Qu’est-ce qu’une forclusion ?

La forclusion est ce qui se passe lorsqu’un propriétaire ne parvient pas à payer son hypothèque.

Plus précisément, c’est un processus légal par lequel le propriétaire perd tous ses droits sur la propriété. Si le propriétaire ne peut pas payer la dette impayée, ou vendre la propriété via une vente à découvert, la propriété va alors à une vente aux enchères de forclusion. Si la propriété ne s’y vend pas, l’établissement de crédit en prend possession.

Pour comprendre la forclusion, il est utile de garder à l’esprit que le mot « propriétaire » dans ce cas est en fait un terme impropre.  » Emprunteur  » est un terme plus approprié. C’est ce qu’est une hypothèque, ou un acte de fiducie : un contrat de prêt pour le prix d’achat de la maison, moins l’acompte. Ce document met un privilège sur le bien acheté, ce qui fait du prêt un « prêt garanti ».

Lorsqu’un prêteur vous prête de l’argent sans garantie (dette de carte de crédit, par exemple), il peut vous poursuivre en justice pour défaut de paiement, mais il peut être très difficile de recouvrer l’argent auprès de vous. Les prêteurs vendent souvent ce type de dette à des agences de recouvrement externes pour quelques centimes de dollars et amortissent la perte. Cela est considéré comme un « prêt non garanti ».

Un prêt garanti est différent car, bien que le prêteur puisse subir une perte sur le prêt si vous ne payez pas, il récupère une plus grande partie de la dette en saisissant et en vendant votre propriété.

Alors, que se passe-t-il lors d’une saisie ? Les spécificités peuvent varier selon la loi de l’État, mais nous pouvons le décomposer en cinq étapes.

Étape 1 : Paiements manqués

Tout commence lorsque le propriétaire – l’emprunteur – ne parvient pas à effectuer les paiements hypothécaires en temps voulu. Généralement, c’est parce qu’il ne peut pas, en raison de difficultés telles que le chômage, un divorce, un décès ou des défis médicaux.

Si vous êtes dans cette situation difficile, il est essentiel que vous parliez à votre prêteur dès que possible. Il existe plusieurs options pour vous aider à rester dans votre maison. Le processus de forclusion coûte beaucoup d’argent au prêteur, et il veut l’éviter tout autant que vous.

Parfois, un emprunteur peut intentionnellement cesser de payer son hypothèque parce que la propriété pourrait être sous l’eau (en d’autres termes, le montant de l’hypothèque dépasse la valeur de la maison) ou parce qu’il est fatigué de gérer la propriété.

Quelle que soit la raison, l’essentiel est que l’emprunteur ne peut pas ou ne veut pas respecter les conditions du prêt.

Etape 2 : Avis public

Après trois à six mois de paiements manqués, le prêteur enregistre un avis public auprès du County Recorder’s Office, indiquant que l’emprunteur a fait défaut sur l’hypothèque. Dans certains États, on appelle cela un avis de défaut de paiement (NOD) ; dans d’autres, il s’agit d’une litispendance – terme latin signifiant « poursuite en cours ».

Selon la loi de l’État, le prêteur peut être tenu d’afficher l’avis sur la porte d’entrée de la propriété. Cet avis officiel est destiné à faire prendre conscience aux emprunteurs qu’ils risquent de perdre tous leurs droits sur la propriété et qu’ils peuvent être expulsés des lieux. En d’autres termes, ils sont en danger de forclusion.

Etape 3 : Pré-forclusion

Après avoir reçu un NOD du prêteur, l’emprunteur entre dans une période de grâce appelée pré-forclusion. Pendant cette période – de 30 à 120 jours, selon les réglementations locales – l’emprunteur peut trouver un arrangement avec le prêteur via une vente à découvert ou payer le montant restant dû.

Si l’emprunteur paie le défaut de paiement pendant cette phase, la forclusion prend fin et l’emprunteur évite l’expulsion et la vente de la maison. Si le défaut n’est pas remboursé, la forclusion se poursuit.

Etape 4 : Vente aux enchères

Si le défaut n’est pas corrigé dans le délai prescrit, le prêteur ou son représentant (appelé le syndic) fixe une date pour la vente de la maison lors d’une vente aux enchères de forclusion (parfois appelée vente de syndic). L’avis de vente du syndic (NTS) est enregistré au bureau de l’enregistreur du comté et des avis sont envoyés à l’emprunteur, affichés sur la propriété et imprimés dans le journal. Les ventes aux enchères peuvent avoir lieu sur les marches du palais de justice du comté, dans le bureau du syndic, dans un centre de convention à travers le pays, et même sur la propriété en cours de saisie.

Dans de nombreux États, l’emprunteur a le droit de rachat (il peut venir avec l’argent restant et arrêter le processus de saisie) jusqu’au moment où la maison sera vendue aux enchères.

Lors de la vente aux enchères, la maison est vendue au plus offrant pour un paiement en espèces. Comme le bassin d’acheteurs qui peuvent se permettre de payer comptant sur place pour une maison est limité, de nombreux prêteurs passent un accord avec l’emprunteur (appelé acte de forclusion) pour reprendre la propriété. Ou bien, la banque le rachète aux enchères.

Etape 5 : Après la forclusion

Si un tiers n’achète pas le bien lors de la vente aux enchères de forclusion, le prêteur en prend la propriété et il devient ce que l’on appelle un bien appartenant à la banque ou REO (real estate owned).

Les biens appartenant à la banque sont vendus de deux manières. Le plus souvent, ils sont répertoriés par un agent immobilier local pour la vente sur le marché ouvert. Zillow répertorie les propriétés appartenant à des banques à vendre. Par ailleurs, certains prêteurs préfèrent vendre leurs biens appartenant aux banques lors d’une vente aux enchères de liquidation, souvent organisée dans des salles de vente aux enchères ou dans des centres de congrès.

Les biens appartenant aux banques sont vendus de deux manières.