Hypoteksräntor förklaras

Varför är bolåneräntan viktig?

Din bolåneränta bestämmer hur mycket saldot på ditt lån växer varje månad. Ju högre ränta, desto högre blir dina månatliga återbetalningar.

Räntorna beräknas alltid som en procentandel av ditt bolånesaldo.

Om du har ett amorteringslån – vilket de flesta gör – betalar du tillbaka ett fastställt belopp av ditt saldo varje månad plus ränta ovanpå det. De som har lån med enbart ränta betalar ränta men inget av kapitalet.

Vilken bolåneränta kommer jag att betala?

Bolåneräntan är antingen fast eller rörlig.

Bolån med fast ränta

Med ett bolån med fast ränta är din ränta – och därmed dina månatliga avbetalningar – fastställd för en viss period. Denna kan vara så kort som två år eller så lång som 10 år.

När vi kontrollerade i september 2019 var den genomsnittliga räntan för ett tvåårigt lån med fast ränta 2,77 %.

Hypotekslån med rörlig ränta

Med ett hypotekslån med rörlig ränta kan din ränta stiga eller sjunka från månad till månad, vilket innebär att det belopp du betalar tillbaka kan ändras.

De flesta tracker-lån följer Bank of Englands basränta (som för närvarande är 0,75 %). Din ränta kan beskrivas som ”basränta + 2 %”, vilket innebär att din ränta är 2,75 %, men om basräntan ändras kommer även din ränta att ändras.

En del tracker-hypotekslån följer Libor-räntan i stället för basräntan. Libor är den låneränta som bankerna tar ut av varandra – men den fasas ut 2021.

Tracker-avtal kan vara så korta som två år eller löpa under hela lånets löptid.

Rabattlån följer långivarens standardvariabla ränta (SVR), som långivaren fastställer och kan ändra när som helst, minus en fastställd procent. Så om långivarens SVR var 6,2 % och din rabatt var 4 % skulle du betala 2,2 %.

Med de flesta hypoteksavtal kommer din ränta att återgå till långivarens SVR efter att den första perioden har löpt ut. SVR tenderar att vara relativt hög, så det är ofta klokt att byta – eller ombelåna – innan du övergår till SVR.

• Ta reda på mer: vår guide till de olika hypotekslånetyperna

Vilka hypotekslån har de lägsta räntorna?

Generellt sett är räntorna på hypotekslån med fast ränta högre än de räntor som erbjuds på rörliga erbjudanden.

Detta beror på att du betalar lite mer för säkerheten att veta hur dina återbetalningar kommer att se ut varje månad.

Samma resonemang gäller för längre avtal med fast ränta på fem år eller mer. Långivaren tar en större risk genom att erbjuda dessa erbjudanden eftersom räntorna på den bredare marknaden kan stiga under den tiden, så en längre tids fast ränta kommer ofta att vara högre än en kortare.

I september 2019 analyserade vi Moneyfacts data för att hitta de genomsnittliga räntorna för varje typ av hypotekslån. Se tabellen nedan för resultaten.

Hur får jag den bästa bolåneräntan?

Det rätta avtalet för dig beror på dina omständigheter och vad du vill ha av ett bolån. I de flesta fall måste du uppfylla vissa villkor för att kvalificera dig för de mest konkurrenskraftiga räntorna som erbjuds.

Följ dessa steg för att öka dina chanser att få ett bra avtal:

• Ha en god kreditvärdighet. Långivarna är mycket noggranna med att kontrollera din kredithistorik när de bedömer din ansökan – de vill veta att du är duktig på att betala tillbaka skulder, så ju bättre din kreditvärdighet är, desto större är dina chanser att bli godkänd. Läs mer i vår guide om hur du förbättrar ditt kreditbetyg.
• Bygg upp en större insättning. De bästa räntorna är reserverade för personer som lånar till en lägre belåningsgrad (LTV) – det vill säga lånar en relativt liten andel av fastighetspriset. Du kan uppnå detta genom att spara en större insättning eller, om du redan äger en fastighet, öka ditt eget kapital genom att betala av ditt lån varje månad.
• Handla runt. Det finns dussintals olika hypotekslånare, från de stora, välkända namnen på stormarknaden till utmanande märken som enbart finns på nätet. Var och en har en rad olika produkter att erbjuda, och det lönar sig att ta sig tid att ta fram det mest lämpliga avtalet för dig.
• Använd en oberoende, heltäckande hypoteksmäklare. Inte bara känner hypoteksmäklare till de olika produkter som erbjuds och kan ge råd om vilka långivare som sannolikt kommer att acceptera dig, utan de har också tillgång till hypotekserbjudanden som du inte kan få genom att ansöka direkt.

Var kan jag jämföra hypoteksräntorna?

