Bostadsbubbla

Vad är en bostadsbubbla?

En bostadsbubbla, eller fastighetsbubbla, är en ökning av bostadspriserna som drivs av efterfrågan, spekulation och överdrivna utgifter till den punkt där de kollapsar. Bostadsbubblor börjar vanligtvis med en ökad efterfrågan, inför ett begränsat utbud, vilket tar en relativt lång tid att fylla på och öka. Spekulanter strömmar in pengar på marknaden, vilket ytterligare ökar efterfrågan. Vid någon tidpunkt minskar eller stagnerar efterfrågan samtidigt som utbudet ökar, vilket resulterar i ett kraftigt prisfall – och bubblan spricker.

Förstå en bostadsbubbla

En bostadsbubbla är en tillfällig händelse, men den kan pågå i flera år. Vanligtvis drivs den av något som ligger utanför normen, till exempel manipulerad efterfrågan, spekulation, ovanligt höga investeringsnivåer, överskottslikviditet, avreglerad fastighetsfinansieringsmarknad eller extrema former av hypoteksbaserade derivatprodukter – allt detta kan leda till att bostadspriserna blir ohållbara. Det leder till en ökning av efterfrågan i förhållande till utbudet.

Enligt Internationella valutafonden (IMF) kan bostadsbubblor vara mindre frekventa än aktiebubblor, men de tenderar att pågå dubbelt så länge.

Bostadsbubblor orsakar inte bara en stor fastighetskrasch, utan har också en betydande effekt på människor i alla klasser, grannskap och den övergripande ekonomin. De kan tvinga människor att leta efter sätt att betala av sina lån genom olika program eller kan få dem att gräva i pensionskonton för att ha råd att bo kvar i sina hem. Bostadsbubblor har varit en av de främsta orsakerna till att människor till slut förlorar sina besparingar.

Vad orsakar en bostadsbubbla?

Traditionellt sett är bostadsmarknader inte lika benägna att drabbas av bubblor som andra finansmarknader på grund av de stora transaktions- och bärkostnader som är förknippade med att äga ett hus. En snabb ökning av kreditutbudet som leder till en kombination av mycket låga räntor och en uppluckring av kraven på kreditprövning kan dock få in låntagare på marknaden och öka efterfrågan. En höjning av räntorna och en skärpning av kreditstandarderna kan minska efterfrågan och få bostadsbubblan att spricka.

Bostadsbubbla i mitten av 2000-talet i USA

Den ökända amerikanska bostadsbubblan i mitten av 2000-talet var delvis ett resultat av en annan bubbla, den här inom tekniksektorn. Den var direkt relaterad till, och vad vissa anser vara orsaken till, finanskrisen 2007-2008.

Under dotcom-bubblan i slutet av 1990-talet fick många nya teknikföretag sina stamaktier uppbjudna till extremt höga priser på relativt kort tid. Till och med företag som inte var mycket mer än nystartade företag och som ännu inte hade producerat några faktiska intäkter bjöds upp till stora börsvärden av spekulanter som försökte göra en snabb vinst. År 2000 nådde Nasdaq sin topp, och när teknikbubblan sprack kom många av dessa tidigare högtflygande aktier att störta ner till drastiskt lägre prisnivåer.

När investerarna övergav aktiemarknaden i kölvattnet av dotcom-bubblans sprickande och den efterföljande börskraschen, flyttade de sina pengar till fastigheter. Samtidigt sänkte den amerikanska centralbanken räntorna och höll dem nere för att bekämpa den milda recession som följde på teknikkraschen, samt för att dämpa osäkerheten efter attacken mot World Trade Center den 11 september 2001.

Denna flod av pengar och krediter mötte olika statliga politiska åtgärder som syftade till att uppmuntra till ägande av bostäder och en mängd innovationer på finansmarknaden som ökade likviditeten för fastighetsrelaterade tillgångar. Bostadspriserna steg och allt fler människor började köpa och sälja hus.

Under de följande sex åren växte manin för husägande till alarmerande nivåer när räntorna sjönk kraftigt och de strikta lånekraven nästan helt övergavs. Man uppskattar att 20 procent av bolånen under 2005 och 2006 gick till personer som inte skulle ha kunnat kvalificera sig enligt normala lånekrav. Dessa personer kallades subprimelåntagare. Över 75 procent av dessa subprimelån var lån med justerbar ränta med låga initialräntor och en planerad återställning efter två till tre år.

Regeringens uppmuntran av ett brett ägande av bostäder ledde till att bankerna sänkte sina räntor och lånekrav, vilket sporrade en köpfrossa av bostäder som fick medianförsäljningspriset på bostäder att stiga med 55 procent mellan 2000 och 2007.Denna köpfrossa lockade till sig spekulanter som började sälja hus för tiotusentals dollar i vinst på så lite som två veckor.

Under samma period började aktiemarknaden återhämta sig, och 2006 började räntorna stiga. Justerbara lån med rörlig ränta började återställas till högre ränta när tecken på att ekonomin höll på att mattas av kom fram under 2007. Med bostadspriserna på höga nivåer blev riskpremien för hög för investerarna, som då slutade köpa bostäder. När det blev uppenbart för bostadsköparna att bostadsvärdena faktiskt kunde sjunka började bostadspriserna rasa, vilket utlöste en massiv utförsäljning av värdepapper med säkerhet i form av hypotekslån. Bostadspriserna sjönk med 19 procent mellan 2007 och 2009, och massutfall på hypotekslånen ledde till miljontals utmätningar under de kommande åren.