Wow ! Le marché immobilier américain grésille, malgré la pandémie

C’était un deuxième trimestre étonnant. Les ventes de logements neufs ont augmenté de 43,2 % sur l’année. Le sentiment des constructeurs de maisons américains est maintenant à son plus haut niveau depuis 35 ans. Les déménagements vers les banlieues ajoutent à la pression d’achat de maisons, avec des déplacements vers des endroits moins taxés, et des taux d’intérêt toujours bas, amplifiant le boom immobilier américain en cours.

L’indice national des prix des maisons S&P/Case-Shiller corrigé des variations saisonnières a augmenté de 4,29% au cours de l’année au T2 2020 (3,62% corrigé de l’inflation) – en hausse par rapport à la croissance de 3,25% de l’année précédente.

Les prix des maisons ont augmenté de 2,17% au cours du dernier trimestre (2,29% ajustés à l’inflation), selon S&P/Case-Shiller.

Les prix des maisons continuent d’augmenter dans l’ensemble des 20 principales villes du pays, selon Standard and Poor’s, Phoenix affichant la plus forte augmentation de 8.96% au cours de l’année jusqu’au T2 2020, suivie de Seattle (6,5%), Tampa (5,89%), Charlotte (5,74%), Cleveland (5,4%), Minneapolis (5,39%) et San Diego (4,98%). Des hausses de prix plus modérées ont été observées à Portland (4,25%), Atlanta (4,2%), Miami (4,03%), Denver (4,02%), Los Angeles (3,91%), Washington (3,54%), Boston (3,51%), Las Vegas (3,33%), Detroit (3,07%) et Dallas (3,06%). New York a connu une croissance minimale des prix des maisons de 1,67%, ainsi que San Francisco (1,45%), et Chicago (0,6%).

La région des montagnes a enregistré les plus fortes hausses des prix des maisons de 7% en glissement annuel au T2 2020, suivie de la région Centre Sud Est (6,01%), Centre Nord Est (5,61%), Atlantique Sud (5,6%), Centre Nord Ouest (5,41%), et Pacifique (5,13%), selon la FHFA. Des hausses de prix des maisons plus modestes ont été enregistrées dans le Centre Sud Ouest (4,78 %), la Nouvelle-Angleterre (4,61 %) et l’Atlantique moyen (4,49 %).

Le prix de vente médian des nouvelles maisons vendues a diminué de 4,34 % en glissement annuel en août 2020, pour atteindre 312 800 $ US, selon le Bureau du recensement des États-Unis. Pour les maisons existantes, le prix médian a augmenté de 11,4 % pour atteindre 310 600 $ US en août 2020 par rapport à l’année précédente, selon l’Association nationale des agents immobiliers (NAR). L’augmentation des prix en août marque le 102e mois consécutif de hausse d’une année sur l’autre.

La demande continue d’augmenter fortement. Les ventes de logements existants ont augmenté de 10,5 % en glissement annuel pour atteindre un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 6 millions d’unités en août 2020, selon l’Association nationale des agents immobiliers (NAR). De même, les nouvelles maisons vendues ont grimpé de 43,2 % en glissement annuel pour atteindre un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 1 011 000 unités en août 2020, selon le US Census Bureau.

L’activité de construction reste faible, malgré cela. En août 2020, les permis de construire autorisés pour les nouveaux logements ont diminué de 0,1 % en glissement annuel, selon le Bureau du recensement américain. Les mises en chantier ont augmenté de 2,8 % tandis que les achèvements ont diminué de 2,4 %.

« La demande de logements est robuste mais l’offre ne l’est pas, et ce déséquilibre va inévitablement nuire à l’accessibilité et entraver les possibilités de propriété », a déclaré Lawrence Yun, économiste en chef de la NAR. « Pour assurer de larges gains dans l’accession à la propriété, davantage de nouvelles maisons doivent être construites. »

L’économie américaine s’est contractée à un taux annuel étonnant de 32,9 % au T2 2020, après une baisse en glissement annuel de 5 % au T1 – la plus forte baisse jamais enregistrée depuis les années 1940. L’économie américaine devrait se contracter de 6,6 % cette année, la première contraction en 11 ans, selon le FMI. Le taux de chômage est tombé à 10,2 % en juillet 2020, après avoir enregistré un record de 14,7 % en avril 2020, mais reste bien plus élevé que le taux de chômage moyen de 4,4 % de 2015 à 2019.

L’histoire de l’effondrement de l’immobilier américain

Le dernier effondrement de l’immobilier a commencé au deuxième trimestre 2006. On a observé une chute de 33,3 % de l’indice composite-20 des prix des logements S&P/Case-Shiller du T2 2006 au T4 2011. Phoenix a enregistré la plus forte baisse (-54,7 %) parmi les vingt plus grandes zones métropolitaines, suivie de Miami (-50,5 %), Détroit (-43,3 %), San Francisco (-40,8 %), Los Angeles (-40,1 %) et San Diego (-39,7 %).

