サンフランシスコ（カリフォルニア州）の不動産市場動向と分析【2021年更新】

サンフランシスコの不動産市場で今年もジャンプする。

• 2021 サンフランシスコ不動産市場

• 2020 サンフランシスコ不動産市場

• 2019 サンフランシスコ不動産市場

• 2016 サンフランシスコ不動産市場

• 2015 サンフランシスコ不動産市場

サンフランシスコ不動産市場は10年間の大部分で国のトレンドと歩調が合っています。 ベイエリアから発信されるニュースは、壊れたレコードのように聞こえ始めています。 2012 年に回復が始まった後、報道機関にあふれたのと同じ高値が、2021 年になっても見出しを飾っています。 北カリフォルニアの市場は、地球上で最も高価な市場の1つであることに変わりはないのである。 しかし、この都市が気性の荒さを見せ始めたことは注目に値する。

実際、2020年の第1四半期には、サンフランシスコの不動産は、値引き販売の分布が全米で最も高いものの1つと同義になっています。 それは、サンフランシスコの不動産市場が比較的手頃な価格であるということではなく、価格が軌道修正されつつある可能性があるということです。 何年にもわたる歴史的な上昇の後、価格上昇の余地はほとんど残されていないようだ。

街の高値に加え、コロナウイルスの導入は、上昇率を和らげることに貢献しました。 COVID-19 は、経済的にはひどいものでしたが、サンフランシスコの不動産にとっては、まさに必要なものだったようです。 パンデミックの後に残った恐怖と不安は、実際に数年間の上昇を止め、わずかにではあるが、価格を地に落とした。

販売価格の先細りは、市場に積極的に参加しようとする人にとって、非常に良い兆候であり、疑問を投げかけるものです。

販売価格の先細りは、市場に積極的に参加しようとする人にとって、非常に良い兆候です。 What do today’s high prices mean for local investors? More importantly, which San Francisco real estate trends will continue?

San Francisco Real Estate Market 2021 Overview

• Median Home Value: $1,402,470

• 1-Year Appreciation Rate: -2.5%

• Average Days On Market (Zillow): 63

• Median Rent Price: $4,500

• Price-To-Rent Ratio: 25.97

• San Francisco-Oakland-Fremont Unemployment Rate: 7.0% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)

• San Francisco County Population: 881,549 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• San Francisco County Median Household Income: $112,449 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• Percentage Of Vacant Homes: 9.83%

• Foreclosure Rate:

San Francisco Real Estate Investing 2021

サンフランシスコ不動産投資コミュニティは、市場の回復が2012年に本格化して以来、かなりの収益性を享受しています。 しかし、投資家の成功は、北カリフォルニアに限ったことではないことは、注目に値します。 実際、全米の不動産投資家は、特に2020年に潤沢なリターンの恩恵を受けている。 Attom Data Solutionsの2020年第3四半期の米国ホームフリップレポートによると、”全米の典型的なホームフリップの粗利益（販売価格の中央値と投資家が支払った中央値の差）は2020年第3四半期に7万3766ドルに上昇、少なくとも2000年以来最高額 “となっています。

驚くことではありませんが、サンフランシスコの不動産市場は、全米で生の利益の増加を歩んでいる数少ない場所の1つでした。

驚くべきことではありませんが、サンフランシスコの不動産市場は、全米で生の利益が増加している数少ない場所のひとつです。地元の住宅価格と需要により、サンフランシスコの不動産投資家は、2020年に家を売るのに最適な場所としてリストの上位にランクインしています。 2020年米国ホームフリップレポートによると、1件当たりの平均利益は158,500ドルで、サンフランシスコは昨年第3四半期に5番目に高い利益を上げ、サンノゼ（総利益29万ドル）、ベンチュラ（同18万ドル）、ブリッジポート（同1775ドル）、ロサンゼルス（同1615ドル）に次ぐ高さとなっています。

