Wow! Il mercato immobiliare americano sfrigola, nonostante la pandemia

È stato un secondo trimestre incredibile. Le vendite di nuove case sono aumentate del 43,2% rispetto all’anno precedente. Il sentimento dei costruttori di case degli Stati Uniti è ora al suo più alto da 35 anni. I trasferimenti nei sobborghi stanno aggiungendo pressione all’acquisto di case, con spostamenti verso località a bassa tassazione, e i continui bassi tassi d’interesse, che ingrandiscono il boom immobiliare in corso negli Stati Uniti.

L’indice nazionale dei prezzi delle case S&P/Case-Shiller aggiustato stagionalmente è aumentato del 4,29% durante l’anno al Q2 2020 (3,62% aggiustato per l’inflazione) – in aumento rispetto alla crescita del 3,25% dell’anno precedente.

I prezzi delle case sono aumentati del 2,17% durante l’ultimo trimestre (2,29% corretto per l’inflazione), secondo S&P/Case-Shiller.

I prezzi delle case continuano a salire in tutte le 20 principali città del paese, secondo Standard and Poor’s, con Phoenix che ha registrato il più alto aumento dell’8.96% durante l’anno al Q2 2020, seguita da Seattle (6,5%), Tampa (5,89%), Charlotte (5,74%), Cleveland (5,4%), Minneapolis (5,39%) e San Diego (4,98%). Aumenti più moderati dei prezzi delle case sono stati visti a Portland (4,25%), Atlanta (4,2%), Miami (4,03%), Denver (4,02%), Los Angeles (3,91%), Washington (3,54%), Boston (3,51%), Las Vegas (3,33%), Detroit (3,07%) e Dallas (3,06%). New York ha visto una crescita minima dei prezzi delle case dell’1,67%, così come San Francisco (1,45%) e Chicago (0,6%).

La regione montuosa ha avuto il più alto aumento dei prezzi delle case del 7% su base annua nel Q2 2020, seguita da East South Central (6,01%), East North Central (5,61%), South Atlantic (5,6%), West North Central (5,41%) e Pacific (5,13%), secondo l’FHFA. Aumenti più modesti dei prezzi delle case sono stati registrati nel West South Central (4,78%), nel New England (4,61%) e nel Middle Atlantic (4,49%).

Il prezzo mediano di vendita delle nuove case vendute è sceso del 4,34% su base annua ad agosto 2020, a 312.800 dollari, secondo l’Ufficio del Censimento degli Stati Uniti. Per le case esistenti, il prezzo mediano è aumentato dell’11,4% a 310.600 dollari nell’agosto 2020 rispetto a un anno prima, secondo la National Association of Realtors (NAR). L’aumento dei prezzi di agosto segna il 102° mese consecutivo di aumenti su base annua.

La domanda continua ad aumentare fortemente. Secondo la National Association of Realtors (NAR), le vendite di case esistenti sono aumentate del 10,5% su base annua fino a un tasso annuo destagionalizzato di 6 milioni di unità nell’agosto 2020. Allo stesso modo, le nuove case vendute sono aumentate del 43,2% su base annua ad un tasso annuo destagionalizzato di 1.011.000 unità nell’agosto 2020, secondo l’US Census Bureau.

L’attività edilizia rimane debole, nonostante questo. Nell’agosto 2020, i permessi di costruzione autorizzati per nuove unità abitative sono scesi dello 0,1% a/a, secondo l’US Census Bureau. Le partenze delle abitazioni sono aumentate del 2,8%, mentre i completamenti sono diminuiti del 2,4%.

“La domanda di abitazioni è robusta, ma l’offerta non lo è, e questo squilibrio inevitabilmente danneggia l’accessibilità e ostacola le opportunità di proprietà”, ha detto Lawrence Yun, capo economista della NAR. “Per assicurare ampi guadagni nella proprietà delle case, devono essere costruite più case nuove.”

L’economia degli Stati Uniti si è ridotta di un incredibile tasso annuo del 32,9% nel Q2 2020, dopo un calo a/a del 5% nel Q1 – il calo più ripido da record che risale agli anni ’40. L’economia statunitense dovrebbe ridursi del 6,6% quest’anno, la prima contrazione in 11 anni, secondo il FMI. Il tasso di disoccupazione è sceso al 10,2% nel luglio 2020, dopo aver registrato un massimo record del 14,7% nell’aprile 2020, ma rimane molto più alto del tasso di disoccupazione medio del 4,4% dal 2015 al 2019.

La storia del busto immobiliare statunitense

L’ultimo crollo immobiliare è iniziato nel secondo trimestre 2006. C’è stato un calo del 33,3% nell’indice dei prezzi delle case S&P/Case-Shiller composito-20 dal Q2 2006 al Q4 2011. Phoenix ha registrato il maggior calo (-54,7%) tra le venti maggiori aree metropolitane, seguita da Miami (-50,5%), Detroit (-43,3%), San Francisco (-40,8%), Los Angeles (-40,1%) e San Diego (-39,7%).

