Allt som bostadsköpare bör veta om mäklarens avgifter

Trots att bostadsköparna tenderar att börja leta på nätet köper 87 % av dem i slutändan sin bostad genom en mäklare.

Men när du anlitar en mäklare, hur får han eller hon betalt?

Först en kortfattad information: En mäklare är inte exakt samma sak som en fastighetsmäklare, även om det finns mycket överlappning mellan dessa två yrkestitlar. En fastighetsmäklare är någon som har fått tillstånd av staten att hjälpa till med att förmedla fastigheter (och är vanligtvis också en Realtor®, men inte alltid); en Realtor® är medlem i National Association of Realtors® (och är nästan alltid också en praktiserande fastighetsmäklare eller mäklare).

Realtor®-avgifterna täcker kostnaden för både köparens ombud och listningsagenter vid bostadsköp. I USA står dessa avgifter för nästan 100 miljarder dollar årligen.

Som bostadsköpare kanske du undrar om du måste betala din mäklare för att företräda dig.

Det råder stor förvirring kring dessa avgifter. Common questions include:

• What are real estate agent fees?
• How much are they?
• When do agents get paid?
• What do these fees cover?
• Are real estate agent fees negotiable?

To answer all your questions, we did the digging for you. We searched the far reaches of the internet and interviewed a real estate pro to put together the ultimate guide to Realtor® fees for homebuyers.

Here’s how Realtor® fees work.

What are Realtor® fees?

As the name implies, these fees are paid to the buyer’s agent and listing agent for their services after closing.

According to Charlotte, North Carolina, real-estate-pro Heidi Hines, the fees are ”commissions for the sale of a property.”

Dessa avgifter är en procentsats av bostadens försäljningspris, vanligtvis runt 6 %.

”Statlig lag i North Carolina dikterar att det inte kan finnas en fastställd avgift för agentprovisioner, men de kan vara var som helst mellan 6 % och 8 %”, säger Hines.

Finns procentsatsen hög? Din agent får inte så mycket som du tror. Vissa mäklare tjänar i genomsnitt så lite som 11,85 dollar i timmen.

Här är en bild som illustrerar hur mycket en mäklare tjänar på en typisk bostadsförsäljning:

Vad ingår i avgifterna

Både köparens mäklare och mäklarna i listan är lokala fastighetsexperter med kunskap om fastighetslagstiftning och kontraktsförhandlingar. Även om agenterna inte är advokater är dessa kunskaper avgörande.

Köparens agenter gör mycket mer än att representera och förhandla.

Other duties include:

• Searching the MLS
• Reporting property matches
• Scheduling showings
• Following up on offers
• Educating you on the homebuying process
• Showing you homes

In addition to contract negotiation and representation, listing agents are also responsible for marketing and showing the property.

Are real estate agent fees negotiable?

In real estate, everything is negotiable, and real estate agent fees are no exception.

However, because sellers typically pay agent commissions, there isn’t much incentive for buyers to negotiate.

Research also shows that buyer’s agents receiving less than 3% commission from a home sale are less motivated to show homes.

One advantage of negotiating commissions: The seller saves money at closing. Detta kan göra ditt erbjudande mer attraktivt.

Resonerna till varför en mäklare kan vara villig att minska provisionen kan vara:

• De tar ut en högre avgift än andra i sitt område.
• Mäklaren arbetar med dig i flera transaktioner.

Andra skäl, inklusive hempris, läge och hur snabbt bostäderna säljs, kan ge säljarna ammunition för att förhandla om lägre avgifter.

Håll dig i minnet: bara för att fastighetsmäklarens avgifter är förhandlingsbara betyder det inte att en mäklare kommer att sänka sina avgifter för att få dina affärer. Ny forskning visar att 73 % av mäklarna inte kommer att förhandla om avgifterna.

Om du försöker spara pengar kan du överväga att förhandla om andra avgifter innan du avslutar. Din Closing Disclosure innehåller en uppdelning av de avgifter som du är ansvarig för som köpare.

Låt oss prata om dessa avgifter under standardiserade och icke-standardiserade transaktioner.

