La verità sui prezzi degli immobili

Il settore immobiliare è stato tradizionalmente considerato un investimento sicuro. Ma recessioni e altri disastri stanno mettendo alla prova questa teoria, facendo sì che gli investitori e gli aspiranti proprietari di case ci pensino due volte.

Prezzi storici

Prima del 2007, i dati storici sui prezzi delle case sembravano indicare che i prezzi degli immobili potessero continuare a crescere indefinitamente. Infatti, con poche eccezioni, il prezzo medio di vendita delle case vendute negli Stati Uniti è salito costantemente ogni anno dal 1963 al 2007, quando la bolla immobiliare è scoppiata e ne è seguita la crisi finanziaria del 2008.

Il rimbalzo dopo la crisi finanziaria

Entro il 2013, il prezzo medio di vendita delle case vendute negli Stati Uniti era tornato ai livelli pre-crisi. Per i prossimi anni, la tendenza al rialzo sembrava promettente, fino al 2018 quando i prezzi si sono appiattiti, per poi iniziare a scendere leggermente nel 2019.

Naturalmente, i prezzi degli immobili dipendono fortemente dal mercato (posizione, posizione, posizione), e le tendenze nazionali possono raccontare solo una parte del quadro. Un boom in California può mascherare un arresto a Detroit.

Anche all’interno della stessa città, i numeri possono variare ampiamente. Le aree che sperimentano una nuova crescita o la gentrificazione possono mostrare un significativo apprezzamento dei prezzi, mentre le aree dall’altra parte della città possono essere in declino. Il grafico qui sotto mostra come il sud, l’ovest, il nord-ovest e le regioni del midwest sperimentino tendenze diverse nei prezzi immobiliari.

Quando si guardano le statistiche nazionali e regionali, assicuratevi di tenere conto della realtà del mercato nella vostra zona. L’aumento dei prezzi a livello nazionale potrebbe non aiutarvi se la vostra città, stato o quartiere è in declino.

Prezzi attuali delle case

È troppo presto per dire cosa succederà ai prezzi delle case nel 2020 e 2021, ma se la storia si ripete, possiamo aspettarci un calo dei prezzi delle case come risultato della recessione COVID-19. A partire da marzo 2020, i contratti di acquisto hanno iniziato a diminuire tra i problemi dei mutui, la mancanza di interesse da parte degli acquirenti, e anche un calo dei periti disponibili e di altri professionisti necessari per eseguire le transazioni.

Al tempo stesso, i potenziali cambiamenti e ritardi nella costruzione sono diventati una preoccupazione molto reale. Di nuovo, è troppo presto per sapere cosa succederà, ma è possibile che i nuovi inizi e le ristrutturazioni subiranno un colpo nel 2021.

Tendenze della casa

Naturalmente, è importante considerare che fattori diversi dalla domanda e dall’offerta possono influenzare i prezzi immobiliari. Per esempio, anche prima che i numeri cominciassero ad andare nella direzione sbagliata nel 2008, la National Association of Home Builders ha riportato che la dimensione media delle case in America era di 983 piedi quadrati nel 1950, 1.500 piedi quadrati nel 1970, e ha raggiunto il picco di 2.740 nel 2015.

Questa tendenza è continuata nella prima metà degli anni 2000, dopo di che ha cominciato a diminuire un po’. Tuttavia, con le case sempre più grandi e l’inflazione che aumenta il costo dei materiali da costruzione, è logico che i prezzi delle case aumentino. Anche altre tendenze possono far salire i prezzi, come le preferenze degli acquirenti per pavimenti, elettrodomestici, infissi e simili più costosi.

Le case come investimenti

Perché i prezzi delle case tendono a salire nel tempo, comprare una casa è stato tradizionalmente visto come un investimento sicuro. Tuttavia, un punto importante da considerare quando si considera una casa come un investimento è che non ripagherà mai a meno che non la si venda.

Da un punto di vista pratico, anche se la vostra residenza primaria raddoppia di valore, probabilmente significa solo che le vostre tasse immobiliari sono aumentate. Tutti i guadagni che sperimentate sono sulla carta finché non vendete la proprietà. Naturalmente, per molti proprietari di casa, questo va bene. Una casa che raddoppia il suo valore è una bella risorsa da trasmettere ai figli e ai nipoti.