HOUSE PRICE CHANGE (%)
US Cities	Housing boom (Jan 1996-Mar 2006)	Housing crash (Apr 2006-Dec 2011)	Housing recovery, boom (Jan 2012-Dec 2019)	Q2 2020(y-o-y change)
New York	172.58	-24.45	25.57	1.67
Los Angeles	265.49	-40.06	74.25	3.91
Chicago	96.84	-33.47	31.73	0.60
Phoenix	182.59	-54.73	82.21	8.96
San Diego	247.66	-39.68	68.74	4.98
Dallas	–	-7.53	71.21	3.06
San Francisco	226.59	-40.82	105.19	1.45
Detroit	71.99	-43.31	81.69	3.07
Boston	152.49	-16.38	51.08	3.51
Seattle	134.22	-23.97	95.56	6.50
Composite-10	192.25	-33.52	55.22	2.80
Composite-20	–	-33.31	60.52	3.47
Sources: S&P, Global Property Guide

The U.S. housing market started to recover in the second half of 2012. In 2013, the S&P/Case-Shiller composite-20 home price index soared 13.5%. House prices continue to rise in the following years, albeit at a much slower pace. The S&P/Case-Shiller composite-20 home price index rose by 4.4% in 2014, by 5.5% in 2015, by 5.4% in 2016, by 6.2% in 2017, by 4% in 2018, and by 2.8% in 2019.

Vendite di case a livello nazionale in aumento, tra tassi di interesse in calo

Le vendite di case esistenti (che includono case unifamiliari, case a schiera, condomini e coop) si sono attestate a un tasso annuo destagionalizzato di 6 milioni di unità ad agosto 2020, in forte aumento del 10,5% rispetto a un anno prima, secondo la National Association of Realtors (NAR).

Per regione:

• Nel nord-est le vendite di case esistenti sono aumentate del 5.7% nel mese di agosto 2020 da un anno prima, ad un tasso annuo di 740.000 unità.
• Nel Midwest, le vendite di case esistenti sono aumentate del 9,3% nel mese di agosto 2020 da un anno prima, a 1,41 milioni di unità.
• Nel Sud, le vendite di case esistenti sono aumentate fortemente del 13% a 2,6 milioni di unità nel mese di agosto 2020 da un anno prima.
• In Occidente, le vendite di case esistenti sono aumentate del 9,6% su base annua a 1,25 milioni di unità nell’agosto 2020.

“Le vendite di case continuano a stupire, e ci sono molti acquirenti in cantiere pronti a entrare nel mercato”, dice Lawrence Yun, capo economista della NAR. “Ulteriori guadagni nelle vendite sono probabili per il resto dell’anno, con i tassi dei mutui che si aggirano intorno al 3% e con il continuo recupero dei posti di lavoro.”

Similmente, le nuove case vendute sono salite del 43.2% su base annua ad un tasso annuo destagionalizzato di 1.011.000 unità nel mese di agosto 2020, secondo l’US Census Bureau.

I primi acquirenti di case hanno rappresentato circa il 33% delle vendite totali nel mese di agosto 2020, in calo rispetto al 34% del mese precedente ma in aumento rispetto al 31% di un anno fa, secondo il NAR. Inoltre, le vendite in contanti sono state il 18% di tutte le transazioni nell’agosto 2020, in leggero calo rispetto al 19% di un anno prima. Gli investitori individuali, che rappresentano molte vendite in contanti, hanno acquistato il 14% delle case nell’agosto 2020, alla pari con l’anno precedente.

Le proprietà residenziali sono rimaste tipicamente sul mercato per 22 giorni nell’agosto 2020, in netto calo rispetto ai 31 giorni dell’anno precedente, secondo la NAR. Circa il 69% delle case vendute in agosto sono state sul mercato per meno di un mese.

Il sentimento è a livelli record, in parte a causa dello spostamento suburbano

Il sentimento dei costruttori di case degli Stati Uniti è aumentato a 83 nel settembre 2020, rispetto al 68 dell’anno precedente – la lettura più alta nei 35 anni di storia del sondaggio, dato che molte persone si allontanano dalle grandi città a causa della pandemia, secondo la National Association of Home Builders (NAHB)/Wells Fargo Housing Market Index (HMI). Una lettura di 50 è il punto medio tra positivo e negativo.

Un esodo crescente dagli stati ad alta tassazione a quelli a bassa tassazione, a causa del Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), ha sostenuto ulteriormente la domanda di alloggi.