過去8年間に匹敵するような急激な価格上昇を遂げた市場は全米でもほとんどなく、疑問が生じます。 サンフランシスコの不動産は良い投資先なのでしょうか？

この8年間に匹敵するような急激な価格上昇を遂げた市場は全米でもほとんどありません。 サンフランシスコの不動産が投資に適しているか？

サンフランシスコの不動産に投資する方法は、1 つだけではありません。 投資家が案件を売却して利益を得るような出口戦略 (ホールセールやリハブ) に加えて、長期賃貸物件は、おそらくこれまで以上に実行可能です。 まず、サンフランシスコは現在、所有するよりも借りる方が実際に安い数少ない都市の一つである。 価格対家賃比は25.97で、家を買うより借りる方が断然お得なのである。 その結果、賃貸スペースに対する需要は歴史的に高く、大家が空室を心配する必要はほとんどない。

それでも十分でなければ、COVID-19 が不動産市場に与えた影響により、長期的な投資がより魅力的なものになりました。 特に、借入コストの低下により、都市の高い取得コストを消化しやすくなった。 住宅部門を刺激する試みとして、FRB は当面の間、金利を歴史的な低水準に維持することを発表し、地元の投資家はこの機会を利用する用意ができています。

サンフランシスコの不動産への投資は、現時点では、信じられないほど高価です。 しかし、サンフランシスコの不動産投資コミュニティは、それが可能であることをすでに証明しています。

Foreclosure Statistics In San Francisco 2021

サンフランシスコの不動産市場は、大きな差し押さえ率を抱えているわけではありません。 全米で最も高い住宅価格の中央値の 1 つをホストしているにもかかわらず、デフォルト、競売、銀行所有など、「困窮した」説明に適合する住宅は 10,451 軒に 1 軒だけです。

しかし、差し押さえ率が低いにもかかわらず、サンフランシスコの不動産は、最近の歴史では、差し押さえの申し立ての影響をわずかに受けやすくなっています。 主にパンデミックのせいで、より多くの住宅所有者が経済的に苦境に陥っています。 一時帰休や失業によって、かつて多くのサンフランシスコ市民が住宅ローンや家賃を支払うために頼っていた収入源が奪われてしまったのだ。 新たな差し押さえの申請がどの程度になるかを判断するには時期尚早だが、2021年にかけて増加すると考えて間違いないだろう。

今日、サンフランシスコの不動産市場で、差し押さえの分布が最も多いZIPコードは次のとおりです：

• 94127：3,996 軒に1軒が遭難

• 94132：5,436 軒に1軒が遭難

• 94124：5,739 軒に1軒が遭難

• 94134． 6,370軒に1軒は遭難している

• 94123: 7,622軒に1軒が遭難

Data Provided By RealtyTrac

Median Home Price In San Francisco 2021

サンフランシスコ住宅市場は最も高い州で最も高い市場となっています。 住宅価格の中央値は1,402,470ドルで、SFの住宅の平均値は、米国の住宅価格の中央値よりも100万ドル以上高くなっています。 しかし、今日の住宅価値は、約10年間の上昇の結果であることは注目に値する。

前回の不況のどん底から、住宅価格は 2 倍以上になりました。

最近では、不況が末期だった 2012 年の第 1 四半期には、住宅価格の中央値は約 68 万ドルでした。 状況を整理すると、これは現在でもカリフォルニア州の住宅価格の中央値を上回っています (価格は常に、隣接する市場と比較して高い水準にあります)。 Nonetheless, real estate in San Francisco rode a wave of economic expansion and optimism for nine consecutive years, to the tune of a 106.2% appreciation rate.

Dating back even further (to the turn of the century), here’s a list of the neighborhoods that have appreciated the most (according to NeighborhoodScout):

• 16th St / 3rd St

• Golden Gate U-San Francisco / Mission St

• Post St / Taylor St

• U of California Hastings College of Law / Van Ness Ave

• Ave D / 4th St

• Kearny St / California St

• California Institute of Integral Studies / Mission St

• Farallon Islands

• San Francisco State U / 19th Ave

• Franklin St / Geary Blvd

Whether or not these are the best neighborhoods to invest in remains up for debate, but one thing is for certain: there is no denying the run they have had as of late.

