San Francisco, CA Real Estate Market Trends & Analysis [Updated 2021]

Jump To Another Year In The San Francisco Real Estate Market:

• 2021 San Francisco Real Estate Market

• 2020 San Francisco Real Estate Market

• 2019 San Francisco Real Estate Market

• 2016 San Francisco Real Estate Market

• 2015 San Francisco Real Estate Market

De vastgoedmarkt van San Francisco heeft het grootste deel van een decennium gelijke tred gehouden met de nationale trends. Het nieuws dat uit de Bay Area komt, begint te klinken als een gebroken record. Dezelfde hoge prijzen die de krantenkoppen overspoelden nadat het herstel in 2012 begon, halen in 2021 nog steeds de krantenkoppen. De krantenkoppen zijn welverdiend; de Noord-Californische markt blijft een van de duurste markten ter wereld. Het is echter vermeldenswaard dat de stad tekenen van temperament begint te vertonen.

In feite is onroerend goed in San Francisco in het eerste kwartaal van 2020 synoniem geworden met een van de hoogste distributies van het land van scherp geprijsde verkopen. Dat wil niet zeggen dat de San Francisco vastgoedmarkt relatief betaalbaar is, maar eerder dat de prijzen op het punt kunnen staan van een koerscorrectie. Na jaren van historische waardestijging lijkt er weinig ruimte meer te zijn voor prijsstijgingen.

Naast de hoge prijzen in de stad heeft ook de introductie van het Coronavirus bijgedragen aan het temperen van de waardestijging. Terwijl COVID-19 niets minder dan verschrikkelijk is geweest voor de economie, lijkt het precies te zijn geweest wat onroerend goed in San Francisco nodig had. Angst en onzekerheid achtergelaten in het kielzog van de pandemie daadwerkelijk gestopt jaren van waardestijging en bracht de prijzen terug naar de aarde – zij het licht.

De dalende verkoopprijzen zouden een ongelooflijk goed voorteken moeten zijn voor iedereen die actief wil deelnemen aan de markt, wat de vraag oproept: Is het nu een goed moment om een huis te kopen in San Francisco? What do today’s high prices mean for local investors? More importantly, which San Francisco real estate trends will continue?

San Francisco Real Estate Market 2021 Overview

• Median Home Value: $1,402,470

• 1-Year Appreciation Rate: -2.5%

• Average Days On Market (Zillow): 63

• Median Rent Price: $4,500

• Price-To-Rent Ratio: 25.97

• San Francisco-Oakland-Fremont Unemployment Rate: 7.0% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)

• San Francisco County Population: 881,549 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• San Francisco County Median Household Income: $112,449 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• Percentage Of Vacant Homes: 9.83%

• Foreclosure Rate: 1 op de 10.451 (0,9%)

San Francisco Real Estate Investing 2021

De San Francisco vastgoedbeleggingsgemeenschap heeft een behoorlijk winstgevende run gehad sinds het herstel van de markt echt van start ging in 2012. Het is vermeldenswaard, echter, dat het succes van de beleggers was niet uniek voor Noord-Californië. In feite hebben vastgoedbeleggers in het hele land geprofiteerd van royale rendementen, vooral in 2020. Volgens Attom Data Solutions ‘derde kwartaal 2020 U.S. Home Flipping Report, “De brutowinst op de typische home flip landelijk (het verschil tussen de mediane verkoopprijs en de mediane betaald door investeerders) steeg in het derde kwartaal van 2020 tot $ 73.766 – het hoogste bedrag sinds ten minste 2000.”

Niet verrassend was de vastgoedmarkt van San Francisco een van de weinige plaatsen die in het hele land stijgingen van de ruwe winsten lieten zien. Lokale huizenprijzen en de vraag landde San Francisco vastgoedbeleggers naar de top van de lijst voor de beste plaatsen om huizen te flip in 2020. Met een gemiddelde winst van $ 158.500 per flip, San Francisco had de vijfde-hoogste ruwe winst in het derde kwartaal van vorig jaar, achter alleen San Jose, CA (brutowinst van $ 290.000); Ventura, CA ($ 180.000); Bridgeport, CT ($ 177.500); Los Angeles, CA ($ 161.500), volgens de 2020 U.S. Home Flipping Report.