HOUSE PRICE CHANGE (%)
US Cities	Housing boom (Jan 1996-Mar 2006)	Housing crash (Apr 2006-Dec 2011)	Housing recovery, boom (Jan 2012-Dec 2019)	Q2 2020(y-o-y change)
New York	172.58	-24.45	25.57	1.67
Los Angeles	265.49	-40.06	74.25	3.91
Chicago	96.84	-33.47	31.73	0.60
Phoenix	182.59	-54.73	82.21	8.96
San Diego	247.66	-39.68	68.74	4.98
Dallas	–	-7.53	71.21	3.06
San Francisco	226.59	-40.82	105.19	1.45
Detroit	71.99	-43.31	81.69	3.07
Boston	152.49	-16.38	51.08	3.51
Seattle	134.22	-23.97	95.56	6.50
Composite-10	192.25	-33.52	55.22	2.80
Composite-20	–	-33.31	60.52	3.47
Sources: S&P, Global Property Guide

The U.S. housing market started to recover in the second half of 2012. In 2013, the S&P/Case-Shiller composite-20 home price index soared 13.5%. House prices continue to rise in the following years, albeit at a much slower pace. The S&P/Case-Shiller composite-20 home price index rose by 4.4% in 2014, by 5.5% in 2015, by 5.4% in 2016, by 6.2% in 2017, by 4% in 2018, and by 2.8% in 2019.

Les ventes de logements à l’échelle nationale augmentent, dans un contexte de baisse des taux d’intérêt

Les ventes de logements existants (qui comprennent les maisons individuelles, les maisons en rangée, les condominiums et les coopératives) se sont établies à un taux annuel désaisonnalisé de 6 millions d’unités en août 2020, en forte hausse de 10,5% par rapport à l’année précédente, selon l’Association nationale des agents immobiliers (NAR).

Par région :

• Dans le Nord-Est, les ventes de logements existants ont augmenté de 5.7% en août 2020 par rapport à l’année précédente, pour atteindre un taux annuel de 740 000 unités.
• Dans le Midwest, les ventes de logements existants ont augmenté de 9,3% en août 2020 par rapport à l’année précédente, pour atteindre 1,41 million d’unités.
• Dans le Sud, les ventes de logements existants ont fortement augmenté de 13% pour atteindre 2,6 millions d’unités en août 2020 par rapport à l’année précédente.
• Dans l’Ouest, les ventes de maisons existantes ont augmenté de 9,6 % en glissement annuel pour atteindre 1,25 million d’unités en août 2020.

« Les ventes de maisons continuent de surprendre, et il y a beaucoup d’acheteurs dans le pipeline prêts à entrer sur le marché », déclare Lawrence Yun, économiste en chef de la NAR. « De nouveaux gains dans les ventes sont probables pour le reste de l’année, avec des taux hypothécaires qui tournent autour de 3% et avec une reprise continue de l’emploi. »

De même, les nouvelles maisons vendues ont grimpé de 43.2% en glissement annuel pour atteindre un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 1 011 000 unités en août 2020, selon le US Census Bureau.

Les acheteurs d’une première maison ont représenté environ 33% du total des ventes en août 2020, en baisse par rapport aux 34% du mois précédent mais en hausse par rapport aux 31% d’il y a un an, selon la NAR. En outre, les ventes au comptant ont représenté 18 % de toutes les transactions en août 2020, soit une légère baisse par rapport aux 19 % enregistrés un an plus tôt. Les investisseurs individuels, qui représentent de nombreuses ventes au comptant, ont acheté 14% des maisons en août 2020, à égalité avec l’année précédente.

Les propriétés résidentielles sont généralement restées sur le marché pendant 22 jours en août 2020, en forte baisse par rapport aux 31 jours de l’année précédente, selon la NAR. Environ 69% des maisons vendues en août sont restées sur le marché pendant moins d’un mois.

Le sentiment à un niveau record, en partie en raison du déplacement des banlieues

Le sentiment des constructeurs de maisons américains a augmenté à 83 en septembre 2020, contre 68 l’année précédente – la lecture la plus élevée dans les 35 ans d’histoire de l’enquête, alors que de nombreuses personnes s’éloignent des grandes villes en raison de la pandémie, selon l’indice du marché du logement (HMI) de la National Association of Home Builders (NAHB)/Wells Fargo. Une lecture de 50 est le point médian entre positif et négatif.

Un exode croissant des États à forte fiscalité vers les États à faible fiscalité, en raison de la loi sur les réductions d’impôts et les emplois (TCJA), a soutenu davantage la demande de logements.

