La vérité sur les prix de l’immobilier

L’immobilier a traditionnellement été considéré comme un investissement sûr. Mais les récessions et autres catastrophes mettent à l’épreuve cette théorie, faisant réfléchir les investisseurs et les futurs propriétaires à deux fois.

Prix historiques

Avant 2007, les données historiques sur les prix des logements semblaient indiquer que les prix de l’immobilier pourraient continuer à augmenter indéfiniment. En fait, à quelques exceptions près, le prix de vente moyen des maisons vendues aux États-Unis a grimpé régulièrement chaque année de 1963 à 2007 – lorsque la bulle immobilière a éclaté et que la crise financière de 2008 s’en est suivie.

Rebond après la crise financière

En 2013, le prix de vente moyen des maisons vendues aux États-Unis avait rebondi aux niveaux d’avant la crise. Pendant les années suivantes, la tendance à la hausse semblait prometteuse, jusqu’en 2018 où les prix se sont stabilisés, puis ont commencé à baisser légèrement en 2019.

Bien sûr, les prix de l’immobilier dépendent fortement du marché (emplacement, emplacement, emplacement), et les tendances nationales ne peuvent donner qu’une partie du tableau. Un boom en Californie peut masquer un effondrement à Détroit.

Même au sein d’une même ville, les chiffres peuvent varier considérablement. Les zones qui connaissent une nouvelle croissance ou une gentrification peuvent afficher une appréciation significative des prix, tandis que les zones à l’autre bout de la ville peuvent être en déclin. Le graphique ci-dessous montre comment les régions du sud, de l’ouest, du nord-ouest et du midwest connaissent des tendances différentes en matière de prix de l’immobilier.

Lorsque vous examinez les statistiques nationales et régionales, veillez à tenir compte de la réalité du marché dans votre région locale. La hausse des prix au niveau national peut ne pas vous aider si votre ville, votre État ou votre quartier est en déclin.

Prix actuels des maisons

Il est trop tôt pour dire ce qu’il adviendra des prix des maisons en 2020 et 2021, mais si l’histoire se répète, nous pouvons nous attendre à une baisse des prix des maisons à la suite de la récession COVID-19. À partir de mars 2020, les contrats d’achat ont commencé à chuter au milieu de troubles hypothécaires, d’un manque d’intérêt de la part des acheteurs, et même d’une baisse des évaluateurs disponibles et des autres professionnels nécessaires à l’exécution des transactions.

Dans le même temps, les changements et les retards potentiels de construction sont devenus une préoccupation très réelle. Encore une fois, il est trop tôt pour savoir ce qui va se passer, mais il est possible que les nouvelles mises en chantier et les rénovations prennent un coup en 2021.

Tendances immobilières

Bien sûr, il est important de considérer que des facteurs autres que l’offre et la demande peuvent affecter les prix de l’immobilier. Par exemple, même avant que les chiffres ne commencent à aller dans le mauvais sens en 2008, la National Association of Home Builders a signalé que la taille moyenne des maisons en Amérique était de 983 pieds carrés en 1950, de 1 500 pieds carrés en 1970 et a atteint un sommet de 2 740 en 2015.

Cette tendance s’est poursuivie dans la première moitié des années 2000, après quoi elle a commencé à diminuer quelque peu. Malgré tout, comme les maisons deviennent plus grandes et que l’inflation ajoute au coût des matériaux de construction, il est logique que les prix des maisons augmentent. D’autres tendances peuvent également faire grimper les prix, comme les préférences des acheteurs pour des revêtements de sol, des appareils électroménagers, des accessoires plus coûteux, etc.

Les maisons en tant qu’investissements

Parce que les prix des maisons ont tendance à augmenter au fil du temps, l’achat d’une maison a traditionnellement été considéré comme un investissement sûr. Pourtant, un point important à prendre en compte lorsque vous considérez une maison comme un investissement est qu’elle ne sera jamais rentable à moins que vous ne la vendiez.

D’un point de vue pratique, même si votre résidence principale double de valeur, cela signifie probablement juste que vos taxes immobilières ont augmenté. Tous les gains que vous éprouvez sont sur le papier jusqu’à ce que vous vendiez la propriété. Bien sûr, pour de nombreux propriétaires, cela ne pose pas de problème. Une maison qui double de valeur est un bel atout à transmettre aux enfants et petits-enfants.

