Tassi d’interesse ipotecari spiegati

Perché sono importanti i tassi di interesse del mutuo?

Il tasso di interesse del mutuo determina quanto crescerà il saldo del tuo prestito ogni mese. Più alto è il tasso d’interesse, più alte sono le vostre rate mensili.

I tassi d’interesse sono sempre calcolati come percentuale del saldo del vostro mutuo.

Se avete un mutuo a rimborso – come la maggior parte delle persone – pagherete ogni mese un importo fisso del vostro saldo più gli interessi. Quelli con un mutuo di soli interessi pagano gli interessi ma non il capitale.

Quale tasso d’interesse pagherò?

I tassi d’interesse delle ipoteche sono fissi o variabili.

Mutui a tasso fisso

Con un mutuo a tasso fisso, il tuo tasso d’interesse – e quindi le tue rate mensili – sono fisse per un certo periodo. Questo può essere breve come due anni o lungo come 10 anni.

Quando abbiamo controllato nel settembre 2019, il tasso medio per un mutuo a tasso fisso di due anni era del 2,77%.

Mutui a tasso variabile

Con un mutuo a tasso variabile, il tuo tasso di interesse potrebbe salire o scendere di mese in mese, il che significa che l’importo che ripaghi è soggetto a variazioni.

La maggior parte dei mutui tracker seguono il tasso base della Banca d’Inghilterra (che attualmente è lo 0,75%). Il tuo tasso potrebbe essere descritto come “tasso di base + 2%”, il che significa che il tuo tasso di interesse sarebbe il 2.75%, ma se il tasso di base cambia, anche il tuo tasso di interesse cambierà.

Alcuni mutui tracker seguono il tasso Libor invece del tasso di base. Il Libor è il tasso di prestito che le banche si fanno pagare l’un l’altra – anche se verrà gradualmente eliminato nel 2021.

I mutui tracker possono essere di soli due anni o per l’intera durata del mutuo.

I mutui a sconto seguono il tasso variabile standard del prestatore (SVR), che il prestatore stabilisce e può cambiare in qualsiasi momento, meno una percentuale stabilita. Quindi, se l’SVR del prestatore è del 6,2% e il tuo sconto è del 4%, pagherai il 2,2%.

Con la maggior parte delle offerte di mutuo, il tuo tasso di interesse tornerà all’SVR del tuo prestatore dopo la fine del periodo iniziale. Gli SVR tendono ad essere relativamente alti, quindi spesso ha senso cambiare – o ri-ipotecare – prima di essere spostati sull’SVR.

• Scopri di più: la nostra guida ai diversi tipi di mutuo

Quali mutui hanno i tassi di interesse più bassi?

In genere, i tassi di interesse sui mutui a tasso fisso saranno più alti di quelli offerti dalle offerte variabili.

Questo perché state pagando un po’ di più per la sicurezza di sapere come saranno le vostre rate ogni mese.

Lo stesso ragionamento vale per le offerte a tasso fisso più lunghe di cinque anni o più. Il prestatore si assume un rischio maggiore offrendo queste offerte, poiché i tassi nel mercato più ampio potrebbero aumentare durante quel periodo, quindi un tasso fisso a lungo termine sarà spesso più alto di uno a breve termine.

Nel settembre 2019, abbiamo analizzato i dati Moneyfacts per trovare i tassi di interesse medi per ogni tipo di mutuo. Vedi la tabella qui sotto per i risultati.

Come posso ottenere il miglior tasso di interesse del mutuo?

L’accordo giusto per te dipenderà dalle tue circostanze e da ciò che vuoi da un mutuo. Nella maggior parte dei casi dovrai soddisfare certe condizioni per qualificarti per i tassi più competitivi in offerta.

Segui questi passi per aumentare le tue possibilità di ottenere un ottimo affare:

• Avere un buon record di credito. Gli istituti di credito sono molto scrupolosi nel controllare la tua storia di credito quando valutano la tua domanda – vogliono sapere che sei bravo a ripagare il debito, quindi migliore è il tuo punteggio di credito, maggiori sono le tue possibilità di essere approvato. Scopri di più nella nostra guida su come migliorare il tuo punteggio di credito.
• Costruisci un deposito più grande. I migliori tassi sono riservati alle persone che prendono in prestito con un basso rapporto prestito-valore (LTV) – cioè che prendono in prestito una percentuale relativamente piccola del prezzo della proprietà. Puoi ottenere questo risultato risparmiando un deposito maggiore o, se possiedi già una proprietà, aumentando il tuo capitale pagando il tuo mutuo ogni mese.
• Guardati intorno. Ci sono dozzine di diversi istituti di credito ipotecario, dai grandi nomi che conoscete già, ai marchi sfidanti che sono esclusivamente online. Ognuno avrà una gamma di prodotti diversi in offerta, e vale la pena prendersi del tempo per trovare l’accordo più adatto a te.
• Usa un broker di mutui indipendente e completo. Non solo i broker di mutui hanno familiarità con i diversi prodotti in offerta e sono in grado di consigliare gli istituti di credito che più probabilmente vi accetteranno, ma hanno accesso a offerte di mutui che non potete ottenere applicando direttamente.

