Tendances et analyses du marché immobilier de San Francisco, CA [Updated 2021]

Sauter vers une autre année du marché immobilier de San Francisco :

• Marché immobilier de San Francisco de 2021

• Marché immobilier de San Francisco

• 2019 Marché immobilier de San Francisco

• 2016 Marché immobilier de San Francisco

• 2015 Marché immobilier de San Francisco

Le marché immobilier de San Francisco a suivi les tendances nationales pendant la majeure partie de la décennie. Les nouvelles en provenance de la région de la baie commencent à ressembler à un disque rayé. Les mêmes prix élevés qui ont inondé les organes de presse après le début de la reprise en 2012 font encore les gros titres en 2021. Les gros titres sont bien mérités ; le marché de la Californie du Nord reste l’un des marchés les plus chers de la planète. Il convient toutefois de noter que la ville a commencé à montrer des signes de tempérament.

En effet, au premier trimestre 2020, l’immobilier à San Francisco est devenu synonyme d’une des plus fortes distributions de ventes au rabais du pays. Cela ne veut pas dire que le marché immobilier de San Francisco est relativement abordable, mais plutôt que les prix pourraient être sur le point de subir une correction de cap. Après des années d’appréciation historique, il semble qu’il reste peu de place pour une augmentation des prix.

En plus des prix élevés de la ville, l’introduction du Coronavirus a contribué à tempérer les taux d’appréciation. Alors que le COVID-19 n’a été rien moins que terrible pour l’économie, il semble avoir été exactement ce dont l’immobilier à San Francisco avait besoin. La peur et l’incertitude laissées dans le sillage de la pandémie ont en fait stoppé des années d’appréciation et ramené les prix sur terre – quoique légèrement.

La baisse des prix de vente devrait être d’incroyablement bon augure pour quiconque cherche à participer activement au marché, ce qui soulève la question : Est-ce le bon moment pour acheter une maison à San Francisco ? What do today’s high prices mean for local investors? More importantly, which San Francisco real estate trends will continue?

San Francisco Real Estate Market 2021 Overview

• Median Home Value: $1,402,470

• 1-Year Appreciation Rate: -2.5%

• Average Days On Market (Zillow): 63

• Median Rent Price: $4,500

• Price-To-Rent Ratio: 25.97

• San Francisco-Oakland-Fremont Unemployment Rate: 7.0% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)

• San Francisco County Population: 881,549 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• San Francisco County Median Household Income: $112,449 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• Percentage Of Vacant Homes: 9.83%

• Foreclosure Rate: 1 sur 10 451 (0,9 %)

Investissement immobilier à San Francisco 2021

La communauté des investisseurs immobiliers de San Francisco a connu un parcours plutôt rentable depuis que la reprise du marché a vraiment décollé en 2012. Il convient de noter, cependant, que le succès des investisseurs n’était pas unique à la Californie du Nord. En fait, les investisseurs immobiliers de tout le pays ont bénéficié de rendements généreux, notamment en 2020. Selon le rapport 2020 sur le Home Flipping américain du troisième trimestre d’Attom Data Solutions, « le bénéfice brut sur le home flip typique à l’échelle nationale (la différence entre le prix de vente médian et le prix médian payé par les investisseurs) a augmenté au troisième trimestre de 2020 pour atteindre 73 766 $ – le montant le plus élevé depuis au moins 2000. »

Sans surprise, le marché immobilier de San Francisco a été l’un des rares endroits à faire face à des augmentations des bénéfices bruts dans tout le pays. Les prix des maisons locales et la demande ont fait atterrir les investisseurs immobiliers de San Francisco vers le haut de la liste des meilleurs endroits pour retourner des maisons en 2020. Avec un bénéfice moyen de 158 500 $ par flip, San Francisco avait les cinquièmes bénéfices bruts les plus élevés au troisième trimestre de l’année dernière, derrière seulement San Jose, CA (bénéfice brut de 290 000 $) ; Ventura, CA (180 000 $) ; Bridgeport, CT (177 500 $) ; Los Angeles, CA (161 500 $), selon le 2020 U.S. Home Flipping Report.

