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Molti proprietari di case che sono indietro con i loro mutui vivono nella paura di ricevere un avviso di pignoramento per mesi. Una volta ricevuto l’avviso, possono immaginare i banchieri alla loro porta che portano via le chiavi immediatamente. Tuttavia, questo non deve essere un timore così immediato perché molti casi di pignoramento richiedono mesi o addirittura anni per essere risolti a New York.
La legge di New York richiede che tutti i pignoramenti passino attraverso il sistema giudiziario e siano ordinati da un giudice prima che il creditore possa ottenere la proprietà della vostra casa. Questo processo di pignoramento giudiziario comporta molti passi diversi destinati a proteggere i vostri diritti come proprietario di una proprietà, ognuno dei quali richiede tempo e i casi possono trascinarsi. Avete anche la possibilità di avere un avvocato che vi rappresenta e che saprà come fermare il processo, se necessario, per guadagnare tempo extra o cercare possibili soluzioni che possono fermare il pignoramento del tutto. In breve, il processo giudiziario è più lungo dei sistemi non giudiziari usati da molti stati. Tuttavia, questo lungo processo vi dà ulteriori opportunità per salvare la vostra casa di proprietà, quindi non è sempre una caratteristica negativa.
Passi in un tipico caso di pignoramento
Un creditore ipotecario aspetterà fino a quando non sarete inadempienti sul vostro mutuo prima di poter presentare un’azione di pignoramento, il che generalmente significa che avete mancato i pagamenti per 90 – 120 giorni. L’azienda deve emettere una lettera di richiesta e fare altri passi prima che il caso venga archiviato. Una volta che il caso è archiviato, il creditore ha un periodo di tempo durante il quale deve notificarle l’azione contro di lei e lei ha l’opportunità di rispondere. Se non rispondete entro il periodo di tempo stabilito, il tribunale può emettere una sentenza predefinita contro di voi, concedendo automaticamente il pignoramento. Anche se questo è il modo più veloce per risolvere un caso di pignoramento a NY, finisce inevitabilmente per farvi perdere la casa, quindi non è preferibile. Poiché si ha solo una quantità limitata di tempo per rispondere a un reclamo ed evitare un giudizio di default, si dovrebbe chiamare un avvocato esperto di pignoramento non appena si riceve un avviso di un caso – se non prima.
Un giudizio di default è solo uno dei tanti percorsi che un caso di pignoramento può prendere a New York. La durata del vostro caso dipenderà dalle azioni intraprese sia da voi che dal vostro creditore ipotecario. New York prevede che i creditori si incontrino con i proprietari di casa almeno due volte per tentare di raggiungere un accordo. Questi procedimenti di risoluzione possono comportare la mediazione con un mediatore terzo o negoziati tra i vostri avvocati. Queste conferenze possono finire in un accordo tra voi e il vostro creditore per fermare l’azione di preclusione e invece modificare il vostro prestito ipotecario o accettare una vendita allo scoperto o un atto in luogo di preclusione. In tali situazioni, il vostro caso sarà risolto in quel momento.
Se non si raggiunge un accordo, gli avvocati presenteranno delle mozioni per un giudizio sommario affinché il tribunale si pronunci a vostro favore. Se il tribunale non si pronuncia a favore della mozione e concede il giudizio sommario, il caso sarà poi impostato per un processo. Le date del processo possono essere fissate molto in futuro e sono precedute da un lungo e spesso complesso processo di scoperta. Durante questo periodo, il vostro avvocato raccoglierà prove per sfidare l’azione di pignoramento e il vostro creditore raccoglierà prove per sfidare qualsiasi difesa legale che state affermando. Potete continuare a negoziare durante questo periodo di scoperta, specialmente se venite a conoscenza di nuove prove che possono essere persuasive per il vostro creditore affinché vi approvi per una modifica del mutuo. Se il vostro caso procede al processo, quanto tempo dovrete aspettare dipenderà dal programma del tribunale e dall’arretrato attuale in quel distretto giudiziario.
