Rechten van huurders

Uw rechten als huurder volgens de wet van Idaho

Als u een huis of appartement huurt, beschouwt u het pand als uw persoonlijke leefruimte. Verhuurders, aan de andere kant, hebben de neiging om een huurder te zien als een bron van inkomsten in een beleggingspand dat moet worden beheerd. Veel geschillen tussen verhuurders en huurders komen voort uit deze tegenstrijdige standpunten.

Als huurder worden veel van uw rechten bepaald door de huurovereenkomst. U moet uw huurovereenkomst daarom zorgvuldig lezen. Er zijn echter bepaalde rechten vastgesteld door de wet van Idaho die niet kunnen worden vermeden door de huurovereenkomst. In het kort, deze rechten omvatten het recht op privacy, het recht op rustig gebruik en genot, het recht op veiligheid en gezondheid, het recht tegen discriminatie, en het recht op het bezit van het pand.

Recht op privacy

Sommige verhuurders zijn overdreven agressief in hun wens om een woning te inspecteren of opnieuw te betreden. Hoewel in een huurovereenkomst kan staan wanneer een verhuurder het recht heeft het pand opnieuw te betreden, staat in Idaho Code 55-210 dat “het pand op elk moment na het ontstaan van het recht opnieuw kan worden betreden, mits een opzegtermijn van drie (3) dagen in acht wordt genomen”. (onderstreping toegevoegd). Het Hooggerechtshof van Idaho heeft dus geoordeeld dat een verhuurder aansprakelijk was wanneer hij “onmiddellijk gebruik maakte van zijn recht om opnieuw binnen te treden” zonder eerst de verplichte kennisgeving van drie dagen te doen die volgens I.C. § 55-210 vereist is. Adair v. Freeman, 92 Idaho 773, 780, 451 P.2d 519, 526 (1969). In feite was de verhuurder in die zaak aansprakelijk voor conversie (d.w.z.: civiele diefstal).

Recht op veiligheid en gezondheid

Idaho Code 6-320 stelt bepaalde plichten vast die een verhuurder heeft met betrekking tot de toestand van het onroerend goed. Deze wet schrijft voor dat een huurder een rechtszaak kan aanspannen tegen een verhuurder voor:

(1) Het niet zorgen voor een redelijke water- en weersbescherming van het pand;
(2) Het niet in goede staat houden van elektrische, loodgieters-, verwarmings-, ventilatie-, koel-, of sanitaire voorzieningen die door de verhuurder zijn geleverd;
(3) Het pand onderhouden op een wijze die gevaarlijk is voor de gezondheid of de veiligheid van de huurder;
(4) Het niet teruggeven van een borgsom als en wanneer dit wettelijk vereist is;
(5) Schending van een voorwaarde of bepaling van de huurovereenkomst die wezenlijk van invloed is op de gezondheid en veiligheid van de huurder, ongeacht of deze voorwaarde of bepaling expliciet dan wel impliciet deel uitmaakt van de huurovereenkomst; en
(6) Het niet installeren van goedgekeurde rookmelders in elke wooneenheid, met inbegrip van stacaravans, die onder het beheer van de verhuurder valt.

Right to Quiet Use and Enjoyment

“In Idaho is er een impliciete overeenkomst in elke huurovereenkomst voor het rustige genot van het eigendom.” Worden v. Ordway, 105 Idaho 719, 722, 672 P.2d 1049, 1052 (1983). Dit recht vloeit voort uit Idaho Code 6-320(a)(5), dat in de voorafgaande sectie is bepaald, en in feite fungeert als een vangnetbepaling voor alle kwesties die van invloed zijn op de gezondheid en veiligheid van de huurders. Zie Silver Creek Computers, Inc. v. Petra, Inc., 136 Idaho 879, 42 P.3d 672, (2002). Dit kan onder meer zijn het buitengesloten zijn van het pand (zonder behoorlijke rechtsgang), de luchtkwaliteit, of het voldoen aan stads-, provincie-, en staatsvoorschriften betreffende huisvestingsomstandigheden.

Een ander probleem kunnen gevallen zijn waarin de verhuurder of het vastgoedbeheerbedrijf reparatiewerkzaamheden uitvoert waarvoor anders een aannemersvergunning nodig zou zijn. Ik heb gevallen gezien waarin een huisbaas heeft geprobeerd de elektrische onderdelen van een verwarmingssysteem te repareren door een interne klusjesman. Het huis had herhaaldelijk problemen met oververhitting. Uiteindelijk kwam er een elektricien met een vergunning en die constateerde een gebrekkige bedrading waardoor er een ernstig brandgevaar ontstond. Als een verhuurder reparaties uitbesteedt, moet een huurder het recht hebben om die reparaties door een erkende aannemer te laten uitvoeren.

Recht op non-discriminatie in huisvesting

Huisvestingsdiscriminatie is verboden door de federale Fair Housing Act. Een verhuurder mag niet discrimineren op basis van geslacht, ras, huidskleur, godsdienst, handicap, familiale status of nationale herkomst. In geval van een handicap is de verhuurder verplicht om redelijke aanpassingen of wijzigingen aan de verhuureenheid of het huurbeleid aan te brengen. Dit omvat ook het toestaan van een hulpdier, zelfs als de verhuurder geen huisdieren toestaat.

Eigendomsrecht

De wet van Idaho erkent geen zelfhulp uitzettingen. Dit betekent dat als een verhuurder u uit het pand wil verwijderen, de verhuurder de ontruimingsprocedures moet volgen die in de wet van Idaho zijn vastgelegd. Uitzettingen worden geregeld door de Idaho Code, Titel 6, Hoofdstuk 3. Om te worden uitgezet, moet u een kennisgeving worden betekend en moet een uitzettingsprocedure worden gehouden. Het is onwettig voor een verhuurder om u uit te sluiten zonder de ontruimingswetten te volgen.

Recht op teruggave van uw borg

De teruggave van de borg is een vaak betwiste zaak. Verhuurders en huurders zijn het vaak oneens over welke inhoudingen moeten worden gedaan of toegestaan. Inspecties voorafgaand aan de verhuizing kunnen niet gedetailleerd genoeg zijn om alle bestaande schade te ontdekken en een verhuurder kan een ander idee hebben van “normale slijtage” dan een huurder. Dit soort geschillen zijn zeer feitelijk en moeten van geval tot geval worden beoordeeld.

Bij gebrek aan beter moet een verhuurder uw borg binnen 21 dagen teruggeven. In de huurovereenkomst kan deze termijn worden verlengd tot 30 dagen. Als de verhuurder de borg niet volledig teruggeeft, moet u een gespecificeerde verklaring krijgen.

Wat als uw verhuurder u mishandelt?

Idaho Code 6-320 staat een huurder toe naar de rechter te stappen om de plichten van de verhuurder af te dwingen. Alvorens dit te doen, moet de huurder de verhuurder 3 dagen van te voren in kennis stellen, met een opsomming van elke tekortkoming of schending waarop zijn actie zal worden gebaseerd en een schriftelijke eis tot nakoming of herstel. Indien de verhuurder nalaat de in de aanmaning genoemde problemen op te lossen, kan de huurder een rechtsvordering instellen.