“Lo spostamento suburbano per la costruzione di case sta mantenendo i costruttori occupati, sostenuti dal lato della domanda dai bassi tassi di interesse”, ha detto il capo economista della NAHB Robert Dietz. “In un altro segno di questa tendenza crescente, i costruttori in altre parti del paese hanno riferito di aver ricevuto chiamate da clienti in mercati ad alta densità che chiedevano di trasferirsi.”

Tuttavia, gli sviluppatori sono ora preoccupati per la continua impennata dei costi e dei ritardi dei materiali da costruzione, in particolare del legname.

I prezzi del legname sono saliti di oltre il 170% da metà aprile 2020, dopo che i produttori di legname hanno chiuso a marzo e aprile a causa della pandemia che ha colpito il paese.

Nonostante la forte domanda, l’attività edilizia residenziale è rimasta debole nei primi otto mesi del 2020, in parte a causa dell’aumento dei costi dei materiali causato dalle restrizioni legate alla pandemia. Nel mese di agosto 2020 (a tasso annuo destagionalizzato):

• Avviamenti di abitazioni: 1.416.000 unità, in aumento del 2,8% rispetto a un anno prima
• Completamenti di abitazioni: 1.233.000 unità, in calo del 2,4% rispetto a un anno prima
• Permessi di alloggio: 1.470.000 unità, in leggero calo dello 0,1% rispetto a un anno prima

Durante il precedente boom ha raggiunto il picco di quasi 2.000.000 di realizzazioni nel 2006, ma è crollato a 584.900 unità nel 2011.

Il numero totale di case esistenti disponibili per la vendita è sceso del 18,6% su base annua a 1,49 milioni di unità nell’agosto 2020, secondo la NAR. L’inventario delle case esistenti era a 3 mesi di fornitura in agosto, in calo rispetto ai 4 mesi di fornitura di un anno fa. D’altra parte, l’inventario destagionalizzato di nuove case in vendita alla fine di agosto 2020 era di 282.000 – equivalente a circa 3,3 mesi di fornitura, in netto calo rispetto ai 5,5 mesi di fornitura di un anno prima, secondo l’U.S. Census Bureau.

I pignoramenti inizieranno ad aumentare?

Le archiviazioni di pignoramenti, che includono avvisi di inadempienza, aste programmate e pignoramenti bancari, erano in calo del 44% nella prima metà del 2020 rispetto a un anno prima a 165.530 proprietà, e in calo del 90% da un picco di 1.654.634 proprietà in H1 2020, secondo ATTOM Data Solutions.

Antebian ha notato che i pignoramenti dovrebbero aumentare. “Il volume delle proprietà in difficoltà è quasi garantito per aumentare significativamente… perché milioni di americani hanno mancato i pagamenti dei loro mutui a giugno e continueranno a farlo a causa della disoccupazione.”

Il tasso di pignoramento è stato dello 0,12% di tutte le unità abitative negli Stati Uniti nella prima metà del 2020, in calo dallo 0,36% nel 2019, dallo 0,47% nel 2018, dallo 0,51% nel 2017, dallo 0,7% nel 2016 e dal picco del 2,23% nel 2010. Il Delaware ha avuto il più alto tasso di pignoramento nel paese nel H1 2020, allo 0,28% di tutte le unità abitative con un deposito di pignoramento, seguito da New Jersey (0,25%), Illinois (0,24%), Maryland (0,21%) e Connecticut (0,18%).

Parimenti, il tasso di delinquenza sui mutui monofamiliari è sceso al 2.49% nel 2° trimestre 2020, dal 2,56% del 2° trimestre 2019, dal 3,2% del 2° trimestre 2018 e dal 3,66% di tre anni fa, secondo la Fed statunitense.

Tassi d’interesse di nuovo in calo

A settembre 2020, la Federal Reserve ha lasciato il tasso dei fed funds invariato allo 0% – 0,25%, dopo averlo tagliato da una gamma di obiettivi dell’1% – 1,25% nel marzo 2020 per sostenere l’attività economica in mezzo alla pandemia del coronavirus. Nella sua recente riunione, la Fed ha indicato che intende mantenere il tasso di riferimento vicino allo zero fino a quando il mercato del lavoro del paese non si sarà completamente ripreso e il tasso di inflazione non sarà risalito al 2%.

Il paese è attualmente ancora in calo di 11,5 milioni di posti di lavoro da febbraio, mentre il tasso di inflazione annuale era dell’1,3% ad agosto 2020. Le richieste di sussidi di disoccupazione hanno iniziato a diminuire, ma rimangono più di quattro volte superiori al livello pre-coronavirus.

Di conseguenza, anche i tassi di interesse dei mutui stanno scendendo di nuovo.