Weinig markten in het hele land hebben een razendsnelle prijsstijging gezien die de afgelopen acht jaar kan evenaren, wat de vraag oproept: Is San Francisco vastgoed een goede investering? Het antwoord is relatief eenvoudig: ja, onder de juiste omstandigheden. De hoge prijzen van de stad kunnen sommige investeerders afschrikken om lokale deals na te streven. Toch hebben dezelfde prijzen die het moeilijker kunnen maken om te investeren, al een zeer indrukwekkend rendement op investeringen gegenereerd.

Er is meer dan één manier om in San Francisco-vastgoed te investeren. Naast exit-strategieën waarbij beleggers hun deals met winst verkopen (groothandel en renovatie), zijn huurwoningen op lange termijn misschien levensvatbaarder dan ooit tevoren. Om te beginnen is San Francisco momenteel een van de weinige steden waar het goedkoper is om te huren dan om te bezitten. Met een prijs-huur verhouding van 25,97, is het ontegenzeggelijk betaalbaarder om een huis te huren dan om er een te kopen. Als gevolg daarvan is de vraag naar huurruimte historisch hoog, zodat verhuurders zich zelden zorgen hoeven te maken over leegstand. De resulterende vraag zal slimme verhuurders ook in staat stellen om de huurtarieven te verhogen, waardoor het bezit van huurwoningen in 2021 nog levensvatbaarder wordt.

Of dat nog niet genoeg was, maakte het effect van COVID-19 op de vastgoedmarkt langetermijninvesteringen aantrekkelijker. Met name de lagere leenkosten maakten het gemakkelijker om de hoge aankoopkosten van de stad te verteren. In een poging om de huizensector te stimuleren, kondigde de Fed aan dat het de rente in de nabije toekomst op een historisch laag niveau zou houden, en lokale beleggers zijn klaar en bereid om van de gelegenheid te profiteren.

Investeren in San Francisco-vastgoed is, op dit moment, ongelooflijk duur. De gemeenschap van vastgoedbeleggers in San Francisco heeft echter al bewezen dat het mogelijk is. Rendementen in de stad zijn hoger dan zowat overal elders, en er is geen reden om te denken dat de trend niet zal voortduren in de nabije toekomst.

Foreclosure Statistics In San Francisco 2021

De San Francisco onroerend goed markt herbergt geen grote afscherming tarief. Ondanks het spelen van gastheer voor een van de hoogste mediane huiswaarden van het land, slechts een op de 10.451 woningen voldoet aan de “noodlijdende” beschrijving: wanbetaling, veiling of bank eigendom. In feite is de stad 0,9% afscherming tarief is slechts iets hoger dan dat van het nationale gemiddelde (dat momenteel ongeveer 0,7%).

Ondanks de lage afscherming tarief, echter, onroerend goed in San Francisco is iets gevoeliger voor afscherming aanvragen in de recente geschiedenis. Grotendeels als gevolg van de pandemie zijn meer huiseigenaren in financieel zwaardere tijden terechtgekomen. Ontslagen en banenverlies hebben de inkomstenbronnen weggenomen waarop veel inwoners van San Francisco ooit vertrouwden om hun hypotheken en huur te betalen. Hoewel het te vroeg is om de omvang van de nieuwe executies te zeggen, is het veilig om te veronderstellen dat ze in de loop van 2021 zullen toenemen.

Tot op heden zijn de ZIP-codes in de San Francisco onroerend goed markt met de hoogste verdeling van verhinderingen:

• 94127: In in elke 3.996 woningen is noodlijdend

• 94132: In in elke 5.436 woningen is noodlijdend

• 94124: In in elke 5.739 woningen is noodlijdend

• 94134: In elke 6.370 woningen is noodlijdend

• 94123: In op de 7.622 woningen is noodlijdend

Data Provided By RealtyTrac

Median Home Prices In San Francisco 2021

De huizenmarkt van San Francisco is de duurste markt in de duurste staat. Met een mediane woningwaarde van $ 1.402.470, is de gemiddelde waarde van een huis in SF meer dan een miljoen dollar meer dan de mediane woningwaarde in de Verenigde Staten. Het is echter vermeldenswaard dat de huidige waarde van het huis het resultaat is van een waardestijging van bijna tien jaar. De huizenprijzen zijn meer dan verdubbeld sinds het dieptepunt van de laatste recessie.