Quanto tempo richiederà il vostro caso?
La durata di un caso di pignoramento dipenderà dal carico di lavoro del tribunale a cui il vostro caso è assegnato. Attualmente, i tribunali di New York sono intasati da un numero eccessivo di casi. Mentre si credeva che i pignoramenti avessero raggiunto il massimo storico dopo il crollo immobiliare del 2009, i rapporti indicano che i creditori hanno presentato circa 41.000 nuovi casi contro i proprietari di casa di New York l’anno scorso, che è solo in calo rispetto ai circa 47.000 del 2009. Queste statistiche mostrano che i tribunali non hanno avuto una pausa dal flusso costante di casi di preclusione avviati. Infatti, si dice che un tribunale abbia solo tre giudici individuali che supervisionano circa 12.000 casi. Non deve sorprendere che i casi non siano gestiti nel modo più rapido e che l’arretrato persista.
Secondo il New York State Department of Financial Services, un caso medio di pignoramento richiede circa 445 giorni per essere concluso a New York, con alcuni che richiedono molto più tempo a seconda del tribunale in cui il caso è stato presentato. Tuttavia, molti casi possono durare per tre o quattro anni a seconda delle difese sollevate, compresa una difesa in cui il proprietario di casa sostiene di essere stato vittima di un prestatore predatorio.
La complessità e la natura di qualsiasi difesa legale specifica che il vostro avvocato solleva avrà un impatto diretto sulla lunghezza del vostro caso. Per esempio, la difesa di contestare se il vostro creditore ipotecario può produrre o meno la nota ipotecaria generalmente non causerà ritardi significativi. Questo perché New York ha approvato una legge nel 2013 che richiede la produzione della nota in ogni caso per dimostrare la capacità di richiedere un pignoramento, quindi i creditori sono in genere più organizzati e possono produrre la nota in un periodo di tempo più breve. D’altra parte, l’asserzione di una difesa di prestito predatorio può richiedere più udienze in tribunale e la produzione di prove complesse e argomenti legali complicati, che richiederanno un periodo di tempo più lungo.
Come i ritardi possono lavorare a vostro favore
I ritardi e i lunghi casi di pignoramento non sono sempre una cosa negativa per i proprietari di casa. Infatti, alcuni proprietari di casa e i loro avvocati hanno intenzionalmente ritardato i loro casi di pignoramento per avere più tempo per negoziare e dimostrare che potrebbero beneficiare di una risoluzione alternativa, come una modifica del prestito ipotecario. Inoltre, i proprietari di casa che stanno lottando per pagare altri debiti possono ritardare un caso di pignoramento presentando istanza di fallimento, che ordinerà l’interruzione di qualsiasi azione legale. In molte situazioni, un fallimento di successo può liberare abbastanza denaro per recuperare il mutuo ed evitare la preclusione o creare un piano di pagamento per gli arretrati del mutuo dovuti.
Consultare un esperto avvocato di New York per la difesa da preclusione oggi
Il modo migliore per capire il processo di preclusione e la tempistica a New York è quello di discutere la vostra situazione con un avvocato di difesa da preclusione altamente esperto a New York. Presso lo studio legale di Ronald Weiss, abbiamo assistito numerosi proprietari di casa New York favorevolmente risolvere i loro problemi finanziari attraverso la difesa preclusione e servizi di fallimento. Se volete saperne di più su come il nostro ufficio può aiutarvi, chiamateci oggi stesso al 631-271-3737.
1http://www.realtytrac.com/real-estate-guides/foreclosure-laws/
2http://www.nydailynews.com/new-york/brooklyn/brooklyn-court-overwhelmed-wave-foreclosures-article-1.2557744
3http://www.dfs.ny.gov/consumer/hetptimeline.htm
4https://www.nycourts.gov/Courthelp/pdfs/NEDAP_ForeclosurePathsNYS.pdf