Money Crashers

Hoe hard u ook uw best doet om een goede relatie met uw huurder op te bouwen, soms loopt die relatie spaak. Zelfs als u een goede huisbaas bent, zult u waarschijnlijk ten minste eenmaal in uw carrière de uitzettingsprocedure moeten doorlopen.

Misschien heeft een huurder de huur niet betaald, misschien stoort hij de andere huurders, of misschien heeft hij uw huurobject beschadigd.

Om de huurovereenkomst voortijdig te beëindigen, moet u de juiste wettelijke procedure volgen. Als u afwijkt van de voorgeschreven procedure, verliest u niet alleen uw uitzettingszaak, maar kunt u ook voor de civiele rechter komen en een reputatie als huisjesmelker krijgen.

Bepaal of u kunt uitzetten

De meeste uitzettingszaken beginnen met het feit dat uw huurder de huur niet betaalt, wat een van de grootste problemen is bij het kopen van huurwoningen en het worden van een huisbaas. Maar hoewel u een huurder er niet uit kunt schoppen alleen omdat hij het u moeilijk maakt, kunt u een huurder wel uitzetten voor andere zaken, zoals:

• In het pand blijven nadat de huurovereenkomst is verlopen, ook wel bekend als achterblijver
• Veroorzaken van grote schade aan uw woning, maar u moet deze schade in de rechtszaal bewijzen
• Het overtreden van specifieke regels die u in de overeenkomst hebt vastgelegd, zoals geluidsbeperkingen, beperkingen voor gasten, of regels voor huisdieren.

In veel staten moet u de huurder op de hoogte stellen van kleine overtredingen en hem de tijd geven om het probleem te verhelpen voordat u een uitzettingsprocedure kunt starten. Als u uw huurder niet eerst waarschuwt, kan het zijn dat een rechter niet in uw voordeel beslist als de ontruiming voor de rechter komt.

Leer de Landlord and Tenant Act

Als u besluit dat u tot ontruiming kunt overgaan en verder wilt gaan, maak u dan goed bekend met de Landlord and Tenant Act, waarin de juridische procedure voor het uitzetten van een huurder wordt uitgelegd. Om uw zaak te winnen, moet u de ontruimingsprocedure tot op de letter volgen. Als u een stap overslaat, kan de rechter in het voordeel van de huurder beslissen en kan de huurder het recht krijgen u voor de civiele rechter te dagen.

U kunt een kopie van de Landlord and Tenant Act (huurwet) krijgen op de website van de procureur-generaal van uw staat. Als uw staat deze wetten niet online plaatst, kunt u een gedrukte versie krijgen bij een plaatselijk gerechtsgebouw of via een advocaat.

Mededeling

Veel staten vereisen dat u de huurder schriftelijk op de hoogte stelt voordat u zelfs maar begint met het indienen van een ontruimingsverzoek. Het kan ook zijn dat u de huurder tijd moet geven om het probleem op te lossen voordat u een aanklacht kunt indienen. De wet van Ohio vereist bijvoorbeeld dat verhuurders een schriftelijke waarschuwing geven drie dagen voor het starten van een ontruimingsprocedure, maar vereist niet dat u de huurder extra tijd geeft om het probleem te corrigeren. Dit bericht, bekend als een kennisgeving om te ontruimen, moet duidelijk uw bedoeling om de huurder te ontruimen. Als de wetgeving in uw gebied vereist dat u de huurder de tijd geeft om de actie te corrigeren voordat u de procedure start, moet u deze hoeveelheid tijd ook in de kennisgeving vermelden.

Bij het schrijven van de kennisgeving, vermeldt u de datum van levering, de tijd die de huurder heeft om het probleem te corrigeren, en de datum waarop u de ontruiming zult indienen. Bezorg de kennisgeving persoonlijk aan de huurder of hang de kennisgeving aan de voordeur van de huurder.

Deponeer uw ontruiming

Gewapend met de kennis van de wet en nadat u uw huurder een kans hebt gegeven, bent u eindelijk klaar om de ontruimingsprocedure te beginnen door een hoorzitting aan te vragen bij de rechtbank. Als uw staat vereist dat u de huurder op de hoogte stelt, dient u de ontruiming de ochtend na het verstrijken van de wachtperiode in. Als uw staat niet vereist dat u een kennisgeving doet, kunt u onmiddellijk een aanklacht indienen. U kunt een aanklacht indienen bij uw plaatselijke gerechtsgebouw, en u zult een vergoeding moeten betalen om de procedure te starten. Na het invullen van het papierwerk, zal de griffier u een hoorzitting datum geven, en de rechtbank zal de huurder op de hoogte stellen.

Get Ready for Court

Prepareer uw zaak voor de ontruimingszitting. Verzamel alle documenten die u hebt, waaronder uw huurovereenkomst, een kopie van de schriftelijke kennisgeving die u hebt gedaan, bankafschriften waarop ontbrekende huurbetalingen of teruggestuurde cheques staan vermeld, en verslagen van alle communicatie tussen u en de huurder. Bereid voor wat u tegen de rechter gaat zeggen voordat u de rechtszaal binnengaat. Oefen. U wilt niet overkomen alsof u uit een script voorleest, maar u moet wel weten wat u wilt zeggen en u op uw gemak voelen voor de rechter. Laat u niet betreuren dat u details hebt weggelaten.

Op de dag van de hoorzitting krijgen u en de huurder allebei de kans om uw zaak aan de rechter voor te leggen. De rechter zal dan beslissen of de ontruiming wordt voortgezet of dat de huurder in de woning mag blijven. Als u de zaak wint, zal de rechter u instructies geven voor het uitzetten van de huurder.

Uitzetten van de huurder

Na de hoorzitting heeft de huurder een bepaalde tijd om de woning te verlaten. Sommige staten eisen dat uitgezette huurders het pand binnen 48 uur verlaten. Sommige staten geven vijf dagen. Als deze periode verstrijkt en de huurder blijft, zult u uw woning moeten bezoeken met de sheriff, die de huurder zal verwijderen en alle persoonlijke bezittingen op de stoep zal zetten. Gebruik deze tijd om de woning op schade te inspecteren. Neem een camera mee en maak goede foto’s. U kunt de huurder aanklagen voor grote schade bij de burgerlijke rechter.

Eindwoord & Waarschuwing

Volg de paragraaf over het uitzetten van een huurder in de Huurwet zorgvuldig op. Probeer niet zelf de huurder uit te zetten. Het veranderen van de sloten van de eenheid van de huurder of de hoofddeur van het complex, het verwijderen van de bezittingen van de huurder, of het afsluiten van de nutsvoorzieningen kan ernstige juridische gevolgen hebben. In de meeste staten kunnen huurders een verhuurder aanklagen die probeert zichzelf te veroordelen. Als u te maken heeft met een probleemhuurder, verdient u een oplossing. Geef uw macht niet op door kleine fouten te maken.

Heeft u al eens een huurder moeten uitzetten? Voor welke uitdagingen stond u tijdens het proces, en is het gelukt?