Downsizing

Se decidete di vendere e comprare un’altra casa nella stessa zona, ricordate che anche i prezzi di quelle altre case sono probabilmente aumentati. Per prenotare veramente un guadagno dalla vostra vendita, avrete probabilmente bisogno di trasferirvi in una casa più piccola nella stessa zona, o trasferirvi fuori dalla zona e trovare un posto meno costoso dove vivere.

Ovviamente, il downsizing è un’opzione attraente per molti pensionati e per coloro che non hanno più figli che vivono a casa. A parte i potenziali guadagni finanziari, una casa più piccola è più facile da curare (almeno in teoria), e può affrontare futuri problemi di mobilità.

Home Equity Loans

Mentre è possibile sfruttare l’equità della vostra casa prendendo un prestito contro di essa, usare la vostra casa come un bancomat non è sempre una buona strategia.

Non solo l’interesse che si paga mangia i vostri profitti, ma il pagamento del prestito toglie stabilità finanziaria. Se i prezzi degli immobili diminuiscono, potresti trovarti nella non invidiabile posizione di dover pagare il prestito più di quanto la casa valga.

Tassi ipotecari

I tassi ipotecari generalmente aumentano durante i periodi di crescita economica. Quando questo accade, il mercato del lavoro è sano e anche i salari delle persone aumentano. Al contrario, i tassi ipotecari tendono a diminuire durante i rallentamenti economici quando la Federal Reserve cerca di rendere più facile spendere e prendere in prestito.

Il tasso ipotecario medio a 30 anni a tasso fisso è stato sotto il 5% dal 2010 (tenete a mente che anche piccoli cambiamenti nei tassi possono avere un enorme impatto sul costo complessivo della vostra casa). Questo grafico della Federal Reserve Bank di St. Louis mostra i prezzi storici per i mutui a tasso fisso a 30 anni, a partire dal 1971. I tassi ipotecari più bassi non hanno necessariamente una relazione diretta con i prezzi delle case, anche se ci piace pensare che sia così. Ma possono avere un effetto indiretto su di loro. Quando i tassi sono bassi, i consumatori sono più disposti e possono permettersi di contrarre più debiti. Questo perché il costo del credito – cioè l’interesse – è basso. L’aumento dei tassi d’interesse, però, tende a portare a una domanda più debole da parte degli acquirenti.

Comprare una casa è un buon investimento?

L’idea che una casa sia un buon investimento deriva dal fatto che i prezzi degli immobili tendono a salire, almeno storicamente parlando. Dato che non c’è modo di prevedere il futuro mercato immobiliare, è importante evitare di farsi prendere la mano. Una casa è un buon investimento solo se te la puoi permettere.

Ovviamente, mentre è improbabile che tu veda dei profitti che puoi spendere se hai intenzione di vivere nella stessa casa per tutta la vita. Ma se comprate con una strategia di uscita in mente, ci sono molte più possibilità di realizzare un profitto in contanti.

Prima di tutto, considerate la vostra motivazione per comprare una casa. Se volete viverci, allora probabilmente non avete bisogno di pensare alla vostra casa in termini di profitti e perdite. Se sperate di fare soldi, allora dovete entrare nella transazione con una strategia di uscita. Questo significa anche che dovreste avere un prezzo di vendita in fondo alla vostra mente, il tutto mantenendo il prezzo di acquisto della proprietà in primo piano.

Quando il mercato raggiunge il vostro punto di prezzo, vendete la proprietà proprio come fareste con un titolo che si è apprezzato. Questo potrebbe non essere un approccio pratico per la vostra residenza primaria, a seconda del vostro stile di vita, ma è esattamente ciò che molti investitori immobiliari fanno quando acquistano proprietà, rinnovandole e vendendole. Basta ricordare che i prezzi non sempre salgono.

La linea di fondo

Con la storia come guida, la maggior parte degli aspiranti proprietari di case farebbe bene a comprare un posto in cui sperano di abitare, pagare il mutuo rapidamente, vivere lì fino alla pensione, poi ridimensionarsi e trasferirsi in una casa meno costosa. Non è una scommessa sicura, ma questa strategia aumenta la probabilità di ottenere un profitto.