Bolla immobiliare
Cos’è una bolla immobiliare?
Una bolla edilizia, o bolla immobiliare, è una corsa al rialzo dei prezzi delle abitazioni alimentata dalla domanda, dalla speculazione e da spese esuberanti fino al punto di collasso. Le bolle immobiliari di solito iniziano con un aumento della domanda, a fronte di un’offerta limitata, che richiede un periodo relativamente lungo per riempirsi e aumentare. Gli speculatori versano denaro nel mercato, facendo crescere ulteriormente la domanda. Ad un certo punto, la domanda diminuisce o ristagna nello stesso momento in cui l’offerta aumenta, provocando un brusco calo dei prezzi e la bolla scoppia.
Punti chiave
- Una bolla immobiliare è una condizione sostenuta ma temporanea di prezzi sopravvalutati e speculazione dilagante nei mercati immobiliari.Gli Stati Uniti hanno sperimentato una grande bolla immobiliare negli anni 2000, causata dall’afflusso di denaro nei mercati immobiliari, da condizioni di prestito allentate e dalla politica del governo per promuovere la proprietà della casa.
- Una bolla immobiliare, come qualsiasi altra bolla, è un evento temporaneo e ha il potenziale di verificarsi in qualsiasi momento le condizioni di mercato lo consentano.
Capire una bolla immobiliare
Una bolla immobiliare è un evento temporaneo, ma può durare per anni. Di solito, è guidata da qualcosa al di fuori della norma, come una domanda manipolata, speculazione, livelli insolitamente alti di investimento, eccesso di liquidità, mercato dei finanziamenti immobiliari deregolamentato, o forme estreme di prodotti derivati basati sui mutui – tutte cose che possono far diventare insostenibili i prezzi delle case. Secondo il Fondo Monetario Internazionale (FMI), le bolle immobiliari possono essere meno frequenti delle bolle azionarie, ma tendono a durare il doppio del tempo.
Le bolle immobiliari non causano solo un grande crollo immobiliare, ma hanno anche un effetto significativo sulle persone di tutte le classi, sui quartieri e sull’economia generale. Possono costringere le persone a cercare modi per pagare i loro mutui attraverso diversi programmi o possono costringerle a scavare nei conti pensione per permettersi di vivere nelle loro case. Le bolle immobiliari sono state una delle ragioni principali per cui le persone finiscono per perdere i loro risparmi.
Cosa provoca una bolla immobiliare?
Tradizionalmente, i mercati immobiliari non sono soggetti a bolle come altri mercati finanziari a causa dei grandi costi di transazione e di trasporto associati al possesso di una casa. Tuttavia, un rapido aumento dell’offerta di credito che porta a una combinazione di tassi d’interesse molto bassi e un allentamento degli standard di sottoscrizione del credito può portare mutuatari nel mercato e alimentare la domanda. Un aumento dei tassi d’interesse e un irrigidimento degli standard di credito possono diminuire la domanda, causando lo scoppio della bolla immobiliare.
Bolla immobiliare statunitense della metà del 2000
La famigerata bolla immobiliare statunitense della metà degli anni 2000 fu parzialmente il risultato di un’altra bolla, questa nel settore tecnologico. Era direttamente collegata a, e alcuni considerano la causa di, la crisi finanziaria del 2007-2008.
Durante la bolla dotcom della fine degli anni ’90, molte nuove aziende tecnologiche hanno avuto le loro azioni comuni offerte a prezzi estremamente alti in un periodo di tempo relativamente breve. Anche aziende che erano poco più che startup e che dovevano ancora produrre guadagni effettivi sono state offerte a grandi capitalizzazioni di mercato da speculatori che cercavano di ottenere un rapido profitto. Nel 2000, il Nasdaq ha raggiunto il suo picco, e quando la bolla tecnologica è scoppiata, molti di questi titoli, un tempo in voga, sono crollati a livelli di prezzo drasticamente più bassi.
Quando gli investitori hanno abbandonato il mercato azionario sulla scia dello scoppio della bolla dotcom e del successivo crollo del mercato azionario, hanno spostato il loro denaro nel settore immobiliare. Allo stesso tempo, la Federal Reserve degli Stati Uniti ha tagliato i tassi d’interesse e li ha tenuti bassi per combattere la lieve recessione che ha seguito il busto tecnologico, così come per placare l’incertezza dopo l’attacco al World Trade Center dell’11 settembre 2001.
Questo flusso di denaro e credito si è incontrato con varie politiche governative progettate per incoraggiare la proprietà della casa e una serie di innovazioni del mercato finanziario che hanno aumentato la liquidità dei beni immobiliari. I prezzi delle case aumentarono, e sempre più persone entrarono nel business della compravendita di case.
Nei sei anni successivi, la mania di possedere una casa crebbe a livelli allarmanti, mentre i tassi d’interesse crollavano e i severi requisiti di prestito venivano quasi del tutto abbandonati. Si stima che il 20% dei mutui nel 2005 e 2006 sia andato a persone che non sarebbero state in grado di qualificarsi secondo i normali requisiti di prestito. Oltre il 75 per cento di questi prestiti subprime erano mutui a tasso variabile con bassi tassi iniziali e un reset programmato dopo due o tre anni.
Come la bolla tecnologica, la bolla immobiliare è stata caratterizzata da un aumento iniziale dei prezzi delle case dovuto ai fondamentali, ma mentre il mercato toro delle case continuava, molti investitori hanno iniziato a comprare case come investimenti speculativi.
L’incoraggiamento da parte del governo di un’ampia proprietà immobiliare ha indotto le banche ad abbassare i loro tassi e i requisiti di prestito, il che ha stimolato una frenesia di acquisto di case che ha portato il prezzo mediano di vendita delle case a salire del 55% dal 2000 al 2007.La frenesia dell’acquisto di case ha attirato gli speculatori che hanno iniziato a vendere case per decine di migliaia di dollari di profitti in appena due settimane.
Durante lo stesso periodo, il mercato azionario ha iniziato a rimbalzare, e dal 2006 i tassi di interesse hanno iniziato a salire. I mutui a tasso variabile hanno iniziato a resettare a tassi più alti quando nel 2007 sono emersi i segni che l’economia stava rallentando. Con i prezzi delle case in bilico a livelli elevati, il premio di rischio era troppo alto per gli investitori, che hanno smesso di comprare case. Quando è diventato evidente per gli acquirenti che i valori delle case potevano effettivamente scendere, i prezzi delle case hanno cominciato a crollare, innescando un massiccio sell-off dei titoli garantiti da ipoteca. I prezzi delle case sarebbero scesi del 19 per cento dal 2007 al 2009, e le inadempienze dei mutui di massa avrebbero portato a milioni di pignoramenti negli anni successivi.