住宅バブル

住宅バブルとは何か？

住宅バブル（不動産バブル）とは、需要、投機、高揚した支出によって住宅価格が上昇し、崩壊に至ることです。 住宅バブルは通常、供給が限られている中で需要が増加することから始まり、その補充や増加には比較的長い期間を要します。 投機筋は市場に資金を投入し、需要をさらに押し上げる。

住宅バブルを理解する

住宅バブルは一時的な出来事ですが、何年も続くこともあります。 通常、操作された需要、投機、異常に高いレベルの投資、過剰流動性、規制緩和された不動産融資市場、または極端な形態の住宅ローン ベースのデリバティブ商品など、標準外の何かによって引き起こされ、これらのすべてが住宅価格を維持できなくする原因となります。

国際通貨基金（IMF）によると、住宅バブルは株式バブルよりも頻度が低いかもしれませんが、2 倍長く続く傾向があります。

住宅バブルは、不動産の大暴落を引き起こすだけでなく、あらゆる階層の人々、地域、経済全体に対して大きな影響を及ぼします。

住宅バブルは、不動産の大暴落を引き起こすだけでなく、あらゆる階層、地域、経済全体に大きな影響を及ぼします。人々は、さまざまなプログラムを通じて住宅ローンを返済する方法を探さなければならず、家に住むために退職金を掘り起こさなければならないこともあります。 住宅バブルは、人々が貯蓄を失うことになる主な理由の 1 つです。

何が住宅バブルを引き起こすのでしょうか。

伝統的に、住宅市場は、家を所有することに関連する大きな取引コストと保有コストにより、他の金融市場ほどバブルになりにくいものです。 しかし、超低金利と信用引受基準の緩和の組み合わせにつながる信用供給の急激な増加は、借り手を市場に呼び込み、需要を刺激する可能性があります。

2000 年代半ばの米国の住宅バブル

悪名高い 2000 年代半ばの米国の住宅バブルは、部分的には別のバブルの結果であり、これはテクノロジー セクターでのバブルでした。 これは、2007 年から 2008 年にかけての金融危機に直接関連し、その原因であると考える人もいます。

1990年代後半のドットコムバブルでは、多くの新しいテクノロジー企業の普通株式が比較的短期間に非常に高い価格まで競り上がりました。 新興企業にすぎず、まだ実際の収益をあげていない企業でさえ、手っ取り早く利益を得ようとする投機家たちによって、大きな時価総額まで買い上げられました。

ドットコムバブルの崩壊とそれに続く株式市場の暴落によって株式市場を見限った投資家は、その資金を不動産に移動させました。

この資金と信用の洪水は、住宅取得を奨励するためのさまざまな政府の政策と、不動産関連資産の流動性を高める多くの金融市場の革新に見合わされたのです。

その後 6 年間、金利が急落し、厳しい融資要件がすべて放棄されたため、住宅所有に対する熱狂は驚くべきレベルまで高まりました。 2005年と2006年の住宅ローンの20%は、通常の融資条件では審査に通らないような人たちに支払われたと推定されています。 これらのサブプライムローンの 75% 以上は、初期金利が低く、2、3 年後にリセットされる予定の調整可能金利住宅ローンでした。

政府が広く持ち家を奨励したことにより、銀行は金利や融資条件を引き下げ、住宅購入熱に拍車がかかり、住宅の販売価格の中央値が 2000 年から 2007 年にかけて 55% も上昇したのです。

同じ時期に、株式市場は回復し始め、2006 年には金利が上昇し始めました。 2007 年には、景気後退の兆候が現れると、調整可能金利住宅ローンの金利が上昇し始めました。 住宅価格が高止まりしているため、投資家にとってリスクプレミアムが高くなり、住宅を買わなくなった。 住宅価格が実際に下落する可能性があることが明らかになると、住宅価格は急落し始め、モーゲージ証券が大量に売られるきっかけとなった。 住宅価格は2007年から2009年にかけて19%下落し、大量の住宅ローンの債務不履行により、その後数年間で何百万もの差し押さえが発生しました。