Mäklaravgifter: Oavsett vilken typ av transaktion det rör sig om betalas mäklararvoden i samband med avslutandet av transaktionen. Den noterande mäklaren inkluderar detaljer om avgifterna i sitt avtal med säljaren.

”När säljarna undertecknar ett kontrakt med en mäklare finns mäklararvodena med där”, säger Hines. ”Det innehåller också en uppdelning av hur mycket av avgiften som går till köparens mäklare.”

Låt oss använda ett exempel från verkligheten för att illustrera detta.

Om ett hus är listat för 350 000 dollar med en mäklarprovision på 6 % blir den totala avgiften vid avslutningen 21 000 dollar. Detta delas sedan upp mellan köparens mäklare och den listade mäklaren, enligt kontraktet.

I standardtransaktioner där avgiften delas upp till hälften går 10 500 dollar till köparens mäklare och samma belopp till den listade mäklaren. Mäklarna delar sedan upp sin del av provisionen enligt individuella avtal med sina respektive mäklare. Vissa agenter tar 50 %, medan topproducenter ofta får mer. Varje mäklare får en check vid avslutningen och delar upp den i enlighet med detta.

Nu ska vi prata om icke-standardiserade transaktioner.

Mäklaravgifter: Non-standard transactions

Certain situations affect the way Realtor® fees are collected and/or distributed.

These non-standard transactions include dual agency, FSBO (for sale by owner), iBuyers, buyers representing themselves, and discount brokers. Other situations include rentals and when sellers refuse to pay.

Dual agency

Situations where real estate agents represent both buyer and seller are called dual agency.

While it’s generally not recommended, it’s common in some areas.

Dual agency is illegal in nine states:

• Alaska
• Colorado
• Florida
• Kansas
• Maryland
• Oklahoma
• Texas
• Vermont

In a dual agency transaction, the agent is required to be neutral.

Dual agents receive fees for both the buyer and seller sides of the transaction. Because of this, sellers may reduce the commission. Denna typ av avgift kallas dubbel eller rörlig provision.

iBuyers

En iBuyer är ett företag som köper en bostad, gör minimala reparationer och sedan säljer den. Till skillnad från home flippers köper iBuyers i allmänhet bostäder med liten eller ingen renovering som krävs.

IBuyers erbjuder en klar fördel för säljare som vill sälja snabbt och slippa besväret med att lista. Bekvämligheten med att handla ett hem online och enkelt besöka bostäder lockar också många potentiella köpare.

Bostadsköpare som använder sig av en mäklare kan fortfarande arbeta med iBuyers. Enligt Opendoor, en av de största iBuyers, betalar företaget köparagenter ”en standardprovision som baseras på normer i hela delstaten.”

Rabattmäklare

I ett försök att spara pengar på mäklararvoden vänder sig vissa köpare till rabattmäklare.

Det här är en term för fastighetsmäklare som tar ut en fast avgift eller ett rabatterat pris för sina tjänster. Många rabattmäklare är små, lokala företag, men stora mäklarfirmor som Redfin har också hoppat på rabattvågen.

Många rabattmäklare följer en av dessa prismodeller:

• Fast avgift:
• Låg procentsats: Dessa mäklare tar ut en fast avgift av säljarna för att lista och marknadsföra deras hem: Liknande fast avgift, men listningsmäklarna tar en mindre andel av den totala provisionen. Detta är hur Redfin arbetar för säljare.
• Ingen provision: Säljarna gör arbetet och mäklaren listar bara fastigheten på MLS. Dessa är tekniskt sett FSBO-objekt.
• Hybridmodell: Agenterna får en kombination av en procentsats och ett fast belopp baserat på priset på bostaden.
• Två för en: Agenterna företräder en kund vid både försäljning och köp, men tar bara ut provision för en försäljning.
• Köparrabatt: Köparna får tillbaka en del av köparagentens provision som de kan använda till vad de vill, inklusive slutkostnader. Redfin använder den här modellen.

