Hyresgästens rättigheter

Dina rättigheter som hyresgäst enligt Idahos lag

Om du hyr ett hus eller en lägenhet betraktar du fastigheten som din personliga bostad. Hyresvärdar brukar å andra sidan se en hyresgäst som en inkomstkälla i en investeringsfastighet som måste förvaltas. Många tvister mellan hyresvärdar och hyresgäster uppstår på grund av dessa konkurrerande synsätt.

Som hyresgäst bestäms många av dina rättigheter i hyresavtalet. Du bör därför läsa ditt hyresavtal noggrant. Det finns dock vissa rättigheter som fastställs i Idaho-lagen och som inte kan undvikas genom hyresavtalet. I korthet omfattar dessa rättigheter rätten till privatliv, rätten till lugn och ro, rätten till säkerhet och hälsa, rätten mot diskriminering och rätten till besittning av lokalerna.

Rätt till privatliv

En del hyresvärdar är överdrivet aggressiva i sin önskan att inspektera eller återinträda i en fastighet. Även om det i hyresavtalet kan anges när en hyresvärd har rätt att återinträda, står det i Idaho Code 55-210 att ”återinträde kan ske när som helst efter det att rätten har uppstått, med tre (3) dagars varsel”. (betoning tillagd). Idahos högsta domstol har således slagit fast att en hyresvärd var ansvarig när han ”omedelbart utövade sin rätt till återinträde” utan att först lämna det obligatoriska tre-dagars varsel som krävs enligt I.C. § 55-210. Adair v. Freeman, 92 Idaho 773, 780, 451 P.2d 519, 526 (1969). I det fallet var hyresvärden faktiskt ansvarig för konvertering (dvs. civil stöld).

Rätt till säkerhet och hälsa

Idaho Code 6-320 fastställer vissa skyldigheter som en hyresvärd har i förhållande till fastighetens skick. Denna lag dikterar att en hyresgäst kan väcka talan i domstol mot en hyresvärd för:

(1) Underlåtenhet att tillhandahålla rimlig vattentäthet och väderskydd av lokalerna;
(2) Underlåtenhet att hålla el-, VVS-, värme-, ventilations-, kyl- eller sanitetsanläggningar som tillhandahålls av hyresvärden i gott skick;
(3) Underhåll av lokalerna på ett sätt som är farligt för hyresgästens hälsa eller säkerhet;
(4) Underlåtenhet att återlämna en säkerhetsdeposition i enlighet med lagens krav
(5) Brott mot något villkor eller någon bestämmelse i hyresavtalet som väsentligt påverkar hyresgästens hälsa och säkerhet, oavsett om det uttryckligen eller underförstått är en del av detta, och
(6) Underlåtenhet att installera godkända rökdetektorer i varje bostadslägenhet, inklusive husbilar, som står under hyresvärdens kontroll.

Rätt till tyst användning och njutning

”I Idaho finns det ett underförstått avtal i varje hyresavtal om tyst njutning av egendomen”. Worden v. Ordway, 105 Idaho 719, 722, 672 P.2d 1049, 1052 (1983). Denna rättighet härrör från Idaho Code 6-320(a)(5), som finns i det föregående avsnittet, och fungerar i princip som en samlingsbestämmelse för alla frågor som påverkar hyresgästernas hälsa och säkerhet. Se Silver Creek Computers, Inc. mot Petra, Inc. 136 Idaho 879, 42 P.3d 672, (2002). Det kan till exempel handla om att bli utelåst från lokalerna (utan rättssäkerhet), luftkvalitet eller att följa stadens, länets och delstatens bestämmelser om bostadsförhållanden.

En annan fråga kan vara fall där hyresvärden eller fastighetsförvaltningsbolaget utför reparationsarbeten som annars skulle kräva en entreprenörslicens. Jag har observerat fall där en fastighetsförvaltare har försökt reparera elektriska komponenter för ett värmesystem med hjälp av en intern hantverkare. Huset hade upprepade problem med överhettning. Slutligen kom en licensierad elektriker ut och observerade felaktiga ledningar som skapade en allvarlig brandrisk. Om en hyresvärd hyr ut reparationstjänster bör en hyresgäst ha rätt att få reparationsarbetet utfört av en licensierad entreprenör.

Rätt till ingen diskriminering i fråga om bostäder

Diskriminering i fråga om bostäder är förbjuden enligt den federala Fair Housing Act. En hyresvärd får inte diskriminera på grund av kön, ras, hudfärg, religion, funktionshinder, familjeställning eller nationellt ursprung. Vid funktionshinder är hyresvärden skyldig att göra rimliga anpassningar eller modifieringar av hyreslägenheten eller hyresreglerna. Detta inkluderar att tillåta ett servicedjur även om hyresvärden inte tillåter ”husdjur”.

Rätt till besittning

Idaho lag erkänner inte vräkningar med självhjälp. Detta innebär att om en hyresvärd vill avlägsna dig från fastigheten måste hyresvärden följa de avhysningsförfaranden som fastställs i Idahos lag. Vräkningar regleras av Idaho Code, Title 6, Chapter 3. För att bli vräkt måste du delges en underrättelse och en vräkningsrättegång måste hållas. Det är olagligt för en hyresvärd att låsa ut dig utan att följa vräkningslagarna.

Rätt till återbetalning av din säkerhetsdeposition

Rätt till återbetalning av säkerhetsdepositionen är en vanligt förekommande tvistefråga. Hyresvärdar och hyresgäster är ofta oense om vilka avdrag som ska göras eller tillåtas. Inspektioner före inflyttning är kanske inte tillräckligt detaljerade för att upptäcka alla befintliga skador och en hyresvärd kan ha en annan uppfattning om ”normalt slitage” än en hyresgäst. Dessa typer av tvister är mycket sakliga och måste avgöras från fall till fall.

Som standard måste en hyresvärd återlämna din säkerhetsdeposition inom 21 dagar. Hyresavtalet kan förlänga denna tid till 30 dagar. Om hyresvärden inte ger full återbetalning av depositionen måste du få en specificerad redogörelse.

Vad händer om din hyresvärd misshandlar dig?

Idaho Code 6-320 gör det möjligt för en hyresgäst att gå till domstol för att genomdriva hyresvärdens skyldigheter. Innan hyresgästen gör det måste han/hon ge hyresvärden tre dagars varsel, med en förteckning över varje underlåtenhet eller överträdelse på vilken hans/hennes talan kommer att grundas och ett skriftligt krav på uppfyllande eller avhjälpande. Om hyresvärden underlåter att åtgärda de problem som tas upp i meddelandet kan hyresgästen sedan väcka talan i domstol.