« Le changement de banlieue pour la construction de maisons garde les constructeurs occupés, soutenus du côté de la demande par les faibles taux d’intérêt », a déclaré Robert Dietz, économiste en chef de la NAHB. « Dans un autre signe de cette tendance croissante, les constructeurs dans d’autres parties du pays ont déclaré avoir reçu des appels de clients dans les marchés à forte densité demandant à déménager. »

Cependant, les promoteurs s’inquiètent maintenant de la flambée continue des coûts et des délais pour les matériaux de construction, en particulier le bois.

Les prix du bois d’œuvre ont grimpé de plus de 170 % depuis la mi-avril 2020, après que les producteurs de bois d’œuvre ont fermé leurs portes en mars et avril alors que la pandémie frappait le pays.

Malgré une forte demande, l’activité de construction résidentielle est restée faible au cours des huit premiers mois de 2020, en partie en raison de la hausse des coûts des matériaux causée par les restrictions liées à la pandémie. En août 2020 (en taux annuel corrigé des variations saisonnières) :

• Mises en chantier : 1 416 000 unités, en hausse de 2,8 % par rapport à l’année précédente
• Les logements achevés : 1 233 000 unités, en baisse de 2,4 % par rapport à l’année précédente
• Les permis de construire : 1 470 000 unités, en légère baisse de 0,1 % par rapport à l’année précédente

Lors du précédent boom, il a atteint un pic de près de 2 000 000 d’achèvements en 2006, mais s’est effondré à 584 900 unités en 2011.

Le nombre total de logements existants disponibles à la vente a chuté de 18,6% en glissement annuel pour atteindre 1,49 million d’unités en août 2020, selon la NAR. L’inventaire des maisons existantes était à 3 mois d’approvisionnement en août, en baisse par rapport à 4 mois d’approvisionnement il y a un an. D’autre part, l’inventaire corrigé des variations saisonnières des nouvelles maisons à vendre à la fin d’août 2020 était de 282 000 – ce qui équivaut à environ 3,3 mois d’approvisionnement, en forte baisse par rapport à 5,5 mois d’approvisionnement un an plus tôt, selon le Bureau du recensement des États-Unis.

Les saisies immobilières vont-elles commencer à augmenter ?

Les dépôts de forclusion, qui comprennent les avis de défaut, les ventes aux enchères programmées et les reprises bancaires, ont diminué de 44 % au premier semestre 2020 par rapport à l’année précédente, à 165 530 propriétés, et de 90 % par rapport à un pic de 1 654 634 propriétés au premier semestre 2020, selon ATTOM Data Solutions.

Antebian a noté que les saisies devraient augmenter. « Le volume des biens en difficulté est presque garanti d’augmenter de manière significative… parce que des millions d’Américains ont manqué leurs paiements hypothécaires en juin et continueront à le faire à cause du chômage. »

Le taux de forclusion était de 0,12% de tous les logements aux États-Unis au premier semestre 2020, en baisse par rapport à 0,36% en 2019, 0,47% en 2018, 0,51% en 2017, 0,7% en 2016 et par rapport au pic de 2,23% en 2010. Le Delaware a enregistré le taux de saisie le plus élevé du pays au premier semestre 2020, avec 0,28% de toutes les unités de logement ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de saisie, suivi du New Jersey (0,25%), de l’Illinois (0,24%), du Maryland (0,21%) et du Connecticut (0,18%).

De même, le taux de délinquance sur les prêts hypothécaires unifamiliaux est tombé à 2.49 % au T2 2020, contre 2,56 % au T2 2019, 3,2 % au T2 2018 et 3,66 % il y a trois ans, selon la Fed américaine.

Les taux d’intérêt baissent à nouveau

En septembre 2020, la Réserve fédérale a laissé le taux des fonds fédéraux inchangé entre 0 % et 0,25 %, après l’avoir réduit d’une fourchette cible de 1 % à 1,25 % en mars 2020 pour soutenir l’activité économique au milieu de la pandémie de coronavirus. Lors de sa récente réunion, la Fed a indiqué qu’elle avait l’intention de maintenir le taux directeur à un niveau proche de zéro jusqu’à ce que le marché du travail du pays se soit totalement redressé et que le taux d’inflation soit remonté à 2 %.

Le pays compte actuellement toujours 11,5 millions d’emplois en moins depuis février, tandis que le taux d’inflation annuel était de 1,3 % en août 2020. Les demandes d’allocations de chômage ont commencé à diminuer, mais restent plus de quatre fois supérieures au niveau d’avant le coronavirus.

En conséquence, les taux d’intérêt hypothécaires baissent également à nouveau.

