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Malgré tous vos efforts pour établir une bonne relation avec votre locataire, il arrive que la relation tourne au vinaigre. Même si vous êtes un bon propriétaire, vous devrez probablement passer par le processus d’expulsion au moins une fois dans votre carrière.

Peut-être qu’un locataire n’a pas payé le loyer, qu’il perturbe les autres locataires ou qu’il a endommagé votre propriété locative.

Pour mettre fin au contrat de location de manière anticipée, vous devez suivre la procédure légale appropriée. Si vous vous écartez du processus établi, non seulement vous perdrez votre affaire d’expulsion, mais vous risquez aussi d’atterrir devant un tribunal civil et de gagner une réputation de marchand de sommeil.

Décidez si vous pouvez expulser

La plupart des affaires d’expulsion commencent par le fait que votre locataire ne paie pas son loyer, ce qui est l’une des plus grandes difficultés de l’achat d’un bien locatif et du fait de devenir propriétaire. Mais si vous ne pouvez pas mettre un locataire à la porte simplement parce qu’il vous donne du fil à retordre, vous pouvez l’expulser pour d’autres problèmes tels que :

• Rester sur la propriété après l’expiration du bail, ce que l’on appelle un holdover
• Causant des dommages importants à votre propriété, mais vous devez prouver ces dommages au tribunal
• S’affranchir des règles spécifiques que vous avez établies dans l’accord, comme les restrictions de bruit, les limitations des invités ou les règles relatives aux animaux de compagnie.

De nombreux États exigent que vous donniez au locataire un préavis pour les infractions mineures et un délai pour corriger le problème avant de pouvoir entamer une procédure d’expulsion. Si vous ne donnez pas d’abord un avertissement à votre locataire, alors un juge peut ne pas décider en votre faveur lorsque l’expulsion passe par une procédure judiciaire.

Apprenez la loi sur les propriétaires et les locataires

Si vous décidez que vous pouvez expulser et que vous voulez aller de l’avant, familiarisez-vous bien avec la loi sur les propriétaires et les locataires, qui explique le processus légal d’expulsion d’un locataire. Pour gagner votre procès, vous devrez suivre la procédure d’expulsion à la lettre. Si vous sautez une étape, le juge peut trancher en faveur du locataire et ce dernier peut avoir le droit de vous poursuivre devant un tribunal civil.

Vous pouvez obtenir une copie de la loi sur les propriétaires et les locataires sur le site Web du procureur général de votre État. Si votre État ne met pas ces lois en ligne, obtenez une version imprimée dans un bureau de justice local ou par l’intermédiaire d’un avocat.

Donner un avis

De nombreux États exigent que vous donniez un avis écrit au locataire avant même de commencer à déposer une demande d’expulsion. Il se peut également que vous deviez donner au locataire le temps de corriger le problème avant que vous puissiez déposer votre dossier. La loi de l’Ohio, par exemple, exige que les propriétaires donnent un avertissement écrit trois jours avant d’entamer une procédure d’expulsion, mais ne vous oblige pas à accorder au locataire un délai supplémentaire pour corriger le problème. Cet avis, connu sous le nom d’avis de départ, doit clairement indiquer votre intention d’expulser le locataire. Si les lois de votre région exigent que vous donniez au locataire un délai pour corriger l’action avant de la déposer, vous devez également indiquer ce délai dans l’avis.

Lors de la rédaction de l’avis, incluez la date de livraison, le délai dont dispose le locataire pour corriger le problème et la date à laquelle vous déposerez l’expulsion. Remettez l’avis en main propre au locataire ou laissez l’avis affiché sur la porte d’entrée du locataire.

Déposer votre expulsion

Armé de vos connaissances de la loi et après avoir donné une chance à votre locataire, vous êtes enfin prêt à commencer le processus d’expulsion en déposant une demande d’audience au tribunal. Si votre état a exigé que vous donniez un préavis, déposez l’expulsion le matin après l’expiration de la période d’attente. Si votre État n’exigeait pas que vous donniez un avis, vous pouvez déposer la demande immédiatement. Vous pouvez le faire au palais de justice local et vous devrez payer des frais pour entamer la procédure. Après avoir rempli les documents, le greffier vous donnera une date d’audience, et le tribunal en informera le locataire.

Préparez-vous pour le tribunal

Préparez votre dossier avant l’audience d’expulsion. Rassemblez tous les documents dont vous disposez, notamment votre contrat de bail, une copie de l’avis écrit que vous avez fourni, les relevés bancaires indiquant les paiements de loyer manquants ou les chèques retournés, et les enregistrements de toutes les communications entre vous et le locataire. Préparez ce que vous allez dire au juge avant d’entrer dans la salle d’audience. Répétez. Même si vous ne voulez pas avoir l’impression de lire un script, vous devez savoir ce que vous voulez dire et vous sentir à l’aise devant un juge. Ne vous laissez pas aller à regretter d’avoir omis des détails.

Le jour de l’audience, vous et le locataire aurez tous deux l’occasion de présenter vos arguments au juge. Le juge décidera alors soit de poursuivre l’expulsion, soit d’autoriser le locataire à rester dans la propriété. Si vous gagnez le procès, le juge vous donnera des instructions pour expulser le locataire.

Eviction du locataire

Après l’audience, le locataire aura un temps déterminé pour quitter la propriété. Certains États exigent que les locataires expulsés quittent les lieux en moins de 48 heures. D’autres prévoient un délai de cinq jours. Si ce délai expire et que le locataire reste, vous devrez vous rendre sur place avec le shérif, qui fera sortir le locataire et déposera ses biens personnels sur le trottoir. Profitez de ce temps pour inspecter la propriété afin de déceler d’éventuels dommages. Apportez un appareil photo avec vous et prenez de bonnes photos. Vous pouvez poursuivre le locataire pour des dommages importants devant un tribunal civil.

Mot final & Avertissement

Suivez attentivement la section sur la façon d’expulser un locataire dans la Loi sur le propriétaire et le locataire. N’essayez pas d’expulser le locataire vous-même. Changer les serrures du logement du locataire ou de la porte principale du complexe, enlever les affaires du locataire ou couper les services publics peut avoir de graves répercussions juridiques. La plupart des États autorisent les locataires à poursuivre un propriétaire qui tente de s’autodétruire. Si vous avez affaire à un locataire à problèmes, vous méritez une solution. Ne renoncez pas à votre pouvoir en commettant de petites erreurs.

Vous avez déjà dû expulser un locataire ? Quels défis avez-vous rencontrés au cours du processus, et avez-vous réussi ?

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