地元の住宅価値は歴史的な上昇を遂げ、購入希望者は何年も前から同じ質問を自問しています。 サンフランシスコの住宅市場は下がるのだろうか？ 2021年の始まりが何らかの指標となるなら、その答えはイエスかもしれません。 サンフランシスコの住宅価格の中央値は、昨年すでに2.5%下がっており、Zillowはさらなる下落を予想している。

サンフランシスコの不動産市場は、それだけで台座の上に立っています。

サンフランシスコの不動産市場は、それだけで台座のようなものです。 それでも、不動産投資家にとって魅力的な利益率を維持するためのスペースは、まだ十分にあります。 健全な出口戦略さえあれば、経験豊富な投資家はこの地域の高い取得コストとうまく付き合って、最も高価な取引であっても価値のあるものにすることができます。 Local demand supports a desirable rental market, which bodes incredibly well for well-positioned buy-and-hold investors.

Data Provided By Zillow

San Francisco Real Estate Market: 2020 Summary

• Median Home Value: $1,392,859

• 1-Year Appreciation Rate: +2.4%

• Median Home Value (1-Year Forecast): 3.9%

• Average Days On Market (Zillow): 61

• Median Rent Price: $4,500

• Price-To-Rent Ratio: 25.7

• Unemployment Rate: 2.2% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)

• San Francisco County Population: 883,305 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• San Francisco County Median Household Income: $104,552 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• Percentage Of Vacant Homes: 9.83%

• Foreclosure Rate: 6,658人に1人（1.5％）

サンフランシスコ不動産投資2020

サンフランシスコ不動産投資コミュニティは、2020年の第1四半期のコロナウイルスの導入に大きく影響されました。 2020年に向けて、投資家は一般的に、魅力的な利益率が提示されたとき（それは頻繁ではありませんでしたが）、リハビリとホールセールを実践していました。 しかし、パンデミックの発生は、サンフランシスコの不動産市場を動揺させた。 最初は、恐怖と不安で市場が停滞した。 誰も家を売りたがらないし、ましてやパンデミック中に家を見学しようとは思わない。

5月までに、サンフランシスコの不動産に対する COVID-19 の影響は、一時的なものであることが明らかになりました。

サンフランシスコの不動産は、あまりにも長い間、法外に高価だったため、金利の低下により、取得コストがより負担しやすくなりました。 金利が3.0％を大きく下回ったことで、多くの投資家が長期賃貸物件に目を向けました。 米国で最も物価の高い都市の一つで、低い借入コストと他人のお金で住宅ローンを返済できるというユニークな組み合わせは、無視できない魅力だったのである。 さらに、この都市には空き家が少ないので、空室リスクも軽減される。 買いたい人も在庫が少ないために買えず、2020年にはより多くの人が賃貸することを余儀なくされた。

サンフランシスコ不動産市場：2019年まとめ

• Median Home Value: $1,353,500

• 1-Year Appreciation Rate: 2.9%

• 住宅価格の中央値（1年予想）: 1.4%

• 家賃の中央値: 4,500$

サンフランシスコ不動産投資 2019

2019年前半の住宅価格の中央値は1,353,500ドルとなりました。 1年間（2018年3月～2019年4月）で、ベイエリアで最も多産な都市の住宅価格の中央値は2.9%という小幅な上昇となりました。 しかし、コアロジックによると、3月の住宅価格中央値は昨年同時期に比べて下落し、「前回の住宅暴落の底である7年前以来、初の年間下落を記録した」という。 下落前の不動産は、2012年4月から83カ月連続で値上がりしていた。

状況を整理すると、米国の住宅価格の中央値は22万6700ドルで、ベイシティの平均的な住宅より112万6800ドルも低い。 しかし、全米レベルでは、住宅価格の中央値は、サンフランシスコの不動産の 2 倍以上の速さで上昇しました。

当時、全米で最も高価な不動産市場の 1 つであったサンフランシスコの価格は、多くの投資家にとって、法外に割高なものでした。 しかし、不動産は高価である一方で、需要が高かったので、投資家にとっては好都合でした。 価格とは裏腹に、不動産投資は常に需要に支えられていたのである。 投資する余裕があれば、誰でも魅力的な利潤を得ることができたのだ。 実際、2019年第1四半期の住宅販売業者の平均利回りは、南東に隣接する都市に次いで最も高かった。 サンノゼに次いで2番目である。