Peu de marchés à travers le pays ont connu une hausse fulgurante des prix qui peut égaler celle des huit dernières années, ce qui soulève la question : L’immobilier à San Francisco est-il un bon investissement ? La réponse est relativement simple : oui, si les circonstances sont favorables. Les prix élevés de la ville peuvent dissuader certains investisseurs de rechercher des affaires locales. Pourtant, ces mêmes prix qui pourraient rendre l’investissement plus difficile ont déjà généré un retour sur investissement très impressionnant.

Il y a plus d’une façon d’investir dans l’immobilier de San Francisco. En plus des stratégies de sortie qui feraient que les investisseurs vendent leurs affaires à profit (vente en gros et réhabilitation), les propriétés locatives à long terme sont peut-être plus viables que jamais. Pour commencer, San Francisco est actuellement l’une des rares villes où il est moins cher de louer que de posséder. Avec un rapport prix/loyer de 25,97, il est sans équivoque plus abordable de louer une maison que d’en acheter une. En conséquence, la demande d’espace locatif est historiquement élevée, ce qui garantit que les propriétaires n’auront que rarement à s’inquiéter de l’inoccupation des logements. La demande qui en résulte permettra également aux propriétaires avisés d’augmenter les taux de location, décidant de posséder des propriétés locatives encore plus viables en 2021.

Si cela ne suffisait pas, l’impact de COVID-19 sur le marché immobilier a rendu les investissements à long terme plus attrayants. En particulier, la baisse des coûts d’emprunt a permis de digérer plus facilement les coûts d’acquisition élevés de la ville. Pour tenter de stimuler le secteur du logement, la Fed a annoncé qu’elle maintiendrait les taux à des niveaux historiquement bas dans un avenir prévisible, et les investisseurs locaux sont prêts et disposés à profiter de cette opportunité.

Investir dans l’immobilier à San Francisco est, pour le moment, incroyablement cher. Cependant, la communauté des investisseurs immobiliers de San Francisco a déjà prouvé que c’était possible. Les rendements dans la ville sont plus élevés qu’à peu près partout ailleurs, et il n’y a aucune raison de penser que la tendance ne se poursuivra pas dans un avenir prévisible.

Statistiques de forclusion à San Francisco 2021

Le marché immobilier de San Francisco n’abrite pas un taux de forclusion important. Bien qu’elle accueille l’une des valeurs médianes des maisons les plus élevées du pays, seule une maison sur 10 451 se conforme à la description  » en difficulté  » : défaut de paiement, vente aux enchères ou propriété de la banque. En fait, le taux de forclusion de 0,9 % de la ville n’est que légèrement supérieur à celui de la moyenne nationale (qui se situe actuellement autour de 0,7 %).

Malgré le faible taux de forclusion, cependant, l’immobilier à San Francisco a été légèrement plus sensible aux dépôts de forclusion dans l’histoire récente. En grande partie – en partie – à cause de la pandémie, plus de propriétaires sont tombés sur des temps financiers plus difficiles. Les licenciements et les pertes d’emploi ont fait disparaître les sources de revenus sur lesquelles de nombreux San-Franciscains comptaient pour payer leurs hypothèques et leurs loyers. Bien qu’il soit trop tôt pour dire l’ampleur des nouveaux dépôts de forclusion, on peut supposer qu’ils augmenteront au cours de l’année 2021.