Det finns många prisjämförelsesajter där du kan jämföra bolåneräntor utifrån dina egna personliga kriterier.

Det är dock viktigt att inte enbart fokusera på den ränta som en långivare erbjuder, utan på den totala kostnaden för bolånet under avtalets löptid. På så sätt tar du hänsyn till eventuella avgifter och cashback som är förknippade med affären samt den ränta som tas ut.

Det är här som den effektiva räntan kan vara till hjälp.

Vad är APRC?

Regulatorerna kräver nu att långivarna räknar ut ett avtals årliga effektiva ränta (APRC) för att göra det lättare att jämföra bolån. En APRC är den totala kostnaden för krediten för konsumenten, uttryckt som en årlig procentsats. Alla långivare beräknar den effektiva räntan på samma sätt.

Den effektiva räntan är intressant men ofta av begränsad nytta, eftersom den förutsätter att du håller dig till samma bolåneprodukt och leverantör under hela löptiden (t.ex. 25 år) och att de angivna räntorna inte kommer att förändras, även om räntan är rörlig.

Du kan jämföra bolåneräntorna, men också deras effektiva räntor, på Which? Money Compare.

Hur sätts bolåneräntorna?

Det finns en mängd olika faktorer som spelar in i hur en långivare sätter räntorna på sitt bolånesortiment.

Fondskostnader

Det första man måste ta hänsyn till här är hur långivaren finansierar sina bolån. Ju billigare det är för långivaren, desto lägre kan räntorna vara.

Metoderna för hur en långivare finansierar sina lån kan variera enormt: medan vissa förlitar sig på att samla in insättningar från sparare, får andra sin finansiering genom grossistmarknader, och vissa väljer en blandning.

Och även om Bank of Englands basränta spelar en roll finns det egentligen ingen tydlig koppling mellan basräntan och vad långivarna måste betala för att få sin finansiering.

Lån till värde

Desto större insättning du har, desto lägre ränta kommer du att kunna få. Om du köper med en insättning på 40 procent kommer du att kvalificera dig för mycket bättre räntor än om du köper med en insättning på 10 procent.

Det handlar om en fråga om risk. Om du lånar till en hög belåningsgrad (LTV) kommer du inte att ha mycket eget kapital i fastigheten. Om du inte kan betala lånet eller om fastighetens värde sjunker är det därför mer sannolikt att långivaren gör en förlust.

• Ta reda på mer: En annan faktor som påverkar prissättningen av räntorna är graden av konkurrens på marknaden och långivarens egna affärsmål.

  Om en långivare vill vara en dominerande aktör på bolånemarknaden det året kommer den att titta på hur konkurrenterna prissätter sina lån och använda det för att räkna ut vilken räntesats den är bekväm med att låna ut till.

  Och om den känner att dess utlåning redan är i förtid kommer den troligen att börja höja sina räntor i ett försök att locka färre låntagare.

  Om du vill veta vilka företag som kombinerar toppräntor och utmärkt kundnöjdhet kan du läsa vår guide till de bästa bolåneföretagen.

  Din kredithistorik

  Ditt tidigare lånerekord kommer att ha stor betydelse för vilka bolån du kan komma i fråga för.

  Om du till exempel har missat några betalningar tidigare, oavsett om det är på kreditkort, privatlån eller till och med på din mobiltelefonräkning, kommer svarta märken att finnas kvar i din kreditupplysning.

  Inte alla långivare kommer att överväga låntagare som har dessa svarta märken i sin kredithistoria, och de som gör det kommer ofta att ta ut en högre ränta som ett resultat av den upplevda extra risken med att låna ut till dig.

  • Ta reda på mer: hypotekslån med dålig kredit

  Hypotekslånsavgifter och avgifter

  Hypotekslånstiftarna tjänar inte bara pengar på räntan de tar ut för lånet, utan de flesta produkter kommer också med en ansöknings- eller produktkostnad.

  Dessa är ofta omkring 1 000 pund och kan betalas antingen i förskott eller läggas till ditt bolånesaldo, men om du gör det sistnämnda kostar det dig mer eftersom du betalar ränta på det.

  Långivare kan också erbjuda avgiftsfria erbjudanden – men du betalar vanligtvis för detta genom en högre ränta.

  En hypoteksaffär kan t.ex. ha en ränta på 2,09 % och en produktavgift på 999 pund. Det kan dock också finnas en avgiftsfri version till 2,39 %.

  I det här exemplet skulle versionen med avgift vara billigare på lång sikt. Men det kommer inte alltid att vara fallet.

  Det beror på avgiftens storlek och skillnaden mellan de två räntorna.

  Du kan själv beräkna skillnaden mellan avgiftsfria och avgiftsbelagda bolåneerbjudanden med hjälp av vår kalkylator för återbetalning av bolån.