Är det värt att använda en rabattmäklare? Det finns uppenbara fördelar för säljare, men reklamen kan vara bedräglig. I de flesta fall får köparens mäklare fortfarande full provision.

Förr tillhandahöll rabattmäklare begränsade tjänster, som mindre marknadsföring för säljare eller minimal utbildning för köpare. Teknikens utveckling gör det dock lättare för agenterna att få mer gjort utan att kompromissa med servicen. Många rabattmäklare annonserar att de är fullserviceleverantörer med lägre avgifter.

Om du köper en högt prissatt fastighet kan köparrabatten komma väl till pass. Som med alla mäklare bör du läsa recensioner för att vara säker på att din rabatt inte kommer med en dold kostnad.

För sale by owner (FSBO)

Husägare som listar sina egna bostäder motiveras ofta av en önskan att skära bort provisioner från ekvationen.

Men eftersom 87 % av köparna använder sig av en fastighetsmäklare måste säljarna fortfarande hantera fastighetsprovisioner.

I motsats till säljare med en mäklare kräver FSBO-försäljning att husägaren marknadsför fastigheten och förhandlar för egen räkning.

Förr i tiden innehöll FSBO-annonser ofta ett högre pris om en köpare arbetade med en mäklare. Men dagens säljare inser fördelarna med att betala provision till köparagenter. De sparar fortfarande på avgifterna eftersom de bara betalar en agent.

För köparna är FSBO ofta en bättre affär. National Association of Realtors® rapporterar att FSBO-hus säljs till ett medianpris på 200 000 dollar. Det är 80 000 dollar mindre än bostäder med en mäklare.

Mäklare som köpare

Om du är fastighetsmäklare och köper en fastighet åt dig själv, tillkommer det avgifter på köpsidan?

Ja. Den noterande mäklaren har kommit överens med säljaren om att betala köparens mäklare i deras avtal.

Om du är köpare och en licensierad mäklare kan du få betalt köparens mäklararvode. Du kan dock välja att göra ditt erbjudande mer attraktivt genom att avstå från köparens avgift. Eftersom många mäklarfirmor erbjuder sina agenter gratis avslut på sina egna fastigheter kan en mycket konkurrenskraftig agent sänka sina avgifter för att vinna budstriden.

Hyra

Hur är det om du vill hyra istället för att köpa?

I hyressituationer finns det fortfarande avgifter för att använda fastighetsmäklare, men hur de betalas och hur mycket de får beror på hyresavtalet.

I vissa fall tar fastighetsföretagen ut en förskottsavgift av hyresgästerna som täcker ett visst antal visningar av fastigheterna förutom att förhandla om hyresavtalet.

I andra fall betalas avgifterna av hyresvärden eller hyresgästen och är antingen en månads hyra eller en procentandel av den årliga hyresbetalningen.

Vad händer om säljaren vägrar att betala mäklararvoden?

I sällsynta fall kan en säljare vägra att betala mäklararvoden.

Det finns ett par möjliga utfall om detta händer.

Om säljarna redan har kommit överens om avgifterna i sitt kontrakt kan mäklaren dra dem inför rätta. Om inte säljaren kan bevisa att mäklaren inte hedrade deras avtal har de redan gått med på avgifterna och måste betala dem.

Även om säljarna vanligtvis betalar provisioner i en fastighetstransaktion är det inte obligatoriskt. Köpare som är motiverade för att få ett erbjudande accepterat på en hårt konkurrensutsatt marknad kan erbjuda sig att betala avgifterna.

Om säljaren förblir oresonlig och du är inställd på att köpa fastigheten kan du söka råd hos en fastighetsadvokat för att få hjälp med förhandlingen. Men med de pengar du får ut kan det vara lika rimligt att betala avgifterna själv.

Slutsatsen om mäklararvoden

Mäklararvoden är en del av bostadsförsäljningen överallt, men bostadsköpare har ingen större anledning att oroa sig.

Då säljaren vanligtvis betalar dessa provisioner, bör du ägna din tid åt att leta efter andra sätt att spara pengar. Precis som mäklararvoden är nästan allt i en fastighetstransaktion förhandlingsbart.