Aujourd’hui, les codes ZIP du marché immobilier de San Francisco avec la plus grande distribution de saisies sont :

• 94127 : Dans dans chaque 3 996 maisons est en difficulté

• 94132 : Dans dans chaque 5 436 maisons est en difficulté

• 94124 : Dans dans chaque 5 739 maisons est en difficulté

• 94134 : Dans dans tous les 6 370 logements est en difficulté

• 94123 : Dans dans tous les 7 622 logements est en difficulté

Données fournies par RealtyTrac

Prix médian des maisons à San Francisco 2021

Le marché immobilier de San Francisco est le marché le plus cher de l’État le plus cher. Avec une valeur médiane des maisons de 1 402 470 dollars, la valeur moyenne d’une maison à SF est supérieure de plus d’un million de dollars à la valeur médiane des maisons aux États-Unis. Toutefois, il convient de noter que la valeur actuelle des maisons est le résultat d’une appréciation de près de dix ans. Les prix des maisons ont plus que doublé depuis les profondeurs de la dernière récession.

Aussi récemment que le premier trimestre de 2012, lorsque la récession était dans ses derniers instants, la valeur médiane des maisons était d’environ 680 000 dollars. Pour mettre les choses en perspective, c’est toujours plus que la valeur médiane des maisons en Californie aujourd’hui (les prix ont toujours été élevés par rapport aux marchés adjacents). Nonetheless, real estate in San Francisco rode a wave of economic expansion and optimism for nine consecutive years, to the tune of a 106.2% appreciation rate.

Dating back even further (to the turn of the century), here’s a list of the neighborhoods that have appreciated the most (according to NeighborhoodScout):

• 16th St / 3rd St

• Golden Gate U-San Francisco / Mission St

• Post St / Taylor St

• U of California Hastings College of Law / Van Ness Ave

• Ave D / 4th St

• Kearny St / California St

• California Institute of Integral Studies / Mission St

• Farallon Islands

• San Francisco State U / 19th Ave

• Franklin St / Geary Blvd

Whether or not these are the best neighborhoods to invest in remains up for debate, but one thing is for certain: there is no denying the run they have had as of late. Chacun de ces quartiers continue d’afficher une croissance remarquable.

La valeur des maisons locales a connu un tel parcours historique que les acheteurs potentiels se posent la même question depuis des années : Le marché immobilier de San Francisco va-t-il s’effondrer ? Si le début de l’année 2021 est un indicateur, la réponse pourrait être oui. La valeur médiane des maisons à San Francisco a déjà chuté de 2,5 % l’année dernière, et Zillow s’attend à une nouvelle dépréciation. Il est trop tôt pour dire de combien les prix vont baisser, mais cette tendance est clairement le résultat de trop nombreuses années d’appréciation.

Le marché immobilier de San Francisco se tient sur un piédestal à lui tout seul. Les prix élevés qui sont devenus synonymes d’immobilier à San Francisco ont créé un marché comme nulle part ailleurs. Néanmoins, il y a encore beaucoup d’espace pour que les marges bénéficiaires restent intéressantes pour les investisseurs immobiliers. Avec une bonne stratégie de sortie, les investisseurs avisés peuvent s’accommoder des coûts d’acquisition élevés de la région pour rentabiliser même certaines des transactions les plus chères. Local demand supports a desirable rental market, which bodes incredibly well for well-positioned buy-and-hold investors.

Data Provided By Zillow

San Francisco Real Estate Market: 2020 Summary

• Median Home Value: $1,392,859

• 1-Year Appreciation Rate: +2.4%

• Median Home Value (1-Year Forecast): 3.9%

• Average Days On Market (Zillow): 61

• Median Rent Price: $4,500

• Price-To-Rent Ratio: 25.7

• Unemployment Rate: 2.2% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)

• San Francisco County Population: 883,305 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• San Francisco County Median Household Income: $104,552 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• Percentage Of Vacant Homes: 9.83%

• Foreclosure Rate: 1 sur 6 658 (1,5 %)

Investissement immobilier à San Francisco en 2020

La communauté des investisseurs immobiliers de San Francisco a été largement influencée par l’introduction du coronavirus au premier trimestre de 2020. À l’aube de 2020, les investisseurs ont généralement pratiqué la réhabilitation et la vente en gros lorsque des marges bénéficiaires intéressantes se présentaient (ce qui n’était pas souvent le cas). Cependant, l’apparition de la pandémie a fait vaciller le marché immobilier de San Francisco. Au début, le marché a stagné sous l’effet de la peur et de l’incertitude. Personne ne voulait vendre une maison, et encore moins en visiter une pendant une pandémie. En quelques semaines, le marché a été paralysé.

