Warrantable Vs. Non Warrantable Condos – Come finanziarli

L’acquisto di un condominio non è così facile come sembra. Ci sono molti fattori che giocano un ruolo cruciale nel decidere il valore e le politiche del condominio che si intende acquistare. Una delle cose più importanti da considerare qui è se il condominio che state progettando di acquistare è una garanzia o una non garanzia. Così, diventa necessario capire cosa significa in realtà e perché è così importante sapere in anticipo.

Cos’è un condominio non garantibile e uno garantibile?

Un condominio non garantibile è quello in cui il prestito non può essere venduto a Freddie Mac o Fannie Mae e quindi, è considerato una proprietà più rischiosa per acquistare o concedere un prestito. (1) D’altra parte, un prestito garantibile è ammissibile per la vendita a Freddie Mac o Fannie Mae.

La garantibilità gioca un ruolo enorme nel decidere se il prestito deve essere approvato o meno.

Un condominio non garantibile è una proprietà condominiale in cui il prestito non è idoneo ad essere venduto a Freddie Mac o Fannie Mae, e come tale, sono considerati dalla maggior parte delle banche più “rischiosi”. Freddie Mac e Fannie Mae hanno stabilito dei criteri quando si tratta di valutare gli sviluppi condominiali. Al contrario, un prestito condominiale garantito può essere venduto a Freddie Mac o Fannie Mae. Molte volte, la garanzia di uno sviluppo è il fattore decisivo per molti prestatori, e può avere un grande impatto sul fatto che il vostro prestito venga approvato o meno.

– Brad Pauly, Pauly Presley Realty

Caratteristiche che rendono uno sviluppo non garantibile

• Il condominio è una parte del progetto che non è ancora completato.
• Un progetto di sviluppo in cui lo sviluppatore non ha ancora dato il controllo delle cose all’associazione dei proprietari dello sviluppo.
• Un progetto di condominio che offre affitti a breve termine.
• Oltre a queste caratteristiche, le ragioni/fattori menzionati di seguito sono anche una chiara indicazione di un progetto non garantibile.

Quali sono i fattori che rendono un condominio non garantibile?

I fattori più significativi che rendono l’acquisto di un condominio non garantibile sono:

• Occupazione del proprietario inferiore al 50 per cento
• Ovvero, nello sviluppo del condominio, meno della metà delle unità condominiali sono occupate da affitti o inquilini al posto delle unità condominiali stesse.
• Avere una proprietà del 10% nello sviluppo del progetto di condominio
• Nel caso in cui il 10% o più dello sviluppo è conosciuto da un singolo proprietario, lo sviluppo è considerato un po’ instabile. Fondamentalmente, ciò significa che una quota troppo significativa del progetto è di proprietà di una sola persona. Quindi, il controllo di quel singolo proprietario è eccessivo. Questo può avere un impatto su varie altre politiche così come su altre decisioni che coinvolgono i diritti dei proprietari.
• Delinquenza del 15%
• Se il progetto condominiale ha più del 15 per cento dei suoi proprietari più di 30 giorni di morosità al momento di qualsiasi inchiesta, il condominio è considerato come non negoziabile.
• 10% Cap Reserve
• Tutti quegli sviluppi che devono essere indicati come garantibili devono avere una voce nel bilancio che condividono annualmente che mostra che la loro parte dello sviluppo sta facendo un contributo del 10% del loro reddito annuale in un fondo di riserva di capitale. Questo fondo viene poi utilizzato per diversi scopi come riparazioni di fondamenta, tetti, sistemi di irrigazione, manutenzione di diversi elementi, ecc.
• Ci possono essere molte altre ragioni, oltre a quelle menzionate sopra. Tuttavia, queste quattro sono le più importanti che si osservano spesso dietro i condomini non garantibili.

Puoi guardare questo video per saperne di più su questo argomento.

Come trovare un finanziatore di condomini non garantibili

Quando state facendo un acquisto di un condominio, i finanziatori di mutui a volte, applicano un’ispezione aggiuntiva alla vostra domanda. E, sia voi che la vostra HOA dovete essere d’accordo su una serie di linee guida che sono scritte o decise.

La ragione dietro questo è abbastanza semplice: voi non siete l’unico individuo che è responsabile della manutenzione o di qualsiasi altra cosa associata al condominio. Deve anche dipendere dall’associazione del condominio per prendersi cura di certe cose.

Il prestatore vorrebbe avere un’idea chiara sulle condizioni della proprietà, se è a buon rischio o no o se ci sono qualche tipo di problemi finanziari associati allo sviluppo dei condomini.

Fannie Mae e Freddie Mac hanno anche una serie definita di requisiti che le associazioni di condominio devono soddisfare e un fondo minimo deve essere presente nella riserva, ecc.

Tutti questi fattori sono molto cruciali mentre si fa un acquisto di condominio.

Oltre a questi, la posizione del condominio, i servizi forniti, la reputazione dei suoi sviluppatori e il trasporto sono altre cose che dovete considerare mentre finalizzate l’acquisto di un condominio.

Nel caso in cui si desideri acquistare un condominio che non è negoziabile, ci sono tre modi in cui è possibile farlo:

• È possibile acquistare il condominio in contanti.
• È possibile acquistare l’unità di condominio su contratto di terra.
• È possibile acquistare con l’aiuto di un prestito di portafoglio.

Pensieri finali

Anche tra queste opzioni, è molto difficile avere effettivamente così tanto denaro nelle mani per fare l’intero acquisto con esso in una sola volta. Quindi, pensate bene ad altre opzioni se volete davvero comprarne uno. Tuttavia, si consiglia di esplorare più questi modi invece di scegliere ciecamente uno in fretta. L’acquisto di un condominio è una grande decisione. Quindi, è necessario assicurarsi che si sta facendo saggiamente e sono sicuri e consapevoli delle conseguenze di esso, se del caso.

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