• Il tasso di interesse medio per i mutui a tasso fisso a 30 anni (FRM) era del 2,94% ad agosto 2020, in calo dal 3,62% di agosto 2019 e dal 4,55% di agosto 2018.
• Il tasso medio per i FRM a 15 anni era del 2,48% nell’agosto 2020, in calo dal 3,08% di un anno prima e dal 4,02% di due anni fa.
• Il tasso medio per i mutui a tasso regolabile (ARM) a 5 anni è sceso al 2,91% nell’agosto 2020, dal 3,36% dell’agosto 2019 e dal 3,87% di due anni prima.

Favorito dal calo dei tassi di interesse, il debito ipotecario in essere è aumentato del 4% a/a a 16,28 trilioni di dollari nel secondo trimestre 2020 da un anno prima, dopo una crescita annuale del 3,75% nel 2019, del 3,56% nel 2018, del 3,81% nel 2017 e del 3,43% nel 2016, secondo il Federal Reserve System statunitense. Le residenze da una a quattro famiglie hanno rappresentato circa il 69,4% dell’importo totale dei prestiti ipotecari in circolazione nel secondo trimestre 2020.

La dimensione del mercato dei mutui era equivalente a circa il 73.6% del PIL nel 2019, in calo da oltre il 77% negli ultimi cinque anni, e molto più basso del 100,1% del PIL nel 2009, in base alle stime di Global Property Guide.

Gli affitti continuano a salire, il tasso di sfitto scende

Gli affitti in aumento sono un altro segno di fondamentali economici sani. L’affitto mediano richiesto negli Stati Uniti è aumentato del 2,5% su base annua a 1.033 dollari al mese nel secondo trimestre 2020, secondo l’Ufficio del Censimento degli Stati Uniti – il secondo livello più alto dopo l’affitto mensile record di 1.041 dollari del trimestre precedente.

Per regione:

• Nel Midwest, l’affitto mediano richiesto è salito del 13,8% su base annua a 907 dollari al mese nel 2° trimestre 2020.
• In Occidente, l’affitto mediano richiesto è aumentato fortemente del 10.6% a 1.502 dollari al mese nel Q2 2020 rispetto a un anno prima.
• Nel Sud, l’affitto mediano richiesto è aumentato del 4,8% su base annua a 990 dollari al mese nel Q2 2020.
• Nel Nordest, l’affitto mediano richiesto è sceso leggermente dell’1.8% nel Q2 2020 da un anno prima, a 1.279 dollari al mese.

Gli affitti mediani sono stati più o meno statici dal 2008 al 2014, secondo l’U.S. Census Bureau. Tuttavia, dal 2015, gli affitti sono aumentati almeno alla stessa velocità dei prezzi delle case.

Il tasso di affitto vacante a livello nazionale è sceso al 5,7% nel Q2 2020, dal 6,6% del trimestre precedente e dal 6,8% dell’anno precedente, secondo i dati dell’Ufficio del Censimento degli Stati Uniti. È stato il livello più basso dal Q2 1984.

L’ovest ha avuto il più basso tasso di affitto vacante del 3,8% nel Q2 2020, seguito dal nord-est (4,2%), e dal Midwest (6,8%). Il Sud ha avuto il più alto tasso di affitto vacante del 7,4% nello stesso periodo.

Tasso di proprietà delle case in forte aumento

Dopo tre anni di crescita, la proprietà delle case continua a salire nella prima metà del 2019, nonostante il continuo aumento dei prezzi degli immobili. Il tasso di proprietà della casa negli Stati Uniti si è attestato al 67,9% nel Q2 2020, in aumento rispetto al 65,3% del trimestre precedente e al 64,1% di un anno prima, secondo l’Ufficio del Censimento degli Stati Uniti. Infatti è stato il livello più alto dal Q2 2008.

Per regione:

• Nel Midwest, il tasso di proprietà della casa era del 71,4% nel Q2 2020, in aumento dal 69,2% del Q1 2020 e dal 68% dell’anno precedente. Era il livello più alto dal Q3 2009.
• Nel Sud, il tasso di proprietà della casa si è attestato al 71,1% nel Q2 2020, un netto miglioramento rispetto al 67,6% del trimestre precedente e al 66% del Q2 2019.
• Nel Nordest, il tasso di proprietà della casa era del 63,3% nel Q2 2020, in aumento rispetto al 62,4% del trimestre precedente e al 61,2% di un anno fa.
• In Occidente, il tasso di proprietà della casa è salito al 62,6% nel Q2 2020, dal 60,1% del trimestre precedente e dal 59,3% di un anno prima.

Il TCJA: chi sono i vincitori?

Il presidente Donald Trump ha firmato una legge fiscale storica (nota come Tax Cuts and Jobs Act o TCJA), la più grande revisione del codice fiscale degli Stati Uniti in oltre 30 anni, in vigore dal 1° gennaio 2018. La legge includeva una massiccia riduzione dell’aliquota dell’imposta sulle società dal 35% al 21%. Ma riduce anche il tetto alla deduzione degli interessi ipotecari, aumenta le deduzioni standard, ma limita le deduzioni fiscali statali e locali.