• Le taux d’intérêt moyen pour les prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans (FRM) était de 2,94 % en août 2020, contre 3,62 % en août 2019 et 4,55 % en août 2018.
• Le taux moyen pour les FRM de 15 ans était de 2,48% en août 2020, contre 3,08% un an plus tôt et 4,02% il y a deux ans.
• Le taux moyen pour les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) de 5 ans est tombé à 2,91% en août 2020, contre 3,36% en août 2019 et 3,87% deux ans plus tôt.

Fort de la baisse des taux d’intérêt, l’encours de la dette hypothécaire a augmenté de 4 % en glissement annuel pour atteindre 16,28 billions de dollars américains au T2 2020 par rapport à l’année précédente, après une croissance annuelle de 3,75 % en 2019, 3,56 % en 2018, 3,81 % en 2017 et 3,43 % en 2016, selon le Système fédéral de réserve américain. Les résidences unifamiliales à quadrifamiliales représentaient environ 69,4% du montant total des prêts hypothécaires en cours au T2 2020.

La taille du marché hypothécaire équivalait à environ 73.6 % du PIB en 2019, en baisse par rapport à plus de 77 % au cours des cinq dernières années, et bien moins que les 100,1 % du PIB en 2009, selon les estimations du Global Property Guide.

Les loyers continuent d’augmenter, le taux de vacance diminue

La hausse des loyers est un autre signe de la bonne santé des fondamentaux économiques. Le loyer demandé médian aux États-Unis a augmenté de 2,5 % en glissement annuel pour atteindre 1 033 $ US par mois au T2 2020, selon le Bureau du recensement des États-Unis – le deuxième niveau le plus élevé après le loyer mensuel record de 1 041 $ US au trimestre précédent.

Par région :

• Dans le Midwest, le loyer médian demandé a grimpé de 13,8 % en glissement annuel pour atteindre 907 $ US par mois au T2 2020.
• Dans l’Ouest, le loyer médian demandé a fortement augmenté de 10.6% à 1 502 $ US par mois au T2 2020 par rapport à l’année précédente.
• Dans le Sud, le loyer médian demandé a augmenté de 4,8% en glissement annuel à 990 $ US par mois au T2 2020.
• Dans le Nord-Est, le loyer médian demandé a légèrement diminué de 1.8 % au T2 2020 par rapport à l’année précédente, pour atteindre 1 279 $ US par mois.

Les loyers médians ont été plus ou moins statiques de 2008 à 2014, selon le Bureau du recensement des États-Unis. Cependant, depuis 2015, les loyers ont augmenté au moins aussi vite que les prix des maisons.

Le taux de vacance locative à l’échelle nationale est tombé à 5,7% au T2 2020, contre 6,6% au trimestre précédent et 6,8% un an plus tôt, selon les chiffres du Bureau du recensement des États-Unis. Il s’agit du niveau le plus bas depuis le T2 1984.

L’Ouest a enregistré le taux de vacance locative le plus faible, soit 3,8% au T2 2020, suivi du Nord-Est (4,2%), et du Midwest (6,8%). Le Sud affichait le taux de vacance locative le plus élevé, soit 7,4 % sur la même période.

Taux de propriété en forte hausse

Après trois années de croissance, le taux de propriété continue d’augmenter au premier semestre 2019, malgré la hausse continue des prix de l’immobilier. Le taux de propriétaires aux États-Unis s’est établi à 67,9 % au deuxième trimestre 2020, contre 65,3 % au trimestre précédent et 64,1 % un an plus tôt, selon le Bureau du recensement américain. Il s’agit en fait du niveau le plus élevé depuis le T2 2008.

Par région :

• Dans le Midwest, le taux d’accession à la propriété était de 71,4 % au T2 2020, contre 69,2 % au T1 2020 et 68 % l’année précédente. Il s’agit du niveau le plus élevé depuis le 3e trimestre 2009.
• Dans le Sud, le taux de propriété s’est établi à 71,1 % au 2e trimestre 2020, en nette amélioration par rapport aux 67,6 % du trimestre précédent et aux 66 % du 2e trimestre 2019.
• Dans le Nord-Est, le taux de propriété s’est établi à 63,3 % au 2e trimestre 2020, en hausse par rapport aux 62,4 % du trimestre précédent et aux 61,2 % de l’année précédente.
• Dans l’Ouest, le taux de propriété a augmenté à 62,6 % au T2 2020, contre 60,1 % au trimestre précédent et 59,3 % un an plus tôt.

La TCJA : qui sont les gagnants ?