Tot voor kort in het eerste kwartaal van 2012, toen de recessie in zijn afnemende momenten was, was de mediane woningwaarde ongeveer $ 680.000. Om de zaken in perspectief te plaatsen, dat is nog steeds meer dan de mediane woningwaarde in Californië vandaag is (de prijzen zijn altijd hoog geweest ten opzichte van aangrenzende markten). Nonetheless, real estate in San Francisco rode a wave of economic expansion and optimism for nine consecutive years, to the tune of a 106.2% appreciation rate.

Dating back even further (to the turn of the century), here’s a list of the neighborhoods that have appreciated the most (according to NeighborhoodScout):

• 16th St / 3rd St

• Golden Gate U-San Francisco / Mission St

• Post St / Taylor St

• U of California Hastings College of Law / Van Ness Ave

• Ave D / 4th St

• Kearny St / California St

• California Institute of Integral Studies / Mission St

• Farallon Islands

• San Francisco State U / 19th Ave

• Franklin St / Geary Blvd

Whether or not these are the best neighborhoods to invest in remains up for debate, but one thing is for certain: there is no denying the run they have had as of late. Elk van deze buurten blijft een opmerkelijke groei vertonen.

De lokale woningwaarden hebben zo’n historische run gehad dat potentiële kopers zich al jaren dezelfde vraag stellen: Zal de huizenmarkt in San Francisco dalen? Als het begin van 2021 een indicatie is, kan het antwoord ja zijn. De mediane woningwaarde in San Francisco is het afgelopen jaar al met 2,5% gedaald, en Zillow verwacht een verdere waardedaling. Het is nog te vroeg om te zeggen hoeveel de prijzen zullen dalen, maar deze trend is duidelijk het resultaat van te veel jaren van waardestijging.

De onroerendgoedmarkt van San Francisco staat op een voetstuk helemaal voor zichzelf. De hoge prijzen die synoniem zijn geworden met onroerend goed in San Francisco hebben een markt gecreëerd die nergens anders te vinden is. Toch is er nog voldoende ruimte voor winstmarges om aantrekkelijk te blijven voor investeerders in onroerend goed. Met een goede exit-strategie kunnen slimme investeerders met de hoge aankoopkosten van het gebied werken om zelfs enkele van de duurste deals de moeite waard te maken. Local demand supports a desirable rental market, which bodes incredibly well for well-positioned buy-and-hold investors.

Data Provided By Zillow

San Francisco Real Estate Market: 2020 Summary

• Median Home Value: $1,392,859

• 1-Year Appreciation Rate: +2.4%

• Median Home Value (1-Year Forecast): 3.9%

• Average Days On Market (Zillow): 61

• Median Rent Price: $4,500

• Price-To-Rent Ratio: 25.7

• Unemployment Rate: 2.2% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)

• San Francisco County Population: 883,305 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• San Francisco County Median Household Income: $104,552 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• Percentage Of Vacant Homes: 9.83%

• Foreclosure Rate: 1 op elke 6.658 (1,5%)

San Francisco Real Estate Investing 2020

De San Francisco vastgoedbeleggingsgemeenschap werd grotendeels beïnvloed door de introductie van het Coronavirus in het eerste kwartaal van 2020. Tegen 2020, investeerders over het algemeen beoefend rehab en groothandel wanneer aantrekkelijke winstmarges zich aandienden (wat niet vaak was). Het uitbreken van de pandemie deed de vastgoedmarkt in San Francisco echter wankelen. In het begin stagneerde de markt door angst en onzekerheid. Niemand wilde een huis verkopen, laat staan bezichtigen tijdens een pandemie. In een kwestie van weken werd de markt tot stilstand gebracht.