Due anni dopo, sembra che l’effetto positivo dell’aumento del reddito disponibile superi la perdita dei benefici fiscali. Secondo un recente studio condotto dal Tax Policy Center, circa il 65% delle famiglie americane ha ottenuto un taglio delle tasse mentre solo il 6% ha pagato di più.

• Diminuisce il limite della deduzione degli interessi ipotecari. La nuova legge limita la soglia di deduzione, che aiuta i proprietari di case ad abbassare il loro reddito imponibile, sulle nuove case ai primi 750.000 dollari di un prestito dall’originale 1 milione di dollari.
• La deduzione standard aumenta. La nuova legge aumenta la deduzione standard per tutti i contribuenti a 12.000 dollari per i single e a 24.000 dollari per i comuni. Questo implica che potrebbe non essere più meglio per alcune famiglie di isolare la deduzione degli interessi ipotecari poiché sarebbe inferiore alla loro deduzione standard.
• La deduzione dell’imposta statale e locale (SALT) è limitata. La nuova legge limita la deduzione SALT a 10.000 dollari di valore della proprietà, reddito individuale e imposte sulle vendite. Questo avrà il maggior impatto sulle famiglie ad alto reddito, poiché circa il 93% delle famiglie che guadagnano da 200.000 a 300.000 dollari all’anno richiedono la deduzione SALT, rispetto a solo il 39% delle famiglie che guadagnano da 50.000 a 75.000 dollari.

Le famiglie ad alto reddito raccolgono i maggiori benefici dalla nuova legge, poiché le loro aliquote fiscali sono state significativamente ridotte. In base alla fascia di reddito:

Reddito familiare	% delle famiglie che hanno ottenuto un taglio delle tasse
Sotto i 30.000 dollari	32.1%
30.000 dollari – 50.000 dollari	69.1%
US$50,000 – US$75,000	81.7%
US$75,000 – US$100,000	86.6%
Over US$100,000	89.5%
Sources: Tax Policy Center, MarketWatch

The TCJA’s US$10,000 limitation on deductions for state and local taxes appears to have accelerated relocations from high-tax states like California, New York, Illinois, and New Jersey to low-tax and no-tax states such as Colorado, Idaho, Florida, Texas, Utah, and Nevada. This added more housing demand and put more pressure to the already tight housing market.

Plunging economy, ballooning deficit

The U.S. economy shrank by a whopping annual rate of 32.9% in Q2 2020, following a y-o-y fall of 5% in Q1, amidst social distancing restrictions and lockdowns. It was the steepest decline on record dating back to the 1940s.

La più grande economia del mondo dovrebbe ridursi del 6,6% quest’anno, la prima contrazione in 11 anni, in base alle stime del FMI.

Il deficit del bilancio federale dovrebbe salire a 3,3 trilioni di dollari nel 2020, più del triplo del deficit registrato nel 2019, soprattutto a causa della spesa massiccia del governo e degli aiuti di stimolo per il soccorso alla pandemia, secondo il Congressional Budget Office (CBO). Il deficit dovrebbe raggiungere circa il 16% del PIL quest’anno, il livello più alto dal 1945.

Come risultato, il debito federale salirà a circa il 98% del PIL quest’anno e supererà la dimensione dell’economia statunitense nel 2021, secondo il CBO. Il CBO ha detto che lo squilibrio fiscale non è stato visto negli Stati Uniti dalla fine della seconda guerra mondiale.

L’inflazione a livello nazionale si è attestata all’1,3% nell’agosto 2020 – il livello più alto da marzo 2020 ma ancora molto più basso dell’obiettivo della Fed del 2%.

Il mercato del lavoro mostra alcuni segni di miglioramento. Il tasso di disoccupazione è sceso al 10,2% nel luglio 2020, dopo aver registrato un massimo storico del 14,7% nell’aprile 2020. Ma rimane molto più alto del tasso di disoccupazione medio del paese del 4,4% dal 2015 al 2019.

L’interesse degli acquirenti stranieri negli Stati Uniti è in calo.

Gli acquirenti stranieri di case hanno acquistato 154.000 proprietà statunitensi da aprile 2019 a marzo 2020, in calo del 16% rispetto a un anno prima, secondo il profilo 2020 di NAR delle transazioni internazionali nel settore immobiliare residenziale statunitense. Allo stesso modo, il valore delle proprietà acquistate dagli stranieri nello stesso periodo è sceso del 5% a 74 miliardi di dollari. Gli acquirenti cinesi hanno rappresentato più del 20% di tutte le transazioni straniere, seguiti da canadesi (12,8%), messicani (7,8%), indiani (7,3%) e colombiani (1,8%).