En mai, il était évident que l’impact du COVID-19 sur l’immobilier à San Francisco allait être temporaire. En quelques mois seulement, en fait, le sentiment du marché est passé de la peur à la frénésie, car l’intervention du gouvernement et les taux d’intérêt historiquement bas ont catalysé l’activité ; c’est cette activité qui allait façonner la façon dont les gens ont investi dans l’immobilier de San Francisco au cours de l’année 2020.

L’immobilier à San Francisco avait été exorbitant pendant beaucoup trop longtemps, et la baisse des taux d’intérêt a rendu les coûts d’acquisition plus supportables. Avec des taux tombant bien en dessous de 3,0 %, de nombreux investisseurs ont jeté leur dévolu sur les biens locatifs à long terme. La convergence unique de faibles coûts d’emprunt et de la possibilité de rembourser un prêt hypothécaire avec l’argent d’autrui dans l’une des villes les plus chères du pays était trop attrayante pour être ignorée. De plus, le manque de logements disponibles dans la ville atténuait le risque d’inoccupation. Même les personnes qui voulaient acheter ne pouvaient pas le faire en raison des faibles niveaux d’inventaire, ce qui a forcé plus de gens à louer en 2020.

Marché immobilier de San Francisco : résumé 2019

• Valeur médiane des maisons : 1 353 500 $

• Taux d’appréciation sur 1 an : 2,9 %

• Valeur médiane des maisons (prévision sur 1 an) : 1,4 %

• Prix médian des loyers : 4 500 $

Investissement immobilier à San Francisco 2019

La valeur médiane des maisons était de 1 353 500 $ au premier semestre 2019. En un an (mars 2018 à avril 2019), la valeur médiane des maisons de la ville la plus prolifique de la Bay Area a augmenté d’un modeste 2,9 %. Cependant, la valeur médiane des maisons a chuté en mars par rapport à la même période l’année dernière, « marquant la première baisse annuelle depuis le creux du dernier krach immobilier, il y a sept ans », selon CoreLogic. Avant cette baisse, les prix de l’immobilier avaient augmenté pendant 83 mois consécutifs depuis avril 2012.

Pour mettre les choses en perspective, la valeur médiane des maisons aux États-Unis était de 226 700 dollars, soit 1 126 800 dollars de moins que la maison moyenne de la ville de la Baie. Cependant, au niveau national, les prix médians des maisons se sont appréciés plus de deux fois plus vite que l’immobilier à San Francisco. C’est très probablement parce que la Bay Area a atteint un point de basculement avant partout ailleurs.

Etant l’un des marchés immobiliers les plus chers du pays à l’époque, les prix de San Francisco étaient prohibitifs pour de nombreux investisseurs. Cependant, si l’immobilier était coûteux, il était également très demandé, ce qui a bien servi les investisseurs. Malgré les prix, l’investissement immobilier était constamment soutenu par la demande. Quiconque pouvait se permettre d’investir pouvait trouver des marges bénéficiaires intéressantes. En fait, la ville a affiché les rendements moyens des vendeurs de maisons les plus élevés au premier trimestre de 2019 – juste après son voisin du sud-est : San Jose.

Investissements immobiliers à San Francisco en 2016

Le marché immobilier de San Francisco a été imparable au cours du premier semestre 2016 et du reste de l’année, d’ailleurs. Les prix des maisons ont quadruplé par rapport à la moyenne nationale et ont continué à croître par rapport à l’année précédente, la ville se classant dans l’échelon supérieur des taux d’appréciation.