Le président Donald Trump a signé une loi fiscale historique (connue sous le nom de Tax Cuts and Jobs Act ou TCJA), la plus grande refonte du code fiscal américain depuis plus de 30 ans, qui est entrée en vigueur le 1er janvier 2018. La loi comprend une réduction massive du taux d’imposition des sociétés, qui passe de 35 % à 21 %. Mais elle réduit également le plafond de la déduction des intérêts hypothécaires, augmente les déductions standard, mais restreint les déductions fiscales étatiques et locales.

Deux ans après, il semble que l’effet positif de l’augmentation du revenu disponible l’emporte sur la perte des avantages fiscaux. Sur la base d’une étude récente menée par le Tax Policy Center, environ 65 % des ménages américains ont bénéficié d’une réduction d’impôt alors que seulement 6 % ont payé plus.

• Le plafond de déduction des intérêts hypothécaires diminue. La nouvelle loi plafonne le seuil de déduction, qui aide les propriétaires à réduire leur revenu imposable, sur les nouvelles maisons aux premiers 750 000 dollars US d’un prêt, contre 1 million de dollars US à l’origine.
• La déduction standard augmente. La nouvelle loi augmente la déduction standard pour tous les contribuables à 12 000 $ US pour les déclarants uniques et à 24 000 $ US pour les déclarants conjoints. Cela implique qu’il n’est peut-être plus avantageux pour certains ménages de détailler la déduction des intérêts hypothécaires puisqu’elle serait inférieure à leur déduction standard.
• La déduction des impôts d’État et locaux (SALT) restreinte. La nouvelle loi plafonne la déduction SALT à 10 000 dollars US de la valeur de la propriété, du revenu individuel et des taxes de vente. Cela aura le plus grand impact sur les ménages à revenu élevé, car environ 93 % des ménages gagnant 200 000 à 300 000 dollars US par an demandent la déduction SALT, contre seulement 39 % des ménages gagnant 50 000 à 75 000 dollars US.

Les ménages à revenu élevé récoltent les plus grands avantages de la nouvelle loi, car leurs taux d’imposition ont été considérablement réduits. En fonction de la tranche de revenu :

Revenu du ménage	% des ménages ayant bénéficié d’une réduction d’impôt
Moins de 30 000 $ US	32.1%
30 000 à 50 000 $ US	69.1%
US$50,000 – US$75,000	81.7%
US$75,000 – US$100,000	86.6%
Over US$100,000	89.5%
Sources: Tax Policy Center, MarketWatch

The TCJA’s US$10,000 limitation on deductions for state and local taxes appears to have accelerated relocations from high-tax states like California, New York, Illinois, and New Jersey to low-tax and no-tax states such as Colorado, Idaho, Florida, Texas, Utah, and Nevada. This added more housing demand and put more pressure to the already tight housing market.

Plunging economy, ballooning deficit

The U.S. economy shrank by a whopping annual rate of 32.9% in Q2 2020, following a y-o-y fall of 5% in Q1, amidst social distancing restrictions and lockdowns. It was the steepest decline on record dating back to the 1940s.

La plus grande économie du monde devrait se contracter de 6,6% cette année, la première contraction en 11 ans, selon les estimations du FMI.

Le déficit du budget fédéral devrait bondir à 3 300 milliards de dollars en 2020, soit plus du triple du manque à gagner enregistré en 2019, principalement sous l’effet des dépenses massives du gouvernement et des aides à la relance pour lutter contre la pandémie, selon le Congressional Budget Office (CBO). Le déficit devrait atteindre environ 16 % du PIB cette année, le niveau le plus élevé depuis 1945.

En conséquence, la dette fédérale grimpera à environ 98 % du PIB cette année et dépassera la taille de l’économie américaine en 2021, selon le CBO. Le CBO a déclaré que le déséquilibre fiscal n’a pas été observé aux États-Unis depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale.

L’inflation à l’échelle nationale s’est établie à 1,3 % en août 2020 – le niveau le plus élevé depuis mars 2020, mais toujours bien inférieur à l’objectif de 2 % de la Fed.

Le marché du travail montre quelques signes d’amélioration. Le taux de chômage est tombé à 10,2% en juillet 2020, après avoir enregistré un record de 14,7% en avril 2020. Mais il reste bien plus élevé que le taux de chômage moyen du pays, qui était de 4,4 % de 2015 à 2019.

L’intérêt des acheteurs étrangers pour les États-Unis est en baisse.

Les acheteurs étrangers ont acheté 154 000 propriétés américaines d’avril 2019 à mars 2020, soit une baisse de 16 % par rapport à l’année précédente, selon le profil 2020 des transactions internationales dans l’immobilier résidentiel américain de la NAR. De même, la valeur des propriétés achetées par des étrangers au cours de la même période a chuté de 5 % pour atteindre 74 milliards de dollars américains. Les acheteurs chinois ont représenté plus de 20% de toutes les transactions étrangères, suivis par les Canadiens (12,8%), les Mexicains (7,8%), les Indiens (7,3%) et les Colombiens (1,8%).

