sont lancées dans l’achat et la vente de maisons.

Au cours des six années suivantes, la manie de l’accession à la propriété a atteint des niveaux alarmants alors que les taux d’intérêt s’effondraient et que les exigences strictes en matière de prêt étaient pratiquement abandonnées. On estime que 20 % des prêts hypothécaires accordés en 2005 et 2006 l’ont été à des personnes qui n’auraient pas été en mesure de remplir les conditions requises dans le cadre des conditions de prêt normales. Ces personnes ont été surnommées emprunteurs à risque. Plus de 75 % de ces prêts à risque étaient des prêts hypothécaires à taux ajustable avec des taux initiaux bas et une réinitialisation prévue après deux ou trois ans.

L’encouragement par le gouvernement d’une large accession à la propriété a incité les banques à abaisser leurs taux et leurs exigences en matière de prêts, ce qui a suscité une frénésie d’achat de logements qui a fait grimper le prix de vente médian des maisons de 55 % entre 2000 et 2007.Cette frénésie d’achat de maisons a attiré des spéculateurs qui ont commencé à retourner des maisons pour réaliser des dizaines de milliers de dollars de bénéfices en seulement deux semaines.

Pendant cette même période, le marché boursier a commencé à rebondir et, en 2006, les taux d’intérêt ont commencé à augmenter. Les prêts hypothécaires à taux ajustable ont commencé à se réinitialiser à des taux plus élevés alors que des signes de ralentissement de l’économie apparaissaient en 2007. Les prix de l’immobilier oscillant à des niveaux élevés, la prime de risque était trop élevée pour les investisseurs, qui ont alors cessé d’acheter des maisons. Lorsqu’il est devenu évident pour les acheteurs que la valeur des maisons pouvait réellement baisser, les prix des logements ont commencé à s’effondrer, déclenchant une vente massive de titres adossés à des créances hypothécaires. Les prix des logements allaient baisser de 19 % entre 2007 et 2009, et les défauts de paiement massifs sur les prêts hypothécaires allaient entraîner des millions de saisies au cours des années suivantes.

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