Che cos’è il pignoramento?

Il pignoramento è ciò che accade quando un proprietario di casa non riesce a pagare il mutuo.

Più specificamente, è un processo legale attraverso il quale il proprietario perde tutti i diritti sulla proprietà. Se il proprietario non può pagare il debito residuo, o vendere la proprietà tramite vendita allo scoperto, la proprietà va all’asta di pignoramento. Se la proprietà non viene venduta, l’istituto di credito ne prende possesso.

Per capire il pignoramento, è utile tenere a mente che la parola “proprietario di casa” in questo caso è in realtà un termine improprio. “Mutuatario” è un termine più appropriato. Questo è ciò che un mutuo, o atto di fiducia, è: un contratto di prestito per il prezzo di acquisto della casa, meno l’acconto. Questo documento mette un pegno sulla proprietà acquistata, rendendo il prestito un “prestito garantito”.

Quando un prestatore vi presta del denaro senza alcuna garanzia (debito con carta di credito, per esempio), può portarvi in tribunale per il mancato pagamento, ma può essere molto difficile raccogliere denaro da voi. I creditori spesso vendono questo tipo di debito ad agenzie di raccolta esterne per pochi centesimi di dollaro e cancellano la perdita. Questo è considerato un “prestito non garantito”.

Un prestito garantito è diverso perché, anche se il creditore può subire una perdita sul prestito se lei è inadempiente, recupererà una parte più grande del debito sequestrando e vendendo la sua proprietà.

Quindi cosa succede in un pignoramento? Le specifiche possono variare a seconda delle leggi statali, ma possiamo suddividerlo in cinque fasi.

Fase 1: Pagamenti mancati

Tutto inizia quando il proprietario della casa – il mutuatario – non riesce a fare i pagamenti puntuali del mutuo. Di solito, è perché non possono, a causa di difficoltà come la disoccupazione, il divorzio, la morte o le sfide mediche.

Se siete in questa situazione difficile, è essenziale che parliate al vostro creditore il più presto possibile. Ci sono diverse opzioni per aiutarvi a mantenere la vostra casa. Il processo di pignoramento costa al creditore un sacco di soldi, e loro vogliono evitarlo tanto quanto voi.

A volte, un mutuatario può intenzionalmente smettere di pagare il mutuo perché la proprietà potrebbe essere sott’acqua (in altre parole, l’importo del mutuo supera il valore della casa) o perché è stanco di gestire la proprietà.

Qualunque sia la ragione, la linea di fondo è che il mutuatario non può o non vuole soddisfare i termini del prestito.

Fase 2: Avviso pubblico

Dopo tre o sei mesi di mancati pagamenti, il creditore registra un avviso pubblico presso l’ufficio del registro della contea, indicando che il mutuatario è inadempiente sul mutuo. In alcuni stati, questo si chiama Notice of Default (NOD); in altri, è una lis pendens – latino per “causa in corso”.

A seconda della legge statale, il creditore potrebbe essere tenuto ad affiggere l’avviso sulla porta d’ingresso della proprietà. Questo avviso ufficiale ha lo scopo di rendere i mutuatari consapevoli che sono in pericolo di perdere tutti i diritti sulla proprietà e possono essere sfrattati dai locali. In altre parole, sono in pericolo di pignoramento.

Fase 3: Pre-foreclosure

Dopo aver ricevuto un NOD dal prestatore, il mutuatario entra in un periodo di grazia noto come pre-foreclosure. Durante questo periodo – da 30 a 120 giorni, a seconda dei regolamenti locali – il mutuatario può trovare un accordo con il mutuante tramite una vendita allo scoperto o pagare l’importo dovuto.

Se il mutuatario paga l’inadempienza durante questa fase, la preclusione finisce e il mutuatario evita lo sfratto e la vendita della casa. Se l’inadempienza non viene pagata, il pignoramento continua.

Fase 4: Asta

Se l’inadempienza non viene sanata entro il termine prescritto, il creditore o il suo rappresentante (chiamato fiduciario) fissa una data per la vendita della casa in un’asta di pignoramento (a volte chiamata vendita fiduciaria). L’avviso di vendita fiduciaria (NTS) viene registrato presso l’ufficio del registro della contea con notifiche consegnate al mutuatario, affisse sulla proprietà e stampate sul giornale. Le aste possono essere tenute sui gradini del tribunale della contea, nell’ufficio del fiduciario, in un centro congressi in tutto il paese, e anche nella proprietà pignorata.

In molti stati, il mutuatario ha il diritto di riscatto (può arrivare con il denaro in sospeso e fermare il processo di pignoramento) fino al momento in cui la casa sarà messa all’asta.

All’asta, la casa è venduta al miglior offerente per il pagamento in contanti. Poiché il pool di acquirenti che possono permettersi di pagare in contanti sul posto per una casa è limitato, molti istituti di credito fanno un accordo con il mutuatario (chiamato deed in lieu of foreclosure) per riprendersi la proprietà. Oppure, la banca la ricompra all’asta.

Fase 5: Post-foreclosure

Se una terza parte non acquista la proprietà all’asta di pignoramento, il creditore ne prende la proprietà e diventa ciò che è noto come una proprietà di proprietà della banca o REO (real estate owned).

Le proprietà di proprietà della banca sono vendute in uno dei due modi. Il più delle volte, sono elencate da un agente immobiliare locale per la vendita sul mercato aperto. Zillow elenca le proprietà di proprietà della banca in vendita. Inoltre, alcuni istituti di credito preferiscono vendere le loro proprietà di proprietà delle banche in un’asta di liquidazione, spesso tenuta in case d’asta o in centri congressi.