Malgré une accessibilité plus faible, l’économie locale était forte et sur une tendance à la hausse. La construction de nouveaux logements a dépassé la moyenne nationale, ce qui a aidé l’accessibilité en aval – quoique légèrement.

Du point de vue des investisseurs, les saisies étaient une opportunité en devenir. Le marché du logement de San Francisco comptait 528 propriétés à un certain stade de saisie au cours du dernier trimestre. Malgré un niveau très bas, les saisies étaient en fait 40,0% plus élevées que le mois précédent et 17,0% plus élevées que la même période de l’année précédente.

San Francisco Real Estate Market: 2015 Summary

• Median Home Price: $742,900

• 1-Year Appreciation Rate: 10.1%

• Unemployment Rate: 4.4%

• 1-Year Job Growth Rate: 3.1%

• Population: 837,442

• Median Household Income: $79,624

San Francisco Real Estate Investing 2015

The city was in a league all to itself in 2015. For all intents and purposes, the Bay Area city had taken the recovery and run with it at a blistering pace. The Golden Gate City outpaced nearly every market in the country in terms of appreciation and value. It should come as no surprise that real estate appreciated nearly twice as fast as the national average at the time. Real estate investing proved to be very lucrative and set the table moving forward.

Homes were appreciating at a rate of 10.1%. The national average, on the other hand, was 5.7%. Peut-être encore plus impressionnant : l’immobilier s’est apprécié de 60,7 % sur une période de trois ans (remontant à 2012).

À l’époque, le marché immobilier était soutenu par des fondamentaux économiques tout aussi impressionnants. Le secteur de l’emploi, en particulier, a soutenu une offre et une demande saines dans la région. À 4,4 %, le taux de chômage de la ville était bien inférieur à la moyenne nationale. Plus important encore, le chômage montrait des signes de baisse. La croissance de l’emploi devait également soutenir l’économie de la ville. Au cours d’une année, le taux de croissance de l’emploi a dépassé 3,0 %, soit plus d’un point de pourcentage entier au-dessus de la moyenne nationale.

Il y a toutefois un facteur qui a entravé la progression de l’immobilier : l’accessibilité financière. Avec des taux d’appréciation dépassant les 10,0 % en un an, la ville de Californie du Nord était moins abordable que la plupart des autres marchés immobiliers. Dans tout le pays, le ménage moyen consacrait 15,1 % de son revenu mensuel aux paiements hypothécaires. Cependant, il était normal que les propriétaires consacrent 22,9 % de leur revenu aux paiements hypothécaires mensuels.

Heureusement, les remises sur les propriétés en difficulté offraient un excellent retour sur investissement. Le prix de vente médian d’une maison non en détresse était de 1 050 000 $. Le prix de vente médian d’une maison saisie était de 780 300 $, soit 26,0 % de moins que les ventes de maisons non saisies. Cela représente une réduction d’environ 269 000 $. Le montant que les investisseurs ont économisé sur les saisies en 2015 était supérieur au prix médian des maisons dans tout le pays.

La majorité des saisies sur le marché immobilier de San Francisco étaient des pré-saisies ou risquaient d’être possédées en raison de l’incapacité du propriétaire à payer une obligation hypothécaire en cours. Néanmoins, seulement 3,3% des maisons se sont retrouvées dans une position d’équité négative. C’était considérablement plus bas que la moyenne nationale de 16,9%.

At the time, the best places to invest in San Francisco were:

• Pacific Heights

• Noe Valley

• South Beach

• Central Sunset

• Russian Hill

San Francisco County Map:

Summary

The San Francisco real estate market is unlike any other in California, let alone the world. Few places have seen such a historic run in value without detracting from demand. That said, 2021 may be the year price temperance makes the city more affordable, which is great news for everyone interested in participating in the market. Until prices return to some form of normalcy, however, investors are awarded the luxury of practicing long-term exit strategies. Despite the city’s high cost of living, rental properties appear to be more viable than ever and should remain so for the foreseeable future.

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