Downsizing

Si vous décidez de vendre et d’acheter une autre maison dans la même région, n’oubliez pas que les prix de ces autres maisons ont probablement augmenté aussi. Pour vraiment comptabiliser un gain sur votre vente, vous devrez probablement déménager dans une maison plus petite dans le même secteur, ou quitter le secteur et trouver un endroit moins cher pour vivre.

Bien sûr, le downsizing est une option attrayante pour de nombreux retraités et ceux qui n’ont plus d’enfants vivant à la maison. Outre les gains financiers potentiels, une maison plus petite est plus facile à entretenir (du moins en théorie), et elle peut répondre à de futurs problèmes de mobilité.

Prêts sur la valeur nette de la maison

Bien qu’il soit possible de tirer parti de la valeur nette de votre maison en contractant un prêt sur celle-ci, l’utilisation de votre maison comme guichet automatique n’est pas toujours une bonne stratégie.

Non seulement les intérêts que vous payez grugent vos bénéfices, mais le paiement du prêt nuit à votre stabilité financière. Si les prix de l’immobilier baissent, vous pouvez vous retrouver dans la position peu enviable de devoir plus sur le prêt que la valeur de la maison.

Taux hypothécaires

Les taux hypothécaires augmentent généralement pendant les périodes de croissance économique. Lorsque cela se produit, le marché du travail est en bonne santé et les salaires des gens augmentent également. À l’inverse, les taux hypothécaires ont tendance à baisser pendant les ralentissements économiques, car la Réserve fédérale essaie de faciliter les dépenses et les emprunts.

Le taux hypothécaire moyen à taux fixe sur 30 ans est inférieur à 5 % depuis 2010 (gardez à l’esprit que des variations même infimes des taux peuvent avoir un impact énorme sur le coût global de votre maison). Ce graphique de la Federal Reserve Bank of St. Louis montre les prix historiques des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans, à partir de 1971.

Alors, comment cela se traduit-il pour les prix de l’immobilier ? Des taux hypothécaires plus bas n’ont pas nécessairement une relation directe avec les prix des maisons, même si nous aimerions le penser. Mais ils peuvent avoir un effet indirect sur eux. Lorsque les taux sont bas, les consommateurs sont plus disposés à s’endetter et peuvent se permettre de le faire. Cela s’explique par le fait que le coût du crédit – c’est-à-dire les intérêts – est bon marché. La hausse des taux d’intérêt, en revanche, tend à entraîner une baisse de la demande des acheteurs.

L’achat d’une maison est-il un bon investissement ?

L’idée qu’une maison est un bon investissement découle du fait que les prix de l’immobilier ont tendance à augmenter, du moins historiquement parlant. Comme il n’y a aucun moyen de prédire l’avenir du marché immobilier, il est important d’éviter de s’emballer. Une maison n’est un bon investissement que si vous pouvez vous le permettre.

Bien sûr, il est peu probable que vous réalisiez des bénéfices que vous pourrez dépenser si vous prévoyez de vivre dans la même maison toute votre vie. Mais si vous achetez en ayant à l’esprit une stratégie de sortie, il y a beaucoup plus de chances de réaliser un bénéfice en espèces.

Premièrement, considérez votre motivation pour acheter une maison. Si vous voulez y vivre, alors vous n’avez probablement pas besoin de penser à votre maison en termes de profits et de pertes. Si vous espérez gagner de l’argent, alors vous devez entrer dans la transaction avec une stratégie de sortie. Cela signifie également que vous devez avoir un prix de vente dans un coin de votre tête, tout en gardant le prix d’achat de la propriété au premier plan.

Lorsque le marché atteint votre point de prix, vous vendez la propriété comme vous le feriez pour une action qui s’est appréciée. Cette approche n’est peut-être pas pratique pour votre résidence principale, en fonction de votre style de vie, mais c’est exactement ce que font de nombreux investisseurs immobiliers lorsqu’ils achètent des propriétés – les rénover et les vendre. Rappelez-vous simplement que les prix ne montent pas toujours.

La ligne du bas

Avec l’histoire comme guide, la plupart des propriétaires potentiels feraient bien d’acheter un endroit qu’ils espèrent réellement habiter, de rembourser rapidement l’hypothèque, d’y vivre jusqu’à la retraite, puis de réduire leur taille et de déménager dans une maison moins chère. Ce n’est pas un pari gagné d’avance, mais cette stratégie augmente la probabilité de réaliser un bénéfice.

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