Six États américains connaissent le plus fort intérêt des acheteurs étrangers : la Floride, la Californie, le Texas, l’Arizona, le New Jersey et Hawaï. Malheureusement, la plupart ont été touchés par des restrictions de voyage liées au coronavirus cette année. Mais dans tous les cas, le dynamisme du marché intérieur a plus que compensé tout ralentissement de la demande étrangère.

Floride

Le marché immobilier de la Floride est soutenu principalement par les investisseurs étrangers plutôt que par les acheteurs locaux. Typiquement, un acheteur étranger sur 5 aux États-Unis a acheté sa propriété en Floride, selon la NAR. Environ 41% des acheteurs canadiens, souvent appelés snow birds, ont acheté en Floride.

« De nombreux Canadiens et autres étrangers ont trouvé la Floride si séduisante en raison de ses lois fiscales clémentes », a déclaré l’économiste en chef de la NAR, Lawrence Yun. « De plus, de nombreuses zones métropolitaines de Floride ont un inventaire de propriétés moins chères, relativement parlant – une combinaison qui fait de l’État une destination très populaire. »

En août 2020, le prix de vente médian de la Floride pour les maisons unifamiliales existantes a augmenté de 13,2 % en glissement annuel pour atteindre 300 000 $ US, selon Florida Realtors. De même, le prix médian à l’échelle de l’État pour les propriétés de type condo-townhouse a grimpé de 14,5 % en glissement annuel pour atteindre 217 500 $ US au cours de la même période.

« Le marché du logement en Floride continue de gagner en dynamisme et de fournir un soutien à l’économie de l’État, même si nous restons tous vigilants pour protéger notre santé, sauvegarder nos communautés et essayer de maintenir les entreprises pendant la pandémie en cours », a déclaré le président de 2020 Florida Realtors, Barry Grooms.

« Nos maisons sont devenues plus importantes que jamais au cours des derniers mois, alors que nous avons fait face à des ordres de rester à la maison, de travailler à domicile, d’aider les enfants avec l’éducation à distance et plus encore », a ajouté Grooms.

Les ventes conclues pour les maisons unifamiliales ont augmenté de 8,8% à 29 495 unités en août 2020 par rapport à l’année précédente, selon Florida Realtors. De même, les ventes de condos et de maisons en rangée ont augmenté de 10,3 % en glissement annuel pour atteindre 11 100 unités.

Les propriétés haut de gamme mènent la résurgence du marché du logement en Floride.

« Les ventes de maisons unifamiliales de 1 000 000 $ ou plus ont augmenté de près de 82 % en glissement annuel, tandis que les ventes dans la fourchette de 600 000 $ à 1 000 000 $ ont augmenté de près de 72 % », a déclaré le Dr Brad O’Connor, économiste en chef de Florida Realtors. « Et, comme ce fut le cas dans la catégorie des maisons individuelles, les ventes de condos et de maisons en rangée de 1 000 000 $ et plus ont augmenté de 63,5 % par rapport à août dernier, et les ventes de la gamme de 600 000 $ à 1 000 000 $ ont augmenté de plus de 71 %. »

La Floride est l’un des États les plus peuplés des États-Unis. Nombre de ses villes sont fortement tributaires des retraités, les résidents âgés de 60 ans et plus représentant plus de 20 % de la population. En fait, à Naples, ils représentent plus de 61%, selon un article de Forbes.

Les stocks se situaient à un niveau limité de 2,3 mois d’approvisionnement pour les maisons individuelles et à 5,3 mois d’approvisionnement pour les condos et les maisons de ville en août 2020, selon Florida Realtors.

Californie

La Californie est l’État américain le plus peuplé avec plus de 39,8 millions de résidents, et la deuxième destination la plus populaire pour les acheteurs étrangers, après la Floride. L’État représente environ 12 % de tous les achats internationaux effectués dans le pays chaque année. Les chiffres d’avant la pandémie montraient qu’environ un tiers des achats étrangers en Californie étaient effectués par des citoyens chinois, suivis par les acheteurs britanniques (20 %), et les citoyens indiens et mexicains (10 % chacun).

La Californie du Sud avait été particulièrement populaire auprès des parents chinois espérant envoyer leurs enfants dans des universités américaines. Cependant, au milieu d’une guerre commerciale croissante entre les États-Unis et la Chine, exacerbée par la pandémie de COVID-19, l’investissement chinois global sur le marché immobilier américain est en baisse depuis l’année dernière.

