Pengar som är värdelösa

Trots dina ansträngningar att bygga upp en god relation med din hyresgäst kan det hända att relationen går i stöpet. Även om du är en bra hyresvärd måste du förmodligen gå igenom vräkningsprocessen minst en gång under din karriär.

Kanske har en hyresgäst inte betalat hyran, kanske stör han de andra hyresgästerna eller kanske har hon skadat din hyresfastighet.

För att avsluta hyresavtalet i förtid måste du följa det korrekta juridiska förfarandet. Om du avviker från den fastställda processen kommer du inte bara att förlora ditt vräkningsärende, du kan också hamna i en civil domstol och få ett rykte som slumägare.

Beslut om du kan vräka

De flesta vräkningsärenden börjar med att din hyresgäst misslyckas med att betala till hyran, vilket är en av de största svårigheterna med att köpa hyresfastigheter och bli hyresvärd. Men även om du inte kan sparka ut en hyresgäst bara för att han eller hon ger dig problem kan du vräka en hyresgäst för andra problem som:

• Blivar kvar på fastigheten efter att hyresavtalet har löpt ut, så kallad holdover
• Gör stor skada på din fastighet, men du måste bevisa skadan i domstol
• Bryter mot specifika regler som du har fastställt i avtalet, som t.ex. bullerrestriktioner, begränsningar av antalet gäster eller regler för husdjur.

Många delstater kräver att du ger hyresgästen meddelande om mindre överträdelser och tid att åtgärda problemet innan du kan inleda ett vräkningsförfarande. Om du inte ger din hyresgäst en varning först kan det hända att en domare inte beslutar till din fördel när vräkningen går igenom ett domstolsförfarande.

Lär dig Landlord and Tenant Act

Om du bestämmer dig för att du kan vräka och vill gå vidare, ska du bekanta dig mycket väl med Landlord and Tenant Act, som förklarar det rättsliga förfarandet för att vräka en hyresgäst. För att vinna ditt fall måste du följa vräkningsförfarandet till punkt och pricka. Om du hoppar över ett steg kan domaren besluta till hyresgästens fördel och hyresgästen kan ha rätt att stämma dig i civil domstol.

Du kan få en kopia av Landlord and Tenant Act (lagen om hyresvärdar och hyresgäster) från din delstats justitieministerns webbplats. Om din delstat inte lägger ut dessa lagar på nätet kan du få en tryckt version på ett lokalt domstolskontor eller genom en advokat.

Giv meddelande

Många delstater kräver att du ger hyresgästen ett skriftligt meddelande innan du ens börjar ansöka om en vräkning. Du kan också behöva ge hyresgästen tid att åtgärda problemet innan du kan lämna in en ansökan. Lagen i Ohio kräver till exempel att hyresvärdar ger en skriftlig varning tre dagar innan de inleder ett vräkningsförfarande, men kräver inte att du ger hyresgästen extra tid för att åtgärda problemet. Denna varning, som kallas ”notice to vacate”, måste tydligt ange din avsikt att vräka hyresgästen. Om lagarna i ditt område kräver att du ger hyresgästen tid att korrigera åtgärden innan du lämnar in anmälan måste du också ange denna tid i meddelandet.

När du skriver meddelandet ska du ange datum för leverans, den tidsram som hyresgästen har för att korrigera problemet och det datum då du kommer att lämna in vräkningsansökan. Överlämna meddelandet till hyresgästen personligen eller lämna meddelandet uppsatt på hyresgästens ytterdörr.

Föreslå din vräkning

Med kunskap om lagen och efter att ha gett hyresgästen en chans är du äntligen redo att påbörja vräkningsprocessen genom att ansöka om en domstolsförhandling. Om din delstat krävde att du skulle ge ett varsel, kan du ansöka om vräkning morgonen efter det att väntetiden har löpt ut. Om din delstat inte krävde att du skulle lämna meddelande kan du lämna in ansökan omedelbart. Du kan lämna in ansökan i din lokala domstol, och du måste betala en avgift för att inleda processen. När du har fyllt i pappersarbetet ger handläggaren dig ett förhandlingsdatum, och domstolen meddelar hyresgästen.

Förbered dig för domstolen

Förbered ditt ärende före vräkningsförhandlingen. Samla all dokumentation du har, inklusive ditt hyresavtal, en kopia av den skriftliga uppsägning du gav, kontoutdrag som visar uteblivna hyresbetalningar eller returnerade checkar och register över all kommunikation mellan dig och hyresgästen. Förbered vad du ska säga till domaren innan du går in i rättssalen. Repetera. Även om du inte vill låta som om du läser från ett manus måste du veta vad du vill säga och känna dig bekväm inför en domare. Låt dig inte ångra att du har utelämnat några detaljer.

På förhandlingsdagen har både du och hyresgästen en chans att lägga fram er sak för domaren. Domaren kommer sedan att besluta att antingen fortsätta vräkningen eller låta hyresgästen stanna kvar i fastigheten. Om du vinner målet kommer domaren att ge dig instruktioner om hur du ska vräka hyresgästen.

Vräk hyresgästen

Efter förhöret har hyresgästen en viss tid på sig att lämna fastigheten. Vissa stater kräver att vräkta hyresgäster ska lämna lokalerna inom mindre än 48 timmar. Vissa ger fem dagar. Om denna period löper ut och hyresgästen är kvar måste du besöka din fastighet tillsammans med sheriffen, som kommer att avlägsna hyresgästen och placera eventuella personliga ägodelar på trottoaren. Använd den här tiden för att inspektera fastigheten för skador. Ta med dig en kamera och ta bra bilder. Du kan stämma hyresgästen för större skador i en civil domstol.

Slutord & Varning

Följ noga avsnittet om hur du vräker en hyresgäst i lagen om hyresvärdar och hyresgäster. Försök inte att vräka hyresgästen själv. Att byta lås till hyresgästens enhet eller huvuddörren till komplexet, ta bort hyresgästens tillhörigheter eller stänga av allmännyttan kan få allvarliga rättsliga följder. De flesta stater tillåter hyresgäster att stämma en hyresvärd som försöker vräka sig själv. Om du har att göra med en problematisk hyresgäst förtjänar du en lösning. Ge inte upp din makt genom att göra små misstag.

Har du varit tvungen att vräka en hyresgäst? Vilka utmaningar mötte du i processen och lyckades du?