Dove posso confrontare i tassi di interesse dei mutui?

Ci sono molti siti di comparazione dei prezzi che ti permettono di confrontare i tassi di interesse dei mutui, in base ai tuoi criteri personali.

È importante, comunque, non concentrarsi solo sul tasso che un prestatore offre, ma sul costo totale del mutuo per tutta la durata dell’accordo. In questo modo, si tiene conto di tutte le tasse e dei rimborsi associati all’affare, oltre agli interessi che vengono addebitati.

Ecco dove l’APRC può aiutare.

Che cos’è l’APRC?

Le autorità di regolamentazione ora richiedono agli istituti di credito di calcolare il tasso annuo effettivo globale (APRC) per rendere più facile il confronto dei mutui. L’APRC è il costo totale del credito per il consumatore, espresso in percentuale annua. Tutti i prestatori calcolano l’APRC allo stesso modo.

L’APRC è interessante ma spesso di uso limitato, perché presuppone che si rimanga con lo stesso prodotto ipotecario e lo stesso fornitore per l’intera durata (es. 25 anni) e che i tassi mostrati non cambino, anche se il tasso è variabile.

Si possono confrontare i tassi di interesse dei mutui ma anche i loro APRC su Which? Money Compare.

Come vengono fissati i tassi d’interesse dei mutui?

Ci sono una serie di fattori diversi che entrano in gioco nel modo in cui un prestatore fissa i tassi d’interesse sulla sua gamma di mutui.

Costo dei fondi

La prima cosa da considerare qui è come il prestatore finanzia i suoi mutui. Più le cose sono economiche per il prestatore, più bassi possono essere i suoi tassi.

I modi in cui un prestatore finanzia i suoi prestiti possono variare enormemente: mentre alcuni si basano sulla raccolta di depositi dai risparmiatori, altri ottengono i loro finanziamenti attraverso i mercati all’ingrosso, e alcuni scelgono un mix.

Mentre il tasso di base della Banca d’Inghilterra gioca un ruolo, non c’è davvero un chiaro legame tra il tasso di base e ciò che i prestatori devono pagare per ottenere i loro finanziamenti.

Loan-to-value

Più grande è il deposito che hai, più basso sarà il tasso di interesse che potrai ottenere. Se state comprando con un deposito del 40%, allora vi qualificherete per tassi molto migliori che se state comprando con un deposito del 10%.

Si tratta di una questione di rischio. Se state prendendo in prestito con un alto rapporto prestito-valore (LTV), allora non avrete molto capitale nella proprietà. Di conseguenza, se siete inadempienti sul prestito o il valore della proprietà scende, è più probabile che il prestatore subisca una perdita.

• Per saperne di più: Calcolatore LTV

Competizione

Un altro fattore nella determinazione dei tassi di interesse sarà il livello di concorrenza sul mercato e gli obiettivi di business di un prestatore.

Se un prestatore vuole essere un giocatore dominante nel mercato dei mutui per quell’anno, guarderà come i suoi concorrenti stanno prezzando i loro prestiti e lo useranno per capire a quale tasso d’interesse è comodo prestare.

Parimenti, se sente che i suoi prestiti sono già in anticipo, allora è probabile che inizi ad aumentare i suoi tassi nel tentativo di attrarre meno mutuatari.

Se volete sapere quali compagnie combinano i migliori tassi e un’eccellente soddisfazione del cliente, leggete la nostra guida ai migliori mutuanti.

La vostra storia di credito

Il vostro passato come mutuatario avrà un peso significativo sui mutui per i quali potreste qualificarvi.

Per esempio, se avete mancato alcuni pagamenti in passato, sia su carte di credito, prestiti personali o anche la vostra bolletta del cellulare, rimarranno dei segni neri sul vostro rapporto di credito.

Non tutti gli istituti di credito prenderanno in considerazione i mutuatari che hanno questi segni neri nella loro storia di credito, e quelli che lo fanno spesso applicheranno un tasso d’interesse più alto come risultato del rischio aggiuntivo percepito nel concedervi un prestito.

• Scopri di più: mutui per cattivo credito

Tasse e spese per i mutui

Gli istituti di credito non guadagnano solo dagli interessi che applicano sul prestito; molti prodotti hanno anche una tassa di applicazione o di prodotto.

Queste sono spesso intorno alle 1.000 sterline, e possono essere pagate in anticipo o aggiunte al saldo del mutuo, anche se quest’ultima soluzione vi costerà di più perché ci pagherete gli interessi.

Per esempio, un’offerta di mutuo potrebbe avere un tasso d’interesse del 2,09% e avere una commissione di 999 sterline. Tuttavia, potrebbe esserci anche una versione senza commissioni disponibile al 2,39%.

In questo particolare esempio, la versione con le commissioni sarebbe più economica a lungo termine. Ma non sarà sempre così.

Tutto dipende dall’entità della commissione e dalla differenza tra i due tassi di interesse.

Puoi calcolare tu stesso la differenza tra le offerte di mutuo senza tassa e quelle che pagano la tassa con il nostro calcolatore di rimborso del mutuo.