Selon l’économiste Gay Cororaton de la NAR, les achats chinois de propriétés résidentielles aux États-Unis ont fortement chuté, passant de 32 milliards de dollars US en 2018 à seulement 13,4 milliards de dollars US l’année dernière. Et au premier semestre 2020, les investissements immobiliers chinois dans le pays s’arrêtent à cause de la pandémie.

« Le défi est, à court terme, on parle du coronavirus, ce sont des restrictions de voyage. Ils ne peuvent pas physiquement venir visiter la propriété. J’ai eu des gens pendant le Nouvel An chinois qui voulaient venir ici et regarder des propriétés, mais ils n’ont pas pu le faire à cause de l’épidémie à Wuhan », a déclaré Jill Ji de Douglas Elliman, une société immobilière américaine.

Heureusement, après des mois de baisse, les transactions immobilières repartent à la hausse, grâce à une demande intérieure robuste. En août 2020, les ventes de maisons unifamiliales existantes en Californie ont augmenté de 14,6 % en glissement annuel pour atteindre un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 465 400 unités, selon l’Association des agents immobiliers de Californie (CAR). Le nombre médian de jours nécessaires pour vendre une maison californienne était de 13 jours en août 2020, en forte baisse par rapport aux 23 jours de l’année précédente.

Le prix médian des maisons à l’échelle de l’État a grimpé de 14,5 % en glissement annuel pour atteindre un nouveau record de 706 900 $ US en août 2020, selon les chiffres de la CAR. Presque toutes les grandes régions ont connu des augmentations de prix à deux chiffres par rapport à l’année précédente. La région de la baie de San Francisco a enregistré la plus forte croissance du prix médian de 18,7 % en glissement annuel en août 2020, suivie de la côte centrale (16,4 %), de la Californie du Sud (12,9 %) et de la vallée centrale (12,2 %).

« La forte reprise du logement en Californie en termes de ventes et de prix au cours des derniers mois est encourageante, car les acheteurs motivés sont désireux d’acheter des maisons dans un contexte de taux d’intérêt les plus bas jamais enregistrés, ce qui a conduit à la croissance des ventes la plus rapide en une décennie », a déclaré Jeanne Radsick, présidente de CAR 2020. « Cependant, la persistance d’un faible inventaire de logements continuera à faire grimper les prix des maisons en raison de la forte concurrence des acheteurs, ce qui commence à l’emporter sur les avantages des taux d’intérêt historiquement bas et à entraver l’accessibilité au logement. »

Texas

Le Texas est une autre destination favorite des investisseurs internationaux, notamment des acheteurs indiens et mexicains. Le « Lone Star State » représente régulièrement environ 9 à 12 % de toutes les maisons américaines vendues à des acheteurs étrangers. Environ 28 % des acheteurs mexicains ont acheté des maisons au Texas l’année dernière. Le Texas est également un point chaud pour les acheteurs indiens (13%), britanniques (4%), chinois (3%) et canadiens (3%).

Cependant, à l’instar de la tendance nationale, les ventes de propriétés étrangères au Texas ont connu une baisse à deux chiffres l’an dernier. Mais en dehors des investisseurs étrangers, le Texas est également un endroit populaire pour les acheteurs nationaux car il n’a pas d’impôt sur le revenu de l’État. Ces investisseurs locaux ont maintenu le marché à flot l’année dernière. Au cours de l’année 2019, le total des maisons vendues au Texas a augmenté de 4 % pour atteindre 357 238 unités.

Mais au T2 2020, le total des ventes fermées a chuté de 9,9 % en glissement annuel à 91 970 logements, selon Texas Realtors, principalement en raison de l’impact négatif de la pandémie, couplé à une offre limitée.

Le prix médian des maisons dans l’ensemble de l’État a augmenté modestement de 2,9 % à 252 000 dollars US au T2 2020 par rapport à l’année précédente, selon les chiffres de Texas Realtors. Dans la région de Dallas-Forth Worth-Arlington, qui représente près de 29 % du marché texan, le prix médian a augmenté de 2,3 % en glissement annuel pour atteindre 286 494 $ US au T2 2020. Le prix médian a également augmenté de 2,2 % à 330 000 $ US dans la région d’Austin-Round Rock, et de 2,4 % à 255 000 $ US dans la région de Houston-The Woodlands-Sugar Land.

Les propriétés résidentielles sont généralement restées sur le marché pendant un total de 93 jours au T2 2020, contre 88 jours au T2 2019 et 87 jours il y a deux ans. L’inventaire était à 3 mois d’approvisionnement au T2 2020, en baisse par rapport à 3,9 mois un an plus tôt.