サンフランシスコ不動産投資2016

サンフランシスコの住宅市場は、2016年上半期、そして今年の残りの期間も、とどまるところを知りませんでした。 住宅価格は全米平均の4倍になり、前年と比較して伸び続け、上昇率の上位にランクインしました。

値ごろ感が弱まったにもかかわらず、地元経済は堅調で、上昇傾向にありました。

値ごろ感の低下にもかかわらず、地元経済は堅調で、上昇傾向にありました。新しい住宅建設が全国平均を上回ったため、値ごろ感はわずかではありますが改善されました。

投資家の観点からは、差し押さえは絶好の機会でした。 サンフランシスコの住宅市場では、最終四半期に 528 件の物件が何らかの差し押さえの段階にありました。 非常に低水準であったにもかかわらず、差し押さえ件数は前月より 40.0%、前年同期より 17.0% 増加しています。

San Francisco Real Estate Market: 2015 Summary

• Median Home Price: $742,900

• 1-Year Appreciation Rate: 10.1%

• Unemployment Rate: 4.4%

• 1-Year Job Growth Rate: 3.1%

• Population: 837,442

• Median Household Income: $79,624

San Francisco Real Estate Investing 2015

The city was in a league all to itself in 2015. For all intents and purposes, the Bay Area city had taken the recovery and run with it at a blistering pace. The Golden Gate City outpaced nearly every market in the country in terms of appreciation and value. It should come as no surprise that real estate appreciated nearly twice as fast as the national average at the time. Real estate investing proved to be very lucrative and set the table moving forward.

Homes were appreciating at a rate of 10.1%. The national average, on the other hand, was 5.7%.

住宅は10.1%の上昇率で、一方、全国平均は5.7%でした。おそらくもっと印象的なのは、3年間（2012年にさかのぼる）で不動産は60.7%上昇したことです。

当時、住宅市場は、同様に素晴らしい経済のファンダメンタルズによって支えられていました。 特に、雇用部門は、この地域の健全な需要と供給を支えていました。 市の失業率は4.4％と、全国平均を大きく下回っていました。 さらに重要なことは、失業率が低下する兆しを見せていることだ。 雇用が増えれば、経済も活性化すると期待された。 1年間の雇用成長率は3.0％を超え、全国平均を1ポイント以上上回った。

しかし、不動産の発展を阻害する要因のひとつに、価格の安さがあった。 1年間で10.0%を超える上昇率を記録した北カリフォルニアの都市は、他の多くの住宅市場よりも割安感があった。 全米の平均的な世帯は、月収の15.1％を住宅ローンの支払いに充てている。

幸いなことに、不良物件の割引は、投資に対して大きなリターンを提供しました。 非ディストレスト住宅の販売価格の中央値は、105 万ドルでした。 差し押さえ住宅の販売価格の中央値は780,300ドルで、非ディストレスト住宅販売よりも26.0%低くなっています。 約26万9千ドルの値引きとなった。 2015年に投資家が差し押さえで節約した金額は、全米の住宅価格の中央値を上回りました。

サンフランシスコの住宅市場における差し押さえの大半は、差し押さえ前、または所有者が未払いの住宅ローン債務を支払うことができないために所持される危険のある状態でした。 それにもかかわらず、わずか 3.3% の住宅が負の資本の状態に陥りました。 これは、全米平均の16.9%よりかなり低い数字です。

At the time, the best places to invest in San Francisco were:

• Pacific Heights

• Noe Valley

• South Beach

• Central Sunset

• Russian Hill

San Francisco County Map:

Summary

The San Francisco real estate market is unlike any other in California, let alone the world. Few places have seen such a historic run in value without detracting from demand. That said, 2021 may be the year price temperance makes the city more affordable, which is great news for everyone interested in participating in the market. Until prices return to some form of normalcy, however, investors are awarded the luxury of practicing long-term exit strategies. Despite the city’s high cost of living, rental properties appear to be more viable than ever and should remain so for the foreseeable future.

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