Sei stati degli Stati Uniti vedono il più forte interesse degli acquirenti stranieri – Florida, California, Texas, Arizona, New Jersey e Hawaii. Purtroppo la maggior parte è stata colpita quest’anno da restrizioni di viaggio legate al coronavirus. Ma in tutti i casi, il vivace mercato interno ha più che compensato qualsiasi rallentamento della domanda estera.

Florida

Il mercato immobiliare della Florida è sostenuto principalmente da investitori stranieri piuttosto che da acquirenti locali. In genere, un acquirente straniero su 5 negli Stati Uniti ha acquistato le sue proprietà in Florida, secondo la NAR. Circa il 41% degli acquirenti canadesi, spesso chiamati “uccelli della neve”, hanno acquistato in Florida.

“Molti canadesi e altri stranieri hanno trovato la Florida così attraente a causa delle sue leggi fiscali indulgenti”, ha detto il capo economista della NAR, Lawrence Yun. “Inoltre, molte aree metropolitane della Florida hanno un inventario di proprietà più economiche, relativamente parlando – una combinazione che rende lo stato una destinazione molto popolare.”

In agosto 2020, il prezzo di vendita mediano della Florida per le case unifamiliari esistenti è aumentato del 13,2% rispetto all’anno precedente, a 300.000 dollari, secondo Florida Realtors. Allo stesso modo, il prezzo mediano in tutto lo stato per le proprietà di condomini e villette a schiera è salito del 14,5% su base annua a 217.500 dollari nello stesso periodo.

“Il mercato immobiliare della Florida continua a guadagnare slancio e a fornire supporto all’economia dello stato, anche se tutti noi rimaniamo vigili nel proteggere la nostra salute, salvaguardare le nostre comunità e cercare di mantenere le imprese durante la pandemia in corso”, ha detto il presidente della Florida Realtors 2020 Barry Grooms.

“Le nostre case sono diventate più importanti che mai negli ultimi mesi, dato che abbiamo avuto a che fare con ordini di restare a casa, lavorare da casa, aiutare i bambini con l’istruzione a distanza e altro ancora”, ha aggiunto Grooms.

Le vendite chiuse per le case unifamiliari sono aumentate dell’8,8% a 29.495 unità nell’agosto 2020 rispetto a un anno prima, secondo Florida Realtors. Allo stesso modo, le vendite di condomini e villette a schiera sono aumentate del 10,3% a 11.100 unità.

Le proprietà di fascia alta stanno guidando la rinascita del mercato immobiliare della Florida.

“Le vendite di case unifamiliari da 1.000.000 dollari o più sono aumentate di quasi l’82% rispetto all’anno precedente, mentre le vendite nella fascia da 600.000 a 1.000.000 dollari sono aumentate di quasi il 72%”, ha detto il capo economista di Florida Realtors, Brad O’Connor. “E, come nel caso della categoria unifamiliare, le vendite di condomini e case a schiera da 1.000.000 dollari in su sono aumentate del 63,5% rispetto allo scorso agosto, e le vendite nella fascia da 600.000 a 1.000.000 dollari sono aumentate di oltre il 71%”.

La Florida è uno degli stati più popolati degli Stati Uniti. Molte delle sue città sono fortemente dipendenti dai pensionati, con i residenti di 60 anni e più che costituiscono più del 20% della popolazione. Infatti a Naples, essi costituiscono più del 61%, secondo un articolo di Forbes.

L’inventario era limitato a 2,3 mesi di fornitura per le case unifamiliari e a 5,3 mesi per i condomini e le case a schiera nell’agosto 2020, secondo Florida Realtors.

California

La California è lo stato più popoloso degli Stati Uniti con più di 39,8 milioni di residenti, e la seconda destinazione più popolare per gli acquirenti stranieri di case, accanto alla Florida. Lo stato rappresenta circa il 12% di tutti gli acquisti internazionali nel paese ogni anno. I dati precedenti alla pandemia mostravano che circa un terzo degli acquisti stranieri in California erano fatti da cittadini cinesi, seguiti da acquirenti britannici (20%), e da cittadini indiani e messicani (10% ciascuno).

La California del sud era stata particolarmente popolare tra i genitori cinesi che speravano di mandare i loro figli nelle università americane. Tuttavia, nel mezzo di una crescente guerra commerciale tra Stati Uniti e Cina, esacerbata dalla pandemia COVID-19, gli investimenti cinesi complessivi nel mercato immobiliare statunitense sono in calo dall’anno scorso.

Secondo l’economista Gay Cororaton della NAR, gli acquisti cinesi di proprietà residenziali negli Stati Uniti sono scesi bruscamente da 32 miliardi di dollari nel 2018 a soli 13,4 miliardi di dollari l’anno scorso. E nella prima metà del 2020, gli investimenti immobiliari cinesi nel paese si fermano a causa della pandemia.