Arizona

Le marché immobilier de l’Arizona reste tendu, dans un contexte de forte croissance démographique couplée à une faible offre de logements. Dans la région métropolitaine de Phoenix, le prix de vente médian a fortement augmenté de 16,1 % en glissement annuel pour atteindre 325 000 dollars américains en août 2020, selon l’Arizona Regional Multiple Listing Service, Inc. (ARMLS). Cela correspond à l’indice S&P/Case-Shiller qui a montré que Phoenix a connu la plus forte croissance des prix des maisons en glissement annuel au cours de l’année jusqu’au deuxième trimestre 2020.

En août 2020, le total des ventes a augmenté de 1,7 % à 8 878 unités par rapport à l’année précédente. Les nouveaux stocks ont augmenté de 4,1 % en glissement annuel pour atteindre 9 825 unités en août 2020. Malgré cela, l’inventaire total a baissé de 22,8 % à 13 510 unités sur la même période.

« Je pense que nous allons voir un marché d’achat très actif pour le reste de 2020 et toute l’année 2021 », a déclaré Andrew Grant-Godoy de Wells Fargo Home Lending. « Les gens comprennent la grande importance d’avoir une maison en ce moment ; un endroit où vous pouvez aller vous reposer, un endroit où vous pouvez aller et avoir un espace pour avoir une famille. Maintenant, cet espace devient la maison, l’école, le lieu de travail, et les gens comprennent qu’il est très important d’en avoir une. »

Les propriétés résidentielles sont généralement restées sur le marché pendant 51 jours en août 2020, contre 63 jours un an plus tôt.

L’Arizona, en particulier sa capitale Phoenix, suscite l’intérêt des acheteurs étrangers en raison de son ensoleillement et de ses températures chaudes tout au long de l’année. Il est également connu pour ses stations thermales haut de gamme, ses boîtes de nuit animées et ses terrains de golf conçus par Jack Nicklaus. Le Grand Canyon, reconnu comme l’une des sept merveilles naturelles du monde, attire des millions de visiteurs chaque année.

New Jersey

Le New Jersey est connu pour ses 130 miles de littoral, s’étendant de Sandy Hook à Cape May. Ses magnifiques plages de sable blanc et ses trottoirs de bois attirent des centaines de milliers de visiteurs chaque année – dont beaucoup décident d’acheter une maison par la suite. Le Jersey Shore est particulièrement célèbre en raison de ses caractéristiques naturelles, résidentielles et culturelles uniques dues à sa situation au bord de l’océan. Le New Jersey est également connu pour sa population italienne et ses bâtiments victoriens préservés.

En août 2020, le prix de vente médian du New Jersey pour les maisons unifamiliales existantes a grimpé de 17,1 % en glissement annuel pour atteindre 410 000 $ US, selon les chiffres de l’association New Jersey Realtors. De même, le prix médian à l’échelle de l’État pour les propriétés de type condo-townhouse a augmenté de 5,6 % en glissement annuel pour atteindre 285 000 $ US.

Les ventes conclues pour les maisons unifamiliales ont augmenté de 9,7 % en glissement annuel pour atteindre 9 691 unités en août 2020 et de 2,1 % pour atteindre 2 410 unités pour les condos et les maisons de ville, selon les Realtors du New Jersey. Cependant, au cours des huit premiers mois de 2020, les ventes conclues pour les maisons individuelles, les condos et les maisons de ville sont restées en baisse de 6,3% et de 14,6%, respectivement.

Le nombre moyen de jours sur le marché pour les maisons individuelles était de 52 en août 2020, contre 59 jours un an plus tôt. L’inventaire était à 3 mois d’approvisionnement en août 2020, en forte baisse par rapport à 5,6 mois en août 2019.

Hawaii

Hawaii est une destination touristique de renommée mondiale, connue pour ses magnifiques îles bordées de plages de sable blanc et chaud et de flore verte et luxuriante. La paix et la sérénité de l’État, la vie sur la plage, les terrains de golf, les parcs naturels et la culture sont tout simplement irrésistibles pour les touristes et les acheteurs internationaux du monde entier.

En 2019, les arrivées de touristes ont augmenté de 5,4 % en glissement annuel pour atteindre un record de 10,4 millions de personnes, après une croissance de près de 6 % en 2018. La plupart des acheteurs de maisons à Hawaï viennent de Californie, d’Arizona, de Chine, d’Allemagne, de Russie, du Japon et du Canada.

Le prix de vente médian des maisons unifamiliales dans tout l’État a augmenté de 6 % en glissement annuel pour atteindre 707 250 dollars américains en août 2020, selon Hawai’i Realtors. Kauai a connu la plus forte augmentation de prix de 14,2% au cours de l’année jusqu’en août 2020, suivi par le comté d’Hawaii (11,4%), et Oahu (6,2%). In contrast, Maui registered a y-o-y price fall of 3.2%.

Oahu and Maui had the most expensive housing in Hawaii in August 2020, with median prices of US$839,000 and US$799,000, respectively.

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