Huisvestingsbel

Wat is een huizenbel?

Een huizenbubbel of vastgoedzeepbel is een stijging van de huizenprijzen die wordt aangewakkerd door vraag, speculatie en uitbundige uitgaven tot het punt van instorten. Woningzeepbellen beginnen meestal met een toename van de vraag, terwijl het aanbod beperkt is en er een relatief lange periode nodig is om dit aan te vullen en te vergroten. Speculanten pompen geld in de markt, waardoor de vraag verder toeneemt. Op een gegeven moment neemt de vraag af of stagneert op hetzelfde moment dat het aanbod toeneemt, wat resulteert in een scherpe daling van de prijzen – en de zeepbel barst.

Een vastgoedzeepbel begrijpen

Een vastgoedzeepbel is een tijdelijke gebeurtenis, die echter jaren kan duren. Gewoonlijk wordt een zeepbel veroorzaakt door iets wat buiten de norm valt, zoals een gemanipuleerde vraag, speculatie, ongewoon hoge investeringen, een overvloed aan liquiditeit, een gedereguleerde markt voor vastgoedfinanciering of extreme vormen van op hypotheken gebaseerde derivaten – allemaal factoren die ervoor kunnen zorgen dat huizenprijzen onhoudbaar worden. Het leidt tot een toename van de vraag versus het aanbod.

Volgens het Internationaal Monetair Fonds (IMF) komen huizenbubbels weliswaar minder vaak voor dan aandelenbubbels, maar duren ze meestal twee keer zo lang.

Huisvestingbubbels veroorzaken niet alleen een grote vastgoedcrash, maar hebben ook een aanzienlijk effect op mensen uit alle klassen, buurten en de economie als geheel. Ze kunnen mensen dwingen op zoek te gaan naar manieren om hun hypotheken af te betalen via verschillende programma’s of kunnen hen ertoe dwingen hun pensioenrekeningen aan te spreken om het zich te kunnen veroorloven in hun huizen te blijven wonen. Woningzeepbellen zijn een van de belangrijkste redenen waarom mensen uiteindelijk hun spaargeld verliezen.

Wat veroorzaakt een huizenzeepbel?

Van oudsher zijn huizenmarkten niet zo vatbaar voor zeepbellen als andere financiële markten, vanwege de grote transactie- en draagkosten die gepaard gaan met het bezitten van een huis. Een snelle toename van het kredietaanbod, dat leidt tot een combinatie van zeer lage rentetarieven en een versoepeling van de kredietacceptatienormen, kan echter kredietnemers op de markt brengen en de vraag aanwakkeren. Een stijging van de rentetarieven en een aanscherping van de kredietnormen kunnen de vraag doen afnemen, waardoor de huizenbubbel barst.

Huisvestingsbubbel medio 2000

De beruchte Amerikaanse huizenbubbel medio 2000 was deels het gevolg van een andere bubbel, deze in de technologiesector. Deze was direct gerelateerd aan, en wat sommigen beschouwen als de oorzaak van, de financiële crisis van 2007-2008.

Tijdens de dotcom-zeepbel van eind jaren negentig werden de aandelen van veel nieuwe technologiebedrijven in betrekkelijk korte tijd opgekrikt tot extreem hoge prijzen. Zelfs bedrijven die niet veel meer waren dan startups en nog geen echte winst hadden gemaakt, werden tot grote marktkapitalisaties opgeboden door speculanten die snel winst probeerden te maken. In 2000 bereikte de Nasdaq een hoogtepunt en toen de technologiezeepbel barstte, stortten veel van deze voorheen hoogvliegende aandelen neer op drastisch lagere prijsniveaus.

Toen beleggers de aandelenmarkt in de steek lieten in het kielzog van het uiteenspatten van de dotcomzeepbel en de daaropvolgende beurscrash, verplaatsten ze hun geld naar vastgoed. Tegelijkertijd verlaagde de Amerikaanse Federal Reserve de rentetarieven en hield ze laag om de milde recessie tegen te gaan die volgde op de technologische baisse, evenals om de onzekerheid te bedaren na de aanslag op het World Trade Center van 11 september 2001.

Deze vloedgolf van geld en krediet ging gepaard met verschillende beleidsmaatregelen van de overheid om eigenwoningbezit aan te moedigen en met een groot aantal innovaties op de financiële markten die de liquiditeit van aan onroerend goed gerelateerde activa verhoogden. De huizenprijzen stegen, en steeds meer mensen gingen zich bezighouden met het kopen en verkopen van huizen.

In de volgende zes jaar groeide de manie van het eigenwoningbezit tot alarmerende niveaus toen de rentetarieven kelderden en strenge leenvereisten vrijwel werden losgelaten. Naar schatting 20% van de hypotheken in 2005 en 2006 ging naar mensen die onder normale leningsvoorwaarden niet in aanmerking zouden zijn gekomen. Deze mensen werden subprime-leners genoemd. Meer dan 75% van deze subprime-leningen waren aanpasbare hypotheken met een lage initiële rente en een geplande reset na twee tot drie jaar.

Het aanmoedigen van grootschalig huizenbezit door de overheid leidde ertoe dat banken hun rentetarieven en kredietvoorwaarden verlaagden, wat een koopwoede aanwakkerde die de mediane verkoopprijs van huizen tussen 2000 en 2007 met 55 procent opdreef.De koopwoede trok speculanten aan die huizen begonnen te flippen voor tienduizenden dollars winst in slechts twee weken.

In diezelfde periode begon de aandelenmarkt op te veren, en tegen 2006 begonnen de rentetarieven omhoog te schieten. Verstelbare rentehypotheken begonnen te resetten tegen hogere tarieven toen in 2007 tekenen opdoken dat de economie vertraagde. Met huizenprijzen die op hoge niveaus wankelden, was de risicopremie te hoog voor investeerders, die vervolgens stopten met het kopen van huizen. Toen het voor huizenkopers duidelijk werd dat de huizenprijzen daadwerkelijk konden dalen, begonnen de huizenprijzen te kelderen, wat een massale uitverkoop van door hypotheken gedekte waardepapieren op gang bracht. De huizenprijzen daalden tussen 2007 en 2009 met 19 procent, en massale wanbetalingen leidden in de jaren daarna tot miljoenen gedwongen verkopen.