“La sfida è, a breve termine, parliamo del coronavirus, sono le restrizioni di viaggio. Non possono venire fisicamente a visitare la proprietà. Ho avuto persone durante il Capodanno cinese che volevano venire qui e guardare le proprietà, ma non erano in grado di farlo a causa dell’epidemia a Wuhan”, ha detto Jill Ji di Douglas Elliman, una società immobiliare statunitense.

Fortunatamente dopo mesi di declino, le transazioni immobiliari stanno aumentando di nuovo, grazie alla robusta domanda interna. Nel mese di agosto 2020, le vendite di case unifamiliari esistenti in California sono aumentate del 14,6% su base annua ad un tasso stagionale di 465.400 unità, secondo la California Association of Realtors (CAR). Il numero mediano di giorni necessari per vendere una casa in California è stato di 13 giorni nell’agosto 2020, in netto calo rispetto ai 23 giorni dell’anno precedente.

Il prezzo mediano delle case in tutto lo stato è salito del 14,5% su base annua per raggiungere un nuovo massimo storico di 706.900 dollari nell’agosto 2020, secondo i dati della CAR. Quasi tutte le regioni principali hanno visto aumenti di prezzo a due cifre rispetto all’anno precedente. La Bay Area di San Francisco ha registrato la più alta crescita dei prezzi mediani del 18,7% su base annua nell’agosto 2020, seguita dalla Central Coast (16,4%), dalla California meridionale (12,9%) e dalla Central Valley (12,2%).

“La forte ripresa immobiliare della California in termini di vendite e prezzi negli ultimi mesi è incoraggiante in quanto gli acquirenti motivati sono desiderosi di acquistare case tra i tassi di interesse più bassi di sempre, che hanno portato alla più rapida crescita delle vendite in un decennio”, ha detto il presidente del CAR 2020 Jeanne Radsick. “Tuttavia, l’inventario persistentemente basso continuerà a spingere verso l’alto i prezzi delle case a causa della forte concorrenza degli acquirenti, che sta iniziando a superare i benefici dei tassi d’interesse record e ad ostacolare l’accessibilità delle case”.

Texas

Il Texas è un’altra destinazione preferita dagli investitori internazionali, specialmente dagli acquirenti di case indiani e messicani. Il “Lone Star State” rappresenta costantemente dal 9% al 12% di tutte le case americane vendute ad acquirenti stranieri. Circa il 28% degli acquirenti dal Messico hanno comprato case in Texas l’anno scorso. Il Texas è anche un hotspot per gli acquirenti dall’India (13%), dal Regno Unito (4%), dalla Cina (3%) e dal Canada (3%).

Tuttavia, simile alla tendenza nazionale, le vendite di proprietà straniere in Texas sono diminuite di cifre a due cifre lo scorso anno. Ma a parte gli investitori stranieri, il Texas è anche un luogo popolare per gli acquirenti nazionali perché non ha imposte sul reddito dello stato. Questi investitori locali hanno tenuto a galla il mercato l’anno scorso. Durante il 2019, il totale delle case vendute in Texas è aumentato del 4% a 357.238 unità.

Ma nel Q2 2020, il totale delle vendite chiuse è sceso del 9,9% a/a a 91.970 case, secondo Texas Realtors, principalmente a causa dell’impatto negativo della pandemia, unito a un’offerta limitata.

Il prezzo mediano delle case a livello statale è aumentato modestamente del 2,9% a 252.000 dollari nel Q2 2020 da un anno prima, in base ai dati di Texas Realtors. Nell’area di Dallas-Forth Worth-Arlington, che rappresenta quasi il 29% del mercato del Texas, il prezzo mediano è aumentato del 2,3% a/a a 286.494 dollari nel 2° trimestre 2020. Il prezzo mediano è anche aumentato del 2,2% a 330.000 dollari nell’area di Austin-Round Rock, e del 2,4% a 255.000 dollari nell’area di Houston-The Woodlands-Sugar Land.

Le proprietà residenziali sono rimaste tipicamente sul mercato per un totale di 93 giorni nel Q2 2020, in aumento dagli 88 giorni del Q2 2019 e dagli 87 giorni di due anni fa. L’inventario era a un’offerta di 3 mesi nel Q2 2020, in calo rispetto ai 3,9 mesi di un anno prima.

Arizona

Il mercato immobiliare dell’Arizona rimane stretto, in mezzo a una forte crescita della popolazione unita a una bassa offerta di alloggi. Nell’area metropolitana di Phoenix, il prezzo mediano di vendita è aumentato fortemente del 16,1% su base annua a 325.000 dollari nell’agosto 2020, secondo l’Arizona Regional Multiple Listing Service, Inc. (ARMLS). Questo è in linea con l’indice S&P/Case-Shiller che ha mostrato che Phoenix ha visto la più alta crescita dei prezzi delle case su base annua durante l’anno al Q2 2020.

