Allora, vuoi comprare un duplex? 6 cose da sapere sulle case multifamiliari

Uno dei modi più intelligenti per costruire ricchezza è l’acquisto di beni immobili (in particolare proprietà in affitto); basta chiedere a Warren Buffett. Recentemente è stato citato per aver detto che comprerebbe “un paio di centinaia di migliaia di case unifamiliari” in questo momento se potesse.

Buffett si rende conto del valore che le proprietà in affitto possono portare non solo in termini di flusso di cassa mensile, ma anche di apprezzamento e detrazioni.

Ma affrontiamo i fatti. La maggior parte di noi non può permettersi di comprare qualche casa monofamiliare in affitto e allo stesso tempo permettersi una casa propria, figuriamoci comprare un paio di centinaia di case monofamiliari. Questo è il motivo per cui c’è stata una recente tendenza degli acquirenti di case ad acquistare duplex o anche unità multifamiliari per vivere in una delle unità mentre affittano le altre.

Dalla mia prospettiva sia come agente immobiliare che come proprietario, ecco alcune cose da tenere a mente.

Acquistare una casa multifamiliare limiterà le tue opzioni di locazione

Se il tuo obiettivo è quello di ottenere un duplex, triplex o quadruplex per vivere in una parte e affittare l’altra o le altre, potresti essere limitato in termini di località che potrai scegliere.

Per esempio, dove lavoro a San Diego, le unità multifamiliari non si trovano davvero in molti dei quartieri suburbani di tipo “cookie-cutter”. Per trovarne una a San Diego, dovrete cercare nelle aree più urbane/centro città o in costose comunità sulla spiaggia come Ocean Beach o Pacific Beach.

Potreste avere ancora più difficoltà a trovare un’unità multifamiliare in cui sareste felici di vivere se vivete in una parte più rurale degli Stati Uniti. Ma se non siete estremamente schizzinosi riguardo al quartiere in cui vivete ora, questa potrebbe essere la vostra opportunità di entrare e fare dei bei soldi nel tempo.

La terza legge di Newton sugli immobili multifamiliari

“Per ogni beneficio di possedere una proprietà multifamiliare, c’è una reazione uguale e contraria.”

Il principale beneficio di possedere un’unità multifamiliare e vivere in una delle unità è il reddito da locazione. Ogni mese riceverete un assegno d’affitto che compensa il vostro mutuo.

Un aspetto negativo? La complessità fiscale. Basta guardare tutte le regole dell’IRS riguardanti le proprietà di investimento. Consultate sempre il vostro fiscalista prima di fare un grande acquisto per un investimento, specialmente se prevedete di fare ammortamenti e cancellazioni.

Un altro vantaggio di possedere un’unità multifamiliare e vivere in una delle unità mentre affittate le altre è che sarete sempre vicini alle vostre proprietà in affitto in modo da poterne controllare le condizioni frequentemente. Se c’è musica ad alto volume a tarda notte, sarete i primi a saperlo. Se un tubo si rompe o un gabinetto è intasato e i tuoi inquilini hanno bisogno di assistenza, almeno non dovrai fare un lungo viaggio per risolvere la situazione.

Lo svantaggio? Siete vicini ai vostri inquilini, quindi la musica ad alto volume disturba voi, non qualcun altro. E se hai un inquilino bisognoso, avrà facile accesso a te per esprimere le sue lamentele.

Finanziare una casa multifamiliare è difficile ma fattibile

Può sembrare impossibile comprare un duplex o un’unità multifamiliare con il tuo budget, ma la realtà è che potrebbe non essere così difficile come pensi.

Secondo Anthony Lococo, vicepresidente di Cornerstone Mortgage, “Se comprate un duplex occupato dal proprietario, sarete sicuramente in grado di usare il reddito da locazione della seconda unità” per aiutarvi a qualificare l’acquisto.

Per esempio, se vivrete in un’unità e affitterete la seconda, e prevedete che la seconda unità sarà affittata per 1.200 dollari al mese, quel reddito sarà considerato nei rapporti di qualificazione del prestatore.

Come fate a sapere per cosa affitterete la seconda o ulteriori unità? Se non avete già un contratto d’affitto (e probabilmente non ce l’avete), controllate su rentometer.com gli affitti medi nella zona e usate Craigslist per verificare i prezzi d’affitto di unità simili. Tenete a mente che il potenziale reddito da locazione può aiutarvi a qualificarvi per il prestito, ma non è l’unico fattore da considerare.

Avrete ancora bisogno di avere un buon credito, un basso rapporto tra debito e reddito e un grande acconto, tipicamente intorno al 25% del prezzo di acquisto o più. Su un duplex da 500.000 dollari, si tratta di un acconto di 125.000 dollari, senza includere i costi di chiusura come il deposito cauzionale e le spese di prestito.

