Kontakta oss

Många husägare som ligger efter med sina lån lever i månader i rädsla för att få ett meddelande om en utmätningsåtgärd. När de väl får meddelandet kan de föreställa sig att bankmännen står vid deras dörr och tar bort deras nycklar omedelbart. Detta behöver dock inte vara en sådan omedelbar rädsla eftersom många utmätningsärenden tar månader eller till och med år att lösa i New York.
Lagstiftningen i New York kräver att alla utmätningar går genom domstolsväsendet och beordras av en domare innan långivaren kan få äganderätten till ditt hem. Denna rättsliga utmätningsprocess omfattar många olika steg som är avsedda att skydda dina rättigheter som fastighetsägare, och vart och ett av dessa steg tar tid och fallen kan dra ut på tiden. Du har också möjlighet att ha en advokat som företräder dig och som vet hur man vid behov kan stoppa processen för att vinna extra tid eller söka möjliga lösningar som kan stoppa utmätningen helt och hållet. Kort sagt är den rättsliga processen längre än de icke-juridiska system som används i många delstater. Denna långdragna process ger dig dock ytterligare möjligheter att rädda ditt bostadsägande så det är inte alltid en negativ egenskap.
Steg i ett typiskt utmätningsärende
En hypotekslånare väntar tills du har försummat ditt hypotekslån innan den kan lämna in en utmätningsansökan, vilket i allmänhet innebär att du har missat betalningar i 90 till 120 dagar. Företaget måste utfärda ett kravbrev och vidta andra åtgärder innan ett ärende inleds. När ärendet har lämnats in har långivaren en tidsperiod under vilken den måste informera dig om åtgärden mot dig och du har möjlighet att svara. Om du inte svarar inom den givna tidsramen kan domstolen utfärda en tredskodom mot dig som automatiskt beviljar utmätningen. Även om detta är det snabbaste sättet att lösa ett utmätningsärende i New York slutar det också oundvikligen med att du förlorar din bostad, så det är inte att föredra. Eftersom du bara har en begränsad tid på dig att svara på ett krav och undvika en tredskodom bör du ringa en skicklig utmätningsadvokat så snart du får meddelande om ett fall – om inte tidigare.
En tredskodom är bara en av många vägar som ett utmätningsfall kan ta i New York. Längden på ditt ärende beror på de åtgärder som både du och din hypotekslånare vidtar. New York föreskriver att långivare ska träffa husägare minst två gånger för att försöka nå en förlikningsöverenskommelse. Dessa förlikningsförfaranden kan inbegripa medling med en tredje part som medlare eller förhandlingar mellan dina advokater. Dessa konferenser kan sluta med en överenskommelse mellan dig och din långivare om att stoppa utmätningsåtgärden och i stället ändra ditt hypotekslån eller gå med på att acceptera en kort försäljning eller en handling i stället för utmätning. I sådana situationer kommer ditt ärende att lösas vid den tidpunkten.
Om ingen uppgörelse nås kommer advokaterna att lämna in motioner om summarisk dom för att domstolen ska döma till din fördel. Om domstolen inte bifaller motionen och beviljar en summarisk dom kommer ärendet sedan att fastställas för en rättegång. Rättegångsdatum kan fastställas långt fram i tiden och föregås av en lång och ofta komplicerad utredningsprocess. Under denna tid samlar din advokat in bevis för att bestrida utmätningsåtgärden och din långivare samlar in bevis för att bestrida eventuella rättsliga invändningar som du åberopar. Du kan fortsätta att förhandla under denna upptäcktsperiod, särskilt om du får reda på nya bevis som kan vara övertygande för din långivare att godkänna dig för en modifiering av ditt bolån. Om ditt ärende går vidare till rättegång beror hur länge du kommer att behöva vänta på domstolens schema och den aktuella eftersläpningen i det rättsliga distriktet.
Hur lång tid kommer ditt ärende att ta?
Längden på ett utmätningsärende beror på arbetsbelastningen i den domstol som ditt ärende tilldelas. För närvarande är domstolarna i New York överbelastade med ett överväldigande antal ärenden. Även om man trodde att utmätningarna var rekordhöga efter bostadskraschen 2009, visar rapporterna att långivarna lämnade in uppskattningsvis 41 000 nya ärenden mot husägare i New York förra året, vilket bara är en minskning från cirka 47 000 år 2009. Denna statistik visar att domstolarna inte har haft någon paus från den ständiga strömmen av tvångsärenden som inleds. Faktum är att en domstol rapporteras ha endast tre enskilda domare som övervakar cirka 12 000 ärenden. Det borde inte vara någon överraskning att ärendena inte hanteras på det snabbaste sättet och att en eftersläpning kvarstår.
Enligt New York State Department of Financial Services tar det i genomsnitt 445 dagar för ett utmätningsärende att avslutas i New York, och vissa tar mycket längre tid beroende på i vilken domstol ärendet har lämnats in. Många ärenden kan dock pågå i tre eller fyra år beroende på de försvar som tas upp, inklusive ett försvar där husägaren påstår att de var offer för en rovdjursutlånare.
Komplexiteten och arten av eventuella specifika juridiska försvar som din advokat tar upp kommer att ha en direkt inverkan på längden på ditt ärende. Till exempel kommer försvaret att ifrågasätta om din hypotekslånare kan visa upp pantbrevet eller inte i allmänhet inte att orsaka några större förseningar. Detta beror på att New York antog en lag 2013 som kräver att skuldebrevet ska uppvisas i varje fall för att visa att man har rätt att begära en utmätning, så långivarna är vanligtvis mer organiserade och kan uppvisa skuldebrevet på kortare tid. Å andra sidan kan påståendet om ett försvar för rovdriftslån kräva flera domstolsförhandlingar och produktion av komplexa bevis och komplicerade juridiska argument, vilket kommer att ta längre tid.
Hur förseningar kan fungera till din fördel
Förseningar och utdragna utmätningsärenden är inte alltid en negativ sak för husägare. Faktum är att vissa husägare och deras advokater medvetet har fördröjt sina utmätningsärenden för att få mer tid att förhandla och bevisa att de kan dra nytta av en alternativ lösning, till exempel en modifiering av ett hypotekslån. Dessutom kan husägare som kämpar för att betala andra skulder fördröja ett utmätningsärende genom att ansöka om konkurs, vilket innebär att alla rättsliga åtgärder stoppas. I många situationer kan en framgångsrik konkurs frigöra tillräckligt med pengar för att komma ikapp med bolånet och undvika utmätning eller skapa en betalningsplan för de utestående bolånen.
Konsultera med en skicklig advokat för försvar av utmätning i New York idag
Det bästa sättet att förstå utmätningsprocessen och tidslinjen i New York är att diskutera din situation med en mycket erfaren advokat för försvar av utmätning i New York. På Ronald Weiss advokatbyrå har vi hjälpt många husägare i New York att lösa sina ekonomiska problem på ett fördelaktigt sätt genom försvar av utmätning och konkurstjänster. Om du vill veta mer om hur vår byrå kan hjälpa dig, vänligen ring oss på 631-271-3737 idag.
1http://www.realtytrac.com/real-estate-guides/foreclosure-laws/
2http://www.nydailynews.com/new-york/brooklyn/brooklyn-court-overwhelmed-wave-foreclosures-article-1.2557744
3http://www.dfs.ny.gov/consumer/hetptimeline.htm
4https://www.nycourts.gov/Courthelp/pdfs/NEDAP_ForeclosurePathsNYS.pdf