In agosto 2020, le vendite totali sono aumentate dell’1,7% a 8.878 unità rispetto a un anno prima. Il nuovo inventario è aumentato del 4,1% su base annua a 9.825 unità nell’agosto 2020. Nonostante questo, l’inventario totale è sceso del 22,8% a 13.510 unità nello stesso periodo.

“Penso che vedremo un mercato degli acquisti molto attivo per il resto del 2020 e per tutto il 2021”, ha detto Andrew Grant-Godoy di Wells Fargo Home Lending. “La gente capisce la grande importanza di avere una casa in questo momento; un posto dove si può andare a riposare, un posto dove si può andare e avere spazio per avere una famiglia. Ora quello spazio sta diventando casa, scuola, posto di lavoro, e la gente capisce che è molto importante averne uno.”

Le proprietà residenziali sono rimaste tipicamente sul mercato per 51 giorni nell’agosto 2020, in calo rispetto ai 63 giorni dell’anno precedente.

L’Arizona, specialmente la sua capitale Phoenix, attira l’interesse degli acquirenti stranieri di case per il suo clima soleggiato tutto l’anno e le sue temperature calde. È anche conosciuta per i suoi resort termali di fascia alta, i vivaci locali notturni e i campi da golf disegnati da Jack Nicklaus. Il Grand Canyon, riconosciuto come una delle sette meraviglie naturali del mondo, attrae milioni di visitatori ogni anno.

New Jersey

Il New Jersey è noto per le sue 130 miglia di costa, che vanno da Sandy Hook a Cape May. Le sue belle spiagge di sabbia bianca e le passerelle attirano centinaia di migliaia di visitatori ogni anno – molti dei quali decidono di acquistare una casa in seguito. Particolarmente famosa è la Jersey Shore per le sue caratteristiche naturali, residenziali e culturali uniche dovute alla sua posizione sull’oceano. Il New Jersey è anche noto per la sua popolazione italiana e gli edifici vittoriani conservati.

Nell’agosto 2020, il prezzo mediano di vendita delle case unifamiliari esistenti nel New Jersey è aumentato del 17,1% rispetto all’anno precedente, raggiungendo i 410.000 dollari, secondo i dati del New Jersey Realtors. Allo stesso modo, il prezzo mediano in tutto lo stato per le proprietà di condomini e villette a schiera è aumentato del 5,6% su base annua a 285.000 dollari.

Le vendite chiuse per le case unifamiliari sono aumentate del 9,7% su base annua a 9.691 unità nell’agosto 2020 e del 2,1% a 2.410 unità per condomini e villette a schiera, secondo i Realtors del New Jersey. Tuttavia durante i primi otto mesi del 2020, le vendite chiuse per le case unifamiliari, i condomini e le case a schiera sono rimaste in calo del 6,3% e del 14,6%, rispettivamente.

I giorni medi sul mercato per le case unifamiliari erano 52 ad agosto 2020, in calo rispetto ai 59 giorni dell’anno precedente. L’inventario era a un’offerta di 3 mesi nell’agosto 2020, in netto calo rispetto ai 5,6 mesi dell’agosto 2019.

Hawaii

Hawaii è una destinazione turistica di fama mondiale, nota per le sue bellissime isole fiancheggiate da spiagge di sabbia calda e bianca e una flora verde e rigogliosa. La pace e la serenità dello stato, la vita da spiaggia, i campi da golf, i parchi naturali e la cultura sono semplicemente irresistibili per i turisti e gli acquirenti internazionali di tutto il mondo.

Nel 2019, gli arrivi turistici sono aumentati del 5,4% a/a fino a un record di 10,4 milioni di persone, dopo una crescita di quasi il 6% nel 2018. La maggior parte degli acquirenti di case alle Hawaii provengono da California, Arizona, Cina, Germania, Russia, Giappone e Canada.

Il prezzo di vendita mediano a livello statale per le case unifamiliari è aumentato del 6% a/a a 707.250 dollari nell’agosto 2020, secondo Hawai’i Realtors. Kauai ha visto il più grande aumento dei prezzi del 14,2% durante l’anno fino ad agosto 2020, seguito dalla contea di Hawaii (11,4%), e Oahu (6,2%). In contrast, Maui registered a y-o-y price fall of 3.2%.

Oahu and Maui had the most expensive housing in Hawaii in August 2020, with median prices of US$839,000 and US$799,000, respectively.

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• Homebuilder sentiment soars to record high, but lumber prices raise a red flag (CNBC): https://www.cnbc.com/2020/09/16/homebuilder-sentiment-soars-to-record-high-but-lumber-prices-rise.html
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