Tegen mei was het duidelijk dat de impact van COVID-19 op onroerend goed in San Francisco van tijdelijke aard zou zijn. In slechts een paar maanden tijd ging het marktsentiment van angst naar razernij, omdat overheidsingrijpen en historisch lage rentetarieven de activiteit katalyseerden; het was die activiteit die de manier zou bepalen waarop mensen in de loop van 2020 in San Francisco onroerend goed investeerden.

Onroerend goed in San Francisco was veel te lang exorbitant duur geweest, en de daling van de rentetarieven maakte de aankoopkosten draaglijker. Nu de rente tot ver onder de 3,0% daalde, richtten veel beleggers hun pijlen op huurwoningen voor de lange termijn. De unieke combinatie van lage financieringskosten en de mogelijkheid om een hypotheek af te lossen met het geld van iemand anders in een van de duurste steden van het land was te aantrekkelijk om te negeren. Bovendien verminderde het gebrek aan beschikbare woningen in de stad het risico op leegstand. Zelfs mensen die wilden kopen, konden dat niet vanwege de lage voorraadniveaus, waardoor in 2020 meer mensen gedwongen waren om te huren.

San Francisco Real Estate Market: 2019 Summary

• Median Home Value: $ 1.353.500

• 1-Year Appreciation Rate: 2,9%

• Mediane woningwaarde (1-jaarsprognose): 1,4%

• Mediane huurprijs: $4.500

San Francisco Real Estate Investing 2019

De mediane woningwaarde was $1.353.500 in de eerste helft van 2019. In één jaar (maart 2018 tot april 2019) steeg de mediane woningwaarde van de meest productieve stad van de Bay Area met een bescheiden 2,9%. De mediane woningwaarde daalde echter in maart ten opzichte van dezelfde tijd vorig jaar, “markeert de eerste jaarlijkse daling sinds de bodem van de laatste huizencrash, zeven jaar geleden,” volgens CoreLogic. Vóór de daling was vastgoed sinds april 2012 83 maanden op rij in prijs gestegen.

Om een en ander in perspectief te plaatsen: de mediane woningwaarde in de Verenigde Staten was $226.700, of $1.126.800 minder dan het gemiddelde huis in de Bay-stad. Op nationaal niveau stegen de mediane huizenprijzen echter meer dan twee keer zo snel als onroerend goed in San Francisco. Dat komt waarschijnlijk omdat de Bay Area eerder dan elders een omslagpunt bereikte.

Als een van de duurste vastgoedmarkten in het land op dat moment, waren de prijzen van San Francisco onbetaalbaar overprijsd voor veel beleggers. Maar terwijl onroerend goed duur was, was er ook veel vraag naar, wat investeerders goed uitkwam. Ondanks de prijzen werd investeren in onroerend goed steeds gestimuleerd door de vraag. Iedereen die het zich kon veroorloven om te investeren, kon rekenen op aantrekkelijke winstmarges. In feite had de stad het hoogste gemiddelde huisverkopersrendement in het eerste kwartaal van 2019-naast zijn buurman in het zuidoosten: San Jose.

San Francisco Real Estate Investing 2016

De huizenmarkt van San Francisco was niet te stoppen in de eerste helft van 2016 en de rest van het jaar, wat dat betreft. De huizenprijzen verviervoudigden ten opzichte van het nationale gemiddelde en bleven groeien ten opzichte van het voorgaande jaar, omdat de stad in het bovenste echelon van waarderingspercentages stond.

Ondanks de zwakkere betaalbaarheid, was de lokale economie sterk en in een opwaartse trend. De nieuwbouw van woningen lag hoger dan het nationale gemiddelde, wat de betaalbaarheid ten goede kwam, zij het in geringe mate.

Vanuit het oogpunt van de belegger waren de gedwongen verkopen een kans in de maak. De woningmarkt van San Francisco telde in het laatste kwartaal 528 woningen die zich in een of andere fase van executieverkoop bevonden. Ondanks het zeer lage aantal verhinderingen lag het aantal verhinderingen 40,0% hoger dan in de voorgaande maand en 17,0% hoger dan in dezelfde periode van het voorgaande jaar.

