不動産価格の真実
不動産は、伝統的に安全な投資と考えられてきました。
重要なポイント
- 住宅の価値は時間とともに上昇する傾向がありますが、不況やその他の災害によって価格が下がることがあります。
- 不況の後、強い需要と低い供給により、ある地域では住宅価格が上昇し、他の地域では回復に苦労します。
- 価格は州や近隣の都市でも異なるため、潜在的な住宅購入者は国の傾向に注目するべきではありません。
- 信用が低いと消費者はより多くの負債を負うことを望むので、低い住宅ローン金利は住宅価格に間接的な影響を与えます。 実際、少数の例外を除いて、米国で販売された住宅の平均販売価格は、住宅バブルが崩壊し、2008 年の金融危機が発生した 1963 年から 2007 年まで、毎年着実に上昇していました。
金融危機後の回復
2013年までに、米国で販売された住宅の平均販売価格は金融危機前のレベルまで回復していました。 その後数年間は、価格が横ばいになる2018年まで、上昇トレンドが有望視され、2019年にはわずかに下落し始めました。
もちろん、不動産価格は市場（場所、場所、場所）に大きく依存し、国のトレンドは画像の一部しか伝えられません。 カリフォルニアでのブームは、デトロイトでのバストを覆い隠すことができます。
同じ都市内でも、数字は大きく変わることがあります。
同じ都市内でも、数字は大きく異なります。新しい成長や高級化を経験した地域では、大幅な価格上昇が見られることもあれば、街中の地域が衰退していることもあります。
国や地域の統計を見るときは、地元の市場の現実を考慮するようにしてください。 国レベルでの価格上昇は、あなたの市、州、または近隣が衰退している場合、役に立たないかもしれません。
現在の住宅価格
2020年と2021年の住宅価格がどうなるかはまだわかりませんが、もし歴史が繰り返されるなら、コビド19不況による住宅価格の下落が予測されます。 2020年3月の時点で、住宅ローンのトラブルや買い手の関心の低さ、さらには取引実行に必要な利用可能な鑑定士やその他の専門家の減少の中で、購入契約が減少し始めました。
同時に、潜在的な工事の変更と遅延が非常に現実的な懸念となっています。
Home Trends
もちろん、需要と供給以外の要因が不動産価格に影響を与えることを考慮することは重要です。 たとえば、2008 年に数字が狂い始める前から、全米ホームビルダー協会の報告によると、アメリカの平均的な家のサイズは、1950 年に 983 平方フィート、1970 年に 1,500 平方フィート、2015 年に 2,740 でピークに達しました。
この傾向は 2000 年代前半に続き、その後はやや減少しはじめました。 それでも、家が大きくなり、インフレで建築資材のコストが上昇しているのですから、住宅価格が上昇するのは道理です。
不動産の価値や価格は州や近隣の都市によって異なるため、国の傾向から全体像を把握することはできません。
投資としての住宅
住宅価格は時間とともに上昇する傾向があるので、住宅購入は昔から安全な投資とみなされてきました。
現実的な観点から言うと、たとえあなたの主要な住居の価値が 2 倍になったとしても、それはおそらく、あなたの不動産税が上がったことを意味するだけでしょう。
実用的な観点からは、たとえ主要な住居が 2 倍になったとしても、それはおそらく不動産税が上がったことを意味するだけです。 もちろん、多くの住宅所有者にとっては、それでいいのです。
ダウンサイジング
売却して同じ地域の別の家を購入することにした場合、それらの他の家の価格もおそらく上昇していることを忘れないでください。
もちろん、ダウンサイジングは、多くの退職者や家に子供がいなくなった人にとって魅力的なオプションです。
Home Equity Loans
自宅に対してローンを組んで、自宅の資産を活用することは可能ですが、自宅を現金自動預払機 (ATM) として使うことは、必ずしも良い戦略ではありません。
支払う利息が利益を圧迫するだけではなく、ローンの支払いによって、財務の安定性が失われるからです。
支払う利息が利益を圧迫するだけでなく、ローンの支払いが経済的な安定を奪います。不動産価格が下落すると、家の価値よりもローンで支払う金額の方が多いという、不運な状況に陥るかもしれません。 このようなときは、雇用市場が健全で、人々の賃金も上昇する。
平均的な 30 年固定金利の住宅ローン金利は、2010 年以来 5%を下回っています (金利のわずかな変化も、家の総費用に大きな影響を与えうることを覚えておいてください)。
では、不動産価格にはどのように反映されるのでしょうか。 住宅ローン金利の低下は、そう思いたいところですが、必ずしも住宅価格と直接的な関係があるわけではありません。 しかし、間接的な影響はあるかもしれません。 金利が低いと、消費者はより多くの借金をすることを望むし、その余裕もある。 金利が低いと、消費者はより多くの借金をすることを望むし、その余裕もある。
住宅ローン融資の差別は違法です。
住宅ローンの差別は違法です。人種、宗教、性別、配偶者の有無、公的援助の利用、国籍、障害、年齢によって差別されたと思う場合、あなたが取ることのできる措置があります。 そのようなステップの一つは、消費者金融保護局および/または住宅都市開発（HUD）の米国省に報告書を提出することです。家の購入は良い投資か？
住宅が良い投資であるという考えは、少なくとも歴史的に見れば、不動産価格が上昇する傾向にあるという事実に由来しています。 将来の不動産市場を予測する方法はないので、過信しないようにすることが重要です。
もちろん、一生同じ家に住むつもりなら、使えるような利益は見込めませんが、住宅は、余裕のある場合にのみ良い投資となります。 しかし、出口戦略を考えて購入すれば、現金利益を実現できる可能性はずっと高くなります。
まず、家を購入する動機を考えてみてください。 もしあなたがそこに住みたいのであれば、おそらく家のことを損益の観点から考える必要はないでしょう。 もし、お金を儲けることを望んでいるのであれば、出口戦略を持って取引に臨む必要があります。
市場があなたの価格ポイントに到達したら、高くなった株式と同じように、不動産を売却します。
市場が自分の価格帯になったら、高くなった株を売るように物件を売る。これは、ライフスタイルによっては、自分の主な住居には現実的な方法ではないかもしれませんが、多くの不動産投資家が物件を購入するときに行うことです。
The Bottom Line
歴史を手がかりにすると、ほとんどの住宅所有者は、実際に住みたいと思う場所を購入し、住宅ローンをすばやく返済し、定年までそこに住み、その後ダウンサイジングしてより安価な家に移るのがよい方法でしょう。 これは確実ではありませんが、この戦略によって利益を上げる可能性が高まります。