Utilizza questo calcolatore per capire il tuo rapporto debito/reddito.

Guarda questa lista dei migliori prestatori sul mercato che oggi forniscono mutui con vari termini e totali. Questo sarà un ottimo modo per iniziare la ricerca dei modi migliori per finanziare il tuo nuovo acquisto.

Assicurarsi per una casa multifamiliare

La vita in un duplex richiede un’assicurazione specializzata, mirata alle esigenze uniche delle case multifamiliari. Se state affittando una o entrambe le unità del vostro duplex, l’assicurazione del proprietario può aiutarvi a proteggervi. D’altra parte, se pensate di occupare entrambe le unità, l’assicurazione del proprietario di casa vi coprirà.

Di seguito ci sono due opzioni convenienti per i proprietari di duplex.

Lemonade Insurance

I proprietari di un duplex che hanno intenzione di affittare dovrebbero prima informarsi sull’assicurazione del proprietario. Lemonade offre polizze per i proprietari di New York, Illinois, Texas, Pennsylvania, DC e New Jersey, con premi a partire da 25 dollari. Copre i danni all’abitazione, qualsiasi proprietà che hai messo nell’unità, la perdita d’uso e la protezione della responsabilità civile.

Per i non affittuari, Lemonade offre un’assicurazione per i proprietari di casa per coprire l’abitazione e tutti i tuoi beni. Attraverso la piattaforma facile da usare, è possibile ottenere un preventivo in pochi minuti.

Che tu sia un affittuario o un proprietario, la struttura trasparente delle tariffe di Lemonade lo distingue dagli altri assicuratori. Prendono una tassa del 20% da ogni pagamento del premio per coprire i costi operativi di base. Qualsiasi importo non utilizzato viene messo a disposizione di cause benefiche sostenute dai loro clienti.

Policygenius

Un’altra opzione di assicurazione per proprietari di duplex è Policygenius. Con la piattaforma Policygenius, inserisci le tue informazioni e, in pochi minuti, ottieni preventivi da più assicuratori di alto livello.

Ma una delle cose migliori di Policygenius è la sua rivalutazione annuale della tua polizza. Ogni anno, la vostra politica sarà ri-esaminata per assicurarvi di ottenere i migliori tassi disponibili.

Durante il processo di applicazione, è possibile chattare con un rappresentante per una guida. Questo è opzionale, ma è un’opzione comoda per coloro che amano un approccio più individuale all’assicurazione.

È anche legale?

Se si può qualificare, le linee guida di prestito per le unità multifamiliari sono semplici. Una cosa può porre un problema, tuttavia, secondo il broker di mutui Anthony Lococo. “Se la seconda unità è permessa o meno. Solo perché produce reddito non significa che sia considerata un'”unità”. Gli appartamenti per la nonna sono un buon esempio…”

La maggior parte degli agenti immobiliari possono dirvi quanto sia difficile raccontare una casa con un appartamento per la nonna non autorizzato. Il finanziamento può essere ancora più difficile. Se la proprietà non è un vero e proprio duplex, ma solo una casa monofamiliare con una grande parete divisoria e due cucine separate, i finanziatori potrebbero non essere in grado di considerare il potenziale reddito da locazione nei vostri rapporti di qualificazione, anche se potete, di fatto, affittarlo.

E se un giorno volete traslocare?

Se comprate la vostra unità multifamiliare con l’intenzione di vivere in una delle unità, potrebbe arrivare il momento in cui sarete pronti a traslocare e prendere qualcosa di più grande. In questo caso, si può scegliere di vendere l’unità multifamiliare. Se non dovete assolutamente venderla per qualificarvi a comprare la nuova casa, prendete in considerazione l’idea di prendere un inquilino nell’unità in cui vivevate e tenere il tutto in affitto. Essendo già stato un padrone di casa per i tuoi vicini, essere un padrone di casa per un’altra famiglia non sarà uno shock.

Quando avevo 21 anni (prima di essere un agente immobiliare), ho comprato una casa con un appartamento per la nonna non autorizzato, ho vissuto nella casa e ho affittato l’appartamento della nonna. Ha prodotto un buon reddito che ha reso le mie rate del mutuo molto più basse. Quando ho messo su famiglia e volevo vivere in una zona diversa, ho finalmente venduto quella casa e posso dire onestamente che non comprerò mai più una casa con un appartamento per la nonna non autorizzato! È stato difficile da vendere perché, nonostante ci fossero acquirenti interessati, alcuni istituti di credito non erano disposti a finanziarla.