San Francisco Real Estate Market: 2015 Summary

• Median Home Price: $742,900

• 1-Year Appreciation Rate: 10.1%

• Unemployment Rate: 4.4%

• 1-Year Job Growth Rate: 3.1%

• Population: 837,442

• Median Household Income: $79,624

San Francisco Real Estate Investing 2015

The city was in a league all to itself in 2015. For all intents and purposes, the Bay Area city had taken the recovery and run with it at a blistering pace. The Golden Gate City outpaced nearly every market in the country in terms of appreciation and value. It should come as no surprise that real estate appreciated nearly twice as fast as the national average at the time. Real estate investing proved to be very lucrative and set the table moving forward.

Homes were appreciating at a rate of 10.1%. The national average, on the other hand, was 5.7%. Misschien nog indrukwekkender: de waarde van onroerend goed steeg met 60,7% in een periode van drie jaar (vanaf 2012).

In die tijd werd de huizenmarkt gesteund door even indrukwekkende economische fundamenten. Met name de werkgelegenheidssector ondersteunde een gezonde vraag en aanbod in het gebied. Met 4,4% lag het werkloosheidscijfer van de stad ver onder het nationale gemiddelde. Misschien nog belangrijker is dat de werkloosheid tekenen van daling vertoonde. Verwacht werd dat de groei van de werkgelegenheid ook de economie van de stad zou ondersteunen. In de loop van een jaar groeide de werkgelegenheid met meer dan 3,0%, meer dan een heel procentpunt boven het nationale gemiddelde.

Er was echter één factor die de vooruitgang van onroerend goed belemmerde: betaalbaarheid. Met een waardestijging van meer dan 10,0% in de loop van een jaar, was de stad in Noord-Californië minder betaalbaar dan de meeste andere woningmarkten. Het gemiddelde huishouden in het hele land besteedde 15,1% van hun maandelijkse inkomen aan hypotheekbetalingen. Het was echter normaal voor eigenaars om 22,9% van hun inkomen te besteden aan maandelijkse hypotheekbetalingen.

Gelukkig boden de kortingen op noodlijdend onroerend goed een groot rendement op de investering. De mediane verkoopprijs van een niet-onder druk staande woning was $1.050.000. De mediane verkoopprijs van een executieverkoop huis was $ 780.300, of 26,0% lager dan niet-distressed huis verkopen. Dat was een korting van ongeveer $269.000. Het bedrag dat beleggers in 2015 bespaarden op foreclosures was meer dan de mediane huizenprijs in het hele land.

De meerderheid van de foreclosures in de woningmarkt van San Francisco waren pre-foreclosures of dreigden te worden bezeten vanwege het onvermogen van de eigenaar om een uitstaande hypotheekverplichting te betalen. Niettemin bevond slechts 3,3% van de woningen zich in een positie van negatief eigen vermogen. Dat was aanzienlijk lager dan het nationale gemiddelde van 16,9%.

At the time, the best places to invest in San Francisco were:

• Pacific Heights

• Noe Valley

• South Beach

• Central Sunset

• Russian Hill

San Francisco County Map:

Summary

The San Francisco real estate market is unlike any other in California, let alone the world. Few places have seen such a historic run in value without detracting from demand. That said, 2021 may be the year price temperance makes the city more affordable, which is great news for everyone interested in participating in the market. Until prices return to some form of normalcy, however, investors are awarded the luxury of practicing long-term exit strategies. Despite the city’s high cost of living, rental properties appear to be more viable than ever and should remain so for the foreseeable future.

Heeft u er al aan gedacht om te investeren in de onroerendgoedmarkt van San Francisco? Zo ja, waar wacht u nog op? We zouden graag uw gedachten over onroerend goed in San Francisco in de commentaren hieronder:

Klaar om te beginnen te profiteren van de huidige kansen in de vastgoedmarkt?

Misschien heb je veel kapitaal, een uitgebreid onroerend goed netwerk, of grote bouwkundige vaardigheden, maar je bent nog steeds niet zeker hoe je opportunistische deals te vinden. Onze nieuwe online onroerend goed cursus, gehost door deskundige investeerder Than Merrill, kan u helpen leren hoe u de beste eigenschappen te verwerven en succes in onroerend goed te vinden.

Klik hier om te registreren voor onze 1-Daagse Real Estate Webinar en begin te leren hoe te investeren in de huidige vastgoedmarkt!